第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法学习目的与要求理解资产评估常见方法的基本思想、各类方法之间的关系及选择，熟悉资产评估常见方法的具体应用，了解资产评估常见方法的操作步骤和优缺点。
理解资产评估方法之间的联系，掌握资产评估方法的选择。
单选第一节资产评估的市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义也叫市场价格比较法，是指利用市场上同样或类似资产（可参照交易资产）的近期交易价格，经过直接比较或类比分析被评估资产与参照资产的异同，并将参照资产市场价格进行调整，确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
市场法是最简单、有效的方法。
【例题·单选题】（2018.4）关于市场法的描述，错误的是（）。
A.市场法是资产评估中最简单、有效的方法B.评估值能反映资产的现实价格C.适用于大部分无形资产的评估D.评估的参数、指标直接从市场获得『正确答案』C『答案解析』无形资产一般难以找到类似的参照物，难以采用市场法，主要用收益法评估。
（二）市场法的评估思路在资本市场上寻找被评估资产类似的参照物的成交价，对被估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整为被评估对象的评估价值。
需要选择多个参照物，各自得到评估值后，取算术平均值或加权平均值。
（三）市场法应用的前提条件1.需要有一个充分发育、活跃的资产市场。
2.参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
【例题·单选题】（2006）用市场法对资产评估时，评估值的评定应参照相同或相似资产的（）。
A.重置成本B.收益现值C.清算价格D.市场价格『正确答案』D『答案解析』A对应的是成本法，B对应的是收益法；C是清算条件下的价值，属于快速变现价值，是价值类型的概念之一。
【例题·多选题】（2017.10）市场法应用的前提条件包括（）。
A.需要有一个充分发育、活跃的资产市场B.参照物及与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的C.资产处于继续使用状态D.资产的使用功能完全丧失E.被评估资产在法律权属方面没有瑕疵『正确答案』AB『答案解析』资产处于继续使用状态是收益法的前提，C选项错误；资产的使用功能完全丧失，就不是资产评估的内容，所以D选项错误；被评估资产在法律权属方面有没有瑕疵，都是可以作为资产评估对象的，E选项错误。
石家庄经济学院 陈龙老师 资产评估-第二章
第一节 市场法
指数关系差异
其中x为规模经济效益
第一节 市场法
4.市价折扣法（交易情况因素调整） 是以参照物的成交价格为基础，考虑 到评估对象在销售条件、销售时限等方面 的不利因素，凭借评估人员的经验或有关 部门的规定，设定一个价格折扣率来估算 价值。打折！
第一节 市场法
5.成新率价格调整法（个别因素调整） 是以参照物的成交价格为基础，考虑 参照物和评估对象新旧程度上的差异，通 过成新率调整来估算价值。
第一节 市场法
交易情况主要包括交易的市场条件和交易 条件。 1.市场条件主要是指参照物成交时的市场条件 与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开 市场以及市场供求状况。 2.交易条件主要包括交易批量、动机、时间等
第一节 市场法
非正常交易的情况一般包括： （1）交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公 司之间、兄弟公司之间或者类似的关联公司之间。 （2）参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不 得不进行某项交易，如企业的破产清算。 （3）买方急于想买，或卖方急于想卖。 （4）交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他 方式的融资，如允许买方分期付款。 （5）在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易，如 相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。
基本公式 评估值=参照物价格×（1+调整率） 评估值=参照物价格×交易时间修正系数×区 域修正系数×功能修正系数×交易情况修正 系数×个别因素修正系数
第一节 市场法
六、优缺点
（一）优点 能够客观反映资产目前的市场状况， 其评估的参数、指标可直接从市场获 得，评估值更能反映市场现实价格； 评估结果易于被各方接受和理解；
第二节 收益法
三、操作程序
1.收益预测---有限收益、无限收益 2.确定折现率（有限）或本金化率 （无限）---实质是预期投资收益率 3.折算现值
资产评估学-第二章资产评估的基本方法
第二节 收益法
• 一、收益法的基本含义
– 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益 的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总 称。
– 从理论上讲，收益法是资产评估中较为科学合 理的评估方法之一。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 三、收益法的基本前提P45
• 『正确答案』B
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– （五）已知未来若干年后资产价格的条件下 ①纯收益在第n年前保持不变；②预知第n年
的价格为Pn③r大于零。
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第三节 成本法
• 一、成本法的含义 • 二、成本法的基本前提 • 三、成本法的基本要素 • 四、成本法运中各个参数的计算方法（
被评估资产的价值，如果该资产是旧的， 按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素 作为该资产的评估价值。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• 二、成本法的基本前提 • 采用成本法评估资产具备的前提条件是： • 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处
于继续使用状态。 • 2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及
