商业策划报告
开店的商业策划书3篇
开店的商业策划书3篇篇一《开店的商业策划书》一、项目概述计划开设一家独具特色的[店铺类型]店，致力于为顾客提供高品质的[核心产品或服务]以及独特的购物体验。
二、市场分析1. 目标市场：主要针对[目标客户群体]，他们具有一定的消费能力和对[相关产品或服务]的需求。
2. 市场需求：通过市场调研，发现该地区对[店铺类型]的需求持续增长，且目前市场上存在一定的空白点。
3. 竞争态势：分析周边竞争对手的优势与劣势，找到自身的差异化竞争点。
三、店铺选址1. 人流量大，潜在客户多。
2. 交通便利，便于顾客到达。
3. 周边配套设施完善，有利于店铺的长期发展。
四、店铺规划1. 店铺面积：[具体面积]平方米，合理规划各个功能区域。
2. 装修风格：采用[具体风格]，营造舒适、温馨的氛围。
3. 设备采购：购置先进的[相关设备]，确保运营效率和质量。
五、产品与服务1. 提供多样化的[核心产品]，注重品质和创新。
2. 配套优质的客户服务，如专业的咨询、贴心的售后等。
六、营销策略1. 开业促销活动，吸引首批顾客。
2. 利用社交媒体、线下推广等方式进行宣传。
3. 推出会员制度，增加客户粘性。
七、人员招聘与培训1. 招聘具备相关经验和技能的员工，包括店长、店员等。
2. 提供全面的培训，提升员工的专业素质和服务意识。
八、财务预算1. 开店初期投入：包括房租、装修、设备采购等。
2. 运营成本：人员工资、采购成本、水电费等。
3. 盈利预测：根据预期销售额和成本，估算盈利情况。
九、风险评估与应对1. 市场风险：密切关注市场变化，及时调整经营策略。
2. 竞争风险：不断提升自身竞争力，保持优势。
3. 经营风险：建立完善的管理制度，确保店铺的正常运营。
十、实施计划制定详细的开店时间表，明确各个阶段的任务和目标，确保项目按计划顺利推进。
篇二《开店的商业策划书》一、项目概述我们计划开设一家独具特色的[店铺类型]店，旨在为顾客提供高品质的[商品或服务]，打造一个舒适、时尚的消费环境。
商业策划书8篇_范文
《商业策划书》商业策划书（一）：一)xx简介xx名称：主要产品：奶茶业务范围：销售奶茶，果汁，饮料等经营地点：(二)战略目标战略目标：公司战略目标：建立自己的校园奶茶品牌，收回初期投资，积累无形资产，。
尽管在许昌学院奶茶店很多，但是我们会提高我们奶茶店的知名度，使校园市场占有率最大化。
核心竞争力分析：我们推出的奶茶饮品除了结合了香飘飘，优乐美，相约等奶茶的各种优点，不仅仅注重于产品的质量，口感，包装，我们的产品更加注重对身体的调养，真正做到健康，好喝的茶饮料。
这是我们的优势，也是我们战胜其他品牌，战胜周围其他店面，成为奶茶之王的一个重要法宝。
我们的包装有我们自己设计，包装独特，这也是我们的特色之一。
(三)消费者分析消费者特征与习惯1.消费者特征在校学生是主力军，且调查显示，女性最常喝奶茶的比例高于男性，这与女性消费者看重奶茶饮品的健康、时尚特性不无关系，因为奶茶对皮肤有滋润美白功效，其中的椰果是粗纤维食品，既能够填饱肚子，又绝对不含脂肪，所以美容瘦身是女性多于男性选取奶茶的主要原因之一。
2.消费者需求既然是奶茶店，就必须要在保证店面的清洁与舒适，光这还远远不够，还要把店布置的富有特色，不落俗套，所以店面布置很重要，让消费者在外面就有种想进来逛逛的欲望。
当然这只是表面的包装，奶茶的质量跟包装才是顾客最看中的，所以制作奶茶的每一道制造工序都会经过安检局的严格检验，绝不会出现掺假，缺斤少两的现象。
