购物中心与百货公司运营管理对比表
实体百货店和大型购物中心优劣势比较分析报告
实体百货店和大型购物中心优劣势比较分析报告实体百货店和大型购物中心优劣势比较分析报告摘要：近年来，青浦东方商厦作为青浦实体百货店的代表，一直是青浦人民购物的首选之地，但是，随着17号沿线大型购物中心，如奥特莱斯、富绅中心、宝龙广场、吾悦、万达茂的相继开业，对东方商厦的冲击显而易见。
本文意在通过对东方商厦和以万达茂为代表的大型购物中心的优劣势比较，找到实体百货店的竞争优势，取长补短，争取在青浦竞争异常激烈的零售行业中突出重围，创造新的辉煌。
关键词：实体百货大型购物中心优劣势实体百货店，是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态，比如东方商厦青浦店就是最典型的实体百货店，从底楼到五楼的6个楼层里根据目标客户群的不同，租赁或自营柜台和品牌进行销售。
而大型购物中心是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。
比如最近今天对外营业的青浦吾悦广场，虽然从规模上说可能还不能算大型的购物中心，但却是“一站式消费”的有利代表。
站在消费者的立场，我们觉得，就目前青浦的零售业来看，东方商厦青浦店仍然是青浦本地老百姓购物的首选之地。
但是受到经济环境不景气及诸如吾悦等大型购物中心的崛起，我们商厦的零售额受到的冲击显而易见。
在前期与东方商厦的领导和员工的交流中，我们发现，首先从观念上来看，对于这样的冲击对商厦所造成的影响大家都有忧患意识，也因此提醒我们，对于外部环境的改变，我们要积极应对，而不是坐以待毙。
有挑战就是有机会，改革、创新、突破、前行，才是未来我们的道路。
本文试图通过传统的SWOT分析法，对东方商厦青浦店的优势、劣势、机遇、挑战进行分析并与大型购物中心进行比较，争取能提出一些行之有效的建议，供商厦领导参考。
一、优势分析1.东方商厦青浦店的优势：1）历史悠久。
总结百货商场与购物中心的区别
百货商场与购物中心的区别一．百货商场与购物中心不同点1、业态构成不同百货店是指在一个建筑物内，实行统一管理，按楼层、区位和专柜销售若干类别商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态；SHOPPING MALL是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体。
要有宽阔的购物通道和良好的动线设计，充分考虑到来客的休息和停车设施，要通过环境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美学与商业功用结合。
2、城市功能不同百货商城只是一个购物场所，服务特定商圈的百货商品选购者；SHOPPING MALL是集中众多商业资源的商业地产项目，通过业态整合、长期经营，成为城市或更大范围的商业中心场所和物业旺地，实现城市商业主体定位、城市消费文化聚集和地产物业需求的多种价值。
3、金融功能不同百货商城作为简单的流通环节，通过商品销售实现经营者和供应商的资金周转；SHOPPING MALL作为新兴的商业地产项目，整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链条，并且通过消费者的长期重复的消费行为，实现整个产业链条的持续更新和市场流通。
SHOPPING MALL的商业运营管理是通过商业活动，实现消费总收入，为商业地产投资回收和物业资产的长期保值增值的根本利益服务的，其城市金融功能不可忽视。
4、获利方式不同百货商城主要通过专柜销售收入的分成方式获利；SHOPPING MALL主要通过分租物业的租金收入方式获利。
