资产评估考试复习笔记(二)
自考资产评估笔记第二章
自考资产评估笔记第二章第二章资产评估的基本方法要求掌握资产评估的基本方法、评估基本方法的运用及方法中各个指标的确定。
第一节市场法一、市场法的定义二、市场法运用的前提条件三、用市场法评估资产的步骤和计算途径四、运用市场法评估资产的程序及其优缺点一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种评估方法。
市场法目前是最简单、最有效的方法。
（二）市场法应用的前提条件1、需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场；2、被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。
二、运用市场法评估资产的步骤1、明确评估对象；2、进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；3、分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物；4、把被评估资产与参照物比较；5、分析调整差异，做出结论。
三、市场法具体计算途径（一）直接法直接法是指在市场上能找到与被评估资产完全相同的资产的现行市价，并依其现行价格直接作为被评估资产评估价格的一种方法。
比如要评估某小区的一套房子，房子还没有卖完，房子的价格可以按评估基准日的价格来确定，因为房子是完全相同的。
（二）市价类比法市价类比法是指评估资产时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，从而确定被评估资产价格的一种方法。
其基本计算公式为评估价格=参照物价格+Σ评估对象比参照物优异的价格差额-Σ参照物比评估对象优异的价格差额或者为：评估价格=参照物价格×（1±调整系数）不同的资产所调整的系数是根据调整的因素而定的。
四、运用。
【资产评估师学霸笔记】 收益法的概念、应用前提、基本步骤、主要参数
三、收益法三、收益法 （一）收益法的概念【掌握】 收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
用数学式可表示为： p——评估价值 R i——未来第i年的预期收益 r i——折现率 n——收益年限 i——年序号 评估价值当各年的折现率相等，均为r时，上个公式可以表示为： 企业价值收益法评估的基本理论公式来源于研究股票市场的投资。
折现率r i就是投资者的投资回报率。
根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产评估业务各方所接受。
所以，收益法是资产评估中常用的评估方法之一。
（二）收益法的应用前提【掌握】 1.收益法涉及三个基本要素 ①评估对象的预期收益； ②折现率或资本化率； ③评估对象取得预期收益的持续时间。
2.应用收益法必须具备的前提条件 ①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量； ②预期收益所对应的风险能够度量； ③收益期限能够确定或者合理预期。
（三）收益法的基本步骤【熟悉】 ①搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料； ②分析测算评估对象的未来预期收益； ③分析测算评估对象预期收益持续的时间； ④分析测算折现率或资本化率； ⑤用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值； ⑥分析确定评估结果。
（四）收益法的主要参数【掌握】 1.收益额 （1）资产的收益额 资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
（2）收益额的特点： ①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； ②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是个别拥有者使用资产实际获得的收益。
口径分类指标公式销售收入 销售收入 现金流全投资口径税前企业现金流EBIT＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加税后企业现金流EBIT（1－T）＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加股权口径税前股权现金流利润总额＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少税后股权现金流净利润＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少利润税前口径利润总额 税后口径净利润 净利润vs净现金流量（都属于税后收益） 净现金流量＝净利润＋折旧/摊销－追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资） 净现金流量的优势： a.能够更准确地反映资产的预期收益。
