银行经营性物业贷款管理办法模版

银行经营性物业贷款管理办法

第一章总则

第一条为规范经营性物业贷款业务的管理与操作，促

进经营性物业贷款业务健康发展，根据国家有关法律法规

和本行信贷管理相关规定，制定本办法。

第二条本办法所称经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营性现金流量较为充裕、综

合收益较好、还款来源稳定的商业营业用房和办公用房，

包括商场、酒店、写字楼、商品交易市场、综合商业设施、工业园区工业用房等物业形式（不包括用于出租的住宅用房）。

第三条本办法所称经营性物业贷款是指我行向经营性物业所有权人发放的，主要用于物业购建借款或欠款和物

业装修改造，并以该物业及物业收入作为贷款抵质押物，

以物业租金收入或者该物业产生的其他稳定的现金流作为

主要还款来源的贷款。

第四条本办法所称物业收入包括租金/承包费、物业费、违约金、赔偿金、押金及其他所有与物业有关的款项。

第五条将经营性物业贷款纳入对客户的统一授信进

行管理，经营性物业贷款为单一授信品种，不得循环使用，不得调剂其他业务品种。

第六条对经营性物业贷款实行比例控制，原则上各分行经营性物业贷款余额不得超过同期一般贷款的10%。

第二章贷款对象和用途

第七条贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算的机构。其拥有的经营性物业已经投入商业运营，且其对拥有的经营性物业有独立的处置权。

第八条经营性物业贷款用途限于以下范围：

（一）归还或置换超过资本金比例的建造该经营性物业的银行或其他金融机构借款或股东借款及建筑施工欠款等，但不得用于偿还其他商业银行的存量不良贷款或违规贷款；

（二）支付经营性物业的购置款；

（三）用于物业装修改造；

（四）其他符合法律法规的用途。

第九条贷款用途应由我行与借款人在符合国家法律法规的情况下在借款合同中约定，不得用于国家禁止以及不符合国家贷款用途政策的投向。

第三章贷款条件

第十条借款人必须具备以下条件：

（一）具有法人营业执照，若为国家要求的特殊行业，其资质须要相关年检证明；

（二）贷款卡年检正常，无不良信用记录；

（三）董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业及物业收入作为贷款抵质押物，并在出账前提供书面决议；

（四）在本行开立结算账户，同意与本行签订物业收入监管协议，接受本行对物业经营收入与支出款项的封闭式监管；

（五）我行要求的其他条件。

第十一条经营性物业必须具备以下条件：

（一）经营性物业应符合各地城市商业网点规划要求，经国家有权部门综合验收合格并办妥房产证、土地证，已投入商业运营半年以上，预期市场前景看好，物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；

（二）地理位置优越，物业原则上应位于城市中央商务区和中心商业区等城市中心繁华地段。交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚，主要包括沿街商铺，黄金地带的支柱性商场；

（三）经营性物业与经营性物业用地已使用期限原则上不超过10 年；

（四）经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好，在贷款期内现金流能够按期归还贷款本息。物业出租率较高，商场、写字楼和商铺的出租率应不低于70%，租赁合同已在房地产管理部门进行登记备案。对于酒

店，要求经营正常，有一定品牌知名度，宾馆酒店投入商业运营时间一年（含）以上，且年平均入住率不低于60%；

（五）经营性物业管理规范，有先进完善的管理制度。由第三方进行物业管理的，经营管理方必须有一年以上商业用房经营管理经验，运营理念和管理模式较为先进；

（六）原则上我行已在经营性物业所处城市设立分支机构；

（七）我行要求的其他条件。

第十二条物业所有人必须将经营性物业作为我行经营性物业贷款的抵押物，并且要在房地产管理部门办理抵押登记，确保我行为抵押物第一顺序抵押权人。对于贷款用于归还他行以该经营性物业抵押的贷款的，可先办理第二顺序抵押，归还他行贷款并解除他行抵押后自动成为第一顺序抵押。

