第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换例题
第五章 投资性房地产课后习题
第五章投资性房地产一、单项选择题1.下列项目中属于投资性房地产的是（）。
A.企业以经营租赁方式租入的土地使用权B.已出租的房屋租赁期届满，收回后暂时空置但将来继续用于经营出租C.企业持有短期内以备经营出租的空置建筑物D.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权2.下列关于投资性房地产的确认和初始计量的叙述中，不正确的是（）。
A.在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益B.持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期C.持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日D.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本3.2×16年1月1日，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同到期，甲企业于当日起对厂房进行改扩建，并与乙企业签订了续租合同，约定自改扩建完工时将厂房继续出租给乙企业。
2×16年12月31日厂房改扩建工程完工，共发生支出400万元，符合资本化条件，当日起按照租赁合同约定出租给乙企业。
甲企业取得该厂房时的成本为2000万元，假设甲企业对投资性房地产采用成本模式计量，截至2×16年1月1日已计提折旧600万元。
不考虑其他因素，下列说法中错误的是（）。
A.发生的改扩建支出应计入投资性房地产成本B.改造期间不对该厂房计提折旧C. 2×16年1月1日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为0D. 2×16年12月31日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为1800万元4. 2×16年3月1日，甲公司外购一栋写字楼并于当日直接租赁给乙公司使用，租赁期为6年，每年租金为180万元，于每年12月31日收取。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的实际取得成本为3000万元；2×16年12月31日，该写字楼的公允价值为3100万元。
浅析非投资性房地产与投资性房地产间的转换
２１ 非投资性房地产转 为投资性房地产 ．１ ． 非投 资性 房地产 转 为投资 性房 地产 ，包括 作为存 货 的 房 地产 转换 为投 资性房 地产 和 自 房地 产转 换为 投资性 房 用
房地 产与采 用成 本模 式进行 后续 计量 的投 资性房 地产 和采 用公 允价 值模式 进行 后续 计量 的投资 性房 地产 问的转 换进 行 了分析 。
产 。企 业拥有 的房 地产 或用 于 日常生产 经营 ，或作 为存 货 准备销 售 ，或用 于赚取 租金 ，或用 于资 本增值 。用 于 日常 生产 经营 和作 为存 货 准备销 售 的房地产 即为非 投 资性房 地 产 ；用 于赚 取租金 和 资本增值 的房 地产 为投 资性房 地产 。 投 资性 房地 产 主要 包括 ：① 已 出租 的土地 使用 权 ，是 指企业 通 过ｆ 让 或者转 让方 式取 得并 以经 营租赁方 式 出租 ｛ Ｊ 的 土地使用 权 。例如 ，甲企业 缴纳 了一 笔 出让 金后 从 当地
因不符合 赚取 租金 或者 资本增 值 的持有 目的 ，因 而也不 能
确 认 为投资性 房地 产 。
产 中的 土地是 指 土地 使用 权 。房 屋是 指土地 上 的房屋 等建 筑 物及 其构建 物 。按照 企业持 有房地 产 的意 图 ，房地 产可 以分 为 自用房 地产 、作 为 存货 的房地 产 和 投 资性 房 地 产 。
２ 投 资性房 地产 的 转换
《 企业 会计 准则第 ３号—— 投 资性 房 地产 》 第 十 ＿条 二
规 定 ，企业有 确凿 证据 表 明房地产 用途 发生 改变 ，满足 下
非投资性房地产转换为投资性房地产的处理
非投资性房地产转换为投资性房地产的处理高顿网校友情提示，最新焦作会计实务技能相关内容非投资性房地产转换为投资性房地产的处理总结如下：投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值，或者两者兼而有之而持有的房地产。
这里的房地产，是对土地和房屋及其权属的总称。
因此，企业的投资性房地产是指取得的土地使用权，即房地产中的土地使用权及土地上的房屋等建筑物及构筑物。
由于房地产核算模式不同、性质不同，其会计处理方法也有所不同。
非投资性房地产转换为投资性房地产成本模式计量作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的产品以经营租赁方式出租，取得租赁收益，从而相应转换为投资性房地产。
实际工作中，企业一般将处于存货状态的房地产采用成本模式计量，通过“开发商品”科目核算，如果计提减值准备，其减值金额通过“存货跌价准备”科目核算。
结转开发商品成本时，要连同存货跌价准备一并转入“投资性房地产”科目。
企业将自用房地产转换为投资性房地产，一般是把计划用作投资性房地产的固定资产，如办公用房用于租赁，或者把土地使用权计划用来出租。