自考-资产评估笔记
00158自考-资产评估笔记(总68页)-本页仅作为预览文档封面，使用时请删除本页-自考资产评估笔记第一章总论本章是资产评估的理论性、方法性、基本概念的章节，在历年考试中，本章的比重较大。
第一节资产评估的含义一、资产评估的概念资产评估是市场发展到一定阶段的产物。
资产评估是一项动态化、市场化的社会经济活动，它是市场经济条件下客观存在的经济范畴。
在我国，随着社会主义市场经济体制的确立和发展，资产评估作为社会性和公正性活动，在产权转让、企业重组、资产流动等方面发挥了重要作用，成为社会经济生活中新兴的不可缺少的行业。
一般地说，资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。
具体地说，资产评估是指由专门机构和人员，依据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
通过对概念的解释，可以看出，资产评估主要由六大要素组成，即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。
1、评估的主体是指资产评估的执行者的操作者；2、评估的客体是指资产评估的对象，即被评估的资产；3、评估的特定目的是指资产评估为哪一项经济业务服务；4、评估的程序是按照法定的程序，它是规范科学进行资产评估的必要条件；5、评估的价值类型是对评估价值的质的规定，对不同的资产会有不同的价值类型；6、科学的方法。
同时，整个资产评估工作是按一定程序系统进行的。
资产评估的要素是一个有机组成的整体，它们之间相互依托，相辅相成，缺一不可。
而且，它们也是保证资产评估价值的合理性和科学性的重要条件。
二、资产评估的特点充分理解和把握资产评估的特点，有利于进一步弄清资产评估的实质，对于搞好资产评估工作、提高资产评估质量具有重要意义。
一般来说，资产评估具有以下特点：（一）现实性现实性是指以评估基准期为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
注册资产评估师考试(CPV) 资产评估学习笔记
第一章总论一、资产评估要素根底：1.评估假设 2.评估原那么 3.评估依据 4.评估程序具体评估： 5.评估主体 6.评估客体 7.评估基准日具体评估业务内容：8.评估目的--直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择9.评估的价值类型--对资产评估参数的选择具有约束性；10.资产评估方法二、资产评估假设资产评估的假设中最重要的根本假设有：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。
〔一〕交易假设1.含义：交易假设是资产评估得以进行的一个最根本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2.意义：〔1〕为资产评估得以进行创造了条件；〔2〕限定了资产评估的外部环境：资产是被置于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。
〔二〕公开市场假设1.含义：〔1〕公开市场假设就是假定比拟完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。
〔2〕公开市场的含义：指充分兴旺与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的时机和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。
〔3〕公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。
〔4〕资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。
2.使用条件:但凡能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。
3.意义：其他假设〔持续使用假设和清算假设〕都是以公开市场假设为根本参照。
〔三〕持续使用假设1.含义：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。
2.使用条件：持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(二)》第三章高频考点及典型例题分析
第一部分企业价值评估——第三章收益法在企业价值评估中的应用【本章考情分析】本章属于重点章节，分值估计在18分左右，着重理解收益法的评估思路，三种折现模型（股权自由现金流量折现模型、企业自由现金流量折现模型、经济利润折现模型）对应收益的测算，折现率的计算、收益期的确定。
本章公式比较多，注意掌握公式背后的原理，再加以灵活应用。
