荆州市人民政府办公室关于调整更新荆州市城区基准地价的通知

荆州市人民政府办公室
关于调整更新荆州市城区基准地价的通知
荆政办发[2005]57号
发文单位：湖北省荆州市人民政府办公室
荆州区、沙市区人民政府，荆州开发区，市政府各部门：
按照《省物价局、省国土资源厅关于荆州市城区基准地价的批复》（鄂价房服〔2004〕278号），市政府同意调整更新荆州市城区基准地价。

现通知如下：
一、调整更新后的荆州市城区基准地价
单位：元/平方米
二、调整更新的基准地价是在2002年我市城区基准地价的基础上，根据国家《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，以近期市场资料为依据，采用分类定级方法确定的不同土地用途不同土地级别的基准地价。

三、荆州市城区宗地地价的确定，以本通知为依据，按照规定的程序、使用合理的评估方法确定。

其中，出让价格须经市国土资源管理部门审核后确定。

四、《荆州市城区土地定级与基准地价更新成果技术报告》中所包含的荆州市城区商业用地路线价、土地定级边界外的地价、集体土地流转价格、国有养殖用地地价、特殊用地评估方法、基准地价修正体系以及评估土地用途分类标准等内容一并实施。

五、基准地价一般2至3年调整一次，在房地产市场价格发生重大变化的情况下，市政府将适时进行调整。

市国土资源局、市物价局可以根据实际情况，对局部地区的基准地价级别进行调整。

本通知自发文之日起施行。

施行中的具体问题由市国土资源局和市物价局协调解决。

附：荆州市城区基准地价使用说明
二○○五年十一月四日
荆州市城区基准地价使用说明
一、基本内容
（一）本次基准地价是在土地分类定级基础上形成的，按土地用途划分为商业、住宅和工业三大类，根据要求取消了原有的综合用地基准地价。

（二）本次基准地价内涵界定为：基准日为2004年1月1日，设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、供电、供水、排水、通讯及宗地红线内场地平整），各用途法定最高出让年限（商业40年、住宅70年、工业50年）及平均容积率（商业2.0、住宅1.8、工业0.5）等条件下的完整土地使用权价格。

（三）本次基准地价按土地用途分为商业、住宅和工业三大类，根据国土资源部《关于印发试行<土地分类>的通知》（国土资发〔2001〕255号）精神，土地分类分为3个一级类、15个二级类和71个三级类。

其他未列入范围内的用地，其用途类别可根据宗地内用地功能的实际情况参照相关或相近用地的用途类别确定。

（四）根据不同用途土地的特点及相应地价水平，将三类用地的基准地价由高至低、由城区至远郊区划分为若干个级别。

其中商业用地基准地价分为5个级别，住宅用地基准地价分为6个级别，工业用地基准地价分为3个级别和2个控制区。

（五）本次基准地价成果中所包含的荆州市城区商业用地路线价、土地定级边界外的地价、集体建设用地流转价格、国有养殖用地地价等内容的具体实施操作以《荆州市城区土地定级与基准地价更新成果技术报告》（以下简称《技术报告》）的要求为准。

二、宗地评估中相关问题解释
（一）在应用基准地价评估宗地地价时，要选取对宗地地价影响较大的因素如位置、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划等对基准地价进行修正，因素的选取及修正幅度要严格按照《技术报告》中制订的宗地地价影响因素指标说明表和基准地价修正系数表进行，严禁自行随意编制。

（二）应用基准地价评估宗地地价时，当宗地条件与本次基准地价内涵不一致时还要进行特别单项修正。

1、住宅用地的容积率修正。

住宅用地的平均容积率为1.8，但单一型小面积宗地的住宅用地与小区型大面积宗地的住宅用地之间的容积率差异较大，在进行住宅用地容积率修正时要区别对待，具体操作时按《技术报告》中“日常评估中的住宅用地容积率修正”的相关内容进行。

2、洪水淹没修正。

由于荆州市城区地理位置的特殊性，荆江大堤外区域的土地长年受洪水的威胁，在评估该区域的地价时，要充分考虑洪水淹没因素对地价的影响，对地价进行适当调整，具体调整幅度按《技术报告》中“洪水淹没修正”的相关内容进行。

（三）综合用地基准地价取消后，类似宗地的地价评估按《技术报告》中“混合用途的宗地地价评估”的相关内容进行操作。

其中，位于商业繁华区段的立体型混合用地，整宗地评估用途设定为商业用地，参照商业用地基准地价进行评估；宗地内主要用途与次要用途已形成事实上的功能分区的，按各功能分区的土地用途分别评估测算。

（四）对经营性用途的地下建筑物，其基准地价可参照相应用地基准地价水平的三分之一确定。

三、注意事项
（一）基准地价是一个均质区域的平均价格，不能直接作为国有土地使用权出让金、国有土地使用权租赁年租金、国有土地使用权抵押、清产核资、企业改制、土地使用权作价入股和司法仲裁等的测算依据。

宗地地价须由有资质的土地评估机构按有关规定进行价格评估。

（二）在运用包括基准地价系数修正法在内的多种评估方法确定宗地地价时，基准地价系数修正法测算的宗地地价水平所占权重应不低于30%。

（三）在进行估价期日修正时，要根据宗地所处的局部区域不同土地用途的地价水平变化情况分别确定地价指数，全城区不同土地用途不能一概而论。

四、荆州市城区土地登记用途与评估设定土地用途范围对照表
五、荆州市城区土地定级范围。

东至规划中的东方大道、沙市农场向阳三队（原农场旧场部门前的村级水泥路），南至长江，西至原湖北农学院西侧约200米的水渠，北至铁路线、318国道。

1、荆州市城区商业用地土地定级范围
2、荆州市城区住宅用地土地定级范围
3、荆州市城区工业用地土地定级范围
注：为了保证东方大道沿线工业走廊的完整性和地价水平的一致性，在宗地评估时，定级范围东部东至东方大道、南至西干渠、西至铁路线、北至沙岑公路区域内的工业用地参照定级边界范围外的地价水平进行评估。