大目湾概念性总体规划
象山，国家首批沿海对外开放县市之一，地处浙江省东部，是长江三角洲南翼经济中心和东南沿海重要港口城市——宁波的重要组成部分。象山县三面环海，一路通陆，陆地面积1175平方公里，海域面积5350平方公里，总人口53万，海岸线长800公里，大小岛礁608个。
由于交通条件的制约，象山县的发展一直游离于长三角、大宁波的核心发展地带之外，接受区域中心城市的辐射不能和一些区位相对较好的城市相提并论。因此，尽管近年来象山县取得了令人鼓舞的发展速度，但由于经济基数和发展速度的相对滞后，其区域地位实际上处于下降的趋势。
随着全球化、区域一体化进程的日益加速，杭州湾大桥、象山港大桥等大型交通设施的开工建设，象山县将面临重大发展机遇与挑战并存的外部环境新格局。一方面，交通设施的建设使其不再处于区域交通的尽端，能够大大缩短与上海、宁波等区域中心城市的交通时距，更好的接受这些地区的经济辐射。另一方面，交通区位得到改善的将不只是象山，其周边城市（如宁海）也将不同程度的受益，在区域内城市竞争日益激烈的“经济战国”年代，任何懈怠乃至低于周边地区的发展速度将直接导致本地区未来的区域地位下降及边缘化。因此，象山县必须做好积极的应对，抓住每一次重大发展契机。
象山县县委、县政府明确指出：大目湾城的发展计划不是丹城原有规划的翻版，不是老城功能的简单延伸，也不是一般性的扩大城市的容量，消化象山一般性的城市需求，而是要建设一个具有个性和竞争力的滨海新城，同时也要成为政府财政的重要来源之一。
对本次规划的几点认识
城市的快速发展需要土地资源供给的有力支撑。但是受自然条件约束，象山县属于人多地少、土地资源相对短缺的城市。从这一层面上讲，18KM2的大目湾城将会是象山县未来的一块重要战
略储备用地，是应对区域内城市竞争的重要棋子，是提升象山县城市竞争力和城市形象的重要筹
码。这一点，在当前我国日益紧缩的土地政策宏观调控背景下，大目湾城的建设显得尤为必要。
因此，大目湾城建设的必要性主要体现在以下三个方面。
第一，为象山县社会经济发展提供新的空间。土地是社会经济活动的重要载体，在城市化进程加速、产业结构升级、新的城市功能不断涌现的发展预期下，18KM2的大目湾城可以为未来象
山的城市发展提供充足的土地供给。
第二，为象山县财政提供长远、稳定的财源。通过经营性土地的出让，政府可以获得必要的发展资金，更好的进行公益性公共设施及部分基础设施的公共性开发，从而控制和引导商业性开
发行为，有效的实现城市经营。
第三，使象山县更具有滨海城市的特色。在长三角地区，能够将山地、海湾、海岸、沙滩、城市等资源进行组合的城市并不多见，象山县就是其中之一。因此，精心营造“滨海旅游新城”
的特色无疑是提升和丰富象山城市形象、进而增强城市竞争力的有效思路。
技术路线和工作重点
1、技术路线
本次规划采取目标导向的研究方法。首先，根据所处区域状况、上层次政府的要求明确大目湾城的定位和发展目标；其次，根据本身的资源条件和发展的主观追求论
证目标实现的可能性；最后，将建设目标演绎为具体的规划方案，并提出明确的近期
建设计划。
2、工作重点
（1）城市发展目标与定位研究
这是规划解决的核心问题，必须通过审视象山的内、外部发展环境，充分论证大目湾城在未来象山县城可能扮演的角色，明确城市定位，确定城市发展目标。
（2）城市职能选择与区域功能协调
根据城市发展目标，选择能够支撑城市未来发展并能充分体现城市形象、特色的城市职能，同时论证大目湾城与丹城、松兰山在功能上的协调与差异化。
（3）城市空间结构、功能结构与用地规划
以城市发展目标为导向，城市职能为支撑，提供一个具有高度弹性的规划结构和用地
布局。
（4）城市建设实施策略
提出城市分期开发建设、项目融资、政策保障方面的建议，并对近期城市建设提出规
划指引。
为清楚界定本规划报告中所出现的地理名词，现将有关概念解释如下：
1、中心城市——由丹城、爵溪、墙头、大徐、东陈、茅洋组成。
2、主城区——中心城市组团之一，由现在的丹城及其向南拓展区域组成，具有综合服务职能。
3、爵溪——中心城市组团之一，主要城市职能为工业。
4、松兰山——国家“4A”级旅游度假区，长三角著名的海滨度假胜地。
5、大目湾城——本次的规划区范围，位于中心城市范围内，由大目涂一期和大目涂二期组成，总用地面积约18.0平方公里
经验和启示
“他山之石，可以攻玉”，在学习这些成功的经验时，应该借鉴其原理和思路，而不是搬抄其外形和风格。大目湾城在规划建设中应当借鉴以下原则和思路：
1、优良的生态环境
对于一个滨海旅游区来说，创造一个海滨胜地的环境优先于建设单纯的城市环境，这是以上国内
外众多城市的共同经验，也是它们取得成功的关键性因素。优良的生态环境建立在大面积的城市
公园、河道水系等公共开敞空间之上，这就要求在规划设计的时候一定要保证有足够的绿地和水
域面积。另外，人口密度、开发强度不能太高，要低于一般城市化地区的水平，这也是优良环境
的一个表现形式。
2、城市功能多样化
必须坚持城市功能的多样化，尤其是对于一个面积达到18km2的城市建成区，只有保持功能的多样化，才能具有强大的吸引力和持续发展的活力。因此，不管是深圳华侨城地区，还是澳大
利亚的黄金海岸都十分重视旅游、居住、产业、商业文化、办公等多种功能的混合。这样，既能
够创造更多的就业岗位，为本地区永久性居民提供充足的就业机会，还有利于增强地区的吸引力，吸引更多的游客驻留。
3、多样化公共交通方式
