银行法人客户经营性物业贷款管理办法

为进一步规范银行法人客户经营性物业贷款管理，防范风险，保障市场的稳定和经济的发展，现制定本管理办法。

第一章总则

第一条为了规范银行法人客户经营性物业贷款管理，帮助银行控制风险，提高贷款的成功率，充分发挥银行的社会责任，本办法适用于银行法人客户申请经营性物

业贷款的管理。

第二条银行法人客户经营性物业贷款应遵循客户合法、银行风险可控、市场可行的原则，加强市场调查和风险测评，强化贷后监管，防范风险。

第三条银行应当按照本管理办法的规定，建立完善的风险管理体系，为客户提供专业、高质量的贷款服务，促进地方经济的发展。

第四条银行应当严格履行审批权利，遵循客户利益优先原则，确保银行贷款风险在可控范围之内。

第二章审批程序

第五条客户向银行申请经营性物业贷款时，须按照银行要求提交书面申请和有关材料。

第六条银行收到客户申请，应当进行尽职调查和风险测评。调查应当包括客户的基本情况、资信情况和资产负债情况、物业公司和项目的情况及市场前景等。

第七条银行应当在收到客户申请的10个工作日内，经过审核，并填写《经营

性物业贷款申请表》和《经营性物业贷款尽职调查表》，并由分管行长审核后上报审

批委员会。

第八条审批委员会应当按照本管理办法的规定，对银行的经营性物业贷款申请进行审批。

第九条审批委员会对银行经营性物业贷款进行审批时，应当认真审核贷款申请表、尽职调查表和客户提供的有关资料。对于不合规的贷款申请，审批委员会应当告

知客户其理由，并指出需要纠正和完善的内容。

第十条审批委员会经审议认为符合条件的经营性物业贷款，应当制定详细的贷款合同并在合同中明确贷款用途、还款计划、利率、担保措施和违约责任等相关内容。

第三章贷后监管

第十一条银行应当建立完善的贷后管理机制，对经营性物业贷款进行日常监管和管理，并及时发现和解决贷款风险隐患。

第十二条贷后监管主要包括客户资料、还款情况和抵质押物的管理等。银行应当及时与客户沟通，了解贷款使用情况和还款情况，并建立客户风险评估体系，及时发现和解决贷款风险。

第十三条银行应当加强对抵质押物的管理，定期核查抵质押物的价值等情况，防止贷款违约造成不良资产。

第十四条银行应当通过各种方式开展信用管理业务，如担保、保理、豁免等，提高经营性物业贷款的成功率和可控性。

第四章风险管理

第十五条银行应当建立完善的风险管理体系，对经营性物业贷款进行风险评估和建立风险预警机制，及时识别和发现潜在的风险隐患。

第十六条银行应当做好信息披露工作，向客户充分披露贷款信息，包括贷款利率、费用和担保措施等，让客户了解贷款风险。

第十七条银行应当建立健全的风险管理制度，制定适当的风险控制方案，确保银行的贷款风险在可控范围内。

第十八条银行应当按照国家有关政策和法律法规的要求，控制贷款风险，对存在的或可能发生的风险，及时启动风险应对机制，减少风险损失。

第五章监督管理

第十九条银行应当定期对经营性物业贷款进行风险评估和审核，并根据评估结果对贷款风险加以控制和管理。

第二十条银行应当强化对贷款审批和贷后管理的监督，规范操作流程和管理制度，确保贷款评估的准确性和公正性。

第二十一条国家银行监管机构应当加强对银行的监管工作，及时发现和解决银行中存在的问题和风险，推动银行规范经营，促进市场健康发展。

第六章附则

第二十二条本管理办法自发布之日起施行。

第二十三条本管理办法解释权归发布本管理办法的网站所有。

第二十四条本管理办法的修订和补充事项，应当经由银行业管理部门的审核和批准。

4.银行经营性物业贷款管理办法

银行经营性物业贷款管理办法第一章总则第一条为规范和促进银行股份有限公司，经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会有关规定和银行相关制度，制定本办法。第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、大型购物中心、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业抵押贷款是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的（特别规定除外），以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。第三条发放经营性物业抵押贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。合法合规是指经营性物业抵押贷款业务须符合国家法律、法规及银行有关规定。产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。抵押足值是指经营性物业抵押贷款须足以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。