同时，鉴于经营性物业收入是还本付息的主要来源及抵押物的核心价值所在，还需将经营性物业收入作为质物，按《物权法》、《应收账款质押登记办法》及其他法律法规等有关规定办理应收账款质押登记手续，原则上应将物业收入全部质押，对于租赁人比较分散的，要求质押的物业收入占比不低于每期还款额占同期物业收入的比例。必要时借款人还应提供我行认可的其他担保。

第四章贷款额度、期限和利率

第十三条贷款额度。授信业务经营部门可根据物业未来所产生的净现金流入合理确定贷款额度，原则上最高不

超过我行认可评估机构对该物业评估价值的70%，其中对近

两年来竣工验收的物业，应审慎确定物业价值及抵押率。

具体要求如下：

（一）以商业营业用房类（含酒店、超市、商用写字

楼等）经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估

价值的70％；

（二）以工业用地上的办公用房及其他类经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过物业评估价值的50％；

（三）经营业态与周边经济发展环境相适应，具备市

场需求且租约签署期限较长。

第十四条贷款期限。经营性物业贷款期限最长不超过8 年，且不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余

使用年限。中长期经营性物业贷款不得集中在贷款到期时

偿还，授信业务经营部门应根据经营性物业前景、收入情

况制定切实可行的分期还款计划，采取按月结息，按季或

半年分期还本的方式。确定贷款期限、还本方式等应充分

考虑以下因素：

（一）物业经营业态及承租方经营情况；

（二）物业所处地段及商业价值；

（三）租期及租金或经营收入稳定性；

（四）租金等物业收入收取频率；

（五）物业收入对贷款本息的保障程度；

（六）申请人对每期还款金额的承受能力；

（七）预存保证金情况；

（八）其他还款来源及可靠性。

第十五条贷款金额及期限的确定，除满足上述两条要求外，还必须满足以下条件：

（一）在经营性物业收入为唯一还款来源的情况下，

借款人至少应将每个还款期内经营物业收入的 80%用于还款，要确保借款人每个还款期的物业收入与每期还款额的比例

不低于120%。原则上要将还款期内不低于当期还款额占当

期物业收入的比例的物业收入存入还款保证金账户。

（二）原则上要求借款人预先在我行缴存部分保证金，保证金金额不低于贷款半年内或一至两期的应还款额，以

防止借款人出现临时性欠款等拖欠贷款本息的情况。当发

生临时性欠款等拖欠贷款本息的情况时，保证金将用来偿

还所拖欠款项，同时在保证金使用后借款人应在下次还款

前最短时间内补足保证金。本款内容必须在借款合同或其

他相关合同、协议中予以明确。

第十六条贷款利率。原则上采取浮动利率方式，并在基准利率基础上适当上浮。

第五章经营性物业贷款调查和审查审批第十七条贷款申请。借款人申请经营性物业贷款时应向我行提出书面申请，并提供以下资料：

（一）借款人法人营业执照（副本）或法人证书、组织机构代码、开发资质等级证书（若有）、税务登记证书；

（二）验资报告或资金来源证明（新公司法实施后新设立的公司须提供资金来源证明，其中以货币出资的提供银行进账单、以非货币出资的提供财产转移权证明）、公司章程；

（三）借款人贷款证（卡）及查询信息、资信证明材料；

（四）借款人董事会、股东会同意借款、同意以经营性物业及物业收入抵质押的决议；

（五）借款人最近两个年度经审计的财务报告（含报表附注）和当年即期会计报表、借款人最近一个年度纳税证明；

（六）经营性物业竣工验收合格的证明材料、产权证书（土地证、房产证）及产权交易买卖合同及付款凭证等；

（七）借款人对外出租的有关协议、合同，租金交纳情况（上一年度及本年度全部的收入发票）；

（八）物业管理为第三方的，应提供授权经营管理的有关合同、协议；

（九）贷款用途的有关资料，包括借款合同、借据、贸易合同、发票等；

（十）物业装修改造的可行性研究报告等；

（十一）我行要求提供的其他证明文件和材料。

第十八条调查评估。经营性物业贷款按我行固定资产贷款的有关规定进行调查和评估。重点调查以下内容：（一）借款人的经营管理情况和资信状况；

（二）经营性物业项目的性质、所处地理位置、周边竞争情况、房产价值及变现能力、物业权属等；

（三）物业不同经营模式和盈利模式；

（四）出租率、租期、租金水平、应纳税额、租金支付方式和历史支付情况等，预测经营性物业未来的租金收入情况；

（五）经营性物业收入的真实性、稳定性，物业收入作为我行还款来源的可实现性和充足性。对以租金收入为主要物业收入的，还应重点调查目前租约的真实性、承租人的结构、支付租金的能力和意愿、已交纳情况、租期的结构、租金支付方式的情况以及其他有可能对贷款期内租金收入产生较大影响的因素；

（六）贷款用途的真实性和合理性，确保贷款用途合法、合规；

（七）物业装修改造的可行性；

（八）其他需要调查的内容。

对基本符合经营性贷款条件的，经营单位按照我行现行规章制度进行客户评级，并撰写贷款调查报告，明确提出贷款金额、币别、期限、利率、还款方式、贷款担保等情况的意见，按我行贷款操作流程上报审查审批。

第十九条贷款审查与审批。各分支机构严格按总行授权权限和程序审批。审查人员应重点对物业权属是否真实、抵押率是否符合我行规定，贷款额度、贷款期限、还本付

息计划是否合理并与还款来源相匹配，是否约定实行物业收入封闭管理、质押登记、还款保证金账户及物业收入入还款保证金账户的最低比例，物业出租、租金收入状况与前景等进行审查，并针对风险点提出可行的防范措施。