【考点1】收益法评估思路（一）确定评估模型（二）分析和调整历史财务报表（三）确定和划分收益期（四）预测未来收益（五）确定折现率（六）测算经营性资产及负债价值（七）识别和评估溢余资产、非经营性资产及负债（八）得出评估结果【考点2】股利折现模型（1）通用公式（2）股利固定（3）股利稳定增长V=（分子是下一期股利）（4）两阶段增长模型【考点3】企业自由现金流量折现模型（一）企业自由现金流量①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）（1）评估基准日之后企业自由现金流量稳定增长C=WACC－g，g为固定增长率（2）两阶段模型永续价值的计算公式也可以演化为：新投入资本回报率R【考点4】股权自由现金流量折现模型（一）股权自由现金流量①股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务②股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务（1）股权自由现金流量稳定增长；（2）两阶段模型；【考点5】经济利润折现模型（一）经济利润①经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本投入资本的成本＝税后利息＋股权资本成本②经济利润＝净利润－股权资本成本③经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）【提示】涉及投入资本都是期初数。
1.基本公式IC0 ----评估基准日投入资本2.经济利润稳定增长时；3.两阶段模型【考点6】折现率收益口径匹配的折现率价值内涵净利润、股权自由现金流量税后的权益回报率股东全部权益价值息前税后利润、企业自由现金流量、经济利润根据税后权益回报率和税后债务回报率计算的加权平均资本成本企业整体价值利润总额税前的权益回报率股东全部权益价值息税前利润根据税前权益回报率和税前债务回报率计算的加权平均资本成本企业整体价值二、股权资本成本测算股权资本成本的常用方法有：资本资产定价模型、套利定价模型、三因素模型和风险累加法。
资产评估笔记
第一章总论第一节资产评估的含义一、资产评估的概念（对资产进行估价）✧资产评估是指通过对资产某一时点（评估基准日）价值的估算。
✧资产评估是指由专门的机构和人员（资产评估的主体，2006年4月考过选择），根据国家规定和有关资料，根据特定的目的，遵循适用的原则，选择适当的价值类型，按照法定的程序，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的过程。
✧评估的主体是指评估由谁来承担。
✧评估的客体是指资产评估的对象（指特定的资产）。
二、资产评估的特点（细看各自包含内容，选择）（一）现实性✧现实性是指以评估基准期（日）为时间参照，按这一时点的资产实际状况对资产进行的评定估算。
✧资产评估的现实性表现在以下三个方面：（2006年考过简答）1、资产评估直接以现实存在为资产确认、估价和报告的依据，只需要说明当前资产状况。
2、以现实状况为基础反映未来。
3、现实性强调客观存在。
（二）市场性✧资产评估通过模拟市场条件对资产作出评定估算和报告。
（资产评估价可能高于或低于交易价）（三）预测性✧资产评估的预测性是指用资产的未来时空的潜能说明现实。
（四）公正性✧公正性是指资产评估行为对于评估当事人具有独立性，它服务于资产业务的需要，而不是服务于相互矛盾的资产业务当事人的任何一方的需要。
✧公正性的表现有两点：一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。
（五）咨询性✧咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供的专业化估价意见。
（即意见仅供参考）三、资产评估与会计计价的区别（一）发生的前提条件不同会计学中的资产计价严格遵循历史成本原则，同时是以企业会计主体不变和持续经营为假设前提的。
而资产评估则是用于发生产权变动、会计主体变动或者作为会计主体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计价无法反映企业资产价值时的估价行为。
【资产评估师学霸笔记】货币时间价值
二、货币时间价值【熟悉】 二、货币时间价值【熟悉】 （一）货币时间价值 1.定义 一定量货币资本在不同时点上的价值量差额； 通常情况下，它是指没有风险也没有通货膨胀情况下的社会平均资金利润率，是利润平均化规律发生作用的结果。
2.货币时间价值计算的性质 将某一时点的货币价值金额（按照某一收益率）折算为其他时点的价值金额。
（二）货币时间价值计算的基础概念 1.时间轴 ①以0为起点（目前进行价值评估及决策分析的时间点）。
②时间轴上的每一个点代表该期的期末及下期的期初。
2.终值与现值 终值（F）：现在一定量的货币折算到未来某一时点的本利和。
现值（P）：指未来某一时点上一定量的货币折算到现在所对应的金额。
