第九章 房地产抵押
0-9第九章 抵押与证券化市场-文档资料
[例.6]
– 假设甲乙丙丁四人各买一套住房。并且各自申 请一10年期的100,000元贷款。四人的贷款条 件不同，其条件列于下表：
贷款人 贷款种类 起始利率 附加利率 调整上限
负偿债
甲 固定 12% -------
乙 一年浮动
7.5% 2% 无 ---
丙 一年浮动
9% 2% 2% 可
丁 一年浮动
10% 2% 2% 不可
同额支付。
[例.4]
某人向银行贷款120,000元买房。年利率为12%， 贷款期限为10年。还本法采用渐进加付法。第 一年中每月付一个固定金额，从第二年起到第 六年每月支付的贷款本息，每年加6%。从第六 年开始，改为每年固定贷款本息。试求每个月 的贷款支付额。
[解答]
假设第一年中，每月支付X元，则第二年中每月支付 (1+0.06)X ， 第 三 、 四 、 五 年 中 月 付 (1+0.06)2X 、 (1+0.06)3X、(1+0.06)4X，从第六年至第十年，每月 支付(1+0.06)5X元。也就是：
二、固定利率抵押贷款
1、固定还本的抵押贷款（Constant Amortization Mortgage Loan, CAM）
[例.1] 假 设 某 人 欲 购 一 套 住 房 ， 以 CAM 的 方 式 贷 款 120,000元。贷款年限是10年，年利率为12%， 每月复利一次。试求：
(1)每月应还本金
我 們 将 例 .3 中 的 每 月 应 支 付 贷 款 ， 2,162.28 元用物价平减后，可以得到贷款支付的真实 负担。
貸款真實 購買力 2,162.28
1,188.46
時間
60
第九章 房地产抵押法律制度
对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受 偿
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第三节 房地产抵押的设定 和抵押权的效力
一、房地产抵押的设定 （一）房地产抵押合同 1.房地产抵押合同的内容 2.房地产抵押合同的形式 3.房地产抵押合同与主合同的关系 4.房地产抵押合同无效的法律后果 （二）土地使用权抵押设定登记 1.房地产抵押登记的机关 2.房地产抵押设定登记的程序 3.房地产抵押设定登记的效力
3.必须是权属明确的土地使用权
（二）抵押的房地产的价值与其所担保债权数额 的关系
1.抵押的房地产的价值应大于或等于它所担保 的债权数额
2.房地产抵押后，其价值大于所担保债权的金 额部分，在余额限度内可以再抵押
（三）房地产抵押中土地使用权与地上建筑物的 同一关系
（四）房地产抵押与地上新增建筑物的关系
二、抵押的种类 • 不动产抵押、动产抵押、权利抵押、财团抵押 • 单独抵押和共同抵押 • 普通抵押和最高限额抵押
三、房地产抵押的定义 • 指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方 式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务 人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的 房地产拍卖所得的价款优先受偿
四、房地产抵押的原则 （一）合法原则 （二）同一原则 （三）特定原则
七、房地产抵押权的实现对相关法律关系的影响 （一）房地产抵押权的实现对主债权关系的影响 （二）房地产抵押权的实现对地上建筑物所有关 系的影响 （三）房地产抵押权的实现对土地所有权关系的 影响
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二、房地产抵押权的效力 （一）房地产抵押权的内部效力 1.优先受偿效力 2.债权范围效力 3.作为抵押物的房地产范围效力 （二）房地产抵押权对外效力 1.抵押权对房地产出租法律关系的影响 2.抵押权对房地产转让法律关系的影响 3.抵押权对房地产再抵押的影响 4.房地产抵押权对外处分效力
房地产抵押的概念及房地产特性
抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。抵押房地产的转让或者出租，须经抵押权人同意。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。（抵押前已经出租的，按前面讲的应该告知承租人，租金已经收归抵押人了；抵押后出租的，租金收入应该提前偿还银行贷款）
1.有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产；
①债务履行期满，债权人未受清偿，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、遗产受赠人拒绝履行到期债务的；③抵押人被依法宣告解散或者破产的；④抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；⑤抵押合同约定的其它情况。