出租前，计划作为投资性房地产的固定资产或土地使用权按实际成本核算，已计提折旧或摊销的，包括计提资产减值准备，应一并转入投资性房地产成本。
进行会计处理时，应冲减“固定资产”科目或“无形资产”科目，连同“累计折旧”科目或“累计摊销”科目，包括“固定资产减值准备”科目或“无形资产减值准备”科目一并转销。
【例1】2008年5月8日，某造纸厂用来存放原材料的操场出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元。
造纸厂的账务处理如下：借：投资性房地产——操场400000累计摊销100000贷：无形资产——土地使用权500000公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。
第八章 投资性房地产
【练一练】
A 公司系增值税一般纳税人，投资性房地产租金收入适用的增值税税 率为 9%， 假定收到租金时一次确认收入（不考虑按月确认收入）。
2×19 年 9 月 30 日 A 公司决定将自用办公楼出租，2×19 年 9 月 30 日 为租赁期开始日。该写字楼原购入成本为 19 200 万元，预计使用 年限为 40 年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。2×19 年收到本 年3个月的含税租金272.5万元。
如果采用成本模式后续计量，按直线法按年计提折旧；如果采用公允 价值模式后续计量， 2×19 年 12 月 31 日公允价值为 19 000 万元， 调整前办公楼原账面价值为 20 000 万元。 要求：编制持有投资性房地产期间的分录 1、成本模式下，租金收入、折旧的处理 2、公允价值模式下，租金收入、公允价值变动的处理
【答案】对于A企业而言，由于门面房产权属于A企业，所以属于其投资 性房地产。
【特殊情况】 （1）空置建筑物、在建房产 如果企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经
营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。 备注：空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使
【思考问题】 甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权， 使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公 司。属于投资性房地产？
【答案】属于。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方 式取得并准备增值后转让的土地使用权。
【思考问题】乙企业(非房地产企业）发生转产或厂址搬迁，部分土 地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增 值后转让以赚取增值收益。属于投资性房地产？
产的空置建筑物
《中级会计实务》历年主要考点：非投资性房地产与投资性房地产的转换
《中级会计实务》历年主要考点：非投资性房地产与投资性房地产的转换1.成本模式下的转换2.公允价值模式下的转换（1）投资性房地产转为自用房地产企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
借：固定资产/无形资产（转换日公允价值）贷：投资性房地产——成本投资性房地产——公允价值变动（也可能在借方）公允价值变动损益（倒挤差额，也可能在借方）（2）投资性房地产转换为存货企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为存货时，应当以其转换当日的公允价值作为存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
（注意，（1）、（2）中不区分借方差异还是贷方差异，与下面（3）、（4）的情况一定要区分开）（3）自用房地产转换为投资性房地产企业将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”等科目；按已计提的累计折旧或累计摊销等，借记“累计折旧”或“累计摊销”等科目。
已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。
转换当日的公允价值小于原账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”；转换当日的公允价值大于原账面价值的，按其差额，借记“资本公积（其他资本公积）”。
待处置该项投资性房地产时，因转换计入资本公积的部分应当转入当期损益。
（4）作为存货的房地产转换为投资性房地产企业作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。
同时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”；转换当日的公允价值大于原账面价值的，按其差额，贷记“资本公积（其他资本公积）”。
【实用文档】投资性房地产的转换,投资性房地产的处置()
第二部分重点、难点的讲解【知识点5】投资性房地产的转换（一）房地产的转换形式及转换日房地产的转换，是指房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类，不是后续计量模式的转换。