5、运营管理重点不同百货运营管理的重点是商品组合和促销，以联营专柜经营为主，少量辅助性独立服务项目配套，采取柜台销售和开架面售相结合方式，通过统一收银，实施进、销、结、存管理；SHOPPING MALL运营管理的重点是业态组合的配置和租户管理的效果，并以经营租户为主，通过物业、商务的统一管理，为众多商家的分散经营创造统一营造的购物环境和顾客服务保障体系。
购物中心管理和百货商场管理得差异解析
百货商场通常设有会员制度， 为会员提供积分累积、优惠折 扣等福利，增加顾客忠诚度。
购物中心管理与百货商场管理的服务与设施对比
01
服务与设施多样性
购物中心的服务与设施更加多样化，涵盖餐饮、娱乐、零售等多个方面，
而百货商场则更注重商品种类和定制服务。
02
顾客体验
购物中心通过提供多样化的服务和设施，为顾客创造更为丰富和全面的
确保商品陈列整齐、美观，方便顾客选购。
库存管理
对商品进行进销存管理，保持合理库存水平。
百货商场的管理内容与策略
收银管理
提供快速、准确的收银服务，确保交易 顺利完成。
VS
员工培训管理
对员工进行系统培训，提高服务质量。
百货商场的管理内容与策略
差异化经营策略
突出自身特色，与竞争对手形成差异化竞争 优势。
租赁模式
零售商通常以租赁方式在 购物中心经营，管理团队 负责维护商场形象和品牌 统一性。
百货商场的经营模式与特点
自营与联营并存
百货商场部分商品自营，部分商品由品牌方经营。
统一收银
所有商品统一由商场收银台结算。
品类管理
百货商场根据市场需求和商品特性对商品进行分 类管理。
购物中心管理与百货商场管理的经营模式与特点对比
购物中心管理和百货商场管 理得差异解析
目 录
• 定义与概述 • 经营模式与特点 • 管理内容与策略 • 服务与设施 • 发展趋势与展望
01
定义与概述
购物中心管理定义
购物中心管理是指对购物中心这一商 业地产进行全面规划、运营和管理的 过程，旨在实现商业价值最大化。
购物中心管理涉及物业开发、招商租 赁、营销策划、客户服务等多个方面 ，需要协调各方资源，确保购物中心 的高效运营。
综合体、购物中心和百货大楼的区别
4．按照购物中心规模分类
（1）巨型/超级购物中心——24万㎡以上
（2）大型购物中心——12--24万㎡ （3）中型购物中心——6--12万㎡
（4）小型购物中心——2--6万㎡
5．按照购物中心的档次分类 （1）高档购物中心：70%以上比例的经营高档商品。 （2）中高档购物中心：高中低档比例协调在3:5:2左右。 （3）中低档购物中心：低档商品不能超过60%。
都市综合体的构成
H O P S C A
Hotel Office
酒店 写字楼
Public space
Shopping mall
即公共空间，提供一个或几个城市公共活动广场
即购物中心，由百货、超市、品牌店、室内步行街组成
Culture&recreation 即文化娱乐休闲设施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身等组成 Apartment
三、购物中心分类
1．美国分类方式及标准 根据美国市场的实际情况，将购物中心分为邻里型、社区型、区域型、 超区域型、主题型、时装精品型、大型量贩型、工厂直销型等八种。 2．国家标准对购物中心的分类 根据中国市场的实际情况，将购物中心分为社区型、市区型、城郊型三 类。 3． 按照开发商背景及经营管理模式分类 分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁型购物中心三类。
发展阶段 完善阶段 21世纪初 未来十年 商业地产概念 二、三线城市 明确提出，全 成主战场、理 国热潮、经营 性回归、大浪 状况参差不齐、 淘沙、政策出 产品形态百花 台及完善、资 齐放、城市综 本运作机制探 合体诞生 索完善
03
百货商场
百货商场的特点