由于旅游区有大量的外来游客，因此如何保证他们在本地区的交通出行就显得尤为重要。在上述
城市中，大都十分重视公共交通系统的建设，大力提倡由铁路、航空、陆路巴士、轻轨、休闲自
行车、步行、水运交通等多种交通工具组成的多样化公共交通体系，它们不仅解决了本地区的交
通问题，还成为这些城市的一道风景。
4、依托母城、协调发展
在新城启动阶段，应尽可能依托母城发展。这主要基于两方面的考虑，一方面，新城建设一般开
发周期较长，在此期间，依托母城可以弥补建设过程中“人气”的不足，增加本地区的“曝光率”，使广大市民和游客注意到该项目的存在。另一方面，新城建成之后，可以反过来带动母城的发展。失败的例子如伦敦的港区工程，位于母城中心10公里之外，无法利用母城在开发初期支持及带动新区，缺乏人气，最终影响了新区的成功。
此外，还应该意识到新城是全市的一部分，在规划、建设中切忌将其孤立地看作一个独立体，而忽视了它和整个城市的关系。因此，无论在功能布局、项目安排、基础设施建设、生态绿化上都应该与母城相协调。
5、主题形象明确、设计特色主体建筑
作为集中体现象山县滨海城市形象的地区，大目湾城必须通过周密的规划和富有特色的城市设计树立自身的特色，加强特征强烈的形象要素的建设，包括河湖水系、绿地广场、特色建筑等等。在新城开发项目中，必须规划设计一、两个特色主体建筑作为整个项目的骨干。因为这些关键的主体建筑不仅体现了整个新城的主题形象，而且往往能影响后续工程的顺利开展。
6、妥善处理防洪问题
滨水地区由于紧靠水体，往往会受到湖水、洪水等自然灾害的威胁。在滨海地区，防波浪、防台风等工程设施会对滨水地区的开发和景观产生影响。因此妥善处理防洪工程与城市景观十分重要。芝加哥市湖滨地区就分为三层台地：最接近水面的无建筑物的低台地（供散步和自行车），允许建造临时建筑物的中间台地（可建有游泳救生台等夏季简易建筑物），以及可建造永久性建筑的高台地
区域发展分析
（一）区域发展分析
象山县大目湾城位于宁波市域内，是长江三角洲地区的一部分。近年来长三角地区区域一体化格局越来越明显，只有了解和掌握长三角地区、大宁波地区和象山县中
心城市的发展趋势，才能找准大目湾城的合理定位，促进大目湾城的持续健康发展。
1、长三角发展趋势
（1）区域地位上升
根据专家分析，我国经济将越来越向各个大城市区，特别是向珠江三角洲、长江三角洲、京津环渤海地区这三个大城市群集聚，三个大城市群将在不久的将来成长为
具有巨大影响力的经济空间。
随着城市群的发展，预计2050年左右包括上述城市群在内的各大城市区将容纳全国人口的50%，可创造国内生产总值的85%，其中长江三角洲城市群GDP可能占全国GDP
的30%左右。由于未来中国经济在全球地位将显著上升，因此，长三角在全球范围内都
将占据重要经济地位。
预计未来10-20年时间内，长江三角洲地区以上海为中心的15个城市，将通过全面合作、加快区域融合，逐步形成继美国东北部城市群、北美五大湖城市群、日本东
京城市群、英国伦敦城市群和法国巴黎城市群之后，第六个世界级城市群，也是最具
活力的城市群。
（2）一体化进程加速
2003年8月底，国务院总理温家宝在上海考察时对长三角及沿江地区合作提出了十六字的方针，即“突出特色，优势互补，密切合作，共同发展”。随后，长江三角洲地区区域一体化协调机制开始建立，一体化进程已经进入不可逆转的阶段。
1.交通一体化：未来5年，从长江口北岸南通市，到杭州湾以南的宁波，西至
南京的10万平方公里范围内，一个纵横交错、通江达海的现代化快速交通网，
将把“长三角”16座中心城市、55座中等城市、1446个小城镇全部纳入“3
小时都市圈”。交通网络包括高速公路、城际轨道交通线网等。
2.市场一体化：根据最近召开的长江三角洲地区城市联席会议透露，16座城市
将打破贸易壁垒、统一市场、共享城市信用体系。16座城市还将建立区域性
行业协会，联合成立发展研究中心，联合召开大型招商引资活动，一种新型
的城市合作将在长江三角洲地区全面展开。
3.政府行为一体化：区域协调机制的建立标志着各级各地政府已经开始联手行
动，共同制定规划和政策，同时相互协助，共同迎接挑战和解决现实问题。
条块分隔的局面逐渐冰雪消融，双赢和多赢的结局可以预期。
随着2008—2010年杭州湾大桥和象山港大桥的建成通车，象山县与上海的交通时间缩短至3小时，届时将正式进入以上海为中心的“3小时都市圈”。随着一体化进程的发展，象山县必将融入整个长三角地区，偏远、封闭、自我的局面将彻底得到改变。
（3）功能结构重组
按照法国经济学家佩鲁提出的增长极核——扩散理论，长江三角洲地区城市群形态在逐渐变化中，极核不断增长并扩散。从初期以上海为主要极核，南京等几个主要城市为次要极核带动周边地区发展，到中期南京—上海—杭州—宁波“之”字形城市连绵带为极核带动长江三角洲地区发展，到后期以整个长江三角洲都市圈为极核带动整个华东地区发展。都市范围增长蔓延，最终扩散至整个长江三角洲地区。
在都市圈形成的过程中，区域内部空间功能重新组合。极核的功能不断强化，极核的配套功能也要求强化。由于都市边缘的变化，原来是都市边缘的地区演变为都市中心地区，而都市外围地区正逐渐靠近都市区而成为新的都市边缘地区。各个地区由于身份的变化，功能必须相应调整。上海附近的苏州、昆山十多年前曾经定位为“大上海后花园”，如今“后花园”概念已经淡出，参与到都市区的功能分工当中来。而现在位于都市圈外围地区的象山，未来将成为都市圈的边缘地区，因此必须承担长江三角洲都市圈边缘地区的功能，主要是提供区域性生态、休闲等功能。