【链接】投资性房地产，成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。
将计量模式变更时公允价值与原账面价值的差额，扣除所得税影响后调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
转换形式转换日投资性房地产转换为自用房地产房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期作为存货的房地产转为出租租赁期开始日自用建筑物或土地使用权停止自用改用于赚取租金或资本增值租赁期开始日或用于资本增值的日期房地产开发企业将用于经营租出的房地产重新开发用于对外销售租赁期届满、企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期（二）成本模式下转换的会计处理在成本模式下，不论非投资性房地产转换为投资性房地产、还是投资性房地产转换为非投资性房地产，都是将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，无差额，不确认损益。
（1）自用房地产与投资性房地产的转换：各个会计科目对应结转（原值转原值，折旧转折旧，摊销转摊销，减值转减值）。
（2）存货与投资性房地产的转换：按账面价值结转。
（3）成本模式下的转换不产生损益。
以固定资产转为投资性房地产为例，转换时会计处理：借：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备【例题•单选题】2017年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。
该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为（）万元。
A.3 700B.3 800C.3 850D.4 000【答案】D【解析】相关会计分录：借：固定资产 4 000投资性房地产累计折旧 200投资性房地产减值准备100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备100（三）公允价值模式下转换的会计处理处理原则：转换后形成的资产按转换日该资产的公允价值入账。
投资性房地产练习题(打印版)
投资性房地产练习题（打印版）### 投资性房地产练习题一、选择题1. 投资性房地产的会计处理方式中，不包括以下哪项？- A. 按成本计量- B. 按公允价值计量- C. 按历史成本计量- D. 按市场价值计量2. 以下哪项不是投资性房地产的特点？- A. 用于出租- B. 用于出售- C. 用于获取租金或资本增值- D. 持有以备未来使用3. 投资性房地产的公允价值变动，应计入以下哪个科目？- A. 投资收益- B. 公允价值变动收益- C. 营业外收入- D. 其他综合收益二、判断题1. 投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或者公允价值模式。
（对/错）2. 投资性房地产的减值准备一经计提，不得转回。
（对/错）3. 投资性房地产的公允价值变动收益，应计入当期损益。
（对/错）三、简答题1. 简述投资性房地产的定义及其主要特点。
2. 描述投资性房地产的会计处理流程，包括初始确认和后续计量。
四、计算题1. 某公司于2023年1月1日购买一幢办公楼，购买价为5000万元，预计使用寿命为40年，采用直线法折旧。
2023年12月31日，该办公楼的公允价值为5100万元。
请计算该公司2023年应计提的折旧额，并说明公允价值变动对利润表的影响。
2. 假设上述公司决定将该办公楼转为自用，2024年1月1日，该办公楼的账面价值为4950万元。
请计算转换日的账面价值，并说明会计处理方法。
五、案例分析题某公司持有一幢商业大厦，原计划用于出租，但市场租金回报率较低，公司决定将其出售。
大厦的账面价值为1亿元，公允价值为1.2亿元。
公司在出售前需要进行哪些会计处理？出售后，公司应如何反映在财务报表中？注意事项：- 请确保答题时遵循相关会计准则。
- 计算题需要详细展示计算过程。
- 案例分析题需要结合实际情况，给出合理的会计处理建议。
注：本练习题仅供参考，实际会计处理应根据具体情况和相关会计准则进行。
成本模式下与公允价值模式下,投资性房地产与非投资性房地产互相转换的会计分录
成本模式下与公允价值模式下,投资性房地产与非投资性房地产互相转换的会计分录成本模式下投资性房地产转换为非投资性房地产投资性房地产转换为存货借：开发产品借：固定资产（无形资产）投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备贷：投资性房地产贷：投资性房地产固定资产累计折旧固定资产减值准备非投资性房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产固定资产累计折旧存货跌价准备固定资产减值准备贷:开发产品贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备公允价值模式下非投资性房地产转换为投资性房地产公允价值〈原账面价值公允价值〉原账面价值借：投资性房地产借：投资性房地产固定资产累计折旧固定资产累计折旧固定资产减值准备固定资产减值准备公允价值变动损益贷：固定资产/开发产品/无形资产贷：固定资产/开发产品/无形资产资本公积－其他资本公积投资性房地产转换为非投资性房地产投资性房地产转换为开发产品借：固定资产（无形资产）(公允价值）借：开发产品(公允价值）贷：投资性房地产－成本贷：投资性房地产－成本投资性房地产－公允价值变动（或借记）投资性房地产－公允价值变动（或借记）公允价值变动损益（或借记）公允价值变动损益（或借记）地产转换为存货性房地产累计折旧性房地产减值准备的房地产转换为投资性房地产〉原账面价值资产累计折旧资产减值准备定资产/开发产品/无形资产本公积－其他资本公积地产转换为开发产品产品(公允价值）资性房地产－成本资性房地产－公允价值变动（或借记）允价值变动损益（或借记）。
