土地估价技术报告(基准地价修正、成本逼近)

土地估价技术报告（转载“评估师信息网”网页）第一部分总述一、估价项目名称***评估师信息网***先生抵押土地使用权价格估价。

二、委托估价方委托估价方：***评估师信息网***先生地址：广东省佛山市xxxx号联系人：***评估师信息网***联系电话：0757-833xxxxxx三、受托估价方委托单位：佛山市XXX会计师事务所地址：佛山市执业范围：佛山市范围执业注册号：C------佛10资格证书获得时间：2002年12月四、估价目的为委托估价方***评估师信息网***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。

五、估价依据（一）有关法律、法规、文件（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）；（4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）；（5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。

（二）有关技术标准（6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》；（7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）；（三）其他（8）《佛山市土地利用总体规划》；（9）《佛山市统计年鉴》；（10）《佛山市土地资源》；（11）委托估价方提供的《国有土地使用证》；（12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。

六、估价基准日二○○四年八月三十一日。

七、估价日期二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。

八、地价定义根据地价估价技术规程和本次估价项目的具体要求，此次估价的价格是指估价对象在2004年8月31日，估价对象现用途为工业，本次估价设定为工业用地，开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯）及宗地红线内“一平”（场地平整）条件下，设定土地使用年期为47.8年，土地类型为出让性质的国有土地使用权价格。

估价土地使用年限、实际土地用途、估价设定用途、宗地实际开发程度等详见下表1：表1九、估价结果经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，估价得到***评估师信息网***先生所使用的一宗土地，自用土地使用权面积6,876M2在估价期日为2004年8月31日，在估价地价定义设定用途及开发程度条件下，设定年期的出让性质的国有土地使用权价格为人民币4,469,400.00元，大写：人民币肆佰肆拾陆万玖仟肆佰元整，单位地价为650.00元/M2。

估价结果详见后附《土地估价结果一览表》。

十、需要特殊说明的事项（一）假设条件（1）土地使用权来源合法、产权清晰。

（2）估价对象作为工业用地，得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益；（3）在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。

（4）任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规的规定。

（5）委托估价方提供的资料属实。

（6）估价设定的土地开发程度为宗地红线外的基础设施开发程度及红线内场地平整状况。

（二）本报告使用限制条件（1）本估价报告及估价结果仅为本报告的估价目的服务，当用于其他目的，本报告估价结果无效。

（2）本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用权价格，若估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整。

本报告估价结果未考虑估价对象已设定抵押等他项权利、负债、转让成交时需承担的各种开支和税费对估价结果的影响。

（3）本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担任何责任。

（4）本报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以土地管理部门确定为准。

（5）本报告需经2名以上注册土地估价师签名、土地估价机构盖章后方能生效。

（6）本报告复印件无加盖公章无效。

（7）本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效。

（三）资料来源说明（1）土地利用状况等资料由委托方提供。

（2）土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

（3）估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价估价技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。

（四）其他说明（1）关于土地使用年限、用途的设定：出让土地按剩余使用年限设定使用年限；土地用途按国有土地使用证上登记的用途设定。

（2）委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。

（3）任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。

（4）本报告由估价机构负责解释。

十一、土地估价师签名估价师姓名资格证书号注册号签章十二、土地估价机构土地估价机构负责人签字：佛山市XXXX土地估价公司2004年9月5日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况此次估价对象为***评估师信息网***先生所使用的一宗土地，宗地位于佛山市***评估师信息网***东侧，澜石三路北侧，土地使用权面积为6,876M2。

土地使用证号、地理位置、地籍图号、土地用途、面积、四至等土地登记状况详见表2：表2注：估价对象四至为估价人员现场察看所得，因此以土地管理部门登记为准。

2、土地权利状况估价对象的土地所有权属国家所有，为出让土地。

土地使用权状况详见表3。

表33、土地利用状况估价对象基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯），宗地红线内“场地平整”，目前地上尚无建筑物。

二、地价影响因素分析1、一般因素（1）城市资源状况佛山市位于广东省中南部的珠江三角洲腹地，东倚广州，西接肇庆，南连珠海，北通清远，毗邻港澳，现辖禅城区、南海区、顺德区、三水区、高明区五个区，总面积3,848.49平方公里，目前市区（即禅城区）面积153.69平方公里，全市户籍人口338.98万人，常住人口560多万，目前市区（即禅城区）人口80.08万人。

（2）房地产制度与房地产市场状况近年来，佛山市政府根据佛山市的城市性质定位和市区土地资源十分有限的特点，出台了一系列以控制年度房地产用地供应量，鼓励从公开拍卖方式出让、转让经营性房地产用地，规范房地产开发、经营行为等为中心内容的产业政策，同时加快了城市基础设施投资建设步伐，重点开发城南商住区；并结合公有制企业转制、脱困，对工业用地实施优惠地价政策等，这些政策和措施的出台实施，对佛山市区近两年来房地产业平稳有序发展起了积极作用。