2、大宁波发展趋势
（1）长三角中心城市之一
在长三角区域内，宁波市GDP和规模以上工业总产值位居15个城市第5位。除上海以外，与苏州、无锡、杭州同为GDP超过1500亿元、规模以上工业总产值超过2000亿元的经济明星城市。
由于现状交通发展不充分，对内陆地区交通联系条件不利，宁波的区位优势还没有完全有效发挥作用。一旦高速公路、铁路、高速铁路、城际轨道等交通条件进一步改善，宁波市作为海陆交汇点的区位优势将进一步得到充分体现，优势将转变为胜势。
根据《宁波市城市总体规划（2001～2020）》，宁波市未来的城市发展目标为现代化国际港口城市，国家历史文化名城、长江三角洲南翼经济中心。
（2）梯度发展格局
根据《宁波市城市总体规划（2001～2020）》，未来宁波市域将形成以宁波中心城为中心，T字型交通骨架（滨海线、沿海国道主干线）为主轴，二区（北部都市区、南部适度发展区）为主体的面向杭州湾的开放式空间布局结构。
根据宁波市城乡经济发展的现实和经济地理条件的条件差异，规划以余姚南部四明山区至东钱湖、穿山半岛为分界线，划分成南北两个区，形成一线两区的梯度发展格局。北部都市区——作为亚太地区重要集装箱枢纽港，长江三角洲经济区海上门户和区域经济中心、物流中心，东南沿海重要工业基地，以浙东文化、港口文化、商贸文化为特征的文化、教育、科技中试、旅游基地。
南部适度发展区——城市重要的水源生态基地。作为生态敏感区，重点发展风景旅游，适度发展与生态环境保护、风景旅游无矛盾的产业。
显然，若延续目前大宁波地区的发展策略，象山将作为大宁波地区的城市建设控制区，主要发展旅游、居住等产业，使其具有后发展地区“国际化”、“富人区”、“生态型”的强烈特征，发挥本地区“后花园”的作用。
3、象山县发展趋势
（1）旅游业面临大发展
象山具有丰富的自然景源和人文景源，在空间分布上形成南北两处富集地域，南部以石浦镇为中心，北部以丹城为中心。
南部风景旅游资源空间分布
南部风景旅游资源空间分布是以石浦为中心，北至红岩长廊，南至花岙石林，主要集中分布于石浦镇周边。景源从北至南有金沙湾、红岩长廊、白岩山、半边山、蛟龙沙滩、皇城沙滩及中国开渔节、渔港老街、石浦城隍庙、石浦镇、铜瓦门大桥、石浦港、象山海鲜、檀头山姐妹滩、渔山列岛和花岙石林等，其中最吸引游人的景源是石浦渔文化资源和皇城沙滩（宁波十景之一）。中国开渔节是我国十大民俗节庆活动之一，石浦老街是浙江历史文化名镇，石浦港是中国六大中心渔港之一，红岩长廊是露天地质博物馆，是海蚀地貌奇观大全，具有观赏价值与科普、科教、科研价值，花岙石林是世界罕见的海上石林，具有观赏与科研的价值，渔山列岛可成为海岛探险、海钓场所。
北部风景旅游资源空间分布北部景源以丹城的松兰山海滨度假区为中心，从北至南有道人山、南方养殖场、爵溪街心戏亭、海景观光大道、松兰山沙滩群、松兰山夜景、丹城石屋、丹井、文峰塔等，其中松兰山沙滩群是华东最大一片陆岸沙滩，沙滩岸线长达5公里，对来丹城旅游度假的游人具有较强吸引力。
但是，象山县的旅游资源优势并没有转化为胜势，以旅游产业为龙头的第三产业发展落后于周边地区，严重影响了象山县整个社会经济的发展。2003年，全县三次产业的比重为19.9：53.1：27.0，低于浙江省平均水平，见下表。
正是考虑到旅游产业的巨大发展前景和象山旅游资源的极大挖潜可能，象山县已明确提出旅游业将成为未来象山县国民经济发展中的主导产业，并预计2020年旅游业总产值将超过50亿元（2003年为6亿元），相当于当年GDP的15％以上。在象山县旅游业大发展的预期下，大目湾城极有可能成为象山县旅游产业发展的重要增长点。
（2）城市化进程加速
2003年，象山县户籍总人口52.63万人。从近年全县户籍人口变动情况来看，象山县人口总量略有下降趋势，下降幅度在0.5%以内。人口自然增长率约0.8%，机械变动中迁出大于迁入。以2002年为例，迁出10433人，迁入7575人。人口迁入和迁出以省内为主，2002年迁出9204人，迁入6672人。从原因上分析，迁入是象山县工业化与城市化进程对其他地区（主要是经济相对落后的地区）的吸引；迁出是宁波和杭州的吸引力，其中主要是由于宁波市现在正处于城市化进程加速阶段，都市区迅速扩大规模，对象山县具有较强的人口吸引力。
与人口发展相比，象山县第二产业的发展一直保持在一个比较高的速度。2003年象山县工业增加值增长率（22.9%）和规模以上工业产值增长率（36.3%）都明显高于宁波市全市平均水平（18.0%和28.1%）。如果工业化进程持续加快，即使在象山县全县人口保持不变的前提下，城市人口，尤其是中心城市的人口规模也会大幅增加。
按照非农业人口计算，2002年象山县城市化率为18.84%，按照城镇常住人口计算的城市化率则在35—40%之间。根据《象山县县域城镇体系规划（2000～2020）》，2010年县域城市化水平达到50%，2020年60%。如何应对日益加速的城市化进程，并提供足够的空间和就业岗位是象山县未来面临的一大挑战。
（3）城市形象需要提升
随着社会经济的快速发展以及城市定位的提升，象山县需要进一步提高城市建设的品质和内涵，精心塑造“滨海城市”的特色将是提升和丰富象山城市形象、进而增强城市竞争力的有效思路。滨海城市形象的塑造无疑应当围绕象山800多公里的黄金海岸线来做文章，大目湾城靠近中心城市和海岸线的双重区位优势将使其成为象山县体现城市滨海形象特色的必然选择。