能够开展一些有特色的促销活动：比如，买两杯可赠送一对勺子;买三杯以上获赠可爱的饰品;小店要有自己的特色，比如有卡通形象。
(四)经营理念以创新灵活的经营模式来吸引广大消费群体以无可挑剔的优质服务来满足广大消费群体以安全舒适的环境来方便广大消费群体以创新独特的企业文化来回报广大消费群体奶茶店的企业文化：全心全意的服务于广大的学生消费群体，让他们在安全舒适的环境中体验简单与美味。
让奶茶的凉爽驱走你夏日的酷暑!让奶茶的温暖驱走冬日的严寒!(五)经营战略营销策略：(1)促销计划和广告策略①宣销并进，在终端店促进是课踩用优惠销售和赠送礼品等方式，在保证销量的同时，带动品牌的成长。
swot商业策划书模板3篇
swot商业策划书模板3篇篇一SWOT 商业策划书模板一、优势（Strengths）1. 独特的产品或服务特点：详细描述产品或服务的独特卖点和竞争优势。
2. 专业的团队：强调团队成员的专业技能、经验和团队合作能力。
4. 先进的技术或工艺：具备领先于竞争对手的技术方面的优势。
二、劣势（Weaknesses）1. 资金限制：例如资金短缺可能影响业务扩张或研发投入。
2. 技术短板：指出在某些技术领域存在的不足或落后之处。
3. 市场份额较小：与主要竞争对手相比在市场占有率方面的劣势。
4. 运营效率问题：如流程繁琐、成本过高等方面的问题。
5. 缺乏关键资源：如人才、渠道等资源的匮乏。
三、机会（Opportunities）1. 新兴市场的出现：新的市场领域或地域带来的增长机会。
2. 行业趋势的有利变化：如技术创新、消费趋势转变等。
3. 合作伙伴关系的拓展：潜在的合作机会可以带来协同效应。
4. 政策支持：政府的相关政策对业务发展的推动。
5. 竞争对手的失误：可利用对手的错误来扩大自身优势。
四、威胁（Threats）1. 竞争加剧：新的竞争对手进入市场或现有对手的强化。
2. 经济环境不稳定：宏观经济波动对业务的影响。
3. 政策法规的变化：不利的政策调整可能带来挑战。
4. 技术替代风险：新技术的出现可能威胁现有产品或服务。
5. 供应商或合作伙伴问题：如供应不稳定、合作关系破裂等。
五、战略规划1. 基于优势和机会，制定增长战略，如扩大市场份额、推出新产品等。
2. 针对劣势和威胁，制定应对策略，如提升技术能力、降低风险等。
3. 明确短期和长期的目标，并分解为具体的行动计划。
篇二SWOT 商业策划书模板一、项目概述简要介绍项目的背景、目标和主要内容。
二、优势（Strengths）1. 独特的产品或服务特点，具有竞争优势。
2. 专业的团队，具备丰富的行业经验和专业技能。
4. 先进的技术或专利。
5. 稳定的供应链或合作伙伴关系。
商业策划书5篇模板
商业策划书5篇模板商业策划书1一、项目名称二、计划目的1、短期目的：通过开设语言培训机构，吸纳学员，指导教授语言，使本机构成为当地有名气有规模的语言培训机构2、长期目的：逐渐夸大名气和规模，和国外学校组建派遣学习关系，成为与国际接轨的综合语言培训机构三、主要内容1、培训对象分析作为语言培训机构，主要针对出国及在职人员，其次是兴趣爱好者。
现在中国越来越与国际接轨，很多人因出国而需要语言过级，因业务提升而需要熟练掌握交际外语等，综合性的语言培训机构就在这种情况下诞生了。
2、市场预测目前，银川进入了历的发展时期，被国家确定为欧亚大陆桥西陇海兰新经济重点开发城市。