（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估 对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求 得评估对象价值的评估方法。
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
– 2.适用条件 不要求参照物与评估对象必须一样或者基本
一样。只要求参照物与评估对象在大的方面基 本相同或者相似。
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资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
• Ⅰ、定基物价指数 • 以固定时期为基期的指数，表4-1（教材99
页）
资产评估学-第二章资产评估的基本 方法
第二章 资产评估的基本方法
一、收益法的概念 是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成 现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
Rt P t ( 1 r ) t 1
Rt——未来第i 个收益期的预期收益额； n——收益期限； r——折现率
n
二、收益法的基本要素
第二章 资产评估的基本方法（重）
成本法 市场法 收益法
成本法
成本法的概念
是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测扣除被评估资产业已存在的各种 贬值从而得到被评估资产价值的各种评估 方法的总称。
成本法的基本思路
确定重置成本 资产评估价值 扣除各种贬值
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
成本法的基本要素
六、现行市场法的计算方法P
（一）直接比较法 ---适用于参照物与被估资产完全相同或除资产 使用时间因素外，其他因素相同的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×被估资产成新率
六、现行市场法的计算方法P
（二）类比调整法 ---适用于参照物与被估资产类似的资产。 被估资产评估值 =参照物交易价格×（1+/-综合调整系数） ×被估资产成新率 注意加减符号的运用 CASE P31
成本法的四个基本要素：
1、资产的重置成本 2、实体性贬值 3、资产的功能性贬值 4、资产的经济性贬值
1.资产的重置成本
重置成本（重置全价）是按在现行市场条件 下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货 币总额。（与历史成本的关系）。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本： 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的 材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造 具有同等功能的全新资产所需的成本。
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法第一节市场法第二节收益法第三节成本法第四节评估方法的选择第一节市场法（市场途径）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。
一、市场法基本前提2个1.有活跃的公开市场—排除了个别交易的偶然性2.有可比的资产交易：(1) 功能可比—用途、性能类似(2) 市场条件可比—供求关系、竞争状况、交易条件等(3) 成交时间—近期、影响可调整-----相关资料均能搜集到二、市场法基本程序5个1.选择参照物—三个以上→避免特殊、偶然因素影响2.选择比较因素—对评估值影响大的：(1) 房地产—地理位置 (2) 机器设备—技术水平3.对比指标、量化差异—数量化、货币化4.调整差异→初步评估结果5.综合分析确定评估值—可将各结果平均选择参照物1、成交价必须真实。
2、至少三个交易案例。
3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同）。
4、成交价是正常交易的结果。
5、尽可能选择近期成交的交易案例。
三、市场法影响因素5个1.资产的功能---功能好则价值高2.外观、结构等实体特征、工艺水平等质量3.市场条件---供求关系等市场变化4.交易条件---交易批量、交易动机、交易时间5.其他---具体因素如设备制造厂家等四、市场法的具体运用（一）直接比较法评估对象价值 = 参照物合理成交价格 1.现行市价法资产评估值 = 该资产现行市场价格 2.市价折扣法⎪⎪⎭⎫ ⎝⎛-⨯=折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1 3.功能价值法⎪⎪⎭⎫⎝⎛÷⨯=生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评例题1：1、某企业需在两天内卖掉一台待处理的设备，经查询其全新市场价10万元，此设备八成新，因需快速变现通过分析了解市场情况折扣率应为30%，评估此设备价值。
(市价折扣法)P = 10×80%×（1- 30%）= 5.6 (万元) 例题2:2、某资产年生产能力为100吨，参照资产年生产能力为80吨，评估日参照资产市价20万元，评估该资产价值。
资产评估的基本方法
资产评估的基本方法第二章资产评估的基本方法资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。
可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、收益法和成本法。
第一节市场法一、市场法的基本含义市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估方法之一。
当然，通过市场法进行资产评估，尚需满足一些最基本的条件。
二、市场法的基本前提通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件:(1)要有一个活跃的公开市场;(2)公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。
这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。