4、结论
在区域一体化的大趋势下，象山县将面临重大发展机遇，特别是随着杭州湾大桥、象山港大桥的建成通车，交通条件将得到彻底改善，并成为大上海都市边缘地区的一部分，而这一地带在区域层面的主要功能特征集中体现在“居住郊区化、生活休闲化、旅游生态化”。因此，象山县要想融入长三角都市区，并确立自己的区域发展地位，除了要承担、满足传统的城市内部功能外，还必须承担诸如旅游度假、滨海高尚居住等为区域服务的对外服务功能。而强大的对外服务功能应建立在资源的合理开发、环境的精心营造之上，从而创造极具特色、个性独立的地区。在这个意义上，大目湾城的建设为实现这种目标提供了极大的可能性。
自身发展条件分析
区域的发展要求为大目湾城未来的发展目标指明了方向，我们还需要对大目湾城的自身发展条件进行分析和总结。
需要特别指出的是，在分析过程中，报告中所提到的优势、劣势所比较的对象均为象山县域范围内的其他地区，如丹城、石浦等。
1、优势
（1）紧临丹城的城市资源和松兰山的旅游资源
大目湾城位于丹城老城区东南约8公里处，根据《象山县城市总体规划（2001-2020）》，未来老城区将向现状建成区的东南方向拓展，并随着县行政中心的搬迁，在滨海大道两侧一带形成城市新中心区。
城市中心的南移使得大目湾城与丹城的距离能够大大缩短，并为大目湾城利用丹城的城市资源提供了更为便利的条件。例如，住在大目湾城的居民可以在享受优美自然环境的同时，方便的分享新城市中心区带来的城市文明，这种城市文明与田园风光的集合所创造出来的新的生活方式无疑具有非常强的吸引力和竞争力。
松兰山的旅游资源也为大目湾城的建设提供了另外一个增长引擎。松兰山是象山县唯一的一个国家“4A”级旅游度假区，并在周边地区享有较高的知名度。与松兰山一山之隔的大目湾城完全可以依托“近水楼台”的区位优势，利用自身发展空间的优势，与松兰山已具有一定规模的旅游产业形成一体化发展格局。
（2）丰富的土地资源
象山县是一个人多地少的城市，土地资源相对稀缺，而快速发展的经济对土地资源的需求却与日俱增。在国家土地供应日趋紧缩、严格控制城市建设用地占用耕地的背景下，大目湾城18km2的用地无疑是一笔巨大财富。大目湾城及其周边地区既有完好的自然生态环境、山海复合的环境特征，又有便捷的交通条件，非常适宜建设新城。
（3）潜在的庞大旅游市场
象山县地处的长江三角洲是中国经济最为发达的地区之一，随着人们生活条件的改善，对文化和旅游的需要也逐渐增长，因此蕴藏着巨大的旅游市场。象山县是长三角地区少数几个可以发展针对上海市场，具有区域特色的山水观光、海滨休闲度假功能的城市（另一处为舟山群岛），旅游发展潜力巨大。
除了外地游客外，象山县本地也存在很大的游客资源。据调查，象山县居民节假日普遍愿意举家出行，使紧张的工作压力和疲惫的身体在大自然的怀抱中得到舒缓和恢复，而紧邻城市中心的大目湾城正是此类短徒旅游的理想去处。
可以看出，无论是外地游客还是本地游客，大目湾城均具备潜在的旅游市场。
（4）地产发展前景看好
伴随着近年来长三角地区（尤其是上海）地产的强劲发展势头，象山县地产发展良好，住房供不应求，老城区一般住宅平均价格达到3000～4000元/m2。随着经济的不断发展，收入的提高，长三角地区和象山本地未来将会出现一定规模的高收入人群或成功人士阶层，这无疑会产生对高档住宅，尤其是与旅游产业捆绑发展的旅游地产的巨大市场需求。大目湾城的良好区位将是此类地产项目的最佳选择。
2、劣势
（1）基础薄弱、资金短缺
与城市建设比较完善的丹城、石浦相比，大目湾城的各项配套设施（道路、市政、公共设施）仍是一片空白，甚至连场地平整、填土都尚未完成。因此，在开发初期，必然需要相当大的先期资金投入。如果政府因为担心财政风险而不能提供足够的资金支持，则必然要求对市场进行大规模的融资，而这种充满不确定性的融资将极大的影响整个开发进程的成与败。换句话说，因为政府对大目湾城的作用和影响相当有限，市场的利益驱动很可能使本地区的发展轨迹偏离预先设定的目标。
（2）缺乏城市品牌
同样与丹城、石浦等地区相比，大目湾城既没有“不老文化”的深厚文化底蕴，也没有“渔文化”的著名品牌，这必然会影响本地区旅游、地产等项目的开发，同时也不利于积聚人气。
面对这种情况，必须通过本次概念性总体规划和专门的市场策划树立本地区的城市品牌和城市特色，培育城市核心竞争力。同时，要注意处理好本地区与周边地区的共同协调发展，尤其是要避免旅游产业的雷同和重复建设。
3、结论
大目湾城独一无二的区位优势、自然禀赋、便利的交通条件和丰富的土地资源为其提供了强劲的发展动力，而旅游产业和高尚地产的良好发展前景则为其建设成为生态型滨海旅游新城提供了现实可能。我们相信，这片绿色的土地将能够承载象山的蔚蓝梦想。
目标与定位
根据以上分析，大目湾城的发展目标是：
利用大目湾城特有的区位及资源优势，建设具有一流滨海风光，集旅游休闲度假、高尚居住、先进产业于一体的生态型滨海旅游新城。
功能定位是：
象山县中心城市的重要组成部分，具有国际水准的生态型滨海旅游新城。
城市规模
大目湾城不是现有城区的翻版，也不是主城区简单外延的扩张，其发展规模的预测不能用一般城市的标准来套用。规划参照类似地区的相关技术标准作为经验借鉴，确定大目湾城的发展规模，然后根据象山县的环境容量进行校核。
1、经验参照