3.复利：是指不仅对本金计算利息，还对前期所产生的利息计算利息的一种计息方式。
（三）复利终值和复利现值 1.复利终值：一次性款项的终值计算；已知：P，r，n，求F。
为复利终值系数，一般记作（F/P，r，n）。
【例6－9】甲将100元存入银行，复利利率为2％，求5年后的终值。
2.复利现值：一次性款项的现值计算；已知：F，r，n，求P。
为复利现值系数，一般记作（P/F，r，n）。
【例6－10】甲为了5年后能从银行取出100元，在复利年利率为2％的情况下，求当前存入金额。
3.复利终值和复利现值互为逆运算，复利终值系数与复利现值系数互为倒数。
（四）年金终值和年金现值 1.年金的概念 年金是指间隔期相等的系列等额收付款项。
①系列：通常是指多笔款项，而不是一次性款项； ②定期：每间隔相等时间（未必是1年）发生一次； ③等额：每次发生额相等。
2.年金终值或现值 系列、定期、等额款项的复利终值或现值的合计数。
3.年金的类型 （1）普通年金（后付年金）。
是指从第一期起，在一定时期内每期期末等额收付的系列款项。
①普通年金终值 称为年金终值系数，记作（F/A，r，n）。
②普通年金现值 称为年金现值系数，记作（P/A，r，n）。
资产评估笔记
第一章资产评估基本概念1、资产评估概念：是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产在某一时点的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。
2、资产评估十个基本要素：评估主体、评估客体、评估依据、评估目的、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法、资产评估的假设、资产评估基准日。
3、资产评估在市场经济中的功能：为资产业务提供价值尺度；界定与维护各产权主体的合法权益；优化资源配置；促进企业账实相符和资产完整；防止国有资产流失和促进国有企业改革顺利进行。
4、资产评估的特点：现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性。
5、占有国有资产的企事业单位发生何种资产业务需要资产评估P15：整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；以非货币资产对外投资；合并、分立、清算；除上市公司以外的原股东股权比例变动；除上市公司以外的整体或者部分产权转让；资产转让、置换、拍卖；整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；确定涉讼资产价值；法律、行政法规规定的其他需进行评估的事项。
6、资产评估的主体即从事资产评估的机构与专业评估人员。
《国有资产评估管理办法》规定，必须获得省级以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产评估业务。
7、资产评估的客体是指资产评估的对象。
资产的含义：是指国家、企业、事业或其他单位以及个人所拥有或控制的，能以货币计量的经济资源，包括各种资产、债权和其他权利。
8、确认资产的标准：现实性、控制性、有效性、稀缺性、合法性。
9、资产评估对象的分类：按目的和是否具有综合获利能力分为：单项资产和整体资产；按存在形态分为：有形资产和无形资产；按法律意义分为不动产、动产和合法权利；按是否持续使用分为固定资产与流动资产；按能否独立存在分为可确指资产与不可确指资产；按财务会计制度规定与被估资产的工程技术特点分类，把全部资产要素分为固定资产、长期投资、流动资产、无形资产、在建工程、递延资产及其他资产。
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资产评估考试复习笔记（二）第04讲资产评估的原则第二节资产评估的原则资产评估原则是规范资产评估行为和业务执行的规则或标准。
资产评估原则包括工作原则和经济技术原则两个层面。
一、资产评估工作原则独立、客观、公正。
既是工作原则，也是对评估主体的职业道德要求。
《资产评估法》第一章总则第四条评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则。
《资产评估基本准则》第二章基本遵循第四条资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务应当遵守法律、行政法规的规定，坚持独立、客观、公正的原则。
二、资产评估经济技术原则资产评估经济技术原则，是指在开展资产评估业务过程中的一些技术规范和业务准则，为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。
（一）供求原则供求原则是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。
假定在其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。
尽管商品价格随供求变化并不成固定比例变化，但变化的方向带有规律性。
