第二章,资产评估的基本方法
合集下载
资产评估学第二章
1、市场售价类比法
是以参照物的成交价格为基础，考虑参 照物与评估对象在功能、市场条件和销售时 间等方面的差异，通过对比分析和量化差异， 调整估算出评估对象价值的各种方法，其基 本数学表达式为：
资产评估价值=参照物售价+功能差异值+ 时间差异值+………+交易情况差异值
资产评估价值=参照物售价×功能差异修 正系数×时间差异修正系数× ……… ×交易 情况差异修正系数
例如：
某项被评估资产1990年购建，账面原值 为10万元，2019年进行评估，已知1990 年和2019年的该类资产定基物价指数分 别为130%和150%。则被评估资产重置成 本为：
被评估资产重置成本 =100000×150%/130%=138460（元）
3、功能价值法
也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与 被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算 其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资 产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重 置成本。计算公式为： 被评估资产重置成本
资产评估学第二章
单击此处添加副标题内容
第二章 资产评估的基本方法
第一节 第二节 第三节 第四节
成本法 市场法 收益法 清算价格法
第一节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件 二、成本法运用的形式及其各项指标的估算
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法是指在评估资产时按被评估 资产的现时重置成本扣减其其各项损耗价 值来确定被评估资产价值的方法。
被评估资产重置成本
=50000×（4000/5000 ）0.7 =42769（元）
（二）实体性贬值及其估算
实体性贬值是资产由于使用和自然力作 用形成的贬值。
一般可以采取以下几种方法： 1、观察法 2、公式计算法
第二章 资产评估的基本方法
成本法的四个基本要素： 1、资产的重置成本 2、实体性贬值 3、资产的功能性贬值 4、资产的经济性贬值
.
1.资产的重置成本
重置成本（重置全价）是按在现行市场条件 下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货 币总额。（与历史成本的关系）。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本： 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的 材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造 具有同等功能的全新资产所需的成本。
要求：计算该机床的重置成本。
.
参考答案
机床的重置成本 =92 × （180%/120%）+7 × 150%+1.5 =150万元
.
（三）功能价值法
： A、功能价值法 前提条件和假设是资产的重置成本与其功能（生产
能力-年产量）成线性关系，生产能力越大，重置成本 越高，而且是成正比例变化。计算公式为：
.
重置成本的估算
（ 一）重置核算法 也称细节分析法、直接估算法，是利用成本核
算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目， 按现行市价逐项计算的全部购建支出，然后累加 得到资产成本的重置成本。 --化整为零
如购买方式重置与自行建造方式重置。
.
CASE
某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产 线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史 总成本为300万元。
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
.
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
.
1.资产的重置成本
重置成本（重置全价）是按在现行市场条件 下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货 币总额。（与历史成本的关系）。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本： 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的 材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造 具有同等功能的全新资产所需的成本。
要求：计算该机床的重置成本。
.
参考答案
机床的重置成本 =92 × （180%/120%）+7 × 150%+1.5 =150万元
.
（三）功能价值法
： A、功能价值法 前提条件和假设是资产的重置成本与其功能（生产
能力-年产量）成线性关系，生产能力越大，重置成本 越高，而且是成正比例变化。计算公式为：
.
重置成本的估算
（ 一）重置核算法 也称细节分析法、直接估算法，是利用成本核
算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目， 按现行市价逐项计算的全部购建支出，然后累加 得到资产成本的重置成本。 --化整为零
如购买方式重置与自行建造方式重置。
.
CASE
某工厂一生产车间被外资兼并，现对该生产 线进行单项评估，据资料查实，该生产线历史 总成本为300万元。
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
.