第六章经营性物业贷款出账

第二十条经营性物业贷款业务经有权审批机构批准同意后，经办行须严格落实审批条件，做好贷款出账准备工作。

（一）合同签订

经营性物业贷款经有权人审批同意后，经营单位分别

与借款人、抵押人、担保人、承租方签订下列合同：

1、与借款人签订借款合同。借款合同中应明确注明将

租金收入监管条款作为借款人义务之一，约定借款人应把

所有与经营性物业有关的资金结算、代收代付等业务通过

我行办理，并接受我行对物业营业收入、支出款项进行封

闭式监管。要求借款人将其与承租人之间包括租金在内的

任何租赁合同内容的变更均应及时通知我行，我行有权据

此变更调整借款人的每期还款额度。与借款人（出租人）

约定，承租人若对物业进行转租须经借款人与我行同意，

并到相关部门办理备案登记手续，否则，借款人应承担由

此给我行造成的全部损失。

2、签订物业抵押合同。

3、与担保人（非个人）签订担保合同，与个人担保人（实际控制人）签订《经营性物业贷款项目资金封闭运作

个人保证声明书》（如有，附 4），以加强对物业实际控制人的约束。

4、签订《经营性物业贷款项目资金封闭运作管理协议书》（附5），作为借款合同的从合同，经登记备案合法有效的租赁合同作为该协议书的附件。签署该协议书的主要目的

是实现经营性物业收支的封闭监管，同时明确质押物为应

收租金。并签订《保证金合同》，约定将一定比例（原则上

不低于每期还款额占本还款期物业收入的比例）的物业收

入或其他资金以还款保证金的形式存入保证金账户专项用

于到期还款。其他部分资金原则上仅用于维护物业正常经营、管理、财务和税收费用等，严格控制非经营性现金流出，有关资金使用须按照协议要求经我行书面同意。

5、与经营性物业所有权人和承租方签订《三方协议书》（附1），约束承租人将所有租金支付到我行监管账户，保

证承租人同意放弃租赁权和优先购买权；承租人若对物业

进行转租须经借款人与我行同意，并到相关部门办理备案

登记手续。经分行信用风险评审部门审查同意后，可采用

签署《告知书》和《承诺函》（附2、3）的方式代替《三方协议书》。

6、签订《应收账款质押合同》。

7、借款合同、抵押合同等相关合同中应明确注明：我行有权定期（一般每不超过两年进行一次评估）要求指定的房地产估价机构对抵押物进行价值评估，可视市场形势、物业增值潜力、经营回报率、市场利率变化等情况，对贷款额度、期限、利率等重新约定。同时应在合同中约定抵押物价值评估费用的承担方式。若遇物业价值发生贬值、租金水平大幅下降等情况我行有权相应调减贷款额度，借款人应按我行要求归还调减部分。

（二）办理抵质押登记

合同签订后，经办行与产权人共同到抵押物所在地的登记机关，办妥有效的抵押登记手续，确保我行为抵押物的第一顺位抵押权人。并按照《物权法》、《应收账款质押登记办法》及其他法律法规等有关规定办理应收账款质押登记手续。