3.因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
4.抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，应当及时将情况告知抵押权人，并采取措施防止损失的扩大。抵押物因抵押人的行为造成损失，使抵押房地产的价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保，以弥补不足，或者直接向保险公司行使求偿权。抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。
①抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿；
②抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按照本条第①项规定清偿；抵押物未登记的，按照合同生效时间的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押物已登记的先于未登记的受偿。
第 九 章 房地产抵押贷款
对抵押房地产进行处分所得价款偿 还顺序
1．支付处分抵押房地产之费用； 2．扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费； 3．按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵 押人所欠抵押权人的本息及违约金； 4．剩余金额退还抵押人
二、房地产抵押贷款及种类
（一）房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三 人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款 抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷 款的本金、利息和实现抵押物抵押权的费 用及抵押合同约定的其他内容
房屋期权抵押
房屋期权包括预购商品房期权和房屋建设
工程期权。以期权房屋设定抵押权的，必 须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规 定。一般规定以预购商品房期权设定抵押 权的，所担保的主债权仅限于购买该商品 房的贷款 以房屋建设工程期权设定抵押权的，所担 保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款， 除非预购人已付清该商品房全部购房款或 者房地产开发企业和其他建设单位已付清 该建设工程全部建造款
（二）房地产抵押贷款是以房地产 抵押为条件的贷款
房地产抵押贷款的借贷双方都不是为了直 接取得房地产资产，而是以作为抵押物的 房地产作抵押为条件而发生资金的借与贷 的行为。 房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而 不是商品买卖关系 一旦借方不能按期偿还贷款，而贷方只是 为了维护自己的权益而被迫依法处分抵押 的房地产，此举措并不是房地产抵押贷款 贷方的本意
第二节 房地产抵押贷款的运作
一、房地产抵押贷款运作要素 是指房地产抵押贷款业务开展的相关参与 者和基本条件。除了贷款资金来源和可以 设定抵押权的房地产外，房地产抵押贷款 的贷款人、借款人、抵押权人、抵押人、 借款合同、抵押合同及保险与公证等，都 是房地产抵押贷款运作的组成要素。
（一）房地产抵押贷款的贷款人
《房地产抵押》课件
土地使用权抵押是房地产抵押的一种重要形式，通常用于向银行或其他金融机构申请贷款。在土地使用权抵押中 ，土地使用者将其依法取得的土地使用权作为债权担保，如果债务人不能履行债务，债权人有权依法处置该土地 使用权并优先受偿。
在建工程抵押
总结词
在建工程抵押是指房地产开发企业在建项目作为债权担保的行为。
《房地产抵押》ppt 课件
• 房地产抵押概述 • 房地产抵押的种类 • 房地产抵押的程序 • 房地产抵押的风险与防范 • 房地产抵押的案例分析
目录
Part
01
房地产抵押概述
房地产抵押的定义
01
房地产抵押是指债务人或第三人 将其所有的房地产作为担保物， 向债权人提供担保，以确保债务 履行的行为。
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05
房地产抵押的案例分析
案例一：土地使用权抵押纠纷
要点一
总结词
要点二
详细描述
土地使用权抵押纠纷是指因土地使用权抵押引起的法律纠 纷。
在案例一中，甲、乙、丙三人共同拥有一块土地的使用权 ，并约定将土地使用权抵押给银行贷款。后因甲未按时还 款，银行要求实现抵押权，但乙、丙认为他们并非借款人 ，拒绝配合。因此，产生了土地使用权抵押纠纷。
详细描述