现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。第二章贷款对象和用途第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，原则上已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。第五条贷款用途。经营性物业抵押贷款用途必须坚持合法合规原则。贷款可用于借款人在经营期间维护、改造、装修物业，日常资金周转等;可用于置换其它银行贷款、股东借款等负债性资金以及借款人生产经营中的其他合法资金需求。经营性物业抵押贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。第三章贷款条件和申请资料第六条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件： 1．在银行开立基本账户或一般账户，信用等级在级（含）以上，无不良信用记录； 2．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷款业务的通知

辽宁银监局办公室关于规范经营性物业贷款业务的通知辽银监办发〔2014〕461号各银监分局，各政策性银行辽宁省分行，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行辽宁省分行，中国银行沈阳分行，各股份制商业银行沈阳分行，邮储银行辽宁省分行，辽宁省联社，沈阳市联社，沈阳农村商业银行，盛京银行，各外埠城商行沈阳分行，沈阳各村镇银行、各外资银行：2011年，我局下发了《关于经营性物业贷款风险提示的通知》（辽银监发〔2011〕29号），就防范和消除经营性物业贷款存在的风险和隐患提出相关要求。但近两年来，我局在现场检查和日常监管中发现，部分银行机构经营性物业贷款业务发展过程中，依然存在不同程度的风险隐患和违规现象，一些违规问题还相当严重。为进一步规范经营性物业贷款业务管理，现将有关情况通知如下：一、违规问题表现形式（一）授信调查审查不尽职有的银行未对经营性物业项目资金投入情况及企业财务报表进行认真测算和分析，即向借款人发放经营性物业贷款，约定用于偿还股东借款，导致信贷资金实际被借款人违反国家相关规定用于项目资本金减资。有的银行不遵守信贷

政策，向未经过竣工验收的经营性物业项目发放经营性物业贷款，用于项目改造。（二）资金支付使用监控不力有的银行过分依赖抵押权，将第一还款来源与第二还款来源倒置，致使贷款用途调查流于形式，发放大量虚假用途贷款；有的银行对资金用途审查不严，受托支付管理简单粗糙，大量资金未按合同约定用于偿还关联方借款和工程款，而是回流到借款人或控股股东及其关联方账户，造成贷款挪用；有的银行发放经营性物业贷款用于置换负债性资金，实际被用于“借新还旧”，置换即将到期的甚至已经出现逾期的他行贷款，贷款额度和贷款期限被人为放大和延长。（三）贷款风险分类不准确有的经营性物业出现经营困难，第一还款来源不足迹象明显，但贷款银行未及时调整贷款风险五级分类，隐匿贷款风险。个别经营性物业贷款已出现逾期状况，不能按时落实还款计划，风险苗头显现，一旦商业物业和房地产行业风险集中爆发，第一还款来源及第二还款来源都可能落空。二、监管意见与要求（一）对照开展自查，有效落实整改辖内各银行机构要开展经营性物业贷款风险排查，对本行存量经营性物业贷款进行自查，摸清此类贷款风险底数，对于排查发现的严重违规问题和重大风险要及时向属地银监局或银监分局报告。对排查出的问题要落实整改措施，对已出现第一还款来源不足等特征的经营性物业贷款要按照

XX银行法人经营权按揭贷款业务管理办法

XX银行法人经营权按揭贷款业务管理办法第一章总则第一条为规范本行法人经营权按揭贷款管理，有效防范信贷风险，根据《中华人民共和国担保法》、《XX银行授信业务管理办法》等有关法律和规定，制定本办法。第二条本办法所称法人经营权按揭贷款是指经本行认可的法人客户作为借款人，在向产权人大宗租赁某大型物业资产时，以自营或转租赁所产生的经营收益权作为质押，并由产权人提供回购担保或物业资产抵押担保，由本行以按揭方式向借款人发放的用于支付租金或租赁资产的装修或改造费用或补充流动资金的贷款。第三条本办法所称经营权是指借款人长期（租期在五年＜含＞以上、二十年＜不含＞以下）租赁大宗物业资产后，通过合法经营租赁资产，依法获得经营收益的权利。第四条本办法所称大宗租赁是指租赁建筑物面积在2000平方米以上的物业资产租赁。第五条本办法所称物业资产（建筑物）必须是经过本行认可，地理位置优越、商业氛围浓厚、交通方便快捷，产权明晰、物权完整、已完成竣工验收、合法且取得房地产权属证明，可投入（或已投入）商业运营的商业或办公用房，