按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方所接受。
资产及其交易的可比性，是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。
这些已经完成交易的资产就可以作为被评估资产的参照物，其交易数据是进行比较分析的主要依据。
资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面:(1)参照物与评估对象在功能土具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似;(2)参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;(3)参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。
参照物与评估对象的可比性是运用市场法评估资产价值的重要前提。
把握住参照物与评估对象功能上的一致性，可以避免张冠李戴;把握住参照物与评估对象所面临的市场条件，可以明确评估结果的价值类型;选择近期交易的参照物，可以减少调整时间因素对资产价值影响的难度。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
第二章 资产评估的基本方法
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39
第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
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22
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
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12
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
截至评估日资产累计法定利用时间
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21
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
观察法 使用年限法（重）
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19
实体性贬值的估算
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
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3．计算净超额运营成本,所得税税率按25%计算 ： 每年净超额运营成本 =税前超额运营成本（1-所得税税率） =3000（1—25%）=2250
4．确定折现率10%，评估人员预计该电焊机尚可使用 10年。
5.故该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值 =2250×（P/A，10%，10） =2250× 6.145=13826元
成本法的四个基本要素：
1、资产的重置成本 2、实体性贬值 3、资产的功能性贬值 4、资产的经济性贬值
1.资产的重置成本
重置成本（重置全价）是按在现行市场条件 下重新购建一项全新的被估资产所支付的全部货 币总额。（与历史成本的关系）。
重置成本分为复原重置成本和更新重置成本： 复原重置成本是指运用与原来相同的材料、建 筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价 格复原购建这项全新资产所发生的支出。 更新重置成本是指利用新型材料，并根据新的 材料、新的工艺、设计，以现时价格生产和建造 具有同等功能的全新资产所需的成本。
续
要求：根据上述资料，采用成本法评估该资产 （1）资产利用率、实际使用年限 （2）成新率、实体性贬值率 （3）功能性贬值 （4）资产评估值
（不考虑资产的经济性贬值，已知 （P/A，10%，8）= 5.3349 ）
参考答案
（1） 资产利用率：50400/57600×100%=87.5% 实际使用年限： 20×87.5%=17.5年 （2）确定成新率：
要求：计算该机床的重置成本。
参考答案
机床的重置成本 =92 × （180%/120%）+7 × 150%+1.5 =150万元
（三）功能价值法
：
A、功能价值法 前提条件和假设是资产的重置成本与其功能（生产 能力-年产量）成线性关系，生产能力越大，重置成本 越高，而且是成正比例变化。计算公式为： 被评估资产重置成本=
这种方法是利用与资产有关的价格变动指数， 将被估资产的历史成本（账面价值）调整为重置成 本的一种方法，计算公式为：
重置成本=被估资产的账面原值×物价变动指数
物价指数法举例
某被估资产购建于2004年，账面原值为 50000元，当时该类资产的定基价格指数 为95%， 评估时该类资产的定基价格指数 为160%，被评估资产的重置成本为多少？
（1）计价基础不同：物价指数法建立历史成本 基础上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建 成本费用核算的基础上。
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
（被评估资产年产量/参照物年产量）×参照物重置成本
（三）功能成本法
CASE 5
已知重置全新机器设备一台，其价值为5万元，
年产量为500件，现知被评估资产年产量为400件，
其重置成本应为（ ）。
A、4万元 B、5万元
C、4—5万元 D、无法确定
A
CASE 6 P41 例4
规模经济效益指数法
由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力
和成本之间只成同方向变化，即功能与成本成非线
性正相关。
资产的成本与其生产
能力不成线形关系
x
被评估资产年产量 ×参照物重置成本 参照物年产量
x 是经验数据，称为规模经济效益指数，一般介于0.4~1之间。
实体性贬值的估算
观察法 使用年限法（重）
实体性贬值的估算
（一）观察法 是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估
CASE 10