在建工程抵押是房地产开发企业为了获取资金而采取的一种担保方式。在建工程抵押通常是在项目尚 未完工或尚未取得房屋所有权证之前进行的，以在建项目的工程进度和预期收益作为债权担保。在债 务人不能履行债务时，债权人有权依法处置该在建工程并优先受偿。
房屋所有权抵押
总结词
房屋所有权抵押是指房屋所有权人将其房屋所有权作为债权担保的行为。
抵押物处置风险
在抵押权行使时，如果抵押物难以处 置，如难以变现或难以找到合适的买 家，这将对抵押权人的利益造成影响 。
房产抵押知识点总结
房产抵押知识点总结一、房产抵押的基本概念1. 房产抵押是指借款人将自己名下的房产作为贷款的担保物，向贷款方申请贷款，以房产作为担保，为了保证借款人按时还款，如果借款人不能按时还款，贷款方有权处置抵押房产，以实现债权。
2. 房产抵押是一种具有回收价值的担保方式，借款人申请贷款时，需要将房产的抵押权转让给银行或其他贷款机构，一旦借款人不能按时还款，贷款方就有权利依法处置这些房产，以收回借款。
3. 房产抵押贷款一般适用于购房、个人创业、经营等领域，有时也可以用于维修、装修、购车等消费性支出。
二、房产抵押的基本流程1. 预审：借款人向贷款机构申请贷款，填写相关资料并提交申请。
2. 审核：贷款机构对借款人的申请进行审核，并进行借款人信用调查。
3. 评估：对抵押房产进行评估，确定其价值和抵押能力。
4. 签订合同：如果审核通过，借款人与贷款机构签订贷款合同，约定好各项贷款条件和时间等。
5. 放款：贷款机构根据合同约定将贷款款项划入借款人的指定账户。
6. 办理抵押手续：借款人需要按照合同的约定，到相关部门办理抵押手续，将房产抵押给贷款机构。
7. 还款：借款人按照合同约定的时间和金额进行还款。
8. 解押：在借款人还清贷款后，贷款机构解除对抵押房产的抵押权。
三、房产抵押的风险和注意事项1. 利率风险：房产抵押贷款的利率可能会随着市场情况发生变化，借款人需要对利率风险有所了解。
2. 还款风险：如果借款人不能按时还款，贷款机构有权处置抵押房产，这对借款人是一个非常大的风险。
3. 信用风险：如果借款人信用不佳，可能会导致无法获得房产抵押贷款。
4. 法律风险：抵押合同中的相关条款如果违反了法律规定，可能会导致借款人的利益受到损害。
注意事项：1. 借款人需要对自己的还款能力有清晰的认识，避免因为还款困难而导致抵押房产被处置。
2. 借款人需要对抵押合同的条款进行认真的阅读和理解，确保自己的权益不受侵害。
3. 借款人需要选择正规的贷款机构，避免因为选择了不良的贷款机构而导致贷款风险加大。
《房地产抵押》课件
抵押贷款使用房地产作为抵押品，房地产的价格和稳定性是决定抵押贷款申请是否通过的重 要因素。
房地产抵押流程
申请抵押流程
房主向银行申请抵押贷款，银 行核实贷款申请人的信息和资 产情况。
审核抵押申请
银行对贷款申请人进行资信评 估，并对抵押物进行评估，了 解抵押物的价值。
抵押登记
当贷款申请审核通过后，银行 和房主签署抵押合同，并进行 抵押登记，确立银行对抵押物 的担保权利。
如何避免类似失败抵押案例
贷款人应该规划好自己的资产负 债表，切勿过度负债，导致债务 不可偿还。
结论与建议
1 结论总结
房地产抵押是一种常见的贷款担保方式，贷款人和借款人应该了解抵押的流程和注意事 项。
2 建议提出
贷款人应该规划好自己的借贷和抵押方案，以免因赊账而导致抵押权转移。
抵押是贷款的担保方式之一，贷款人应该合理规划自己的贷款和抵押方案，确保 自己的债务有可持续性。
房地产抵押案例分析
成功抵押案例分享
湖南某银行对某大型物流公司的 房产进行了抵押，后者获得了数 百万元的借款用于扩展业务。
失败抵押案例分析
某企业因为过度扩张而陷入财务 困境，房产抵押计划放缓，最终 导致公司倒闭。
房地产抵押PPT课件
本PPT课件将为您详细介绍房地产抵押的背景、流程、注意事项、案例分析以 及结论与建议。让您轻松了解房地产抵押的相关知识。
背景介绍Байду номын сангаас
什么是抵押？
抵押是指将财产权利提供给债权人作为担保，以保障债权人的权益。
为什么存在抵押？
抵押是银行或其他金融机构提供信贷服务的重要手段，能够提高信贷的资产质量和安全性。
解除抵押
房地产抵押权(基本释义)
设定抵押权的范围是指可以作为抵押房地产的范围以及抵押担保的范围这两个方面。首先，从可以作为抵押 房地产的范围看：《城市房地产管理法》第四十七条规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土 地使用权，可以设定抵押权。”即允许抵押的房地产主要分两大类：一是房屋所有权。二是以出让方式取得的土 地使用权。在这范围之内的房地产均可设定抵押权，但在这范围之外的房地产则不能设定抵押权。建设部的规章 《城市房地产抵押管理办法》第八条对不能设定抵押的房地产作了列示性的规定：1.权属有争议的房地产；2.用 于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.