包括商场（含商品交易市场中的商铺）、写字楼、综合商业设施、标准厂房、仓库等物业资产。第六条本行法人经营权按揭贷款管理遵循“客观核定市场租赁价格、审慎评估现金流量、合理限制融资总量、经营收入账户监管”的原则。第七条本行法人经营权质押贷款活动须遵守法律、法规和国家产业和信贷政策。第二章申请条件第八条借款人申请本行法人经营权按揭贷款，必须具备以下条件：（一）是经工商行政管理部门（或上级主管机关）核准登记的法人或其他经济组织。（二）在本行开立基本结算账户（或一般结算账户）和监管账户，并同意接受本行监管。（三）借款人或其主要股东原则上应具有运作1个（含）以上租赁物业资产从事商业开发经营的成功经验。（四）经营活动正常，财务状况良好，能按期归还贷款本息，无不良信用记录。（五）在本行信用评级A/a级（含）以上。（六）能够产生合法、稳定、持续的经营现金收入，该物业资产的市场价值和租金收入相对稳定或有上涨趋势。在贷

房地产开发贷款管理办法

房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强与规范我行房地产开发贷款操作与管理,有效防范贷款风险,根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规与监管机关有关规定,特制定本办法。第二条本办法所指房地产开发贷款,就是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款,包括住房开发贷款与商业用房开发贷款,不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款与棚户区改造业务。住房开发贷款:指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。商业用房开发贷款:指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。对商住两用开发项目,如住宅部分投资占总投资比例超过50%的(可按照住宅与商业的面积确定占比),则应纳入住房开发贷款范畴,否则纳入商业用房开发贷款管理。房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向,遵守国家法律法规与总行信贷政策及相关规定,符合我行房地产行业

信贷政策,优选客户与项目,防范业务风险。保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围,按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。第三条房地产开发项目封闭管理就是风险管理关键,分行须严格按照项目封闭管理要求,加强对贷款与销售回款“两款”的管理,按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的,不得办理。第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设,不得用于缴交土地出让金及其她用途。第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业,不得对其发放贷款。第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目,不得跨地区使用。对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的,可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。第七条本办法适用于我行境内各机构。经总行授权获准开展房地产开发贷款业务的我行海外机构,另行制定管理办法。

银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法模版

银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法模版银行经营性物业抵押贷款管理暂行办法第一章总则为规范银行经营性物业抵押贷款的管理，减少风险，保护金融机构和借款人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规和规范性文件，制定本办法。第二章抵押物的标准第一条银行经营性物业抵押贷款所涉及的抵押物，应当是经营性物业所有权人的合法产权，因此产生在该产权上的权利和利益（包括租金、物业费等）都是抵押物的组成部分。第二条抵押物的性质应当符合以下条件：（一）经营性物业的所有权已经办理了产权证书登记手续；（二）经营性物业所在的建筑物已经取得了施工许可证和竣工验收合格证明。第三条抵押物的标准应当符合以下条件：（一）在土地使用权属于经营性物业所有权人的情况下，应当是纯住宅或商业物业；（二）在租赁权属于经营性物业所有权人的情况下，应当是综合性商办、写字楼或酒店物业。（三）在土地使用权非经营性物业所有权人的情况下，经营性物业应当是长期租赁、融资租赁或承租备案的。第三章抵押贷款的发放和管理第四条银行经营性物业抵押贷款的申请人应当为具有完全民事行为能力的法人或自然人。第五条抵押贷款的金额应当符合银行相关规定，申请人应当提交完整的贷款申请材料。第六条贷款利率和期限应当按照银行相关规定执行，其中贷款利率应当根据申请人的信用评估、抵押物的价值、担保方式等相关因素来确定。