今后5到10年内，银川经济保持两位数的增长速度，构筑起适宜200万人居住的现代化城市基本框架，城市化率将达到70%以上，注册地在宁夏的日资(含合资)企业截止20XX年共50家，这些都显示语言机构的市场需求而据调查，银川语言培训机构总共才五六家，且都不具规模。
可以说，综合性培训班在在银川有巨大的利润空间，巨大的市场潜力。
就消费需要方面来看，各种语言需求较大，同时需求也呈现出分散的不集中的特点;在市场供给主体方面，几乎所有中介和经营机构都呈现出一种”散、小、乱”的特点，因此抓住机遇成立一家专业化的综合语言培训机构，是不错的选择。
3、生源招收步骤能不能拥有生源，成为培训班成功与否的决定性条件，招生至关重要。
招生工作应该做到以下几点：⑴加大宣传力度，可以通过电视台做广告或散发宣传单或贴横幅等。
⑵可以和学校或企业达成协议组建培训班。
4、团队机构人员配置机构规模较小时实施直线职能的组织结构。
⑴总经理一名总经理负责整个培训机构的管理和制度的制定，督促员工积极参与机构的运作，负责整个机构的内外交流，使其实现一体化。
⑵行政人事部主要职责：①招聘培训机构人员到职与离职人员的相关办理②各类人事资料的汇总，建档及管理，员工档案资料管理③员工请假，调休假作业，出勤状况，稽查，统计作业④员工考勤，督导并薪资核算⑤对培训机构各项工作的纪律检查⑥做好每次会议的会议记录⑦收集培训机构在工作中积累的经验和不足之处并加以记录，以便下次借鉴和改进⑧协调本部门与其他部门的联系⑶财会部实行严格的财务管理实现损益控制的手段是通过"周报表"和"月报表"上的科目对各个服务单元进行审核。
商业活动策划书15篇
商业活动策划书15篇 伴着时间的流逝，⾟苦的⼯作已经告⼀段落，我们的⼯作⼜迎来了⼀个新层⾯，当然也要定下新⽬标，为此需要好好地进⾏策划，写⼀份策划书了。
是不是⽆从下笔、没有头绪？下⾯是店铺为⼤家收集的商业活动策划书，希望对⼤家有所帮助。
商业活动策划书1 ⼀、说明及⽬的： “五.⼀”黄⾦周是春节过后的第⼀个销售⾼潮，再加上恰逢春夏交替之时，应紧紧抓住销售，以促销为载体，提升客流，扩⼤销售，清甩春装库存，为夏装的全⾯上市及下⼀步的全⾯招商做好铺垫。
⼆、活动时间： 4⽉28⽇——5⽉13⽇ 三、活动主题 每个季节都有礼!----“五⼀”有礼! 四、活动详细内容： (⼀)、劳模有礼 5⽉1—7⽇，凡历年获得过市级(含)以上荣誉的劳动模范，可凭有效证件在我商场服务台领取礼品⼀份(衬⾐⼀件，服务台值班经理负责登记发放，财务处准备库存衬⾐40件)。
(⼆)、购物有礼 凡在4⽉28⽇---5⽉7⽇活动期间，购物单票⾦额在100元以上的顾客，即送洗⾐粉⼀袋。
购物累计⾦额500元以上的顾客，送价值48元遮阳伞⼀把;累计满5000元的前⼗位顾客，可领取价值288元的红宝⽯黄⾦吊坠⼀枚;累计满10000元的前两位顾客，可领取价值2750元的红宝⽯黄⾦⼿链⼀条。
(图书、双星、三楼黄⾦⾸饰不参与，团购不参与，其它柜组全部参与!) (三)、母亲节有礼 “为母亲祈福，送安康‘祥鹤’!” 1、为庆祝5⽉13⽇母亲节的到来，5⽉1⽇起，20xx只“祥鹤”，20xx个祝福，为20xx位顾客准备，送给20xx位慈爱的母亲!(凡购物的顾客均可凭⼩票到正门⼝⼯作⼈员处领取“祥鹤”，并留下你的真挚祝福，亲⾃悬挂在中厅许愿树上。
) 2、 5⽉13⽇---母亲节当天，凡在我商场购物满100元的前100名顾客，加2元即可获得“康乃馨”鲜花⼀束。
注：为加深顾客印象，宣传我商场，印制10000张⼩型“背粘胶”，打上“平顶⼭商场赠送”字样，所有礼品上都要粘贴。
商业策划书5篇范文模板