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
管理学院
资产评估学
（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
管理学院
资产评估学
计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
管理学院
四、成本法的优缺点
成本法的优点
资产评估学
• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
管理学院
成本法的缺点
资产评估学
资产评估学
一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
第二章 资产评估的基本方法
一、收益法的概念 是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成 现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
Rt P t ( 1 r ) t 1
Rt——未来第i 个收益期的预期收益额； n——收益期限； r——折现率
n
二、收益法的基本要素
第二章 资产评估的基本方法（重）
成本法 市场法 收益法
成本法
成本法的概念
是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测扣除被评估资产业已存在的各种 贬值从而得到被评估资产价值的各种评估 方法的总称。
成本法的基本思路
确定重置成本 资产评估价值 扣除各种贬值
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
成本法的基本要素
六、现行市场法的计算方法P
（一）直接比较法 ---适用于参照物与被估资产完全相同或除资产 使用时间因素外，其他因素相同的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×被估资产成新率
六、现行市场法的计算方法P
（二）类比调整法 ---适用于参照物与被估资产类似的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×（1+/-综合调整系数） ×被估资产成新率 注意加减符号的运用 CASE P31
成本法的四个基本要素：
1、资产的重置成本 2、实体性贬值 3、资产的功能性贬值 4、资产的经济性贬值
1.资产的重置成本
重置成本（重置全价）是按在现行市场条件 下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货 币总额。（与历史成本的关系）。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本： 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的 材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造 具有同等功能的全新资产所需的成本。
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择第一节市场法（市场途径）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。
一、市场法基本前提2个1.有活跃的公开市场—排除了个别交易的偶然性2.有可比的资产交易：(1) 功能可比—用途、性能类似(2) 市场条件可比—供求关系、竞争状况、交易条件等(3) 成交时间—近期、影响可调整-----相关资料均能搜集到二、市场法基本程序5个1.选择参照物—三个以上→避免特殊、偶然因素影响2.选择比较因素—对评估值影响大的：(1) 房地产—地理位置 (2) 机器设备—技术水平3.对比指标、量化差异—数量化、货币化4.调整差异→初步评估结果5.综合分析确定评估值—可将各结果平均选择参照物1、成交价必须真实。
2、至少三个交易案例。
3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。
4、成交价是正常交易的结果。
5、尽可能选择近期成交的交易案例。
三、市场法影响因素5个1.资产的功能---功能好则价值高2.外观、结构等实体特征、工艺水平等质量3.市场条件---供求关系等市场变化4.交易条件---交易批量、交易动机、交易时间5.其他---具体因素如设备制造厂家等四、市场法的具体运用（一）直接比较法评估对象价值 = 参照物合理成交价格 1.现行市价法资产评估值 = 该资产现行市场价格 2.市价折扣法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 3.功能价值法⎪⎪⎭⎫⎝⎛÷⨯=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评例题1：1、某企业需在两天内卖掉一台待处理的设备，经查询其全新市场价10万元，此设备八成新，因需快速变现通过分析了解市场情况折扣率应为30%，评估此设备价值。
(市价折扣法)P = 10×80%×（1- 30%）= 5.6 (万元) 例题2:2、某资产年生产能力为100吨，参照资产年生产能力为80吨，评估日参照资产市价20万元，评估该资产价值。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法（难点或重点）：市场法：可比性的理解、类比调整法的运用等；收益法：折现方法的理解和运用，记住基本公式和年金的折现公式；成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理；资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。
第一节市场法一、市场法含义P36-371.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据：替代原则根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
如果一项资产是不可替代的，是否可以使用市场法进行评估呢？比如：名画。
