规划容积率的刚性管理之我见
刚性和弹性_我拿什么来把握你_控规在城市规划管理中的困境和思考_卢科荣
用地使用不作规定，留待市场来调节。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
3.2 重视规划编制时的公众参与， 充分发挥城区政府和政府其他 职能部门的作用
规划管理 Management
刚性和弹性，我拿什么来把握你
— 控规在城市规划管理中的困境和思考
□ 卢科荣
[摘
要] 《城乡规划法》的颁布实施使控制性详细规划的作用日趋重要，控规的全覆盖也势在必行，
但 控规在 规划管 理实践 中表现出 的不足 和矛盾 也日益 突出 。因此，应尊 重市场 经济规 律，体现规划的 公 平性； 有 效 把 握 规 划 的 刚 性 和 弹 性 ； 精 细 控 制 好 可 控 制 的 方 面 ，灵 活 引 导 难 以 控 制 的 方 面 。同 时，
1.2 控规技术层面上的缺陷
1.2.1 缺乏上一层次规划的指导， 致使控规过于重视微观，忽略了 更应关注的宏观控制 《城市规划编制办法》要求，编制 城市控制性详细规划，应当依据已经依 法批准的城市总体规划或分区规划，考 虑相关专项规划的要求，对具体地块的 土地利用和建设提出控制指标。但由于 总体规划和分区规划在人口规模、建筑 规模等方面的量化指标过于粗略，事实 上长期以来经常是下一层次的规划突 破了上一层次规划的指标。在控规中我 们对每一地块的各项要求都进行了控 制，貌似很全面很细致，可是整个片区 的总容量如何，与其他片区、与整个城 市的关系等都很不明晰，很有可能出现 严格按控规实施后整个城市总量失控 和无序的现象。另外，控规与各专项规 划之间衔接不好，没有能够充分协调各 专项规划，经常出现与道路系统、市政 工程设施等规划不符的情况，导致控规 不得不进行反复调整。 1 . 2 . 2 地块的经济技术指标无法 应对市场的不确定性 在当前的市场经济社会中，我们 面临的不确定性太多，而且社会形势 的飞速发展，也往往使我们的预测与 实际存在很大差距。我们为每一地块 确定好的各种技术指标，很难完全对 应上一个建设项目的需要。这种“守 株待兔”式的规划，让我们不得不经 常地进行调整，否则项目永远也不符
容积率处理中的问题
容积率指标核查近期重点问题总结在建设工程规划许可审批的过程中，随着对城市规划的重视，城市规划技术指标也越发的规范和严格，在现在的工程规划许可审批中，容积率指标成为重点。
容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
在项目的审查中，关于计入容积率建筑面积的核查就如同与建设单位博弈，规划管理部门在不断的完善相关规范，建设单位不停的寻找漏洞。
在近期的建设项目审查过程中，主要发现以下问题：一、虚报±0.000标高，在规划平面方案中，将±0.000标高定为离地坪几米的位臵或利用地形将处于高程较低位臵的建筑与高程较高处的±0.000标高一致。
关于这点，《容积率计算规则》中明确规定:如果建筑物室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪。
当然，也有城市道路交叉口处的建设项目，由于临近多条城市道路，在±0.000标高无法确定的情况下，根据施工图中反映的建筑使用功能及建筑出入口位臵确定该层建筑或该层的部分建筑计入容积率，如作为商业的“地下建筑”于较低高程的道路处设有出入口，这应算地面而非地下。
二、以“架空”为名，作其它使用为实。
架空层，建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。
在现在的建筑架空层，不计容积率的常见使用功能有：1、绿化架空或开敞公共活动空间，这种架空形式因考虑到采光要求，层高不得低于2.8米且不高于5.1米；2、底层开敞作公共停车，这种架空形式，因考虑停车位的公共性，除可建两侧山墙外，不得修建纵墙、内部分割墙，或以卷帘门等任何形式封闭；3、简单的建筑架空，用于隔潮隔湿。