（1）百货商场规模特点 百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面 积为1．8万平方米。 （2）百货商场规划设计特点 百货商场通常采用3－5层的多层建筑，不需要对设计荷载做过多的 考虑，除过层高、柱网、消防、外部交通方案、电梯、货物流、包括 POS系统在内的各种智能化系统之外，商场里面对消费者的有效引导， 即动线布置和公共空间的设计都将是百货商场规划设计中的重要问题。 （3）百货商场运营特点 百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、 市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管 理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
SHOPPING-MALL与百货商场的区别(3)
三、金融经济功能不同：
• SHOPPING MALL作为新兴的商业地产项目，整合了 金融、地产、物业和商业的庞大产业链条，并且 通过消费者长期重复的消费行为，实现整个产业 链条的持续更新和市场流通。 SHOPPING MALL的 商业运营管理是通过商业活动，实现消费总收入 ，为商业地产投资回收和物业资产的长期保增值 的根本利益服务的，其承受金融经济功能不可忽 视。
• SHOPPING MALL的商圈较广，客流可以是旅游者， 可以来自全市，更可以来自全省、全国。
• 传统百货店的商圈是比较固定的，社区型比较多 一些。
八、经营体量不同：
• SHOPPING MALL通常是几倍大的百货店，占地面积 、建筑面积、停车面积都比百货店大得多。体量 一般在10-20万平米，甚至30-40万平米。
• 传统百货店里通常只有少量配套的轻食快餐、小 吃甜饮或电子游戏。配套业种的占比仅有5%-8%。
十二、体验消费概念不同：
• SHOPPING MALL顾客体验式项目是不可少的，通常 会有健身、运动、美容、休闲、文化等主题项目 进驻。
• 传统百货店只有日用品、易耗品销售，极少体验 式服务项目。
十三、观光游览功能不同：
在中国，ShoppingMall的起步较晚，现有的 ShoppingMall基本是在2000年之后投入运营的。 随着中国经济的快速增长，国内大型购物中心 如雨后春笋纷纷涌现。那SHOPPING MALL与一般 的百货商场的区别是什么呢?
一、业态业种不同：
• SHOPPING MALL是多业态多业种复合，体现“一站 式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统 一规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐 、饮食等各种商业功能于一体。有宽阔的购物通 道和良好的动线设计，充分考虑到来客的休息和 停车设施，要通过建筑美学与商业功用结合形成 自身聚客的引力。
百货模式和购物中心模式
百货模式和购物中心模式一、运营模式区别1、购物中心是租赁模式为主，联营、租赁扣点、保底抽成等方式为辅；2、百货公司是联营、自营模式为主，部分业态品类（如餐饮、教育）租赁模式为辅；二、盈利模式区别1、购物中心的核心盈利是靠租金，物业管理费用、多种经营收入、杂项费用等；经营商家各自为政，自主收银、自主权较强；2.百货店的核心联营模式，其中门店的利润取决于各业务经营者的扣点，百货店有统一的收银台，百货店专注于管理员工和促进销售；品牌侧重于商品、员工和推广。
三、经营业态区别1.购物中心的商业业态基本可以分为总店、餐饮、百货零售、娱乐设施；多业态融合，每个业态的面积占比和运营品牌占比都不一样，没有一个业态会太大或者太强。
业内有一些参考标准，但每个项目的情况不一样，这里不举例。