（3）产业政策以做大做强支柱产业和行业为中心，增强产业强市的主导力量。

重点引进和发展电子信息、新材料、生物医药等高新技术产业，改造、提升、加强家用电器、陶瓷建材、塑料五金、食品饮料、金属材料加工及制品等传统产业，培育一批具有自主知识产权和较强国际竞争力的名牌产品，支持一批科技型、品牌型的骨干企业发展壮大，引导中小企业向“专、精、特、新”方向发展。

走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。

以园区建设为载体，实现产业整合聚集。

提高农业和服务业发展水平，促进产业协调发展。

近几年来，佛山市的三大产业增加值比重由2000年的6.9%、52.8%、40.4%调整为2003年的5.5%、55.9%、38.6%。

“九五”期间，第一产业以市场为导向，积极推进农业结构调整，大力发展特色农业。

第二产业以发展高新技术产业和利用高新技术改造传统产业并重，对高新技术产业实施较为优惠的税收政策，大力调整工业结构；2003年，佛山市高新技术产品产值占工业总产值比重18%。

第三产业在继续拓宽商贸、交通邮电、房地产等传统产业的同时，积极培育和发展旅游业、信息服务业、社区服务业、中介服务业、科技服务业等新兴行业；第三产业增加值以年均13.1%的速度增长。

在今后的几年内，佛山市将继续按照大力发展高新技术产业，积极利用高新技术特别是信息技术改造提高传统产业的思路，继续加强第一产业，优化提高第二产业，大力发展第三产业，全面推进产业结构优化升级。

（4）城市规划与发展目标。

2002年11月18日，国务院做出了调整佛山市行政区划的决定，撤销原佛山市城区和石湾区以及由佛山市代管的南海市、顺德市、三水市、高明市，形成“一市辖五区”（即辖禅城区、南海区、顺德区、三水区、高明区五区）的管理体制。

未来几年，佛山市将以提高城市综合竞争力为核心，以结构调整、资源整合为主要任务，以体制创新、科技创新、扩大开放为动力，以提高人民生活水平为目的，围绕建设广东省第三大城市这个目标，建设产业强市、文化名城和现代化大城市。

A、推进区域中心城市建设佛山新城区位于中心组团的东南部，规划范围为佛山大道以东、同济路以南、华阳路以西和三乐路以北区域，总规划面积达43.3平方公里。

在强化佛山市区区域中心地位和作用的同时，抓好各市区域中心城市建设。

根据省发展壮大珠江三角洲城市群的要求，各地在修编本地区城市总体规划的同时，明确定位，优化功能，提高品位，增强区域中心城市的凝聚和辐射力。

注意与周边城市规划相衔接，尽量避免重复建设，造成资源浪费。

B、加快小城镇发展把发展小城镇作为推进佛山市城市化的重要战略措施。

按照区域协调发展要求，根据小城镇发展实际，在全市范围内选择10个左右具有区位优势、产业优势、规模优势的中心城镇，优先发展。

小城镇发展要统一规划，合理布局，功能分区，处理好城镇发展与产业发展、经济布局、资源和环境保护以及整个区域经济发展的关系，积极组织和引导乡镇企业向小城镇和工业小区聚集。

根据经济发展需要，对有条件的行政镇进行合理调整和重组。

C、建立城镇建设投融资新机制加大政府对城市建设的投入，按规定收取的各项城建税费全部用于城镇建设和管理，提高出让土地资金用于城市基础设施建设比例。

鼓励和引导外资和民间资金投资城市基础设施、教育和各种民政社会福利事业。

市政公用设施部分实行有偿使用。

D、完善基础设施建设“十五”时期佛山市的基础设施建设重点是完善和提高公路网、气网和快速轨道交通的建设，初步实现基础设施现代化。

（5）城市社会经济发展状况2003年全市国内生产总值1381.39亿元，比上年增长16.1%；工业总产值2823.34亿元，增长19.2%，其中高新技术产品产值578.78亿元，占工业总产值20.5%；农业总产值141.24亿元，增长3.8%；全市社会消费品零售总额452.58亿元。

佛山市工业基础比较雄厚，农业基础好、交通便利、商业繁荣、城市基础设施比较完善；工业以纺织、电子、塑料、陶瓷、电器等为骨干，机械、化工、食品、饮食、医药、印刷、工艺美术等也具有相当生产能力和规模。

2、区域因素（1）区域概况待估宗地位于佛山市禅城区城南高新技术产业开发园内，禅城区位于佛山市中心，面积153.69平方公里，人口80.08万人。