某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进 行评估。具体资料如下：该资产账面原值270万元， 净值108万元，按财务制度规定，该资产折旧年限为 30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定：按现 在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的 资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和 企业计录，该资产截至评估基准日的法定利用时间为 57600小时，实际累计利用时间为50400小时。经 专业人员勘察估算，该资产还能使用8年。又知该资产 由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现 在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该 企业所得税率为25%，假定折现率为10%）。
第二章 资产评估的基本方法（重）
成本法 市场法 收益法
成本法
成本法的概念
是指首先估测被评估资产的重置成本， 然后估测扣除被评估资产业已存在的各种 贬值从而得到被评估资产价值的各种评估 方法的总称。
成本法的基本思路
确定重置成本 扣除各种贬值
资产评估价值
实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值
成本法的基本要素
使用时间因素外，其他因素相同的资产。 被估资产评估值
=参照物交易价格×被估资产成新率
六、现行市场法的计算方法P
（二）类比调整法 ---适用于参照物与被估资产类似的资产。
被估资产评估值 =参照物交易价格×（1+/-综合调整系数） ×被估资产成新率
注意加减符号的运用 CASE P31
七、现行市价法的优缺点P
（一）收益额 R 1.收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历
史收益额或现实收益额； 2.用于资产评估的收益额是资产的正常条件下的收
益额－－客观收益 。 （二）收益期限 n 收益期限是指资产收益的期间，通常指收益年限。
二、收益法的基本要素
总使用年限、实体性贬值率。
参考答案
1、资产利用率
=(5 × 10 × 12)/(5 × 12 × 8) × 100%=125%
2、实际已使用年限 =名义已使用年限×资产利用率
=5 × 125%=6.25（年）
3、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 = 6.25+10=16.25 4、实体性贬值率
（三）折现率和本金化率（资本化率）r P 1.从本质上讲，折现率是对投资所期望的回报率。
2.从构成来讲，它由无风险报酬率和风险报酬率 组成，无风险报酬率一般指同期国库券利率；风险 报酬率是超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。
1.分析比较被评估机器设备地超额运营成本因素； 经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机
相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的 能耗比新产品高。通过统计分析，按每天8小时工 作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机 多耗电6000度。 2.确定被评估设备的尚可使用寿命，如每度电按0.5 元计算，则每年的超额运营成本为： 每年的超额运营成本=6000×0.5=3000元
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
A、偏高
B、偏底
C、与实际一致
A
CASE
某机器设备，2010年购置，评估基准日为 2013年，该设备帐面原价为100万元，其中：设 备购价92万元，基础及安装费7万元，运杂费1 万元，已知2010和2013年该类设备的定基物价 指数分别是120%和180%，基础及安装费的环比 物价指数为150%，按基准日价格标准重置，运 杂费为1.5万元。
成新率=8/（20×87.5%+8） × 100%=31.37%
实体性贬值率=1- 31.37% =68.63% （3）确定功能性贬值： 功能性贬值=3×（1-25%）×（P/A，10%，8）
=2.01×5.3349=12.00（万元） （4）评估值=480×31.37%-12.00=138.58
十一、成本法的优缺点（补）
公式计算法(记住公式) 实体性贬值额=重置成本×实际已使用年限/总使用年限
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
截至评估日资产累计实际利用时间 截至评估日资产累计法定利用时间
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
=实际已使用年限/总使用年限 =6.25/（6.25+10）=38.46%
功能性贬值估算（重难点）
（一）功能性贬值的分类 A、超额投资成本引起的功能性贬值
超额投资成本主要是由于新技术、新材料、 新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本（购置成本）降低。
超额投资成本=复原重置成本-更新重置成本
优缺点
优点： ①评估价更能反映市场现实价格。 ②评估结果易于被各方面理解和接受。
缺点： ①要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可 对比数据难以应用。 ②不适用无市价的资产评估，如专用机械设备和 大部分的无形资产，以及受到地区、环境严格限制 的一些资产评估。
第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
其他数据包括：通过细节分析，如按现在市 场价格重置该生产线，需材料费14万元，人 工费2.8万元，零部件1.9万元，施工管理费 1.1万元，临时设施费1.2万元，机器设备费 581万元。计算该生产线的重置成本。
参考答案
重置成本 =14+2.8+1.9+1.1+1.2+581
=602万元
（二）物价指数法
差异调整 时间差异 地域差异 功能差异
四、现行市价法的前提条件P
前提条件
市场上存在参照物
（3个及其以上）
在公开市场条件下交易
影响价格的差异因素能够量化
五、现行市价法的运用程序P
明确对象
评估程序
寻找参照物 选择参照物（不少于3个）
调整差异
得出评估值
六、现行市场法的计算方法P
（一）直接比较法 ---适用于参照物与被估资产完全相同或除资产
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限