产业园区定位深化报告

山东中创软件商用中间件股份有限公司 张经理 问：您对我们项目所在的湖南环科园了解吗？ 答：知道啊，在外环线边上，交通便利，现在搞融城，以后潜力会很大。
湖南长天九五机械有限公司 姜炎栋 财务副总 问：您对我们项目所在的湖南环科园了解吗？ 答：我老家是湘潭的，每次来回都会经过哪里。在外环线边上，交通便利，但没有进去过。
长沙市明天制冷设备有限公司 傅厂长 问：您觉得湖南环保科技园跟麓谷相比怎么样？ 答：湖南环保科技园我比较熟，那个地方离高速比较近，对外的交通比较方便，但是周边的配套比较差， 跟我们园区差不多，另外我觉得发展潜力比较大，因为长沙市是向南发展的。
湖南森源电器有限公司 李总 问：您对我们项目那一片熟悉吗？ 答：太熟悉了，我们有个兄弟单位和我们一样从市里搬出来，然后到美的客户边上落户了。我也去过好几 次，感觉那边环境还不错，交通也方便，但配套不怎么样。
B.A.Consulting
︳16
市场存在明显空白
市场认知
孵化器－软件大楼 创业基地－巨星
传统工业地产形态，如孵化器、创业基地/中心、 科技园小区、标准厂房等主要集中于长沙经开区、 科技园小区－和祥 长沙高新区 近年在电子信息产业相对发达的长沙高新区出现 了工业地产的雏形，如麓谷国际工业园、普洛斯 物流园。
︳20
访谈片段
对现状产品的看法
客户对于目前自用厂房的看法
长沙安瑞电器有限公司 廖维民 董事 问：现有厂房的相关细节情况？ 答：由于没有什么特殊设备，所以我对层高、长度、承重没有什么要求，层高3米6可以。我的工艺流程可 以分成几个部分，不需要很长的生产线，承重这边是500公斤，足够用了，所以我现在租的是二层，如果 是多层厂房，我也可以到上层去，毕竟价格可以便宜一些，目前这边的租金是一楼12，二楼8块。
➢与麓谷、高新园区相比，环科园在大型 旗舰企业的产业支撑方面存在一定欠缺
被访客户认为环科园目前产业联系较为松散 但通过调查发展现有园区内，存在大量产销相对独立的中小型企业
B.A.Consulting
︳13
访谈片段
对所在园区产业联系的看法
对所在园区产业联系的看法
长沙市明天制冷设备有限公司 傅厂长 问：你们原料主要从哪里来？产品销往什么地方？与麓谷有联系吗？ 答：我们厂主要加工制造小型工业制冷设备。原料与园区基本没什么联系，像铝合金、铁皮等都是市里采 购的，而半成品多是进口的。主要是接全国各地的订单，产品主要是面向大型的石油炼化、食品加工工业 企业。
长沙市明天制冷设备有限公司 傅厂长 问：现有厂房物业管理费的水平怎么样？ 答：现在物业管理费是1.3元/平方米，我们感觉贵了一点，因为园区内部绿化太少了，我们准备跟物业管 理部门商量，如果不加入绿化景观，我们就只交1元/平方米的物管费。 问：您觉得麓谷国际工业园有什么不足吗？ 答：大的不足倒是没有，只是别人寄信，寄东西常常找不到我们这里，应该在外面多设置一些园区导示牌， 好记的门牌号码，让别人容易找到。
B.A.Consulting
︳3
面对这样一种宏观环境，我们更应该冷静的思考问题
➢我们的项目是工业地产，产品不是消费品，而是生产工具，生产资料 ➢我们面对的客户不是普通消费者，而是企业，是社会经济实体 ➢客户的购买目的不是刚性需求，不是消费享受，而是投资，是生产投入
那么对于我们而言，首先要考虑的问题就是：
湖南森源电器有限公司 李总 问：您对我们项目那一片熟悉吗？ 答：太熟悉了，我们有个兄弟单位和我们一样从市里搬出来，然后到美的客户边上落户了。我也去过好几 次，感觉那边环境还不错，交通也方便。
B.A.Consulting
︳12
项目条件
产业联系松散，未形成聚集氛围
➢目前环科园入园企业70余家，产业以机 械制造和汽车零部件为主，高新技术企业 稀少
︳21
访谈片段
对现状产品的看法
客户对于目前自用厂房的看法
长沙太阳人电子有限公司 刘正元 总经理 问：目前的这个厂房好用吗？环境怎样？ 答：现在用的还是比较合适的，目前没有什么不合用的地方。就是车位不是很够用，最不好的就是绿化少。 问：对厂房选择的细节部分，感觉什么比较重要一些？ 答：一个是选址，具体的朝向一定要好，通透。我目前用的就是南北向的，很不错。我们的公摊也小，不 到10％。 问：对层高、柱距、承重等这样的细节有严格的要求吗？ 答：我们现在用的层高是4.2米，其实没必要，对我们行业来说3.3米就够了，也没有承重的具体要求。这 里每平米是500公斤足够用了。 问：看了我们的产品有什么感觉？具体的可以提提您的意见。
︳18
产品规划设计认可度较高
产品认知
被访客户认为产品实用、细节考虑周到，环境打造会对企业形象提升有很大帮助
B.A.Consulting
︳19
访谈片段
对本项目的看法
对本项目方案的看法