第七条抵押贷款的管理应当注意以下事项：（一）在贷款发放前，应当严格审核申请人的资质，确认抵押物的所有权及权益，并对抵押物进行价值评估。（二）在贷款管理过程中，应当对借款人及其对抵押物的任何损害行为进行监管，以保障贷款安全。（三）在贷款到期前，应当提前提醒借款人进行还款，当贷款到期无法还清时，银行应当采取合理措施追讨欠款。第四章其他事项第八条进行银行经营性物业抵押贷款业务的金融机构应当依照各自的经营管理规定，制定完整的业务操作手册，并按照规定执行。第九条对于违反本办法规定的行为，进行处罚应当在普通人民法院受理后进行。第十条本办法自颁布之日起实施，其修改、补充和解释权归国务院银行、证券等相关行业主管部门上。

银行法人客户经营性物业贷款管理办法

银行法人客户经营性物业贷款管理办法为进一步规范银行法人客户经营性物业贷款管理，防范风险，保障市场的稳定和经济的发展，现制定本管理办法。第一章总则第一条为了规范银行法人客户经营性物业贷款管理，帮助银行控制风险，提高贷款的成功率，充分发挥银行的社会责任，本办法适用于银行法人客户申请经营性物业贷款的管理。第二条银行法人客户经营性物业贷款应遵循客户合法、银行风险可控、市场可行的原则，加强市场调查和风险测评，强化贷后监管，防范风险。第三条银行应当按照本管理办法的规定，建立完善的风险管理体系，为客户提供专业、高质量的贷款服务，促进地方经济的发展。第四条银行应当严格履行审批权利，遵循客户利益优先原则，确保银行贷款风险在可控范围之内。第二章审批程序第五条客户向银行申请经营性物业贷款时，须按照银行要求提交书面申请和有关材料。第六条银行收到客户申请，应当进行尽职调查和风险测评。调查应当包括客户的基本情况、资信情况和资产负债情况、物业公司和项目的情况及市场前景等。第七条银行应当在收到客户申请的10个工作日内，经过审核，并填写《经营性物业贷款申请表》和《经营性物业贷款尽职调查表》，并由分管行长审核后上报审批委员会。第八条审批委员会应当按照本管理办法的规定，对银行的经营性物业贷款申请进行审批。第九条审批委员会对银行经营性物业贷款进行审批时，应当认真审核贷款申请表、尽职调查表和客户提供的有关资料。对于不合规的贷款申请，审批委员会应当告知客户其理由，并指出需要纠正和完善的内容。第十条审批委员会经审议认为符合条件的经营性物业贷款，应当制定详细的贷款合同并在合同中明确贷款用途、还款计划、利率、担保措施和违约责任等相关内容。

经营性物业抵押贷款业务管理办法

xxxx银行经营性物业抵押贷款业务管理办法第一章总则第一条为进一步规范经营性物业抵押贷款业务，促进本行经营性物业抵押贷款业务健康发展，根据国家有关法律、法规和我行的有关信贷政策，制定本办法。第二条经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理比较规范、经营利润较为稳定、现金流量较为充裕、综合收益较好的商业营业用房、办公用房以及标准工业厂房，包括商场、商品交易市场、写字楼、星级宾馆酒店、综合商业设施、用于出租的标准工业厂房及相关配套设施等物业形式。第三条经营性物业抵押贷款是指我行向经营性物业所有人发放的，用于物业在经营期的资金需求，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入、借款人经营性收入进行还本付息的贷款。第二章贷款对象与条件第四条贷款对象借款人必须是经工商行政管理部门（或主管机关）核准登记的企（事）业法人或其他经济组织，其所拥有的商业营

业用房、办公用房以及标准工业厂房已经投入商业运营，并拥有独立的所有权、经营权、收益权和处置权。第五条贷款条件（一）借款人须具备的基本条件：１.具有有效法人营业执照； 2.产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 3.信用等级在A(a)以上，并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录； 4.拥有经营性物业全部产权，产权清晰合法、有效； 5.所拥有的经营性物业应已产生稳定经营性现金流或预计可产生稳定现金流，对于出租的物业要求提供相应的租赁协议或经营协议资料，对于自营物业提供因物业产生的相关收益佐证材料； 6.董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7.同意对物业经营收入、支出款项的进行管理，同意我行对物业经营产生的相关资金流动和结算的监管并承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理； 8.借款人在我行反洗钱客户身份识别为“低风险”。（二）商业经营性物业须具备的基本条件：

经营性物业抵押贷款管理办法

XXXX农村商业银行股份有限公司经营性物业抵押贷款管理办法第一章总则第一条为适应信贷业务发展需要,拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法. 第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企(事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物,并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。第二章贷款对象和用途第三条贷款对象。经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需

求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。第三章贷款条件和申请第五条贷款条件.贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。（一)贷款对象须具备下列基本条件：法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等; 5、拥有经营性物业全部产权,持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证； 6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7、本行要求的其他条件.