其它底层封闭作为储藏、车库等使用功能的建筑面积皆计入容积率。
学习惯建设用地容积率的管理办法心得
关于容积率的学习心得1、容积率就是一把双刃剑，必须要科学制定，并且要严格的执行（1）控制容积率是政府衡量土地使用强度和评价土地利用合理性的重要指标和基本手段。
（2）提高容积率能够使开发商获取超额的利润。
（3）合理容积率是业主享受必要环境条件的基本保证。
（4）把握住了容积率才能遏制房地产行业的腐败。
2、容积率的弹性与度量的特性关系（1）容积率表述的是在规化地块上允许建设的总容量（容积率＝总建筑面积 / 净地块面积）规化地块=建筑所使用的场地；总建筑面积=地面以上部分的建筑面积总和。
（2）在一定的建筑密度条件下，容积率与层数成正比；在一定的层数条件下，容积率与建筑密度成正比，在一定的建筑面积条件下，楼面占地率与容积率成反比。
（3）容积率是相对指标，有一定弹性。
3、要坚持客观经济普遍利益兼顾性的确定容积率的原则1）容积率上限：取决于环境质量的最起码要求；2）容积率下限：取决于开发者能承受的最高楼面地价。
3）商业开发地块容积率下限的确定：开发总投入×利润率＝总产出－总投入4、需要因地制宜确定容积率的要素（1）国家和省市的法律、法规、标准、规范（2）城市总体规划或分区规划（3）城市的经济状况（4）地块的实际情况5、技术支撑下克服影响容积率制定的主要因素（1）明确地块的使用性质；（2）明确地块的区位；（3）明确城市交通和基础设施容量；（4）明确地块空间环境条件－表现为城市设计的要求；（5）明确建造方式与形体；（6）明确地块土地出让价格；（7）明确历史环境的保护。
6、多种方案的对比以及集思广益的确定容积率的方法（1）形体布局模拟；（2）经验归纳统计；（3）调查分析对比。
7、程序严谨的容积率制定程序（1）下达任务；（2）熟悉总规；（3）现场踏查；（4）编制方案；（5）技术审查；（6）行政把关；（7）专家论证；（8）汇总修改；（9）上报批准8、积极面对容积率的调整性（1）制定程序的漏洞；（2）决策过程的偏差；（3）实施条件的变化；（4）经济利欲的膨胀9、容积率调整的程序（1）调整申请；（2）行政审核；（3）下达任务；（4）技术论证；（5）专家论证；（6）现场公示；（7）行政汇总；（8）重编控规；（9）上报批准；阳光规划——科学可行——杜绝腐败结合萍乡实际情况，我个人建议如下：1、批复控规。
容积率管理办法
容积率管理办法引言容积率是城市规划和建筑设计中的重要概念，它反映了建筑在给定土地面积上的建筑密度。
合理的容积率管理对于城市的可持续发展和空间利用效率至关重要。
本文将介绍容积率管理办法，旨在帮助城市规划者和建筑设计师更好地理解和应用容积率管理原则。
1. 定义容积率（Floor Area Ratio，简称FAR）是指建筑物总建筑面积与用地面积的比值。
常用于衡量建筑密度和土地利用效率。
容积率越高，说明在单位土地面积内建筑面积越大，建筑密度越大。
2. 容积率管理原则合理的容积率管理可以有效控制城市建设的规模和形态，优化土地利用。
以下是一些常见的容积率管理原则：2.1 分区管理根据城市规划、土地用途和功能需求的不同，划定不同的分区，并对每个分区内的容积率进行管理。
例如，商业区可以设置较高的容积率，以支持更多商业设施的建设，而住宅区则可以设置较低的容积率，以保护居民的居住环境。
2.2 控制总体容积率制定总体容积率控制目标，限制建筑总建筑面积与用地面积的比值。
这可以有效控制城市建筑的总体规模，避免过度开发和资源浪费。
2.3 允许例外情况在特定条件下，可以允许某些建筑项目的容积率超过规定的上限，例如在重要文化遗产保护区、城市更新项目区域、公共设施建设等情况下，可以根据具体需求和条件，对容积率进行例外管理。
2.4 考虑公共空间容积率管理不仅应关注建筑的容积，还应考虑公共空间和绿地的规划和保护。
合理规划公共空间对于提高城市居住质量和生活幸福感具有重要作用。
3. 容积率管理的实践案例3.1 新加坡新加坡是世界上人口密度最高的城市之一，而其高效的容积率管理是其成功的关键之一。