如属置换他行贷款，可先办理第二顺位抵押，第一顺位抵押项下贷款结清并解除抵押后自动成为第一顺位抵押。

（三）办理抵押物保险

抵押登记手续办妥后，经营单位应要求借款人选择我行认可的保险人办理抵押物的保险手续，保险金额应足以覆盖我行贷款本息，投保期限一般不短于贷款期限，也可根据申请人要求按年投保，保险第一受益人为我行，并取得保险单正本原件和保费缴款凭证复印件。

（四）租赁合同备案

原则上经办行应要求抵押物出租人和承租人持租赁合

同到主管部门办理租赁登记备案手续，以防止经营性物业

所有权人通过修改租赁合同、另行签订长期的、低租金的

租赁合同或以其他方式恶意对抗我行抵押权。我行应与借款人（出租人）及承租人约定，承租人若对物业进行转租须经借款人与我行同意，并到相关部门办理备案登记手续。否则，借款人应承担由此给我行造成的全部损失。

（五）开立租金收入结算账户及还款保证金账户

借款人在我行开立租金收入结算账户，专项用于回笼

物业租金收入，及开立还款保证金账户，专项用于归集物

业收入中约定比例的专项还款资金，为贷款本息按期偿还

提供担保。

第二十一条贷款条件落实后，授信业务经营部门将相

关资料提交出账前审核部门按规定进行审核后办理出账手续。出账前审核部门应向会计部门出具协助监管通知书，

由会计部门协助对信贷资金使用及资金账户收支情况进行

监管，确保信贷资金及物业收入专项用于规定用途。出账

前审核部门应重点审核以下内容：

（一）是否严格落实审批条件，包括办理我行为抵押

物第一顺位抵押权人（置换物业抵押项下贷款的，可先办

理第二顺位抵押，归还物业抵押项下贷款并解除物业抵押

后自动成为第一顺位抵押）的抵押手续及按我行要求办理

保险，办理应收账款质押登记，抵质押权利凭证和保单权利凭证已入库保管。

（二）对用于归还物业购建借款或欠款，或用于物业装修改造、单笔支付超过总投资 5%或人民币 500 万元的，必须使用贷款受托支付的方式对外支付信贷资金。

（三）是否开立物业收入结算账户及还款保证金账户、签订相应的《经营性物业贷款项目资金封闭运作管理协议书》，并按要求存入保证金等。

第七章贷后管理

第二十二条经营性物业贷款一般期限较长，授信业务经营部门应按我行授信后管理的有关规定加强贷后检查，如遇重大问题，及时进行预警及采取处置措施。

第二十三条各分行应加强对信贷资金使用的监控，严格要求借款人按照借款合同约定的用途使用贷款。

第二十四条各分行严格执行《经营性物业贷款项目资金封闭运作管理协议书》的规定，全面实施项目资金的监督管理，确保全部物业收入入本行监管账户，及规定比例的物业收入资金存入还款保证金账户，其他部分资金原则上仅用于维护物业正常经营、管理、财务和税收费用等，严格控制非经营性现金流出，有关资金使用须按照协议要求经我行书面同意。