银行经营性物业贷款管理办法两篇.doc

银行经营性物业贷款管理办法两篇第1条银行商业地产贷款管理办法第一章总则第一条为拓展优质信贷市场，规范和促进我行经营性房地产贷款业务健康发展，根据XX银行、中国银行业监督管理委员会的有关规定和我行相关制度，制定本办法。第二条本办法所称经营性物业是指综合收益良好的商业经营场所、办公场所、酒店、商场(购物中心)、酒店公寓、工业及仓储场所等物业形式。，已经完成验收并投入运行。经营性物业贷款是指银行向具有法定主体资格的经营性物业业主发放的贷款，以业主拥有的物业作为贷款的抵押物，以物业的经营收入作为主要还款来源。第三条经营性房地产贷款的发放应符合国家法律法规的有关规定，遵循“安全、流动性和效率”的原则。第二章贷款对象和目的第四条贷款对象。借款人必须经主管部门批准成立，并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格。借款人拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，对借款人拥有的经营性物业拥有独立处置权。第五条贷款的使用。经营性物业贷款可用于借款人生产经营中的合理资本要求，包括置换借款人形成的用于建设或购买物业的债务资金、超过规定比例的项目资金和增值资金在物业价值中的比重，运营期间物业维护、

装修、装修、招商引资等经营性资金，置换现有经营性物业贷款等。不得用于国家禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行现有的不良贷款或非法贷款。第三章贷款条件及申请材料第六条贷款条件。 (1)借款人的基本要求是 1.持有贷款凭证(卡)并在我行开立基本存款账户或一般账户。原则上，信用等级在A级(含)以上，无不良信用记录。 2.产权清晰、公司治理结构健全、管理规范、财务状况良好； 3.属于房地产开发企业的，应当取得房地产开发主管部门颁发的房地产开发企业资质证书，并办理年检手续。 4.所有者权益在8000万元(含)以上； 5.大股东或实际控制人具有良好的经营业绩和较强的综合实力； 6.拥有经营物业的产权，并持有合法、有效的产权证书； 7.董事会或相应的决策机构同意将其拥有的经营财产用作贷款抵押； 8.同意与我行签订项目资金监管协议，承诺资金结算、物业管理产生的收付等中间业务由我行办理，并接受我行对物业管理收入、支出的封闭式监管； 9 .xx银行规定的其他条件。 (2)经营物业的基本要求 1.经营物业应满足各城市商业网点规划或产业规划的要求，并在竣工综合验收合格并完成产权证后投入

银行法人客户经营性物业贷款管理办法

xx银行法人客户经营性物业贷款管理办法（暂行）第一章总则第一条为适应市场需求，丰富xx银行（以下称本行）公司业务信贷产品，规范和促进经营性物业贷款业务健康发展，依据有关法律法规、监管规定及本行相关制度，制定本办法。第二条经营性物业是指已经完成竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、经营利润稳定、经营性现金流充裕，综合效益良好的商业用房，包括写字楼、宾馆酒店、商场、综合商业设施等物业形式。第三条经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。第四条经营性物业贷款必须纳入本行法人客户统一授信，借款人如属集团成员企业的，应同时纳入集团客户授信。第二章贷款对象、用途和条件第五条贷款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法登记注册的企业法人，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。