新加坡通过综合规划范围和详细规划范围来管理容积率，从而有效控制城市建设的尺度和规模，提高土地利用效率。
3.2 日本日本也是一个容积率管理较为严格的国家。
日本的容积率管理主要通过城市综合开发区域制度和土地利用计划制度来实现。
这些制度允许对特定区域内的建筑容积率进行调整，并且要求充分考虑公共空间和绿地的规划。
城市更新规划容积率制度的研究
城市更新规划容积率制度的研究【摘要】城市更新规划是城市发展中至关重要的一环，容积率制度作为规划中的重要参数之一，对城市更新规划有着重要影响。
本文就国内外城市更新规划容积率制度进行了对比研究，分析了容积率制度对城市更新规划的影响和优化方案，同时探讨了实施容积率制度所遇到的难点。
研究发现，合理制定容积率可以促进城市建设的有序发展，但实施过程中也存在诸多挑战。
建议政府部门在制定容积率制度时充分考虑城市特点和发展需求，加强监管力度，提供更多激励措施。
未来研究可以进一步探讨各种优化方案的实施效果，为城市更新规划提供更科学的参考。
容积率制度在城市更新规划中的作用将逐步得到更多重视，并为城市的可持续发展提供更有效的保障。
【关键词】城市更新规划容积率制度、国内现状、国外比较、影响、优化方案、实施难点、作用、未来展望、结论总结1. 引言1.1 背景介绍背景介绍：城市更新是指对城市进行全面范围内的更新改造，以适应城市的经济、社会和环境发展需要，提高城市的居住和生活质量。
城市更新规划容积率制度作为城市更新规划中的重要内容之一，直接影响着城市更新的效果与质量。
容积率制度是指在城市更新规划中规定的建筑物所占用的建筑面积与用地面积的比例。
合理的容积率制度可以保障城市更新项目的空间布局、功能配置和建筑密度，促进城市的可持续发展。
随着城市化进程的不断加快和城市更新需求的增加，容积率制度也面临着更为复杂的挑战和困难。
研究城市更新规划容积率制度的现状、比较国内外经验、探讨其影响与优化方案，以及解决其实施难点，将有助于提升城市更新规划的科学性和实效性，推动城市更新工作迈上新的台阶。
1.2 研究目的研究目的是通过对城市更新规划容积率制度的深入研究，探讨当前国内外容积率制度的现状和差异，分析容积率制度对城市更新规划的影响，提出优化方案，解决实施中的难点。
通过对比研究，总结容积率制度在城市更新规划中的作用，为未来的研究和实践提供参考。
本研究旨在深入探讨城市更新规划容积率制度的影响因素和机制，为城市更新规划实践提供理论支持和政策建议，推动城市更新规划的可持续发展和提升城市更新规划的质量。
刚性和弹性_我拿什么来把握你_控规在城市规划管理中的困境和思考_卢科荣
Rigidity or Flexibility: The Dilemma of Regulatory Plan Administration/Lu Kerong
[Abstract] Regulatory plan becomes more important with the enaction of Urban-Rural Planning Law. Regulatory plan for all urban land becomes necessary. However, regulatory plan still has many problems in implementation. The paper proposes combining market and plan forces, as well as rigid and flexible controls in implementation. Macro control by regulatory plan unit should be stressed. The paper also suggests public participation and evaluation for implementation to improve regulatory plan feasibility. [Key words] Regulatory plan, Control unit, Urban planning administration, Participation, Implementation evaluation