3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提P37-38应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1.要有一个活跃的公开市场；公开市场是一个充分的市场，有自愿的买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本可以反映市场行情。
评估结果贴近市场，更容易被接受。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标P38-40（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；同时注意：参照物应该选择3个以上。
【例题1·单选题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（）。
A.使参照物具有可比性B.便于计算C.排除参照物个别交易的偶然性D.容易得出评估值【答案】C【答案解析】参照物价格不仅是其功能的市场体现，还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响，为避免某个参照物的特殊和偶然因素对成交价的影响，运用市场法时应尽可能选择多个参照物。
第二章_资产评估的基本方法1[1]精品文档
![第二章_资产评估的基本方法1[1]精品文档](https://img.taocdn.com/s3/m/f13d3253580216fc710afd23.png)
（二）物价指数法
又如，被估资产账面价值为200000元，2002年 建成，2007年进行评估，经调查已知同类资产环比 分别为2003年为11.7%，2004年为17%，2005年 为30.5%，2006年为6.9%，2007年为4.8%，则有： 被估资产重置成本=200000×（1+11.7%） ×（1+17%）×（1+30.5%）（1+6.9%）× （1+4.8%）×100%=200000×191%=382000（元）
四、实体性贬值的估算方法
（二）使用年限法
使用年限法是指通过确定被评估资产的已使用年限与总使 用年限来估算其实体性贬值程度的一种具体评估方法。其计算 公式为：
实体性贬值额= （重置成本-预计残值）×
实际已使用年限 总使用年限
式中： 已使用年限分为名义已使用年限和实际已使用年限
2019/11/13
《资产评估学》
相对落后而造成的资产价值损失。
（四）资产的经济性贬值
资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产闲
置、收益下降等造成的资产价值损失。
成本的类型
成本可以按不同的标准划分成若干类型，但与资产评估 有关的成本主要有两种：历史成本和重置成本。
（一）历史成本 指过去发生的成本，资产取得时实际所发生的成本。
（二）重置成本 重置成本是指重新购置或建造同样功能的资产所要花费
二、成本法的基本前提
1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于 继续使用状态。
2.应当具备可利用的历史资料。 比如实体贬值，那就用历史资料来说明资产用 了多少年。没有历史资料，贬值的数据得不到，这 个方法就无法使用，所以必须要有一些相关的历史 信息，如果这些历史资料较多，可以通过会计核算 资料来得到，如以前的会计账本、会计凭证等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
1、评估程序
1
确定被评 估资产， 并估算重 置成本
2
确定被评 估资产的 使用年限
3
估算被评 估资产损 耗或贬值
4
计算确定 被评估资 产的价值
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（三）运用成本法评估资产的程序及其优缺点
2 优 缺 点
1、评估结果更趋于公平合理 1、工作量大 2、有利于单项资产和特定用 2、它是以历史资料为依据确定
资产的价值取决于资产的成本
二
• 实体性贬值 • 功能性贬值 • 经济性贬值
资产的价值是一个变量，随外界因素变化而变化
第二节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（二）成本法应用的前提条件
应当具备可利 用的历史资料
形成资产价值的 耗费是必需的
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（一）成本法公式
途资产的评估
目前价值，必须充分分析这种
3、在不易计算资产未来收益 假设的可行性 或难以取得市场参照物条件
3、经济性贬值也不易全面准确 计算
下可广泛地应用
4、有利于企业资产保值
第三节 收 益 法
一、收益法及其适用的前提条件
（一）含义
含义：
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值， 借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
备注：资产评估价值与资产的效用或有用程度密切相关，资产
的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。
第三节 收 益 法
一、收益法及其适用的前提条件
（二）收益法应用的前提条件
1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的
前
提
单项或整体资产
2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的
条
件
3、被评估资产预期获利年限可以预测
算
方
法
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
2、实体性贬值 （1）造成原因：资产由于使用和自然力作用形成的贬值 （2）估算方法
公式计 算法 观察法
其他
估算方法
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
3、功能性贬值 （1）造成原因：资产由于技术相对落后形成的贬值 （2）估算步骤
公式一
