浅析在建工程抵押登记的相关问题
存在“真空期”，否则抵押权人的利益就不能得到保障。而根据我国《物权法》“物尽其用”原则，从在建工程抵押到初始登记应做到“无缝对接”。因此，笔者认为，在建工程的概念应归为广义的观点。
二、在建工程抵押的特点
作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，其有着与一般房地产不同的特点。
（一）所有权的相对确定性
这是指房屋在建工程在主管机关正式颁发所有权证书之前，其所有权处于相对确定的状态。
（二）合法性
在建工程，必须是经国家法定机关或有权部门在其职权范围内，依照法律规定的程序进行审批后取得相关批文的合法工程。
（三）可变价性
在市场经济条件下，在建工程与其他房地产一样属于商品，有其内在价值及使用价值。由于在建工程处于法律上或事实上的未完成状态，尤其是事实上未完成而停止建设的工程，其价值能否以交换价值体现出来，是区分执行案件抵债标的物与非标的物的基础。
（四）期待性
如前所述，在建工程作为～种处于虚拟状态的有体物，由于其不动产现实物权尚未形成，故其可以归纳为一种期权。所谓期权即是“选择权”，是基于约定而在规定期间内按一定价格买入或卖出一定数额的有价证券及其他金融资产或其代表物的权利。它具备了物权的性质，有物权的排他效力，但是只有在所附的条件或者期限都得以满足的情况下才能实现。开发商为融资将其开发的尚未竣工商品房的期权抵押给银行，作为其向银行贷款的担保，银行获得以该项目抵押的期权。假如开发商未能依约还本付息，则银行可以依照此期权及以后取得的建成房屋所有权优先受偿。
三、在建工程抵押需满足的相关条件
（一）抵押目的
我国《城市房地产抵押管理办法》规定，在建工程抵押的目的必须是“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款”。《物权法》、结屋登记办法》并未明确规定在建工程项目的抵押目的，而目前大多数房产登记机关的做法是要求在合同中标明资金的用途。但笔者认为，应加强对在建工程抵押贷款用途的规范，抵押权人在放款前应从自身风险角度对抵押人加强审查，应要求开发单位按照工程进度提供资金结算明细表等材料，进而保障抵押目的的实现。
（二）抵押人的范围
抵押人为主债务人，不能以在建工程为他人的债务履行设立担保，也排除了第三人为抵押人的情况。但现实操作中，存在着作为开发单位的子公司为总公司担保的情况。由于子公司具有独立的法人资格，其民事责任由其独立承担，而其在此在建工程项目中又承担着无可替代的作用，故笔者认为此种情况也应列入抵押人的范围内。
（三）抵押权人的标准
在建工程的抵押权人是具有贷款经营权的金融机构。根据《城市房地产抵押管理办法》规定，将在建工程的抵押权人限定为银行。而在杭州，房产登记机
关也碰到信托投资机构等具有金融许可证的机构作
建工程占用范围内的土地面积及价值应按抵押建筑
面积在工程总建筑面积中所占比例进行分摊，不得将
该在建工程占用范围内的全部土地列入抵押范围。另
一种观点是以整宗土地使用权不可分割作为抵押物。
笔者赞同将整宗土地使用权作为抵押物，因为按房屋
面积比例对土地进行份额分摊的做法，既不符合土地
使用规律，也不能充分发挥土地融资的效率，其分摊
的份额也难以在实地得以体现。．
第二，在建工程项目与土地使用权。《城市房地产
抵押管理办法》明确规定，以在建工程已完工部分抵
押的，其土地使用权随之抵押。这也是与《城市房地产
抵押管理办法》、《物权渤中的“房随地走”或‘‘地随房
走’，保持一致的要求。以杭州市办理在建工程抵押为
例，只有单纯的土地使用权抵押，其上没有建筑物或
者构筑物的在土地部门登记；土地上存在建筑物，则
到房屋登记部门办理在建工程或者存量房抵押。在此
前提下，如果土地使用权抵押后，抵押人想将此后新
增的在建工程抵押，现行实践即先在土地登记部门注
销土地使用权抵押，然后在房屋登记部门办理在建工为抵押权人前来申请办理在建工程抵押的情况，比如程抵押。但笔者认为这种做法可能给抵押权人带来一抵押权人为典当行申请办理非开发项目在建工程抵定的风险。土地使用权抵押注销后，而在建工程抵押押。虽然典当行的经营范围中注明“房地产（外省、自登记尚未办理完毕，如果出现土地使用权和在建工程治区、直辖市的房地产或者未取得商品房预售许可证都被法院查封的情形，则抵押权人的利益不能得到保的在建工程除外）抵押典当业务”，但就字面而言，仅证。因此，笔者认为可以考虑在建工程抵押的项目在商品房项目的在建工程可以抵押，且前提必须是已取办理初始登记时直接可以转为现房抵押，无须办理在得商品房预售许可证，其中并未提到作为典当行能成建工程抵押注销登记。
为非开发项目在建工程的抵押权人。另一方面，相对２．以合法方式取得
于银行的资金监管能力，典当行略逊一筹，故我市目在建工程最终成为违法建筑或部分违法建筑的前并未将典当行等金融机构纳入在建工程抵押权人现象时有发生。在这种情况下，如果在建工程又是抵的范畴。但笔者认为，随着经济的发展，相关金融机构押物，它不仅仅涉及到在建工程的所有人的利益，而的融资及抵御风险能力亦相应地增强，就风险控制而且直接影响到抵押权人的利益，有必要进行相应的规言，虽然银行作为资金的监管方更为方便，但根据民制，以维护抵押权人的利益。由于在建工程具有标的法意思自治的原则，也可适当放宽在建工程抵押权人物价值大、修建周期长、需求资金大、风险高等特点，的条件，但应回避个人作为在建工程抵押权人的情因此在项目抵押时，必须提交建设工程规划许可证、形。施工许可证、国有土地使用权证等资料，以此来证明（四）抵押标的物的范围在建工程的合法性，确定取得在建工程抵押的合法资在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使格。
用权连同在建工程的投入资产”。这包括几层含义：３．抵押物为“正在建造中的房屋或者其他建筑１．在建项目与土地使用权必须同时抵押物”
第一，土地使用权。在抵押物范围中，仅仅为在建在建工程是尚未形成的产品，从基础到主体完工程已完工部分所分摊的土地份额，还是整宗土地使成，再到竣工验收，这个过程跨越的时间很长，而界定用权，目前学界还存在着争议。一种观点认为应将在作为抵押物在建工程的杠杆指向是决定能否抵押的建工程已完工部分所分摊的土地份额视为抵押物，在重要问题。就我国现行法律法规而言，衡量在建工程
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浅析在建工程抵押登记的相关问题
作者：郑智华， 华理蕴， 赵笑眸
作者单位：杭州市房产交易产权登记管理中心
刊名：
中国房地产
英文刊名：CHINA REAL ESTATE
年，卷(期)：2009(8)
参考文献(4条)
1.郭明瑞;房绍坤;张平华担保法 2008
2.曾宪义;王利明房地产法 2008
3.黄松有《中华人民共和国物权法》条文理解与适用 2007
4.胡志刚不动产物权新论 2006
本文链接：https://www.360docs.net/doc/0018293707.html,/Periodical_zgfdc200908012.aspx