商业策划书5篇范文模板商业策划书1一市场部职能：市场部直接对销售总经理负责，是企业的灵魂，其工作职能在生产、销售、服务中的作用十分重要，是销售环节核心的组成部分，作为市场部，重要的工作是协助总经理收集、制订、执行。
衡量市场部工作的标准是：销售政策、推广计划是否科学、执行力度是否严谨。
1.市场部作用:直接对总经理负责，协助总经理进行市场策划、销售计划的制定和实施。
督促销售部年度工作计划的进行事实。
全面协调各部门工作职能。
是企业的灵魂。
2.市场部工作标准：准确性及时性协调性规划力计划性执行力3市场部工作职能：制定年度、季度销售计划、协助销售部执行。
协调各部门特别是研发生产部的协调工作。
组织销售部进行系列培训。
监控销售成本、对销售区域人员指导性的增减、调控制定、督促、实施必要的销售推广。
专卖店形象的管理、建设、导购、督导的培训。
销售客户档案统计、归纳、整理。
全面收集销售、市场信息，筛选整理形成方案上交相关部门三市场部工作计划1制定09年销售工作计划:科学严谨的剖析现有市场状况和销售状况,扬长避短、寻求机会、制定20XX年市场部和销售部工作任务和工作计划。
2实行精兵简政、优化销售组织架构:认真分析了解目前销售部组织架构、根据市场情况合理性、在市场精耕的前提下，精兵简政、调整局部人员、控制销售成本、挖掘人员潜力、激发工作热情、感受工作压力、努力作好各自市场销售工作。
3严格实行培训、提升团队作战能力:集中培训、努力使所有员工充分掌握公司销售政策、产品知识、应用技术知识、营销理论知识，形成学习型团队、竞争型团队、创新型团队。
4科学市场调研、督促协助市场销售:市场部的核心工作就是协助、指导销售部和各区域不断的提升品牌力、巩固销售力。
因此，市场部只有不断的了解市场、拜访市场、调研竞品、分析原因、找出差距、并针对各区域实际情况汇报总经理、并给予各区域给予明确的指导销售思想、思路、方法。
以上都以表格形式，各区域经理必须按月完成5协调部门职能、树立良好企业文化:行政人事部：行政人事部门的功能和职责就是直接对总经理负责、协调各部门工作、建立完整的人事档案，制定科学的人才竞争奖惩机制，考察各部人员工作情况，在市场部的建议和科学的数字、事件、和市场情况下，不断为企业储备人才，挖掘销售人员潜力,致力于销售的提高和市场的发展。
商业策划书5篇精选
商业策划书5篇精选不管是做什么事情,有一个好的计划能够帮助你如虎添翼,下面小编就和大家分享，来欣赏一下吧。
商业策划书1一、执行摘要:在不少人心中，开花店是个不错的职业，关于开设花店的创业计划书。
一方面，每天工作在充满鲜花的环境里，心情很愉悦;另一方面，现在人们对鲜花消费的水平提高了，逢年过节、探亲访友，鲜花已是人们比较青睐的礼物，大家的日子越来越好了，买花的人自然会越来越多，开花店的前景也一定不错。
从做生意的角度讲，花店应该算是典型的小本经营。
一间面积不需很大的屋子，简单的装修即可，四面白墙也能显出鲜花的美丽。
小花店就可以开张了。
现在不少下岗的人都寻思着做点小买卖，开花店的成本正是他们所能承受的。
我看到过一份花艺学校的学员调查，百余名学员几乎有95%以上的人都打算开花店。
再加上现有的花店，竞争的激烈程度可想而知。
但是，开花店并不是想象中那么容易，毕竟花是鲜活的东西，花店是一个充满风险的行业。
花从一买进时就要有损耗，如果生意不好，只能眼睁睁地看着花变枯变烂。