2、依法登记原则。房地产设立抵押，虽是当事人双方意思自愿的行为。但行为的最终生效都受到我国法律规 范的制约。《城市房地产管理法》第六十一条对此作了明文规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政 府规定的部门办理抵押登记。”《担保法》第41条规定：“抵押合同自登记之日起生效。”第43条第二款规定： “当事人未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”
担保物权1、先受偿效力 房地产抵押权的对内效力，简而言之，即房地产抵押权人有就受担保的债权对抵押的房地产优先受偿的权力。 房地产抵押权人在其债务人届期不履行债务时，无须经房地产抵押人的同意即可对抵押的房地产予以处分，并从 变卖的价款中优先于普通债权人获得清偿。 2、房地产抵押权担保的债权范围效力
房地产抵押权担保的债权范围包括：⑴主债权；⑵利息。包括法定利息和约定利息。由于债务人迟延履行而 导致的利息即迟延利息，亦属于房地产抵押权的担保范围；⑶违约金；⑷损害赔偿金；⑸实现房地产抵押权的费 用。
房地产抵押合同为要式合同，抵押人和抵押权人订立房地产抵押合同，应当采用书面形式并记载法律规定的 内容，主要包括：⑴债权人、债务人、抵押人的姓名（名称）、住址；⑵被担保主债权种类、数额；⑶债务人履 行债务的期限；⑷房地产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属；⑸抵押担保的范围； ⑹当事人认为需要约定的其它事项。房地产抵押合同所记载的内容不符合法律规定要求的，当事人应当予以补正。
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第九章房地产抵押
二、单选题
1、以下房产可以抵押的是（B）
A权属有争议的房地产
B未列入拆迁范围的房地产
C列入文物保护的建筑物
D被依法监督的房地产
2、《城市房地产管理法》规定房地产抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权（B）
A要分别抵押
B必须同时抵押
C可以先后抵押
D禁止抵押
2、房地产法所称房地产交易包括房地产转让，房屋租赁和（B）
A房屋抵押
B房地产抵押
C土地使用权出让
D房地产开发
6、房地产抵押合同签订后，土地上又新增房屋，需实现抵押时，应如何处理（D）A新增房屋不得拍卖
B原房屋连带新增房屋都不得拍卖，原抵押合同失效
C新增房屋与抵押财产一同拍卖，对于拍卖所得的全部，抵押权人都可优先受尝D可以将新增房屋与抵押财产一同拍卖，但拍卖新增房屋所得抵押权人无权优先受偿
7、根据《房地产法》第46条的规定，房地产抵押权的实现只能采取的方式是（ B ）A折价
B拍卖
C变卖
D其他方式
8.抵押的房地产的价值应（ D ）它所担保的债权数额。
A大于
B小于
C等于
D大于或等于
三、多选题
1、下列各项中，不得设立抵押的有（ABCD）
A学校教学楼
B文物建筑
C依法公告列入拆迁范围的私房
D医院病房
2、以下属于土地使用权抵押权生效的要件是（ABC）
A设定抵押的人必须是合法的土地所有权人或使用权人
B抵押人或抵押权人签订抵押合同
C抵押必须办理登记
D抵押必须经县级以上人民政府批准
1、有关房地产的抵押,下列表述哪些是正确的(AC )
A房地产抵押时,房屋的所有权应当同时抵押
B房地产抵押时,该房屋占有范围内的土地所有权可以同时抵押
C房地产抵押时,该房屋占有范围内的土地使用权应当同时抵押
D房地产抵押合同签订时,土地上新增的房屋也属于抵押财产
[答案及注释]AC.《城市房地产管理法》第31条和第51条
27.下列哪些抵押是有效的？（）ACD
A.某房地产开发公司以经过审批的正在建设的住宅楼一栋抵押向银行融资贷款，已经办理了抵押登记；
B.公民王某将已经被城市管理部门认定为违章建筑并限期拆除的平房一间抵押给魏某；
C.农民夏某将自己耕种的10亩地里长势正旺的棉花抵押给乙；
D.某大学为担保自己的债务将下设的劳动服务公司所有的两辆奥迪轿车抵押给银行；
4．甲公司与银行签订借款合同，约定甲公司以自有的流光大厦作为抵押，贷款8000万元。
双方办理抵押手续后，银行发放了贷款。
现甲公司在流光大厦的土地上新建一幢溢彩楼。
有关本案中房地产抵押借款合同的下列说法哪些是正确的？（BC）
A甲公司不履行债务时，银行有权将流光大厦单独拍卖，并由所得价款优先受偿B甲公司在流光大厦的土地上新建的溢彩楼不是抵押财产
C甲公司不按期还款时，银行可以将流光大厦和溢彩楼一同拍卖，但只能由流光大厦拍卖所得的价款优先受偿
D溢彩楼是在建工程，依照法律规定，不得设置抵押，也不得拍卖转让。
5.根据《担保法》的规定，除原债权以外，亦可列入所担保债权范围之内的有（ ABCD ）