长沙市明天制冷设备有限公司 傅厂长 问：你觉得我们项目的整体规划布局，立面的设置怎么样？ 答：感觉上非常不错，通行上采取了客货分流，而且厂房立面非常漂亮。另外如果真的是花园 式办公，那么就比这里要好多了，我们这里的绿化很差，门前乱停车，而且没树木。
长沙长源变压器有限公司 姚景辉 副总经理 问：你们原料主要从哪里来？产品销往什么地方？与经开区有联系吗？ 答：没联系。公司主要从事城市轨道车辆、干线机车、客车及各种电源干式变压器及电抗器开发及制造。 公司原材料，设备主要采购渠道是长沙市区，公司产品面向全国及湖南铁路系统。
B.A.Consulting
➢反倒是由于国家政策、投资等因素，以及国内产经格局的变化，使本项目 的市场空间更加值得期待
➢综合判断，项目具有较大市场机遇，我们理应抓住时机，快速切入市场， 占领绝对优势，化危机为良机，与其坐等大势不如主动出击，以获得项目利 益目标
B.A.Consulting
︳6
报告框架
项目再认知 目标客户分析
目标客户定位
➢截至10月，长沙市工业总产值一直保持30%以上的速度增长，增速分别高于全国7.4个 百分点、全省4.6个百分点。今年我市先后通过干部挂职帮扶、抗冰补损、调煤保电、服 务经济百日大行动、贷款贴息等一系列有针对性的措施，确保了工业经济平稳较快增长。
B.A.Consulting
︳5
小结：
宏观形式
➢总体来看，外部经济环境对于湖南、长沙的影响并不明显
长沙太阳人电子有限公司 刘正元 总经理 问：看了我们的产品有什么感觉？具体的可以提提您的意见。 答：总体方案来看还是很不错的。外立面感觉很好。但工业厂房人流不大，你们所说的人车分 流能否体现？到不如多做点绿化。产品结构也还可以，非常满意每户都有卫生间。柱距有 7.5×7.5也蛮好用。
B.A.Consulting
宏观经济形势对我们的影响？
B.A.Consulting
︳4
宏观形式
长沙的内向型属性，弱化了外部影响
中央4万亿投入拉动内需,对基础设施、农业等带动作用明显
国家加大中西部地区建设力度，长沙中部崛起
政策大力扶持中小企业发展
两型社会规划确定，引导产业健康发展
沿海城市产业回流，本土企业家将有望落地长沙
灾后重建，促进湖南产业发展
长沙恒辉环保科技发展有限公司（中山厨具） 毛副总 问：你们公司是从哪儿来经开区的？ 答：我们生产厨具的，原先在邵阳。但进货和销售都不太畅通，做大之后老板就通过朋友的关系来了这儿。对面就是我们 老板的朋友的厂子，他们搞环保的。早先买地自建，当时预留了些空间，通过关系我们就搬了进来。
长沙市明天制冷设备有限公司 傅厂长 问：你们是怎么选择这个地方的？ 答：主要是通过朋友介绍的，之前我们在星沙那边B找.A了.C好on几s个ul月tin，g 都没有合适的。后来听了介绍，就来了。
湖南森源电器有限公司 李总 问：您对我们项目那一片熟悉吗？ 答：太熟悉了，我们有个兄弟单位和我们一样从市里搬出来，然后到美的客户边上落户了。我也去过好几 次，感觉那边环境还不错，交通也方便。
B.A.Consulting
︳10
对外交通优势突出
规划中的城铁
项目条件
轻轨线路 规划黎托站
➢区位优势：项目位于湖南省级开发区环保科 技产业园内，地处长沙市东南大门，位于长株 潭城市群的心脏位置，绕城高速以南，京珠高 速二厢，地处长株潭腹地，区位优势明显。 ➢交通优势：湖南省环保科技园交通便捷，四 通八达，处于市内半小时经济圈。距株洲，湘 潭均35公里，距省政府4.8公里，距机场28公 里，距武广高铁客运站较近。环保大道横贯产 业园东西，万家丽路和韶山路纵贯南北，京珠 高速与三环的交叉互通点，距离本项目500米 左右。
︳14
目前园区配套相对缺乏
配套缺乏 ➢交通：1条公交线 ➢住宅：景环小区 ➢教育：长沙理工、金海中学、职教 基地
项目条件
客户认为目前环科园生活配套少，需通过项目自身扭转此种担忧
B.A.Consulting
︳15
访谈片段
对项目资源条件的看法
对配套的看法
湖南森源电器有限公司 李总 问：您对我们项目那一片熟悉吗？ 答：太熟悉了，我们有个兄弟单位和我们一样从市里搬出来，然后到美的客户边上落户了。我也去过好几 次，感觉那边环境还不错，交通也方便，就是没有配套。
麓谷国际工业园
建设中的环科园标准厂房
被访客户普遍对市场有一定了解，类似的可购买的工作用房稀缺，可选余地小
B.A.Consulting
︳17
访谈片段
对购买原因的回答
对市场的看法
长沙太阳人电子有限公司 刘正元 总经理 问：现有的企业用房，当时是怎么选择在这个位置的呢？ 答：无意中，员工反馈回来这个信息，觉得可以就买了。买厂房不像个人买房，有得选择，找到个好的，合适的地方要碰 巧。当时买这里是因为这有，又正好我们需要所以就买了。
项目价值点梳理
产品卖点挖掘
B.A.Consulting
︳7
项目再认知－客户角度