被评估资产评估值
• = 重置成本 – 实体性贬值 – 功能性贬值 – 经济性贬值
公式二
被评估资产评估值
• = 重置成本 * 成新率
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
重置
涉及指标
功能性 贬值
成本 实体性 贬值
指标
经济性 贬值
成新率
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
1、重置成本：
（1） 定义：在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出 （2）分类：
复原重置成本
重置成本 更新重置成本
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
1、重置成本： （3）
估
重置核算法（P35） 物价指数法（P36） 功能价值法（P37） 规模经济效益指数（P38）
第一节 市场法
三、运用市场法进行资产评估的程序及其优缺点 （二）优缺点
1、能客观的反应资产的 目前市场行情
1、需要公开及活跃的市场作
为基础
2、不适应于专用机器、设备、 大部分的无形资产，以及受
2、评估结果易于被各方
理解和接受
地域、环境等严格限制的资
产评估
第二节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
B
用，不计算经济性贬值
资产闲置
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
5、成新率 （1）定义：现行价值与其全新状态重置价值的比率 （2）估算方法：
观察法
使用年 限法
修复费 用法
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（三）运用成本法评估资产的程序及其优缺点
第二章 资产评估的基本方法
收益 法 基本 方法 成本 法 市场 法
第一节 市场法
一、市场法及其适用的前提条件
含义： 通过比较被评估资产与最近售出类似资产异同，并将类似资产的市场 价格进行调整，从而确定估价对象价值的一种方法。
市场法应用的前提条件： 1、需要一个充分发育、活跃的资产市场。 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜
第三节 收 益 法
二、收益法应用的形式
（一）资产未来收益期有限的情况 1、未来年收益不相等
n R1 R2 Rn Ri 资产评估价值= ... 2 n i (1 r) (1 r) (1 r) (1 r) i 1
2、未来年收益相等
R R R 资产评估价值= ... 2 (1 r) (1 r) (1 r) n 1 (1 r ) n 1 1 R R 1 =R ( P / A, r , n) n r r (1 r )
（一）成本法的含义
含义：
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项 损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
即：被评估资产（评估对象）的现时重置成本，扣减其各项损耗价值，
其余额即为评估对象价值。
第二节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法的含义 理论依据
一
• 重置成本
• 原始成本
格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。
第一节 市场法
二、运用市场法进行资产评估的方式 （二）差异调整因素
P31
地域 因素
功能 因素
时间因素
第一节 市场法
三、运用市场法进行资产评估的程序及其优缺点 （一）程序
5
4 3 2 1
市场调查 明确评 分析整 理资料 分析差异
Байду номын сангаас与参照
物对比
得出结论
估对象
收集资料
1 2 3 4
• 将被评估资产年运营成本与功能相同但性能更好的对比 • 计算二者差异，确定净超额运营成本 • 估计被评估资产的剩余寿命 • 以适当的折现率将剩余寿命内每年的超额运营成本折现
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
4、经济性贬值 （1）造成原因
A
开工不足 备注：当资产正常使
集到的。
第一节 市场法
二、运用市场法进行资产评估的方式 （一）评估方式
方式一
一
• 在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，
就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。
• 一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到
方式二
与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之 相类似的资产以相类似的资产为参照物，并依其价
1
确定被评 估资产， 并估算重 置成本
2
确定被评 估资产的 使用年限
3
估算被评 估资产损 耗或贬值
4
计算确定 被评估资 产的价值
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（三）运用成本法评估资产的程序及其优缺点
2 优 缺 点
1、评估结果更趋于公平合理 1、工作量大 2、有利于单项资产和特定用 2、它是以历史资料为依据确定
资产的价值取决于资产的成本
二
• 实体性贬值 • 功能性贬值 • 经济性贬值
资产的价值是一个变量，随外界因素变化而变化
第二节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（二）成本法应用的前提条件
应当具备可利 用的历史资料
形成资产价值的 耗费是必需的
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（一）成本法公式
途资产的评估
目前价值，必须充分分析这种
3、在不易计算资产未来收益 假设的可行性 或难以取得市场参照物条件
3、经济性贬值也不易全面准确 计算
下可广泛地应用
4、有利于企业资产保值