有些高档花卉更不能多进，若卖不掉损失可就太大了，可如果没有高档花卉出售，可能会失去利润较高的定单，这又不得不让人费上一番脑筋从人类历史发展角度来看，当人们的物质生活得到满足后，对精神生活需求就会非常强烈，有人曾说过在中国“花如手机一样普及的时代即将到来，抓住每一个重大节日，如春节、情人节、圣诞节、母亲节、教师节。
同时开发七夕情人节、秘书节、护士节、父亲节、记者节等有潜力的节日，扩大潜在消费人群，激发市场潜能，加强市场喧传力度。
花店是美丽幽雅的场所，花艺是花店的灵魂。
美丽的花儿为人们传播着各种各样的情感，千姿百态的花儿述说着千言万语，每一句都述说着美好,特别是现在。
随着人们的生活水平不断地进步，生活质量不断地提高和对生活的追求。
鲜花已经是人们生活不可缺少的点缀。
花卉消费近些年来呈越来越旺的趋势，除了花卉本身所具俏丽姿容，让人们赏心悦目，美化家居等功效外，它还可以开发人们的想象力，使人们在相互交流时更含蓄，更有品位。
商业策划书模板5篇
2022商业策划书模板5篇2022商业策划书模板1一、市场调研的主要内容1、宏观市场分析：1行业环境;2、、城市规划;3、政策法规;4、宏观环境。
2、区域市场分析：1、本市商业环境;2、区域商业环境;3、商圈分析(城市发展状况、商业环境、商业格局、商圈范围)。
3、客户分析：1、经营范围分析;2、动向分析;3、经营状况分析;4、客户需求分析。
4、消费者分析：1、消费结构研究;2、消费水平研究。
5、竞争对手分析：1、竞争对手情况;2、竞争项目情况;3、未来商业预测分析;4、SWOT分析。
二、如何进行市场调研分析1、工作任务：通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本市商业地产市场的供求状况、项目所在区域同类商业物业的现状、经营商家的承租行为进行调研分析;再结合项目进行SWOT分析，以上述调查资料基础，对项目进行准确的市场定位，和项目价值发现分析，捕捉赢利的机会。
并把开发理念，转化成项目持续品牌战略，指导项目的总体规划设计，对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避凤险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出盐业意见，使项目投资迈出成功的第一步。
2、主要工作：(1)项目定向市场调查研究工作(2)项目整体开发战略的制定工作(3)项目产品开发总体策略报告3、工作目的：(1)深度把握项目所在区域的环境，洞悉项目商业机会;(2)以未来界定现在的策划模式，赋予项目独一无二、个性化的主题概念，与同区域内其他项目形成卖点落差，提炼项目的核心吸引力;(3)细化项目的市场定位，塑造项目的真正差异化，塑造项目耀眼的特色性质(4)通过专业运作及战略联盟商家的实际需求，界定项目的战略定位，领跑同行业内商业市场，成为同区域商圈的新商业革命引擎。
4、工作内容：(1)市场通过对本市商业物业市场总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查及对特定目标群体的调查，了解目标商家的分布及消费心理、消费特征，整合地分析、判断本市商用物业市场未来3-5年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、开发策略及项目规划等提供依据和指导性意见。