2.百货公司的核心经营业态是百货零售，以化妆品、黄金首饰、男女鞋、男女装、箱包配件、家居用品、家用电器、杂项等为主。
其他品类互补，商业业态相对倾向于零售、餐饮、休闲娱乐等辅助设施。
3.商业布局也有很多不同的规律可循。
在百货商场，每个人都可以对每个楼层运营的核心内容有一个清晰的认识，各个品类的集群明显；比如鞋子区、珠宝区、化妆品区、运动区等。
在购物中心，比较分散。
零售可以和餐饮互补，餐饮和娱乐可以互补。
同样的业态可以分布在不同的楼层，整合比百货更灵活。
四、经营面积区别购物中心通常比百货公司有更大的营业面积；经常会发现一个商场会有一个单独的百货公司，而百货公司基本不会覆盖一个商场。
因此，营业面积的大小也是区别商场和百货公司的一个显著特征。
购物中心可以有独立的百货公司，但百货公司不会有独立的购物中心。
五、经营内容区别购物中心经营的业态也比较多，吃、喝、玩、乐、购、体验全都囊括了，各个模式能给企业带来的收益形式多样，占比不一；而百货公司核心于购，在零售百货模块的业绩占比通常60%以上。
但购物中心和百货公司又相互渗透，相互整合，相互竞合。
比如：购物中心百货化，传统百货购物中心化等。
购物中心和百货本质区别
购物中心和百货本质区别购物中心和百货区别一、客群定位不同传统百货均有明确的消费群定位，而划分定位的依据主要是收入和阶层，因此高端百货、中高端百货、低端百货的定位及百货内商品品类的价格定位基本一致，因此客单价、提袋率等是衡量百货公司业绩的重要指标之一，而购物中心却对这些指标的依赖度不同。
购物中心的客群定位是以年龄、喜好、消费心理、消费行为甚至是社会发展趋势等更多因素指标衡量，抓住某一量级消费群的特有或者潜在消费心理，将有这些相同定位和属性的品牌租户聚集起来，这是购物中心需要考虑的，而单纯的依靠收入和某一阶层，是不足以成功运营一个购物中心的，因此百货及购物中心首要的区别就是客群的定位不同。
购物中心和百货区别二、零售功能不同零售的功能性是传统零售业发展的必然趋势，而不同的零售业态所定位的零售功能亦不相同，传统百货一直以服装服饰、鞋帽箱包、化妆护肤品等高毛利的品类为主，将同一品类的商品聚集在一起进行关联销售是传统百货一直坚持的。
而购物中心却在租户组合上及百货有明显的差别，购物中心经营的是店铺，店铺经营的是消费者，因此购物中心更加关注它所经营的店铺是什么品牌，品牌的商品是什么?购物中心可以将购物、餐饮、休闲娱乐等不同业态有机组合在一起，达到规模效益最大化，因此购物中心的商铺分类及百货的品类划分完全不同，根本的不同在于，百货是按照品牌提供的商品品类划分，而购物中心按照消费者需求划分，简而言之，百货按供给方划分功能，购物中心按需求方划分功能，iMall的CEO杨慧女士认为按需求市场确定的零售功能是购物中心业态在中国能够有更大发展的关键因素之一。
购物中心和百货区别三、空间作用不同无论是百货还是购物中心，线下实体商业都构成了一个空间，而这个空间所产生的作用是什么?从人类有交易行为开始，交易的场所就随之产生，从古老的集市到现今的Shopping Mall,零售空间一直在发生着变化。
百货作为传统行业的重要零售空间，建立了一个能够满足大众消费者购物需求和欲望，并提供各类商品的空间，在这里，消费者可以挑选到自己需要的并合适的商品带回家，因此百货的空间更多的是为商品打造，是商品的展示空间，同时也是容纳消费者购物的空间。
购物中心、百货商场运营管理制度
营运管理制度第一节服务理念1.1服务观念顾客导向是企业发展的根本，是现代服务观念的核心。
公司所有的效益来自于对我们服务感到满意的顾客，因此，现代服务的观念就是要我们为顾客提供全方位多层次的生活服务，创造个性化的生活空间，使顾客在购物的同时，感受愉悦。
每位员工都要牢记：服务、服务、更多服务！1.2服务理念“既要尽心尽责，又要尽善尽美”服务是XX人的天职，对顾客、对客户、对同事你唯一要做的就是服务。