第六条经营性物业贷款可用于：（一）借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金；（二）置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金；不得用于偿还银行不良贷款或违规贷款。第七条借款人必须具备以下条件：（一）具有法人营业执照并已办理年检手续；（二）在本行开立基本账户或一般结算账户；（三）贷款卡年检正常，无不良信用记录；（四）所有者权益在3000万元人民币（含）以上；（五）预期经营性现金流量充足、稳定；（六）拥有经营性物业的全部产权，持有合法、有效的房产所有权证书及其土地使用权证书；（七）按借款人公司章程或出资协议的规定，董事会、股东会（有限公司）或股东大会（股份公司）同意将其拥有的经营性物业作为贷款的抵押物，并提供书面决议；（八）接受本行对物业运营收入、支出款项的封闭式监管，承诺有关经营性物业的资金结算、代收代付等中间业务通过本行办理；（九）符合本行规定的其他贷款条件。第八条经营性物业必须具备以下条件：

经营性物业贷款管理办法解读及案例

经营性物业贷款管理办法解读及案例分析前言 “经营性物业贷款”是我行于2005年下半年，率先创新推出的一个业务品种，由于该产品具备了贷款期限长、贷款用途相对宽泛等方面的优势，推出不久，即在市场中引起了较大反响，在同业竞争中取得了不俗的成绩。经过4年多的运行实践，总行根据反馈情况，充分考虑了同业竞争的需求，对该产品先后进行了3次办法修订，逐步在准入要求、抵押率限定、以及差异化管理等多个方面作出重要的调整完善，从而有效维持了产品的市场竞争力，也逐步把这个业务品种锻造成了我行在城市业务竞争中的一个拳头产品。第一章产品概述一、产品定义定义：经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。经营性物业贷款其实质是一款特定类型的抵押贷款，定义阐述了产品的两个基本特征：

1、经营性物业贷款是向所有权人发放的，借款人与物业产权人是同一个主体，对物业有完全的受益权和处置权。在实践中，有几种情况需要注意： ⑴产权人与借款人分离的情况。判别原则：如果是全资隶属关系的母子公司，应该可以视同一个主体，否则，不符合经营性物业贷款的规定，一般不予受理。 ⑵产权人与经营权人分离的情况。判别：如产权人承贷，符合经营性物业贷款的规定，但要求产权人与经营人同意接受封闭运行，书面承诺以物业经营收入作为还款来源；如经营人承贷，就是借款人与产权人分离的情况。 2、经营性物业贷款主要还款来源应当是抵押物业自身的经营收入。区别于一般的抵押贷款，经营性物业贷款对抵押物业的经营水平有特定的要求，主要针对的是一些经营情况理想、现金流较为充足的物业，依照规定，要求物业自身经营所产生的可还贷资金应占整个还款来源的80%以上。以这个规定作为贷款进入的门槛，大大增强了第一还款来源的可预期性，从而有效降低了信贷风险。二、产品特点 1、期限长。经营性物业贷款期限一般可为10年，最长可以达到15年。如果客户以物业作为抵押，申请采用流动资金贷款，也能获得银行支持，但由于期限较短，需要频繁调集头寸来周转，还款压力较大。于此同时，由于货币政策松紧起伏波动较大，各家商业银行大都难以做到客户的信贷需求始终能够得到满足，这就使得客户通过流动资金方式取得的贷款，具有相当的不稳定性，难以用于效益回报周期较长的用途。而经营性物业贷款期限长，还款方式较为灵活，较好地克服了上述缺点。 2、用途宽泛。经营性物业贷款可以用于正常的经营需要、可以“置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金”。这样的用途约定，相对来说比较宽泛，对借款人而言，有相对灵活的操作空间。 3、客户定位层次较高。经营性物业贷款主要定位进入的是一些地标性建筑、高星级宾