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MM商厦承接XX大厦商业策划方案二○○三年九月目录PART1 商业环境调查与研究1一、周边商业状况调查11、当前商业现状调查 12、近期商业规划调查 3二、商圈范围及主力客户群41、商圈范围 42、主力客户群 43、商业环境的SWOT分析 54、商圈内既有商业消费构成及评价7 PART2 商业市场与功能定位9一、商用房产的市场供需状况91、北京市商用房产经营状况92、近期商用房产的需求特点103、本案所在地的商用房产的市场效果10二、XX大厦总体商业风格定位111、市场形象112、本案主力店铺的选取原则123、营运效果124、本案关联业态、业种的影响12 PART3 商业配比及组合方案14一、XX大厦收益能力测算141、销售价格测算142、租金水平测算143、XX大厦营运成本测算假设15二、XX大厦商业组合模式151、业态及业种选择152、店铺组合及推荐品牌153、店铺面积及区位分布17PART4 商业功能设计方案与比较18一、主力店铺的功能及区位设计181、自营主力店铺——超市的区位设计182、超市面积控制因素183、超市总体风格定位19二、组合业态的功能及区位设计201、各业态的选择及楼层分布202、组合业态店铺间的互动效果203、推荐店铺的功能要求21三、组合方案比选21四、营运模式及风险控制221、整体营运模式222、风险及防范223、管理架构23 PART5 商业收益研究及测算24一、承接租金水平测算24二、各方案的投资收益分析24三、各方案测算数据汇总26四、考虑广告宣传费后的效果26五、建议方案及收益预期27结论28附件29part1 商业环境调查与研究一、周边商业状况调查XX大厦位于B路段与C外大街交叉路口东北角，是三环沿线在X小区地区的标志性建筑。
就建筑物所在区域的整体氛围来看，交通便捷、通过流量大，但沉淀客流不充分，集中消费的商业氛围尚未形成。
1、当前商业现状调查调查范围：以X小区为基准点将调查分析的区域按地理位置分为四部分。
以A、B、C、D分别代表划定的区域。
区域划分参见附件一：XX大厦区位图示。
A区B区C区D区四个区域的主要商业设施及其分布详见附件二：XX大厦周边商业设施分布图；附件三：XX大厦周边商业设施分布表。
2、近期商业规划调查区域内及周边道路交通XX大厦近邻海淀区、西城区交界处。
区域内的规划及道路发展相对滞后，局部经济景气度不足。
区域内道路拆建、扩充为交通要道的可能性不大。
A路段主辅路改造及扩建后，本案近邻的交通要道通过量大增，对本案品牌店的宣传有一定的帮助，但在主力通路与次级道路的交叉口且有双向护栏阻隔，一定程度上会减少商业机会。
周边地区既有商业核心区黄金投资地区已列入北京市、海淀区的周边商业规划二、商圈范围及主力客户群1、商圈范围覆盖半径以本案所在地为圆心点；以2KM半径为一级商圈；以3.5KM半径为二级商圈；5KM半径为三级商圈。
由于XX大厦为商务写字楼建筑，入住商户的社交活动会带来部分消费潜能，可视为潜在商圈或第四商圈。
主通道XX大厦处于B路段中路与新街口外大街交叉路口的东北街角，主力通道为B 路段中路由东向西方向，新街口外大街由南向北方向。
由于本案中商业用房部分位于四座写字楼中间，只能以东西方向为出入口。
这样商业用房部分的主力通道只有新街口外大街由南向北方向，B路段中路由东向西方向需由东进入大厦南门再进入商业房产东门，为次通道。
2、主力客户群根据本案特点，主力客户群有两部分构成。
固定客户群A、B、C、D四个区域为固定客户吸引区，其中又以A区为第一主力客户群构成区域。
按B、C、D顺序吸引力递减。