供求规律对商品价格形成的作用同样适用于资产价值的评估。
资产评估专业人员在判断资产价值时应充分考虑和依据供求原则。
由于均衡价格是需求和供给共同作用的结果，在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，因此资产评估既需要考虑资产的购建成本，又需要考虑资产的效用。
（二）最高最佳使用原则所谓最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。
该原则依据价值理论原理，强调商品在交换时，应以最佳用途及利用方式实现其价值。
由于资产的使用会受到市场条件的制约，因此最高最佳用途的确定一般需要考虑以下几个因素：（1）确定该用途法律上是否许可，必须考虑该项资产使用的法律限制。
（2）确定该用途技术上是否可能，必须是市场参与者认为合理的用途。
（3）确定该用途财务上是否可行，必须考虑在法律上允许且技术上可能的情况下，使用该资产能否产生足够的收益或现金流量，从而在补偿使资产用于该用途所发生的成本后，仍然能够满足市场参与者所要求的投资回报。
（三）替代原则替代原则是指价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性，即相同效能的资产，最低价格的资产需求最大。
任何理性的投资者对具有相同效用的物品，必定选择价格较低的。
在价格相同时，必定选择效用较大的。
作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。
如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买方会选择价格较低的。
当然，作为卖方，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。
正确运用替代原则是确保资产评估公正性的重要保证。
（四）预期收益原则资产之所以有价值是因为它能够为其拥有或控制者带来未来经济利益。
资产的价值不在于过去的生产成本或销售价格，而是应当基于其对未来收益的预期加以决定。
预期收益原则是资产评估专业人员判断资产价值的一个最基本的依据。
（五）贡献原则根据经济学边际收益原理，各生产要素价值的大小可依据其对总收益的贡献来衡量。
从一定意义上来看，贡献原则是预期收益原则在某种情况下的具体应用。
某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值的影响程度来确定。
主要适用于：（1）确定构成整体资产的各组成要素资产的贡献；（2）当整体资产缺少该要素资产将蒙受的损失。
（六）评估时点原则资产评估具有动态性特点，资产的价值会随着时间因素的变化而变化。
因此必须选取一个评估基准日。
评估基准日：为了使资产评估得以操作，同时又能保证评估结论可以被市场检验，评估时必须假定市场条件固定在某一时点。
评估时点原则也是对交易假设和公开市场假设的一个反映。
市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。
从理论上说，资产评估是对动态资产价格的现实静态反映。
这种反映越准确，评估结果越科学。
评估基准日为“特定的时间点”，评估专业人员的价值意见为该时点的价值意见，价值标准是该时间点适用的价值标准。
（七）外在性原则“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。
资产评估应该充分关注“外在性”给被评估资产带来的损失或收益以及这种损失或收益对资产价值的影响。
例如，对房屋建筑物评估时，一个重要价格影响因素是环境因素。
房屋周边开发的程度、环境状况等因素与房屋本身的所有权无关，但对价格有重要影响。
有时环境因素影响的权重，甚至不亚于房屋本身的造价。
这实际上就是“外在性”对价值影响的体现。
优良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应，增加转让价值或使用收益；恶劣的环境则会对使用功能产生波及效用，减损转让或持有价值。
【例题·单选题】（2017）下列有关资产评估的经济技术原则的说法中，错误的是（）。
A.贡献原则指某一项资产的价值取决于它对所在资产组合的贡献B.预期收益原则指资产的价值不仅取决于其过去的生产成本和销售价格，也取决于对未来收益的预期C.替代原则指在同一市场上，如果具有相同使用价值和质量的产品具有不同的交换价值或价格，买方会选择价格较低的产品D.外在性原则指相关权利主体之外的因素对资产价值造成的影响『正确答案』B『答案解析』贡献原则主要是指某一资产或资产某一构成部分的价值，取决于它对所在资产组合或完整资产整体价值的贡献，选项A正确。
预期收益原则指资产的价值不在于过去的生产成本或销售价格，而是应当基于其对未来收益的预期加以决定，选项B错误。
在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。