银行、金融机构物业经营管理

银行、金融机构物业经营管理物业服务企业进入金融机构承担物业管理责任，标志着物业服务企业在管理能力和水平上的重大进步，是优秀物业管理品牌化的重要标志。金融机构物业的经营管理，主要指对银行或银行总部的物业服务与经营管理。一：银行总部物业经营管理特点难点分析（一）特点分析 (1)银行总部内既有相对封闭的办公区域，又有对外开放的营业场所，工作人员要求私密安全，客户出入要求便捷，需要物业合理的分区管理。 (2)既要满足单一业主的办公需求，又要满足业主的客户来访及办理业务的服务需求，需要物业在管理中体现服务，在服务中不失管理。 (3)既要保证物业的秩序安全，又要维护银行的信息安全，需要物业人防与技防的完美结合。 (4)银行总部由于自身性质的特点，突发事件较多，需要物业既要有周密完备的应急预案，又要有经验丰富的应变能力。（二）难点分析 (1)社会人员管理； (2)访客管理； (3)高层次专业会议管理； (4)社会冲突管理； (5)银行内部员工服务与管理等。银行总部大厦在安全管理上的要求要远远高于对一般写字楼的要求。二：金融机构物业经营管理业务内容 1．窗口业务管理要求多设置为老年人、行动不便人的服务设施，如较多的座椅、轮椅，适当调高扩音声调，注意进出通道的防滑和无障碍通行等。窗口业务服务的一个关注点是atm机夜间的安全问题。物业人员要特别注意atm机附近的监控和定期巡视，防止意外事件发生。

银行发行债券、推出金融产品或理财产品等业务时，可以由物业服务企业通过经营性服务而予实现。 2．内部员工服务与管理（1）停车管理。目前银行员工拥有机动车较多，上、下班时间集中进入停车区域。要引导员工顺利到达或离开。 (2)携物离开管理。对所携物品进行检查是必要的。具体使用何种方式和手段，物业公司应当尊重和服从银行方面的最终决定，并签订书面授权书。 3．访客管理 (1)访客进入总部内部必须走专用通道 (2)访客必须办理登记手续 (3)访客必须持发放的访客证方可进入物业 (4)实行当事人领人制 (5)访客进入大厦前，押相应证件。 4．重要会议管理为会议提供服务应注意以下几点： (1)关注会场布置。与内容相一致，不铺张浪费。 (2)熟悉参会人员身份。座位安排要符合礼仪，根据职务身份，准确摆放桌签。 (3)设备准备。如电脑、语音系统、广播系统、录音系统、同声传译系统等。 4．重要会议管理 (4)茶点安排。会议时间超过半天的，应根据主办方要求准备茶歇，安排茶点。 (5)会议服务人员安排。特别要注意提醒为会议提供服务的人员加强保密意识。会后对遗留在现场的所有纸质文件统一整理上交，个人不得留存、使用或私下转送他人。 5．社会冲突管理与控制在银行内发生冲突的情况大致分为两种：（1）投资人与银行矛盾引发。银行发行债券、出售短期理财产品，导致投资人亏损堵门索赔，或迟迟不离开营业门店，给银行的正常营业造成很大影响。

经营性物业贷款资金监管协议(修改)

经营性物业贷款资金监管协议(修改) 经营性物业贷款资金监管协议甲方（银行名称）：___________，法定代表人：___________，负责人： ___________ 乙方（物业公司名称）：___________，法定代表人：___________，负责人：___________ 鉴于甲方同意为乙方提供经营性物业贷款，乙方同意遵守本协议，特制定本监管协议。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议：第一条监管基础 1.1 本协议的监管基础是依据《中华人民共和国合同法》和《银行业金融机构特别业务管理办法》等相关法规，以及甲方同意向乙方提供经营性物业贷款的相关文件的规定执行。 1.2 本协议的目的是为了保障甲方提供贷款的安全性和有效性。第二条资金监管 2.1 乙方应于合同签订后10个工作日内到甲方指定的监管银行开立监管账户，并提供以下资料：申请表、身份证明、企业营业执照、税务登记证、银行开户许可证、机构代码证、委托协议等。 2.2 甲方应在合同签订后5个工作日内将贷款资金划至乙方提供的监管账户中，监管银行对这笔资金进行监管。 2.3 监管银行应遵守相关法律、法规和行业规定，对乙方提供的监管账户中的资金进行严格的日常监管，确保资金安全、专款专用，禁止挪用、私分、非法占有。 2.4 乙方在使用监管账户中的资金时，应严格按照合同约定及合法、合规的要求使用，不得擅自支取、私分。 2.5 如乙方有资金支取需求，应提前向甲方提出申请，经甲方同意后，由监管银行进行划拨，甲方保证资金的安全。 2.6 监管银行应及时向甲方提供监管账户资金的余额及账户流水等监管信息，并将资金流向和监管的情况报告给甲方。第三条违约责任