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第五节投资性房地产与非投资性房地产的转换
【例1】2009年8月31日，租赁期满，甲公司将出租在外的厂房收回，公司董事会就该厂房用于本公司生产产品形成了书面决议，2009年9月1日开始用于本公司生产产品。
该项房地产在转换前采用成本模式计量，截止2009年8月31日，账面价值4500万元，其中，原价6000万元，累计已提折旧1500万元。
借：固定资产-厂房4500
投资性房地产累计折旧1500
贷：投资性房地产-厂房6000
【例2】甲房地产开发公司将其开发的一栋写字楼以经营租赁方式出租给其他单位使用。
2009年4月10日，因租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，并作出了书面决议，甲公司遂于乙公司签订了租赁协议，将此写字楼重新开发用于对外销售。
写字楼在转换前采用成本模式计量，账面原价为5600万元，累计已提折旧为420万元。
【例3】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
20X9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20X9年5月1日，租期为5年。
20X9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500 000 000元，已计提折旧5 000 000元。
假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。
【例4】甲公司是从事房地产开发的企业，2009年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用做出租协议形成了书面决议，甲公司遂于乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为2009年5月1日，该写字楼的账面余额为5000万元。
未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。
【例5】2009年8月31日，租赁期满，甲公司将出租在外的厂房收回，公司董事会就该厂房用于本公司生产产品形成了书面决议，2009年9月1日开始用于本公司生产产品。
该项房地产在转换前采用公允价值计量模式，截止2009年8月31日，账面价值4500万元，
成本3000万元，公允价值变动1500万元。
转换日该房产的公允价值为4000万。
(以万元为单位）
【例6】甲公司拥有一栋本公司的总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该办公楼用于出租形成了书面决议。
2009年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司，租赁期开始日为2009年5月1日，租赁期为5年。
2009年5月1日，这栋办公楼的账面余额为5000万元，折旧500万元。
假设投资性房地产采用公允价值计量，转换日该办公楼的公允为5000万元。
（以万元为单位）
【例7】2009年4月15日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。
甲公司与乙公司签订租赁协议，租赁期开始日为2009年5月1日，租期为5年。
2009年5月1日，该写字楼的账面余额为40 000 000元，公允价值为38 000 000元。
【例题8】企业将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式后续计量的投资性房地产时，商品房公允价值高于账面价值的差额应当计入的项目是（）。
A.资本公积
B.投资收益
C.营业外收入
D.公允价值变动损益
【例题9】2010年1月1日，甲公司将一栋自用的房屋对外出租，董事会已决议作为投资性房地产核算。
假设甲公司房屋符合采用公允价值模式计量条件，甲公司决定采用公允价值模式计量。
甲公司房屋原价120万元，已计提折旧20万元，公允价值为110万元，下列会计处理正确的是（）。
A.确认资本公积10万元
B.确认营业外收入10万元
C.确认投资收益10万元
D.确认公允价值变动损益10万元
第六节投资性房地产的处置
【例题10】甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产按照公允价值模式计价，该公司2009年7月1日将一项账面价值2000万元、已经开发完成作为存货的房产转为经营性出租，公允价值为2500万元。
2009年12月31日其公允价值为2400万元，甲公司确认了该公允价值变动，
2010年7月租赁期满甲公司以3000万元价款将其出售。