按四、三、二、一权重汇总分析可知：①、人口数量在北京市及海淀区均属中等密度；②、常住人口与流动人口入住比例约为7:3；③、人员结构较为复杂，教育程度及收入水平跨度较大；④、总体收入水平中等偏上；⑤、家庭人口主力群体为小型化；⑥、日常生活消费及社区服务状况一般，休闲娱乐设施不足；⑦、社区环境中等及中上等；⑧、交通出行较为便利；⑨、生活秩序一般，治安状况一般；⑩、主力消费群体特色尚不突出。
潜在客户群潜在客户群由两个群体构成。
①、由X小区地理位置带来的通过顾客群。
A路段是北京城市交通的第一要道，而X小区又是北A路段上的主要换乘站。
十字路口双向对开公交汽车线路近20条，每小时通过乘客近万人。
按每辆车上下乘客10人次计算，每小时乘降人数近2000人。
下午4点至7点的晚高峰时段，每小时的乘降乘客在5000人以上。
（未单独计算乘坐出租车、班车、私家车到达、离开、通过人数）按近邻交通线路比例折算，乘坐公交车在XX大厦主通道、次主通道经过的客人在晚高峰时段，平均每小时接近1000人。
②、XX大厦写字楼部分入住的业主及其商务、私人交往的客人。
此部分沉淀的相对稳定消费群体，保守估计也可达800人以上。
发掘潜在客户的消费能力，提供一个空间、一种方式，让流动客人把交通拥堵时间用来享受休闲消费。
留住过客亦是本案策划的关键。
3、商业环境的SWOT分析S—优势①、XX大厦地处B路段中路与新街口外大街的十字路口的街角，多条公交线路经过，出行便利的地理位置赋予XX大厦区位商机。
既有商圈固定客户的消费支撑，又有潜在消费能力可提升。
密集的机动车流量也为入住商户提供了极好的广告宣传机会。
②、随着海淀商业的整体提升，城北地区的商业价值还将进一步提升。
商业经营的空间还有相当大的容量。
③、XX大厦项目本身定位及物业档次就将吸引大量的商务办公人员，与之配套的商业也必将定位于同等档次。
既能为整体商务、服务配套，也能吸引周围地区的高消费人群前来消费。
W—劣势①、现阶段XX大厦周边地区商业档次较低、分布较散而且业态、业种不均衡，整个地区的商业还处于不成熟的状态。
固定的高档次的理性消费人群至今还没有培养起来，而XX大厦整体定位高档，商业更是要打造精品、风格及特色。
要形成高档写字楼配品位商业区的整体概念，形成自己固定的消费者群体，势必需要一定时间进行推广和市场培养。
②、与XX大厦同处街角的四邻建筑档次普遍较低，近期内又不可能进行拆迁改造，使得XX大厦的小环境短期内档次难以提升。
虽有鹤立鸡群的广告优势，但没有小环境烘托，商业特色的进程会有一定影响，不利于XX大厦商业环境的建设。
③、XX大厦是以区域内行业先行者来进行市场开发和建设的，这对XX大厦、特别是内部的商业企业来说，将会遇到习惯势力及旧有商业模式的阻碍。
在高档商业与低档商业并存期间，高档商业所受的伤害要远远大于低档商业。
这一点必须有足够的风险防范准备。
④、距离XX大厦不足2公里的东西两区域已经形成了整体商业配套设施较为齐全，业种业态分布比较均衡，已经成为成熟商业中心。
对比而言，XX大厦的商业面积不大，很难在规模上与以上这两处商业中心相抗衡。
O—机会①、XX大厦作为提升商业品质的先行者，将首先在周边消费者中留下深刻印象，一旦品质店铺成功推出，将会给XX大厦带来巨大的社会和经济效益。
②、XX大厦的商用房产虽然面积不大，但是经过符合实际的商业定位，较少的商业物业供应量更容易被市场所消化吸纳，更快地形成整体商业气氛。
③、XX大厦商业已经预先进行了商业规划，详细分析了商用房产的业态、业种分布，并对大厦总体定位进行了描述，增强了本案商业布局的合理性和操作的可行性。