XX银行关于经营性物业贷法律合规风险提示的通知

XX银行关于经营性物业贷款法律合规风险提示的通知总行各部门、各分支行：近期，总行法律合规部陆续接到部分分支机构关于经营性物业贷款法律风险的咨询，我行多家分支机构亦发放了多笔经营性物业贷款。经营性物业贷款是指银行向借款人发放的、以借款人自身拥有的经营性物业作为抵押、以该物业租金等经营性收入作为主要还款来源的贷款。通常认为，此类贷款所依托的物业具有出租率高、租金稳定且基本可以覆盖贷款本息等优点，第一还款来源较充分。并且此类贷款的抵押物由于是数年前购置，随着近几年房价上涨，目前物业市场价格不菲，第二还款来源也有保障。也正因为此，经营性物业贷款成为近年银行竞相介入的对象。但是，从近期发生的一些经营性物业贷款纠纷看，此类业务涉及到的法律风险较为复杂，对操作要求较高，应引起关注。以下通过典型案例形式对经营性物业贷款法律合规风险予以提示。一、典型案例【案例1】 A公司是一家从事房地产开发的企业，向甲银行申请经营性物业贷款4000万元，以自有的经营性物业抵押，并以该物业的租金作为还款来源，贷款用途为该物业装修。甲银

行经过评审，认为该物业每年租金达900万元，可以覆盖贷款本息，同意给予贷款4000万元，期限8年，按季付息。贷款发放一年后，甲银行发现A公司贷款出现欠息，随后网络和媒体出现大量关于A公司身陷非法集资、债务缠身、法定代表人被警方控制等负面报导。经调查，甲银行得知，A公司近年进行大量民间借贷，经营陷入困境，有效资产（包括甲银行的抵押物）已被多家司法机关反复查封、冻结。调查中甲银行还得知，承租人B公司表示该物业的实际租金是每年390万元，而不是借款人向银行提供的《租赁合同》所描述的900万元。甲银行立即向法院起诉A公司和B公司。同时向法院阐明租金和该物业已经抵押给甲银行，要求法院解除对租金的冻结和该经营性物业的查封，但是由于借款人已经没有还款能力，抵押物被反复查封，涉及众多的受害群众的债权，处置难度很大。【案例2】 A公司向甲银行申请经营性物业贷款3000万元，担保方式为借款人自有的物业抵押、抵押物租赁所产生的租金应收账款质押。贷款发放一年后，借款人涉嫌诈骗，被司法机关立案侦查。公安机关经过侦查，初步认定借款人购买抵押物的资金是借款人诈骗所得，进而认定抵押物为“赃物”，借款人的其他有效资产被公安机关及众多债权人申请法院查封、冻结，企业经营陷入困境，抵押物和租金也被众多的债权人反复查封或冻结。银行尽管起诉，但仍无法处理抵押

经营性物业抵押贷款指导意见

经营性物业抵押贷款业务指导意见（试行）第一章总则第一条依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、“三个办法一个指引”、《我行公司授信业务管理办法》、《我行授信押品管理办法》、《我行授信押品操作细则》等，特制定《我行经营性物业抵押贷款业务指导意见》（下称“本指导意见”）。各分行应遵照本指导意见，分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定，规范开展经营性物业抵押贷款业务。本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的，以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物，还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款。该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房，包括写字楼、综合性商业设施（商场、商铺、专业市场）、四星级（含）以上宾馆酒店、标准化工业厂房等。第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则：（一）“统一授信”原则。经营性物业抵押贷款业务按我行对公客户一般风险业务流程审批，纳入对该客户的统一授信管理。—1—

（二）“分级授权”原则。我行对经营性物业抵押贷款按照授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授权。各分行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务，未经授权不得办理。（三）“责权分明”原则。办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务，实施该业务的动态管理和流程控制。（四）“合规经营”原则。经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定，严格进行贷款用途合规性审查，防范合规风险。（五）“总量控制”原则。各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定。第二章基本准入条件第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给《企（事）业法人营业执照》、实行独立经济核算、具有法人资格的实体，并具备以下基本准入条件：（一）借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围。（二）近三年的经营和财务状况良好，管理规范，具备还本付息能力。如果借款人为新成立的企业，其母公司应符合该项条 —2—