A利息
B违约金
C赔偿金
D实现抵押权的费用
6.以下可以抵押的房地产有（ ACD ）
A房屋所有权
B土地所有权
C乡（镇）村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权
D抵押人通过招标、拍卖等方式取得的集体所有的荒地的使用权
物业管理法律制度
作者：
周世伟
发帖时间：2010-11-12 15:08:21
物业管理法律制度
二、单选题
3、业主大会的执行机构是（D ）
A 业主
B 物业管理公司
C 居民委员会
D 业主委员会
4、物业服务企业的最基本的物业管理服务应该是（B ）
A 针对性物业管理
B 日常性物业管理
C 委托性的特约服务
D 行政性管理
5、对物业管理委托合同享有批准权的是（D ）
A 居民委员会
B 业主委员会
C 房产管理部门
D 业主大会
6、物业管理和服务不应该是（D ）
A 统一
B 全方位的
C 多层次的
D 行政性的
7、首次选聘物业管理公司在成立业主委员会之前的，由下列哪一个机构选聘（C ） A 城建主管机关
B 居民委员会
C 建设单位
D 房管部门
8、下列不属于业主委员会权利的是（D ）
A 审议年度工作管理计划，年度费用预算
B 监督，检查物业管理公司的工作
C 召集和主持业主大会
D 通过业主公约和业主委员会的章程
9、下列以业主委员会作为常设机构是（A ）
A 业主大会
B 开发商
C 物业行政管理部门
D 物业管理公司
17、下列不属于业主委员会的权利的是（A ）
A 通过业主委员会的章程
房地产权属登记
作者：周世伟 发帖时间：2010-11-12 15:08:46
房地产权属登记
二、单选题
1、以下不属于房地产权属登记功能的是（B ）
A 产权确认
B 收益
C 管理
D 公示
2、从立法实践来看，我国房地产权属登记的效力为（C ）
A 对抗要件主义
B 在登记之前权利就可转移
C 成立要件主义
D 未经登记，受让方也能得到物权保护
3、下列不属于房地产中介服务机构的是（B ）
A 房地产咨询机构
B 房地产兼营企业
C 房地产评估机构
D 房地产经纪机构
4、房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增、减时所进行的登记属于（B ）
A 原始登记
B 变更登记
C 转移登记
D 其他登记
5.房屋登记机关予以异议登记后，申请人必须在异议登记之日起（B ）内向人民法院起诉，逾期不起诉的，异议登记失效。
A10
日
B15日
C20日
D25日
1.以下属于我国现行房地产登记制度的特点的有（ ACD ）。
A 房地产权属登记为房地产权利动态登记
B 房地产权属登记采取形式审查主义
C 房地产权属登记具有公信力
D 房地产权属登记实行强制登记制度
2.根据《城市房屋所有权登记暂行办法》的规定，房屋产权登记的程序一般包括（ABD ）。
A 申请登记
B 产权审查
C 公告通知
D 登记发证
第十二章 房地产市场管理
作者：周世伟 发帖时间：2010-11-12 15:09:08
第十二章 房地产市场管理
二、单选题
1、契税是按房产价的一定比例一次性征收的税，其纳税人是房地产的（A ） A 取得人
B 使用人
C 转让人
D 管理人
2、契税实行比例税率，税率为（C ）
A2.5%—5.5%
B1%—5%
C3%—5%
D2%—5%
3、契税实行的税率是（C ）
A 定额税率
B 累进税率
C 比例税率
D 差额税率
3、 依据《城市房地产管理法》的规定,下列机构中哪些属于房地产中介服务机构:(BCD)
A城市物业管理机构
B房地产咨询机构
C房地产价格评估机构
D房地产经纪机构
[答案及注释]BCD,《城市房地产管理法》第56条。
5、《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格的评估,应当(ABCD)
A遵循公正、公平、公开的原则
B按照国家规定的技术标准和评估程序
C以基准地价、标定地价和各类房屋的重量价格为基础
D同时参照当地的市场价格
[答案及注释]ABCD,参见《城市房地产管理法》第33条。
6、对以继承、赠与等方式无偿转让房地产的契税（B）
A．不征 B．征 C．减半征 D．免征
7.房地产市场管理的主要内容是（ABCD）
A限制房地产交易的客体
B规范交易行为
C调控房地产价格
D保证国家契税收入
1．商品住宅价格由下列哪些项目构成？（ ABCD ）P210
A成本B利润C税金D地段差价
2．领取土地使用证时适用的印花税额为每件（ A ）。
P223
A5元B10元C15元D20元
3.以下可以减免契税的情形有（AB）
A城镇职工按规定第一次购买共有住房的；
B因不可抗力灭失住房而重新购买住房的；
C房屋交换
D房屋赠与。