2.1 尊重市场经济规律，体现规划 的公平性
城市规划的作用就是调控各方利 益，使其达到整体利益最优。由于城市 不 同地段的地价存在级差，加上城市各 地 段的基础设施条件、现状建筑状况、 交 通条件等不同，各地区的收益相差较 大。 因此，在确定控规的经济技术指标 时要充 分考虑到地块的土地价值，尊重 城市土地
规划容积率的刚性管理之我见
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。
ห้องสมุดไป่ตู้
蒸 、
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的前提下 ，规划主 管部 门可 以按 规定 程序重 新核定 建设用
地的容积率指标，报县级以上规划委员会 审议、批准。
社会 和公众 提供建 成的广 场 、屋 顶平 台、通道 、成 片绿地 等公用 设施和 用地 的，在 符合周 围环境 及规划 要求 并满足
性。 有 的地 方 政 府领 导 往往 根 据个 人 喜好 或 少 数人 的 观 点， 以政 府会议纪 要等非 法定形 式， 向城市规划主 管部 门
直接提 出某一地 块、某 一项 目的建筑层 高等要 求，而忽 视
规划控制 的法定要求。人为造 成邻 里纠纷 、信访投诉。
建 设论 坛
＿ 磐蠹曩 誊 嚣
容积 率，是 指在城市 规划 区的某～宗 地内 ，地 上总建 筑 面积 与宗地 面积的 比值。其 中，地上总建筑 面积 计算值
为宗 地 内各 栋 建 筑 物 地 上 建 筑 面 积 计 算 值 之 和 。 容 积 率 的
大小 反映 了土地利用 强度及 其利用效 益的高低 。因 此，容
积率是城市规划管理 的一项重要强制性指标。
用地 面积 （ 含与宗地 相邻 的城市道路 、公共 绿地 、大型 包
市 政 及公 共 设 施 用 地 等 ）作 为 计 算 容 积 率 的 基 数 ， 这 样 容
２ 实事求是界定容积 率指标调整的条件 ． 我们 认为 ，要调整规划 设计条件 确定 的容 积率 ，必须
符 合 以下 条 件 之 一 ：
４ 严格处罚擅 自变更容积 率指标 的行 为 ．
擅 自变 更容积 率，如果 不严厉 处罚 ，必将愈演 愈烈 。 处 罚 超容 积 率 的 违法 行 为 ， 仅仅 靠 城市 规 划 部 门远 远不
对城市规划中容积率的思考
18
1.3 容积率的确定方法
1.3.4 环境容量推算
根据现状居住条件、道路交通设施、市政设施、公共服务设施等，预测 通过改造后的饱和容量，计算可能承担的人口，据此确定容积率及其他控制 指标。
不同性质的用地有着不同的土地使用要求和特点，使得各类用地的总体 容积率水平有较大的差异。
10
1.2影响容积率的因素
1.2.4 技术因素
（1）开发建造方式与形体规划设计 居住区容积率的技术性影响因素
采取加大进深、围合式布局、 改变朝向、调整建筑层高和层数 等方式来调整容积率。
11
1.2影响容积率的因素
(2) 容积率确定要考虑社会与环境效益，也要保证城市政府的土地收益和满足 开发商的合理利益。
容积率的上限取决于环境质量最起码的要求，而其下限为开发商所能够进行 城市开发商业行为的“起步容积率”或叫做“零界容积率”。 由此可见，容积 率并非只能是一成不变的“定值”，而是可以在一定范围内调整的“变量”。
22
1.4 实施中存在的问题
1.4.4 缺乏管理机制
城市土地使用中存在的规划管理失控现象：城市规划并没有起到有效的引导 和控制作用，无论在用地性质上还是在开发强度上都不断地突破现有土地规划。
城市常常在公共利益上不得不做出一定让步，造成社会纠纷迭起，加剧了公 众和开发商之间的矛盾。
城市政府对城市规划不合理的干预，不仅加剧了市场选择的短视、盲目带来 的对公共利益的损害，导致了城市土地资源开发中存在严重的不合理利用和浪 费现象，加剧了社会多方矛盾，使得容积率控制成为空谈。