第二十五条各分行应留存租约复印件，建立经营性物业的租售合同登记簿，按承租人分户建立租金收入明细台

账，记录内容至少包括：承租人名称、租约期限、租金金额、租金缴纳频率和每期租金缴纳情况、押金以及预付租金等情况。准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划。并定期与借款人及承租人进行对账。

第二十六条授信业务经营部门应及时掌握出租进展状况，准确估算项目经营性现金流量，动态调整还款计划，现金流量充足时可要求提前偿还全部或部分贷款。借款人将抵押的物业出售时，须经我行同意并将出售所得先行归还我行相应贷款。

对于已抵押给我行的经营性物业设定租赁的，应要求：

（一）出租人事先将物业抵押情况告知承租人，租赁合同签署应取得我行书面同意；

（二）出租人、承租人与我行签署《三方协议书》，或经分行信用风险评审部门审批同意后，可采用签署《告知书》和《承诺函》方式代替《三方协议书》。

（三）审查租赁合同条款约定，是否存在对我行实现抵押权的不利情形。

（四）办理租赁合同登记备案手续。

第二十七条经办行应注意抵押物的保险期限，对于按年投保的，应建立登记台账，由专人负责提前提醒并督促客户续保，确保保险期限能够全部覆盖我行贷款还款期。

第二十八条各分行应高度关注当地经营性物业价值、租金水平的市场行情，根据具体情况确定是否重新对抵押

物价值进行评估，原则上每两年进行价值的重新认定，确保抵押率控制在合理的范围内。若抵押物价值发生贬值，则应根据合同约定相应调减贷款额度或调整还款计划。

第二十九条如贷款出现逾期或欠息情况，经办行应积极上门了解逾期欠息原因，并制定有针对性的措施催收。对期限一年以上的贷款，连续两期或累计三期贷款逾期或欠息的，或逾期、欠息超过半年的，以及出现其他重大的风险隐患，影响贷款本息偿还的，应依法及时主张债权。

第三十条授信业务经营部门应通过经营性物业贷款业务，全面介入经营性物业的日常物业管理，开立物业管理公司的专项账户和物业维修基金账户。同时，应加强对租赁企业的营销，提供结算、ATM、POS 机等银行产品服务，提高综合效益。

第八章附则

第三十一条各分行可根据本办法的规定制订具体的操作流程或实施细则。

第三十二条本办法由银行信用风险评审部负责制定、修订和解释。

第三十三条本办法自下发之日起施行。

附：1.三方协议书；

2.告知书；

3.承诺函；

4.经营性物业贷款项目资金封闭运作个人保证声明书；

5.经营性物业贷款项目资金封闭运作管理协议书；

6.物业租赁明细表（参考）；

7.还款整体测算表（参考）。

附 1

三方协议书

编号：

甲方（业主、抵押人）：

地址：

法定代表人：

乙方（贷款人、抵押权人）：银行

地址：

负责人：

丙方（物业使用方）：

地址：

负责人：

鉴于：

1、甲方与乙方签订借款合同和抵押合同，将（物业名称，以下简称物业）抵押给乙方作为贷款担保，该物业座落于

，建筑面积平方米，土地使用权面积平方米，房屋产权证号：，土地使用权证号：。

2、丙方计划/已经以（承租/承包/联营/其他）形式使用物业其中的部分，并签订了《》合同（以下简称“经营合同”）。

为此，各方经友好协商，于（地点）签订本协议，以兹共

同遵守：

一、乙方承诺在符合法律、法规、规章和乙方规章制度的前提下，尽可

能为甲方、丙方提供包括存款、贷款、结算、ATM、POS 的设置等银行服务，甲、丙方亦同意有上述银行服务需求时，尽可能优先选择在乙方办理。

二、三方同意，丙方应向甲方支付的所有与物业有关的款项（包括租金/ 承包费、物业费、违约金、赔偿金、押金及其他款项，以下简称“款项”），均应汇入下列监管账户，不得汇入其他账户：