规划选取深圳大、小梅沙地区和华侨城地区作为横向比较的对象。与大目湾城的功能定位类似，上述三个地区均定位于滨海旅游度假区。不同的是，小梅沙地区的规模相对比较小，基本上是一个比较纯粹的旅游度假区，兼有少量居住功能；而大梅沙地区和华侨城地区则是同时容纳城市功能和旅游度假功能的综合性城市地区，这一点与大目湾城在定位上更为相似，因此数据也更有可比性。
由上表可以看出，三个地区的人口密度存在较大的差异，但都明显低于一般城市化地区的水平（一般为10000人/km2）。受城市发展目标的影响，大目湾城的人口密度必然要大大低于国标的相关规定。参照表中的经验值，建议大目湾城的人口密度应当在0.5～0.6万人/km2左右。
若18km2的规划区范围中80％的用地作为城市建设用地，其余作为生态用地或者发展备用地，则总人口应该是18×0.8×0.5＝7.2万人。
2、环境容量校核
（1）根据土地资源的供给约束，推算象山县中心城市远景的极限人口。
根据计算，中心城市所涵盖的范围内平原地区的面积大约为95km2，从城市地区土地资源合理的开发比例看，中心城市的城市建设用地应当控制在可用地的30—40％，即28—38平方公里。按人均城市建设用地100m2 /人计算，估算中心城市的极限人口大约为35万人。
（2）根据大目湾城与中心城市的人口比例关系，估算大目湾城的极限人口。
大目湾城的建设，尤其在启动期必然要充分依托丹城的城市资源及松兰山的旅游资源，从某种程度上说，丹城和松兰山就是大目湾城的母城。参考国内相关城市新城建设的经验，大约10年内，新城可以接近母城规模的1/4，20年内可以接近母城的一半。
但是，大目湾城并不是一般的城市化地区，其人口指标必然要比一般城市地区要低很多。因此，粗略估算大目湾城的远景人口规模将是中心城市规模的1/4。可以算出，大目湾城的人口极限规模为8.7万人。
3、用地规划校核
根据用地规划的城市建设用地平衡指标，校核居住用地所能容纳的居住人口。初步估算，各类居住用地一共能够容纳6.67万人，详见下表。
4、结论
根据上述分析，预计大目湾城的人口规模为7～8万人。规划区内各项公共设施、市政基础设施、道路交通设施应该按照此人口规模进行配置。
发展思路
象山县是一个旅游资源丰富的城市，随着县领导对旅游产业的重视程度越来越高，
县域各个地区发展旅游的积极性也越来越大，也相应的建立起自己独特的旅游产品，如松兰山的华东地区第一沙滩群、红岩的石林、石浦的开渔节等。在旅游产业百花齐放的格局下，将旅游也视为自己卖点的大目湾城应该何去何从值得探讨。因此，本次规划专门对大目湾城的旅游发展战略进行专项研究，提出比较粗浅的发展思路、方向以供参考。
（一）发展思路
1、县域旅游发展规划
根据《象山县旅游发展总体规划》，象山将按照“大旅游、大产业、大发展”的要求，整合全县旅游资源，规划以海为魂，以岛为骨，以绿色的滨海为脉，形成“一带、三区、十大重点产品”构成的滨海旅游产业带。
一带：是指海、陆两条线路组合的滨海旅游带。
1.海上线路：岛礁、港湾、沙滩、泥质海涂、丘陵、绿树、渔村，犹如一幅美
丽的图画，只有坐船从海上游览，才能使人身临“海山仙子国”的感觉。
2.陆上线路：从丹城至台宁，以沿海南线为主轴，构筑百里黄金海岸旅游带，
建立便捷的交通可进入性、城市旅游功能完善、城市环境优美、市民文明素
质较高、拥有完善的旅游接待体系和语言环境、拥有一批吸引游客的旅游风
景区、度假区和现代化游乐项目，使象山成为华东滨海旅游度假胜地。
三区：是指以丹城为核心的“不老”文化区、以东海特色渔文化为核心的石浦旅游区和以生态多样性为主题的大塘港旅游区。
1.“不老”文化区：依据象山清新的空气，优美的自然环境和丰富的负氧离子，
与世界著名的五大长寿区——前苏联高加索、巴基斯坦罕萨、厄瓜多尔卡理、
中国新疆的南疆和广西的巴马的许多长寿指标相同，况且象山人的寿命已高
于全国水平；象山县丹城之名来自“不老”文化，秦汉至明清不仅留下了“丹
井”、“丹房”等古迹，且有大量文人墨客的作品流传。
2.石浦旅游区：以东海特色渔文化为核心，以石浦独特的渔文化为背景建设旅
游产品，是集渔文化风情、古镇风貌、休闲度假、娱乐健身、游览观光为一
体的渔港古镇旅游区。
3.大塘港旅游区：以生态多样性为特色，融自然景观、生态环境为一体，开发
生态农业观光旅游产品。
十大重点产品：
①松兰山度假区②红岩月亮湾
③石浦特色渔文化④中国渔村
⑤新鹤百乐园⑥花岙仙子岛
⑦大塘港生态旅游⑧象山海鲜城
⑨长三角游艇俱乐部⑩道人山富人岛
2、发展思路
根据“一带、三区、十大旅游产品”的旅游发展规划，象山县已形成以松兰山、
红岩、花岙、石浦为首的四大旅游景区，都具有比较明显的旅游特色。其中松兰山侧
重于夏季滨海旅游休闲度假，同时兼有一定海洋运动、会议度假功能；红岩、花岙以
其独特的自然地质地貌景观吸引游客，活动特征以观赏体验和疗养度假为主；石浦以
古镇名港为主要品牌，以渔文化风情、古镇风貌、休闲度假等为主要功能。
在此基础上，大目湾城的旅游发展应充分针对现状象山县旅游发展的特点，在总
体发展方向一致的前提下，与其它景区实行差异化发展，寻找属于自己的旅游发展空
间，在此提出以下发展思路供参考。
（1）高标准的生态型旅游发展模式。
考虑到本地区旅游功能生存的土壤是一个具有国际水准的滨海新城，其旅游产业
的主要消费群体也主要是本地区和周边地区的成功人士。因此，在旅游项目的类型选
择上、建设标准的选择上，应充分考虑这些消费者的旅游需求，使其能与大目湾城的
定位相匹配。
（2）重点发展休闲体验型项目。