城
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市政及 公共设 施用 地等 ) 作 为计 算容积 率的 基数 , 这 样容
详细规 划覆盖 率不 高, 或 编制 深度 未达到 规定 要求 , 以致 在对 某一具体 地块核 提容积 率 指标 时 , 缺 乏全 局的整体 的 控 制标 准 (工 业 项 目 除外 ) , 审 批 行 为具 有 一定 的盲 目
性 有 的地方 政 府 领导 往 往 根 据 个 人 喜好 或 少 数人 的 观 点 , 以政府会 议纪要 等非 法定 形式 , 向城 市规划 主管 部门
直接 提出某 一地块 某 一项 目的建 筑层高 等要求 , 而 忽视 信访投诉 规划控制的法定要 求, 人 为造成邻里 纠纷
鬓 癖纷
的前提下, 规划主管部门可以按规定程序重新核定建设用 地的容积率指标, 报县级 以上规划委员会审议 批准
行建 设项 目竣工 规划验 ห้องสมุดไป่ตู้ 时, 应 当对 建设项 目规划 审批 档 案 的完整性 一 致性进 行检 查, 并重 点审查 建设用 地范 围 内的总建筑 面积是 否符 合规 划许可确定 的容积 率和 建筑 面
积 总建筑 面积超 过建 设工 程规划许 可证核定 的总 建筑 面 积 的 , 应 当依 法查 处 , 并抄 告 同 级 国土 资源 城 管 建
示 听证等相关材料, 报城市规划委员会研究并报城市人
民政府批准 报 批 一一城 市人 民政府根 据城市 规划主 管部 门报送 的
资料 进行 申查或备案
修 改容积 率指 标涉及 控制性 详细规
划的 由城市人 民政府 批准 ; 涉及修 建性 详细规 划的 由城市
设
房 产管理等 相 关部 门
对 未按规定 整改到位
2.2建设用地 区域为城市提供公共 空间和设施 , 并符合 周 围整体环境要求 ; 2.3因城市基础 设施 公益性公共设施 建设需 要, 导致 已出让地块的大小及相关建设条件发生变化 ; 2.4建设用地原有 建设限制条件发生 重大 变化 ; 2.5国家和省的有 关政策发生 变化 ; 2.6县级政府确定 的其 它条件 符合 以上 条件的 , 在 不影 响国家 利益 和公众 合法 权益
. . . 暇价.
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规划容积率的刚,} 管理之我见 生
. 向晋 高
一 容 积率规划I 理的现状 容 积率 , 是指在 城市 规 划 区的某 一宗 地 内, 地上 总建 筑 面积 与宗 地 面积 的 比值 其 中 , 地上总 建筑 面积计算值 容积 率的 因此 , 容 为宗 地 内各栋建 筑物 地上 建筑 面积 计算值 之和 大小 反映 了土地 利用 强度 及其 利用效 益的 高低 积率是城市规划管理 的一项重要强制性指标 容积 率 虽然是 一项十 分 重要 的经 济技 术指标 , 但长 期 以来 , 一些 地方 房地 产领 域容积 率管 理的 弹性较 大, 不仅 降低 了居住 环境 质量 , 扰 乱 了房地产 市场 , 而且 影响 了城 市品位 , 有 的甚 至造 成历 史性 的负 面影响
社会和公众提供建成的广场 屋顶平台 通道 成片绿地 等公用 设施和 用地 的, 在符 合周 围环境及 规划 要求并 满足 消防 卫生 交通 要求的前提下, 可按一定比例增加建 筑面积 , 但增加总量不得 超过原核定建筑面积的20% o 4.严格处罚擅自变更容积率指标的行为 擅 自变 更容积 率, 如 果不 严厉处罚 , 必将 愈演愈 烈 处罚超容积率的违法行为, 仅仅靠城市规划部门远远不 够 , 必须实 行部 门联手 , 共 同管制 城市规 划主 管部 门进
有 的开发商为追逐最大利
润, 通过各种非法途径违法调高容积率, 致使最后的容积 率指标突破, 甚至几倍 地突破 审批 的指标
二 容积率刚性管理的建议
其弹性 主要表
容积率指标的强制性, 要求我们 必须实施 刚性管理