1）衣食父母：我们的工资和奖金来源于顾客和客户，要像对待亲人一样对待他们。
2）服务观念：同事也是顾客，下一环节就是上一环节的客户。
在工作中要随时随地牢记这个服务观念。
3 ）讲求结果：仅仅用心是不够的，我们衡量工作的唯一标准是令人满意的结果。
第二节专柜导购员管理2.1导购员岗位职责2.1.1总贝U为提高服务质量，规范经营行为，维护商场秩序，保护消费者和经营厂商的合法权益，制定本守则。
1）导购员应遵守商场的各项规章制度，言行诚实、勤勉，富于积极进取的精神，与同事和睦相处、团结合作，做好自己的本职工作。
2）导购员应时刻维护商场的信誉，不得有任何损害商场信誉的言论和行为。
3 ）导购员应积极参加商场组织的各种培训和学习活动，以求不断的提高自己的业务水平和工作效率。
4）导购员应尽忠职守，保守商场经营中的一切机密，不得随意翻阅不属于自己保管的文件、信函、账簿、表册等，不得将自己负责保管的文件等物出示他人。
5）进入专柜前必须穿好工作服，佩戴工作牌，女员工淡妆上岗，确保仪容仪表整洁、规范；6 ）秉持“服务至上”的工作理念，不仅销售商品，更要“销售”服务。
2.1.2具体内容1）上岗前必须全面熟悉并掌握经营商品及所属品类的商品知识，比如服装类商品应该掌握其面料、款式、搭配、设计风格、洗涤方式以及陈列、出样技巧等，并能够熟练运用；2）导购员的主要工作是销售商品，在销售过程中应严格按照《服务标准》要求，认真做好售前、售中、售后的服务工作，完成商品与服务的共同“销售”，让每一位顾客都能“购物愉快”、“满意而归”；3 ）认真执行商场财务制度，每一笔销售结束后开具销售发票，每日班次结束后，及时进行账、物核对并填写“销售日报表”交至楼层管理员处。
综合体、购物中心和百货大楼的区别
城市副中心，是城市经济增长点
由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地 5万㎡以上的地块，因此很多都市综合体最大 的选址可能是在城郊结合部
四、都市综合体的发展历程
第一阶段
独立综合体 第二阶段
第三阶段
综合建筑体
大型综合群
02
购物中心
目录
一 二 三 四
定义和组成 三大特征 分类 发展历程
统百货升级， 本效应的购物 产品形态百花 台及完善、资
增加餐饮和娱 中心项目，形 齐放、城市综 本运作机制探
乐形态，但本 成新兴市场机 合体诞生
索完善
质上与购物中 会
心还是有区别。
03
百货商场
百货商场的特点
（1）百货商场规模特点 百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面
积为1．8万平方米。 （2）百货商场规划设计特点
服务对象不同 物业体量不同 布局模式不同
购物中心是物业出租，管理的是 百货业态是商品买卖，面对的是
商户，经营的是全客层、潜在购 相对集中的有直接购买目的的顾
买需求的顾客
客，经营的是商品
购物中心通常几倍于百货商城， 百货商城通常选择中等规模物业 占地面积大，建筑面积大，停车 面积大
购物中心多以数条步行街或回廊 百货商城以商品岛方式布局，只 式多层布局，其共享空间不仅要 有有限的场内共享空间 通透各业态的聚集和互动，更要 扩展到周边环境。
购物中心和百货的区别
客群定位不同 零售功能不同
购物中心
以年龄、喜好、消费心理、消 费行为甚至是社会发展趋势等 更多因素指标衡量
百货商场
主要是以收入和阶层来划分客 群
购物中心百货商场运营管理制度
购物中心百货商场运营管理制度购物中心和百货商场是现代都市生活中不可或缺的组成部分。
为了保证购物中心和百货商场的运营顺利，需要建立一套完善的运营管理制度。
以下是一份购物中心和百货商场运营管理制度的示范，供参考。
一、运营管理机构及职责1.购物中心和百货商场设立运营管理部门，负责全面管理和运营。