现代人，尤其是成功人士的旅游消费心理已经从早期“浏览猎奇型”逐步转向休
闲、度假、游览、运动、探险等“休闲体验型”，以缓解日益繁重的工作压力。而目
前象山在这方面的旅游开发一直力度不大，也没有形成规模和品牌。因此，大目湾城
在旅游项目的类型选择上，应重点发展滨海休闲度假、森林探险、水上游乐、商业购
物、历史教育、生态体验等旅游项目，强调活动的多样化、全年候、参与体验性，比
如可以适当发展一些类似于迪斯尼的主题公园。
（3）注意旅游与房产、商业的有机结合。
鉴于旅游在积聚人气、刺激消费方面的强大带动作用，在发展旅游功能的同时应
考虑与其他城市功能的结合。如借鉴深圳华侨城旅游地产的开发模式，以旅游促地产，
以地产带旅游，形成城市功能开发的“多嬴”模式，有效的实现城市经营。
象山县旅游景区功能定位一览表
客源市场定位
大目湾城的客源包括象山本地市场、长三角市场、国内市场和国外游客四大部分，其中上海
市场是大目湾城的主要客源。
象山本地市场主要针对象山县中心城市及周边城镇居民郊游、休闲、度假旅游需求；长三角市场主要针对沪、宁、杭等300公里以内城镇居民的观光、度假之旅，回归自然之旅；国内市场则考虑到全国范围内的会展旅游、专项旅游、特种旅游；国外游客主要针对日本、港澳台、欧美和澳洲等国的商务旅游、会议旅游及探险旅游等，同时也考虑到驻华东、华南外企商职人员及家属的观光、度假、旅游。
旅游规模预测
1、县域旅游规模
（1）游客总量预测
在大目湾城客源市场中，国内游客远远多于海外游客，故取国内游客总量作为游客总量进行预测。根据象山县旅游发展近年来的增长趋势及《象山县旅游发展总体规划》的预测，象山县旅游人数将在2010达到210～250万人次，2020年达到280～300万人次，见下表。
（2）环境容量预测
滨海地区本身的容纳能力主要取决于短缺资源的制约，在象山县800公里的海岸线中，公共沙滩的数量是最为短缺的，因此选取公共沙滩浴场的容量作为大目湾城旅游环境容量预测的基准。
据调查，象山县现状共有16处可作为公共浴场的沙滩，沙滩总面积约为162万平方米，若可以开辟作为公共浴场的面积按总面积的70％计算，则公共沙滩的面积约为110万平方米。根据《风景名胜区规划规范》，公共沙滩的合理容量应为5～10平方米/人，按10平方米/人计算，则象山县公共沙滩的一次性环境容量为11万人。考虑到象山县的气候条件，全年可旅游时间按100天计算，则象山县沙滩的全年理论容量为1100万人次。
除了公共沙滩，象山县的海岛资源、自然山体和人文景观资源等旅游项目还可以增加大约300万人次的容量。依据以上分析，象山县远景环境容量大约为1400万人次/年。
2、大目湾城旅游规模
通过对象山县旅游发展规模的粗略估算，根据大目湾城在象山县旅游发展中承担的作用推算大目湾城的旅游发展规模。
大目湾城的发展目标之一是建设成为具有国际水准的生态型滨海旅游新城，考虑到大目湾城的建设周期可能需要较长时间，取象山县游客总量的15％和30％分别作为大目湾城近期和远期的旅游控制规模。可以计算出，大目湾城在2010年的旅游规模应当在控制在45万人次，2020年控制在90万人次。
修建性详细规划与概念性设计方案的区别
修建性详细规划应当依据已经依法批准的控制性详细规划，对所在地块的建设提出具体的安排和设计。其内容包括： （一）建设条件分析及综合技术经济论证。 （二）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。 （三）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。 （四）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。 （五）市政工程管线规划设计和管线综合。 （六）竖向规划设计。 （七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 概念性设计方案是指介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，它更不受现实条件的约束，而比较倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。它强调思路的创新性、前瞻性和指导性。概念性设计方案一般是在获得新项目后，通过规划设计分析，以《项目设计策划书》、概念性方案设计任务书为基础，指导参加竞标的设计单位进行设计的内容，公司在评选出中标概念性设计方案后，还要进一步深化修改，总结概念性方案设计成果形成最终的设计原则和构思，概念性设计方案包括总平面设计、交通路线组织、绿化景观组织和景观概念设计。通俗一点说，概念性设计方案是正式方案制定之前的一个大体情况。 修建性详规实施步骤： 1、成立组织机构 2、收集必要规划资料 A、本地区城市总体规划、分区规划或控制性详细规划资料； B、现行规划相应规范、要求 C、现有场地测量和水文地质痪料调查； D、人口资料及本区经济发展情况调查； E、供水、供电、排污等情况调查； F、居民消费水平调查； 3、根据规范计算出本小区各项规划指标 4、确定路网和排水排污体系 5、确定需拆除及改造项目，并议定赔偿搬迁方案； 6、确定活动中心与绿化位置 7、绘制总平面和坚向设计； 8、各基本原则经济指标分析；
大目湾概念性总体规划