1.要把好 一头一尾 ! 关 科学 合理 地核提规 划设计 条件 , 是 有效 实施 容积 率
(作者单位 : 湖北省仙桃市规划管理局 )
当然 , 除 了上述调 整容积 率 的情形外 , 实际工 作 中还 有 一些是政府 鼓励性 项 目, 可 以通 付适 当提 高容积 率来 鼓 励城市 公益性 基础 性建 设项 目的实施 , 如 危旧房 改造 城 中村 改造 重点项 目拆迁 安置 经济 适用房 建设等 , 临 城市道 路 广 场的建设 项 目 在 自身功 能需要 以外 , 能为
3.建设单位申请调整容积率指标, 应按程序审批 申请 一一建设单位应当向城市规划主管部门提出书面 申请, 说明调整理由并附送调整后的规划设计方案 论证一一城市规划主管部门对申请进行初审后, 组织 专家对调整的必要性和合理性进行论证, 并向社会公示和
组织听 证 经专 家论证 社会 公示和 听证 , 认为确 需调 整 容积 率 的, 城市 规划主 管部 门提出调 整建 议并附 论证 公
部门应 当把经营 性用 地容积 率 的规范管理纳 入城 乡规划 效 能监察 的工 作 内容, 加 强监 察 对规划 建设 城 管 国 土 等行政主 管部 门工 作人员 在经 营性用地容 积率 管理 中玩 忽 职守 滥 用职 权 询 私舞 弊 收受贿赂 的, 由城 市人 民
政 府 上级 主管 部门或 者监 察机关 给予行政 处分 ; 构成 犯 罪的, 依法追究刑事责任
1.计算 口径 的差异性 根据 容积 率的概 念 , 容积 率是有 法定 的计算依 据的 但实 际工作 中, 各地 计算容 积 率的 口径并不 统一 , 有 的设 计单位 为 了迎合 建设单 位 的意愿 , 隐 瞒容积 率, 把规 划总 用地 面积 (包 含 与宗地 相邻 的城 市道路 积 率的 水分 ! 就 不言而喻 了 2.指标审批的随意性 规划容 积率 指标 的审批 一般 是一次 性 的, 而且应 以控 制性详 细规划 为指导 和蓝 本 但实 际工作 中, 有 的地 方在
现在 :
3.规划指标的变异性 由于缺乏 监管 , 同一地块
定 建设工 程规 划许可 究其
同一项 目的容积 率 指标往 规 划方 案审
往存 在前后 不一 致的现象 , 在规 划条件 核提 积 率指标 前后各异
建设项 目竣工 验 收等环 节 , 其容 变异 ! 的原 因 , 主 要 是容积 率
的变更缺乏严格的审批程序
如有 的地方 由于控 制性 容积率 审批上存 在 一定 的随意 性
刚性 管理的基础 和关 键 同时, 要按 照容 积率 指标 的连 续 性 一致 性原 则 , 加 强 工 程 竣工 核 验 环节 的严 格 核 验 工
公 共绿地
大型
作, 对擅自变更容积率的违法行为, 必须给予严厉处罚
2.实事求是界定容积率指标调整 的条件 我们认 为, 要调 整规划 设计条件 确定 的容积 率 , 必须 符合 以下条件之一 : 2.1建设用地所在 区域因城市规划调 整或修编 造成地块 发生条件变化, 需要调整建设强度 ;
手续
处罚金 的建设 项 目, 建 设部 门不 予办理 竣工验 收备案 , 房 产管理 部门不 予办理 房屋 产权登 记, 国 土资源 部门不 予办
理 土地使用权登记手 续
在加强 部门联 动 , 合力查处超 容积 率行为 的同时 , 也 要加强 内部管理 城 市规划 主管 部门和城市 行政 监察主 管
未 补交
规划主管部门批准, 并于批准后 1 日内报城市人民政府备 0 案, 同时将 变更 后 的规划设 计条件 通报 同级 国土资源主 管
部门并公示
修改 一 一经城 市人 民政 府或 城市规 划主管 部门批准 调 增 容积率 的, 建 设单位 应 当与国土 资源主 管部 门签订 ∀国 有 土地使用 权出 让合 同 # 补 充协议 , 补 交土地 出让金差 价 和相 关建设 规费 城市 规划主 管部 门按照 ∀ 国有 土地使 用 权 出让合 同 # 及 补充协 议 土地出 让金差 价和相 关建设 规 费 补缴 手续及 城市 人 民政 府 审批意 见, 办理 相关 规划审 批