2.运营管理部门的职责包括但不限于：-管理购物中心和百货商场的日常运营和管理事务；-制定市场营销策略，提高品牌效应和知名度；-进行商户管理，包括商户招商、租户维护、合同管理等；-确保购物中心和百货商场的安全运营，包括消防、安保、应急等；-管理购物中心和百货商场的物业维护，包括设备设施管理；-协调解决购物中心和百货商场与社区、政府的关系；-监督和管理购物中心和百货商场的财务预算和项目投资。
二、市场营销管理1.制定市场营销策略，如产品定位、品牌推广、促销活动等，以增加顾客流量和销售额。
2.监测市场变化和业态发展趋势，及时调整和改进市场营销策略。
3.与商户合作，开展各类促销活动，提高顾客满意度和店铺租赁率。
4.建立市场调研机制，了解顾客需求和意见，及时作出改进和调整。
三、商户管理1.通过多种途径积极招商，选择优质商户入驻购物中心和百货商场。
2.管理商户租赁和合同事宜，确保商户遵守规定，与商户建立良好合作关系。
3.监督商户的经营状况，提供一定的经营指导和培训支持。
4.定期评估商户的经营绩效，根据结果作出相应调整。
四、安全管理1.设立安保部门，负责购物中心和百货商场的安全保卫工作。
2.建立健全的消防管理制度，确保购物中心和百货商场的消防安全，并定期进行演练和培训。
3.对进驻商户进行安全审核，确保商户的经营活动不影响购物中心和百货商场的安全。
4.建立健全的视频监控系统，对购物中心和百货商场进行全天候监控。
五、物业维护管理1.建立健全的设备设施管理制度，对购物中心和百货商场的设施进行维护和保养，确保正常运行。
2.定期进行设备设施的检查和维修，发现问题及时修复。
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多为自营模式，租金+费用 多与房地产商合作开发项目，主要收益在租金及买卖房地产
外观 内装 设施 经营 利益 管理 企划 招商
前景
购物中心
主题式（如城堡、太空站、乐园、商务大厦） 多材质、多色彩、多造型、多风格
临街少橱窗设计、多店中店设计、多处入口 区域内通道宽3.6米~4.8米、区域之间连接通道宽6米~1柱距 多斜线和弧线通道、灯光明暗度依需求设计、灯具美观豪华 一装注重外观、大堂和公共区4 重视停车场、消防、上下水、空凋、照明等设施之规划
购物业种占比90%以上 标准营业面积3万5平米
可自营某些品牌 多为联营模式，扣点提成+保底+费用 多由公司自行开发项目，主要收益在营业收入上面
商场统一收银 楼层配置→品类管理→专柜管理→服务人员管理
后勤管理部门以配合前勤营业工作为主 拥有完整的管理规章制度
按季节和节假日来安排促销活动，以商品促销活动为主 注重营业额的提升
以品牌形象的推广来提升全店形象档次 楼层配置→通道规划→品类规划→依序由磁石品牌→其它品牌落位
标准全店平均扣点提成为23%(费用另计) 全店整体开幕
全世界发达国家营业额占比大幅下滑 开发中国家的一级城市开始停滞，业态向购物中心化，
向买手制发展趋势
购物中心与百货公司运营管理对比表
外观 内装 设施 经营 利益 管理 企划 招商
前景
百货公司
传统、方正、大气 连锁店统一造型
临街多橱窗设计、少店中店设计、统一入口处 通道宽1.8米~2.4米、多回字型直线通道 照度明亮、平均照明、灯具实用
一装注重入口和大堂设计，二装受一定要求限制 停车场比例100平米/1停车位
开始注重线上运营、数据运营关注百货运营数据
商户自收银 主力店+次主力店+磁石店+商店街 多为物业管理项目{如停车场、水电气暖、电梯、消防设施等等）
以后勤管理部门的工作为主 以文娱集客活动为主 注重来客数的提升
注重全店整体形象的包装推广 业种配置→通道规划→依序由主力店→次主力店→磁石店→商店街落位
需达到全店租金收入目标 全店分期分区开幕
全世界发达国家的零售主力，营业额占比持续上升 中国的购物中心一二线城市进入存量时代、四五线城市有发展空间