象山，国家首批沿海对外开放县市之一，地处浙江省东部，是长江三角洲南翼经济中心和东南沿海重要港口城市——宁波的重要组成部分。象山县三面环海，一路通陆，陆地面积1175平方公里，海域面积5350平方公里，总人口53万，海岸线长800公里，大小岛礁608个。 由于交通条件的制约，象山县的发展一直游离于长三角、大宁波的核心发展地带之外，接受区域中心城市的辐射不能和一些区位相对较好的城市相提并论。因此，尽管近年来象山县取得了令人鼓舞的发展速度，但由于经济基数和发展速度的相对滞后，其区域地位实际上处于下降的趋势。 随着全球化、区域一体化进程的日益加速，杭州湾大桥、象山港大桥等大型交通设施的开工建设，象山县将面临重大发展机遇与挑战并存的外部环境新格局。一方面，交通设施的建设使其不再处于区域交通的尽端，能够大大缩短与上海、宁波等区域中心城市的交通时距，更好的接受这些地区的经济辐射。另一方面，交通区位得到改善的将不只是象山，其周边城市（如宁海）也将不同程度的受益，在区域内城市竞争日益激烈的“经济战国”年代，任何懈怠乃至低于周边地区的发展速度将直接导致本地区未来的区域地位下降及边缘化。因此，象山县必须做好积极的应对，抓住每一次重大发展契机。 象山县县委、县政府明确指出：大目湾城的发展计划不是丹城原有规划的翻版，不是老城功能的简单延伸，也不是一般性的扩大城市的容量，消化象山一般性的城市需求，而是要建设一个具有个性和竞争力的滨海新城，同时也要成为政府财政的重要来源之一。 对本次规划的几点认识 城市的快速发展需要土地资源供给的有力支撑。但是受自然条件约束，象山县属于人多地少、土地资源相对短缺的城市。从这一层面上讲，18KM2的大目湾城将会是象山县未来的一块重要战 略储备用地，是应对区域内城市竞争的重要棋子，是提升象山县城市竞争力和城市形象的重要筹 码。这一点，在当前我国日益紧缩的土地政策宏观调控背景下，大目湾城的建设显得尤为必要。 因此，大目湾城建设的必要性主要体现在以下三个方面。 第一，为象山县社会经济发展提供新的空间。土地是社会经济活动的重要载体，在城市化进程加速、产业结构升级、新的城市功能不断涌现的发展预期下，18KM2的大目湾城可以为未来象 山的城市发展提供充足的土地供给。 第二，为象山县财政提供长远、稳定的财源。通过经营性土地的出让，政府可以获得必要的发展资金，更好的进行公益性公共设施及部分基础设施的公共性开发，从而控制和引导商业性开 发行为，有效的实现城市经营。 第三，使象山县更具有滨海城市的特色。在长三角地区，能够将山地、海湾、海岸、沙滩、城市等资源进行组合的城市并不多见，象山县就是其中之一。因此，精心营造“滨海旅游新城” 的特色无疑是提升和丰富象山城市形象、进而增强城市竞争力的有效思路。 技术路线和工作重点 1、技术路线 本次规划采取目标导向的研究方法。首先，根据所处区域状况、上层次政府的要求明确大目湾城的定位和发展目标；其次，根据本身的资源条件和发展的主观追求论 证目标实现的可能性；最后，将建设目标演绎为具体的规划方案，并提出明确的近期 建设计划。 2、工作重点 （1）城市发展目标与定位研究
三亚未来城市建设大纲
三亚未来城市建设大纲 三亚新版总规深入分析和评估了城市发展现状，提出了新的城市发展定位和总体思路，给三亚未来10年的发展规划了一幅美丽的蓝图。 不久前，《三亚市城市总体规划（2008-2020）》通过了专家评审，三亚新版总规编制工作取得了重大阶段性成果，象征着三亚未来城市建设大幕已徐徐拉开。 从经济社会发展趋势来看，城市发展已经进入更加理性发展状态，科学发展已成为大势所趋。从三亚的发展经验来看，由于紧紧围绕总规确定的国际性热带滨海旅游城市定位，三亚城市化进程不断加快，城市建设水平不断提升。从三亚面临的发展形势来看，海南国际旅游岛建设也对城市规划建设提出了更高的要求。新总规对三亚抓住机遇，打造世界著名、亚洲一流的国际旅游目的地具有重要的指导作用。 一、本次新版总规的亮点 （一）进一步深化了对市情的认识 本版总规深入分析和评估了历版城市总体规划，深入认识到城市发展及历版总规所传承的脉络，总结了三亚20年的发展实际上是一种具有自身特色的、先行试验的、新型的城镇发展模式，即以旅游业为龙头，“以城带乡、以旅促农、城乡互动、协调发展”的发展模式。这种发展模式，有别于多数城市以工业化带动城镇化的发展模式，是具有开创性的专业化旅游城市发展道路。 总规也深刻认识到，三亚的发展与国际化标准差距明显；生态保护亟需强化；空间结构松散；房地产发展需要进一步管控；城乡统筹、旅游惠民仍需完善；风貌特色亟需强化；支撑系统亟待完善等。但是，规划也认识到，三亚正处于城市发展的初中级阶段，承载着国家重大责任和国际高端目标。三亚的问题是在其高端目标定位下所凸显的问题，三亚的一系列问题是发展中出现的问题，也应在发展中创造性地应对和解决。 （二）进一步明确了城市的发展定位和总体思路 本版总规提出的城市发展总目标为：世界著名、亚洲一流的国际性热带海滨风景旅游城市，中国生态文明建设的示范基地和宜居城市，海南省改革创新和城乡统筹试验示范区，努力把三亚市建设成为旅游度假胜地、创新创意高地、天涯文化源地。 随着海南国际旅游岛建设上升为国家战略，旅游业作为三亚支柱产业的重要性更加突出。新总规进一步完善了旅游为主导的三亚城乡统筹发展模式，提出的产业发展策略同样强调以旅游为主导，建立以高端产业为取向，以旅游业为龙头，以现代农业、海洋产业、创新创意产业、商贸业、房地产业、文化产业为支撑的现代产业体系。 规划还充分借鉴国际旅游城市发展的经验，建立符合国际旅游城市要求的设施配套标准，完善各类旅游设施和旅游产品，提出旅游发展和社会民生建设相统一的相关机制建议，建立