第三节 收 益 法
一、收益法及其适用的前提条件
（一）含义
含义：
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值， 借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
备注：资产评估价值与资产的效用或有用程度密切相关，资产
的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。
第三节 收 益 法
一、收益法及其适用的前提条件
（二）收益法应用的前提条件
1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的
前
提
单项或整体资产
2、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的
条
件
3、被评估资产预期获利年限可以预测
算
方
法
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
2、实体性贬值 （1）造成原因：资产由于使用和自然力作用形成的贬值 （2）估算方法
公式计 算法 观察法
其他
估算方法
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
3、功能性贬值 （1）造成原因：资产由于技术相对落后形成的贬值 （2）估算步骤
公式一
被评估资产评估值
• = 重置成本 – 实体性贬值 – 功能性贬值 – 经济性贬值
公式二
被评估资产评估值
• = 重置成本 * 成新率
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
重置
涉及指标
功能性 贬值
成本 实体性 贬值
指标
经济性 贬值
成新率
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
1、重置成本：
（1） 定义：在现行市场条件下重新购建一项全新资产所耗费的全部货币支出 （2）分类：
复原重置成本
重置成本 更新重置成本
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
1、重置成本： （3）
估
重置核算法（P35） 物价指数法（P36） 功能价值法（P37） 规模经济效益指数（P38）
第一节 市场法
三、运用市场法进行资产评估的程序及其优缺点 （二）优缺点
1、能客观的反应资产的 目前市场行情
1、需要公开及活跃的市场作
为基础
2、不适应于专用机器、设备、 大部分的无形资产，以及受
2、评估结果易于被各方
理解和接受
地域、环境等严格限制的资
产评估
第二节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
B
用，不计算经济性贬值
资产闲置
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
5、成新率 （1）定义：现行价值与其全新状态重置价值的比率 （2）估算方法：
观察法
使用年 限法
修复费 用法
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（三）运用成本法评估资产的程序及其优缺点
第二章 资产评估的基本方法
收益 法 基本 方法 成本 法 市场 法
第一节 市场法
一、市场法及其适用的前提条件
含义： 通过比较被评估资产与最近售出类似资产异同，并将类似资产的市场 价格进行调整，从而确定估价对象价值的一种方法。
市场法应用的前提条件： 1、需要一个充分发育、活跃的资产市场。 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜
第三节 收 益 法
二、收益法应用的形式
（一）资产未来收益期有限的情况 1、未来年收益不相等
n R1 R2 Rn Ri 资产评估价值= ... 2 n i (1 r) (1 r) (1 r) (1 r) i 1
2、未来年收益相等
R R R 资产评估价值= ... 2 (1 r) (1 r) (1 r) n 1 (1 r ) n 1 1 R R 1 =R ( P / A, r , n) n r r (1 r )
（一）成本法的含义
含义：
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项 损耗价值来确定被评估资产价值的方法。
即：被评估资产（评估对象）的现时重置成本，扣减其各项损耗价值，
其余额即为评估对象价值。
第二节 成本法
一、成本法及其适用的前提条件
（一）成本法的含义 理论依据
一
• 重置成本
• 原始成本
格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。
第一节 市场法
二、运用市场法进行资产评估的方式 （二）差异调整因素
P31
地域 因素
功能 因素
时间因素
第一节 市场法
三、运用市场法进行资产评估的程序及其优缺点 （一）程序
5
4 3 2 1
市场调查 明确评 分析整 理资料 分析差异
Байду номын сангаас与参照
物对比
得出结论
估对象
收集资料
1 2 3 4
• 将被评估资产年运营成本与功能相同但性能更好的对比 • 计算二者差异，确定净超额运营成本 • 估计被评估资产的剩余寿命 • 以适当的折现率将剩余寿命内每年的超额运营成本折现
第二节 成本法
二、成本法运用思路及其各项指标的估算
（二）涉及到的指标及其估算
4、经济性贬值 （1）造成原因
A
开工不足 备注：当资产正常使
集到的。
第一节 市场法
二、运用市场法进行资产评估的方式 （一）评估方式
方式一
一
• 在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，
就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。
• 一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到
方式二
与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之 相类似的资产以相类似的资产为参照物，并依其价