如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买方会选择价格较低的，选项C正确。
“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。
选项D正确。
【例题·单选题】（2018）下列关于资产评估经济技术原则的说法中，错误的是（）。
A.最高最佳使用原则强调商品在交换时，应以最高最佳用途及利用方式实现其价值B.基于替代原则，卖方和买方的交易选择会使同质商品的交换价值趋向一致C.毗邻园林景观会增加住宅的价值，是贡献原则的体现D.确定评估基准日和规定评估结论使用时效是评估时点原则的要求『正确答案』C『答案解析』环境因素对房屋建筑物评估价值的影响实际上就是“外在性”对房屋建筑物价值影响的体现。
优良的环境会对房屋使用功能产生溢出效应，增加房屋的转让价值或使用收益；恶劣的环境则会对房屋使用功能产生波及效用，减损房屋的转让或持有价值。
毗邻园林景观会增加住宅的价值是外在性原则的体现，所以选项C的说法错误。
【例题·单选题】（2019）评估师将景观状况作为评估房屋建筑物价值的影响因素之一，体现了资产评估的（）。
A.预期收益原则B.外在性原则C.替代原则D.贡献原则『正确答案』B『答案解析』资产评估中的外在性原则是指，“外在性”会对相关权利主体带来自身因素之外的额外收益或损失，从而影响资产的价值，对资产的交易价格产生直接的影响。
环境因素对房屋建筑物评估价值的影响实际上就是“外在性”对房屋建筑物价值影响的体现。
第05讲我国资产评估行业的发展、地位和作用第三节我国资产评估行业的发展资产评估行业作为一个独立的社会中介行业在国外有上百年的发展历史。
我国资产评估行业诞生于20世纪80年代末，经过三十多年的努力，我国资产评估行业为作出了维护国有资本权益、规范资本市场运作、防范金融系统风险、保障社会公共利益和国家经济安全作出了重要贡献。
2016年7月2日全国人大常委会审议通过并于当年12月1日开始施行的《资产评估法》正式奠定了我国资产评估的法律地位，标志着我国资产评估行业进入了法制化发展的新阶段。
一、我国资产评估行业的发展历史我国资产评估是在经济体制改革和对外开放政策背景下，为满足国有资产管理工作的需要而产生的，并走出了一条适合中国特色社会主义市场经济的评估服务专业之路。
1978年12月，党的十一届三中全会作出对国家经济管理体制和国有企业经营管理方式进行改革的重大决策，作为国有资产管理的必备程序和保护国有资产权益的专业手段，资产评估应运而生。
1989年，国家体改委、财政部、国家国有资产管理局共同发布了《关于出售国有小型企业产权的暂行办法》，明确规定：“被出售企业的资产（包括无形资产）要认真进行清查评估”。
1990年7月，国家国有资产管理局成立了资产评估中心，负责资产评估项目和资产评估行业的管理工作。
这些早期资产评估管理文件的发布和资产评估管理机构的成立，标志着我国资产评估工作正式起步。
20世纪90年代初，国家国有资产管理局负责管理资产评估行业，建立了资产评估机构资格准入制度，建立了资产评估收费管理制度，编写了资产评估专业培训教材。
1991年以国务院第91号令发布的《国有资产评估管理办法》，是我国第一部规范国有资产评估和资产评估行业管理的行政法规，标志着我国资产评估行业走上法制化的道路。
该办法明确规定：凡是涉及国有资产产权或经营主体发生变动的经济行为都要进行评估，同时还规定全国资产评估管理的政府职能部门是国有资产管理部门，将审批评估机构纳入国有资产管理部门的职责范围，规定了被评估资产的管理范围、评估的程序和方法及法律责任等，为推动我国资产评估行业的发展，起到了历史性的作用。
1993年3月，为了适应股份制改造试点和证券公开发行资产评估工作的需要，加强对评估机构的管理，国家国有资产管理局、中国证券监督管理委员会联合印发了《关于从事证券业务的资产评估机构资格确认的规定》（国资办发〔1993〕12号），要求资产评估机构对股票公开发行、上市交易的企业资产进行评估和开展与证券业务有关的资产评估业务，必须取得证券评估许可证，并规定了从事证券业务资产评估机构的资质条件。
1993年12月，中国资产评估协会成立大会召开，并于1995年代表我国资产评估行业加入国际评估准则委员会。
中国资产评估协会的成立标志着中国资产评估行业已经开始成为一个独立的中介行业，我国资产评估行业管理体制也开始走向政府直接管理与行业自律管理相结合的道路。
1998年，国家国有资产管理局被撤销，相应的资产评估管理工作移交到财政部，中国资产评估协会划归财政部管理。
1999～2000年，我国资产评估行业完成了资产评估机构脱钩改制工作。
2001年12月31日，国务院办公厅转发财政部《关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发[2001]102号），对国有资产评估管理方式进行重大改革，取消财政部门对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行财政部门的核准制或财政部门、集团公司及有关部门的备案制。