④、成功品牌店铺的入住也会呼应XX大厦的物业品质，相辅相成更易确立市场地位及风格特色。
T—威胁①、商业经营收益的产生既有对潜在能力的发掘和培养，又需要从同业竞争对手中争夺市场份额。
既有的商业同业是不会忽视新对手的动作，必将动用各种手段加剧竞争。
②、规划中的新兴商业中心区与既有商业同样具有威胁性，只不过时间稍稍晚些进入而已。
大规模商业区建成后，势必分割本案培养出的消费能力，造成本中心的购买力外流。
③、项目的启动及整个经营过程都面临一定的市场不确定性，市场操作的风险将对本案商业物业的推广产生一系列不确定性的影响。
4、商圈内既有商业消费构成及评价商业消费表现①、中低档商业物业供应。
现有商业设施普遍陈旧，没有明显的时代气息。
②、分散的消费实现。
固定客流的消费没有集中实现的购买场所，多以零散分割、外流其他区域的商业中心消费形式实现。
③、高密度的人口流量，低量沉淀忠诚客户群。
大量客流集散，却没有可以聚会、休闲的场所。
消费结构①、商业店铺各自为战，没有统一的业态业种组合效果，形不成整体商业氛围。
②、商业零售店铺零散，没有档次。
店铺及商品均没有规模，也没有品质保证。
几乎没有能让年轻、时尚的主力消费群体随便逛逛的去处。
③、中等规模百货店已有多次失败经历。
从“华泰”到“莹虹”再到“赛丽特”无一幸免。
④、餐饮供应相对充足，档次较齐备。
商圈内唯有餐馆数量充足，且中等水平的餐馆总体营运效果不错。
⑤、快餐整体营运效果突出。
无论麦当劳、肯德基还是八番面屋、马兰拉面都经营得红红火火。
综合分析评价商圈内稳定的客户群体及大量的流动群体本身蕴藏了巨大的消费能力；现有商业设施的陈旧更提供了抢占市场的机遇；XX大厦的高档次建筑实物载体更提供了营运保证；整体商业规划，构筑品牌店铺组合，统一营运市场效果是本案成功运作的关键。
part2 商业市场与功能定位一、商用房产的市场供需状况1、北京市商用房产经营状况商用房产的供给及销售状况近两年来，北京市作为商住房产一部分的底商商铺在房地产交易市场内也显得格外醒目。
现代城2万平方米商铺面积，售价为每平方米2～2.3万元，怡景园老番街8000平方米商铺售价每平方米2.2万(二层)～3.2万元(首层)，蓝筹名座1万多平方米售价为每平方米1.6～2万元，东方银座4万平方米商铺售价可能高达每平方米3万元以上，元嘉国际公寓3000平方米商铺每平方米售价3万元，蓝堡2000平方米商铺每平方米售价为1.8万(二层)～2.8万元(首层)。
总体上商铺售价一般高出项目售价30%以上，多数在50%以上；成交效果也好于住宅及写字楼。
北京目前商业地产存量约为160多万平方米，其中百货业27.9万平方米，购物中心66.1万平方米，外资超市33.2万平方米，甲级写字楼底层商铺36.7万平方米。
在建项目71万平方米，拟建项目320万平方米。
商业物业的需求促进了商业物业的供给，同时大量存量及建设中的底商店铺也给后期的商业经营埋下了压力。
商铺供应设计、营运策划及实施管理等日益紧迫。
商用房产的区位聚集性商用房产在供给总量上升的同时，还表现出了明显的区位需求特征。
商业物业需求的区域主要集中在人流量大、交通方便的住宅区、商务区及附近商业氛围较成熟的地段。
从城区看，朝阳区的东三环和亚运村地区普遍成为投资者的首选目标。
其次是海淀区，其对商业用房的最大需求量体现在对小型铺位物业的需求上。
朝阳区CBD区域是一级商业中心，商业面积不到10万平方米，占全市总商业面积的7%。