开户银行：银行；

户名：；

账号：。

三方同意，乙方有权根据实际情况的需要变更上述付款账户，但是必须

事先书面通知丙方，该书面通知应盖有乙方印章，并应明确变更后的付款账户的开户银行名称、户名、账号等内容，以便于丙方执行。丙方收到通知书后，应按通知书要求的账户向甲方支付款项。

（在本协议中，以上银行账户都称为“监管账户”）

三、为充分保护丙方的权益，甲方特向丙方做出如下承诺和保证：

（一）任何丙方应向甲方支付的款项一旦付到监管账户，均应视为甲方

已收到丙方支付的相应款项，甲方不得向丙方提出异议；

（二）保证不在未取得乙方书面同意的情况下以其他方式向丙方收取款

项（包括但不限于支付现金、债务抵销等），或要求丙方将款项汇入任何监管账户以外的其他账户，否则丙方应予以拒绝。

四、甲方、丙方同意当乙方需要处置该物业用于清偿债务时，无论经营合同是否到期，该经营合同均提前到期并自动解除，丙方放弃对物业的优先购买权和继续租赁物业的租赁权或权，丙方应与乙方就是否继续租赁或以

方式使用物业另行协商，协商不成，乙方有权直接处置物业，丙方应按乙方要求在指定的时间内搬离物业，并不得要求乙方进行补偿。

五、甲、丙双方确认：

（一）双方向乙方提供的经营合同是真实、准确、完整和有效的，该合

同的主要内容如下：

1、该合同编号，合同名称，约定的经营方式是（租赁/承包/联营/其他）；

2、期限为年月日起至年月日止；

3、租金/承包费/联营费/其他费用金额是，支付方式是：

，已支付至期；

4、其他主要内容。

（二）未经乙方书面同意，甲、丙方不得自行签订其他与物业相关的协

议等法律文件，亦不得修改、补充、变更经营合同（含延长合同期限），并保证向乙方提供真实、准确、完整的经营合同。

六、丙方确认已知悉甲方将该租金收入作为应收账款质押给乙方，并同

意按经营合同的约定在乙方正常营业时间内将应付款汇入监管账户。

七、甲方、丙方确认：甲方基于经营合同而享有的向丙方收取租金权利（即应收账款）不存在权利瑕疵，不存在其他形式的担保，双方不采取抵质押、抵销、留置、冻结、扣留等措施，亦不会直接或间接减少租金及其孳息。未经乙方书面同意，不转让租赁合同项下的权利义务及债权债务。

八、若本协议项下的物业使用方式为租赁，则甲、丙方同意按乙方要求办理租赁登记备案手续。

九、本协议与经营合同的约定不一致的，以本协议约定为准。

十、任何一方违反本协议约定的，应赔偿守约方因此而受到的损失。

十一、协议的生效

本协议经三方签字或盖章后生效。

十二、其他约定通知

本合同项下的通知，应当以传真或者邮件方式送达下列地址：

致甲方：

地址：收件人：

邮政编码：传真联系电话：

致乙方：

地址：收件人：

邮政编码：传真联系电话：

致丙方：

地址：收件人：

邮政编码：传真联系电话：

如一方的上述通讯地址或联系方式发生变化，应及时书面通知其他方。

各方确认，通知、付款要求或各种通讯联系只要按上述地址发送,即在下列日期视为送达：

（一）信函：挂号发出后五个工作日；

（二）电传：收到对方确认回号之日；

（三）传真：传真发出之日；

（四）专人送达：收件人签收之日。

十四、本协议在履行过程中，如发生争议，三方友好协商，协商不成，任何一方均可向乙方住所地人民法院提起诉讼。

十五、其他约定：