中国健康城项目概念性规划报告
中国健康城项目概念性规划报告 第一章项目概况 一、项目背景 中国健康城位于海南省西北部泊潮港湾，儋州市新盈农场（地理坐标东经109o28?12′′～109o38?00′′，北纬19o43?08′′～19o51?048′′）界内，大致东起新盈二十一队西至革新农场，南起兰文水库，北接东场红树林，总面积约57000亩。中国健康城四周交通便捷，至儋州市那大镇41公里，至洋浦开发区42公里，至海口市91公里，东西有海南西线高速公路经过，具有很强的可进入性。1983年，红树林湿地被劈为儋州市市级自然保护区，使红树林和其他资源得到了良好的保护。 2009年底，国务院适时批复了海南省建设国际旅游岛的提议，提出关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，支持海南充分发挥区位和资源优势，将海南岛战略定位在世界一流的海岛休闲度假旅游目的地，要求按照国际通行的旅游服务标准，推进旅游要素转型升级。 《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于加强农垦土地利用管理的意见》(2014年8月13日)提出进一步加强海南农垦土地管理，促进农垦△地合理利用和有效保护，实现农垦土地纳入全省土地统一管理和“三融入”的改革目标，全面推进农垦发展改革。海南农垦是中国排行第三的农垦机构，拥有可使用土地面积678.68万亩（不包括海胶集团约400万亩和划归巿、县政府的九个农场约100万亩），占海南全岛面积的五分之一，分布在全岛18个巿、县。重组后保留国有农场47佪、下属企业14家、学校511所、农场医院91家、直属医院（三甲医院）三家，人口约70万，职工人数约8.7万。 在此背景下，2013年新一届领导上任后提出了盘活、重组的新思路，而海南农垦除拥有分布在全岛的678.8万亩土地外无任何优势可言，正因如此也给了有准备的群体带来了不可多得的商机。 二、项目意义 （一）生态环保价值 项目周边生态环境优越，位于海南唯一一个海上森林公园，但是，由于目前处于待开发状态，缺乏有效的管理手段，红树林湿地生态环境存在破坏的威胁。
惠州空港经济产业园概念性总体规划(草案)(概要)-
惠州空港经济产业园概念性总体规划（草案） （概要） 一、规划范围 规划范围以机场核心，横跨平潭镇及梁化镇两个行政区划。西至平潭镇行政边界，东至惠东产业转移园惠福路，南至西枝江，北至示范农场。基地规划面积：56.66平方公里。 二、发展背景 2017年2月省委召开专题会议，会议指出：“把惠州机场纳入全省“5+4”骨干机场格局，列为珠三角五大机场之一，深圳第二机场。”这是惠州发展的重大历史机遇，有利于提升惠州的影响力、竞争力和辐射力。 2018年1月4日，惠州市委组织召开惠州干线机场建设领导小组暨建设指挥部第一次会议，部署推进相关工作。加快研究空港产业区的规划，发挥空港产业为机场发展的重要支撑作用，谋划空港产业与惠州产业的融合发展，助推惠州机场早日建设成为干线机场。 在此背景下，惠州市住房和城乡规划建设局会同惠阳区政府、惠东县政府组织开展了空港经济产业园相关规划研究。 三、规划策略
（一）开发建设策略 以点带面的开发策略 由于规划范围内用地大部分为基本农田及生态控制线区域，土规可用建设用地指标不足，且用地分散。根据“用地集约化、产业聚集化”的原则以及项目的建设管理需要，近期建设将依托镇区、其他园区生活配套。服务设施采取具备可实施性的近期开发建设路径，形成“一园五组团”的散点式规划结构；随着建设条件和产业发展条件成熟，园区建设区将以先期的发展组团为起点，逐步覆盖整个园区范围，并最终与周边镇区、其他园区在产业、交通、配套等方面融为一体，实现多区联动的最终目标。 （二）交通提升策略 区域综合交通协调 协调惠州空港产业园、东江科技园、惠东产业转移园等各园区间道路交通体系，保证区域间交通顺畅，促进园区间要素流动。 衔接轨道 本次规划落实轨道相关专项规划的城市轨道3号线、预留深惠汕高铁、深惠城际通道。结合各站点特质，形成差异化的TOD开发模式。 可实施的动态路网体系规划
概念性方案设计文件编制及深度要求
概念性方案设计文件编制及深度要求 第一部分概述 按照管理本部的设计管理流程要求，概念性方案设计是承接项目和产品的设 计阶段，概念性方案设计在概念性方案设计任务书和项目产品建议问题总结的基 础上，设计思路应具有延续性、探索性、独创性和挑战性。 1．方案设计文件编制的目的和特点 a)概念性方案阶段的任务包括以下两大方面： i.根据项目的实际情况，确定设计管理模式，起主要工作成果体现在 设计任务分解清单和设计费用预算、项目设计总体控制计划以及设 计单位的筛选；有关项目设计总体控制计划的编制要求可以参照《项 目规划设计分析成果标准》相关章节执行； ii.通常意义上的概念性方案设计。对概念性方案设计本身的要求可以参照本文执行； b)概念性方案可以根据需要结合当地政府报批所需的修建性详规设计，概 念性方案深度以修建性详规深度为参照依据。设计内容在体现概念性方 案设计任务书的基础上，应围绕修建性详规、场地分析和住宅单体选型 的要求进行，表现手法可根据报批或者项目具体需要灵活确定。 c)概念性方案设计文件包括设计单位或分公司规划设计部提供的： i.设计单位提供的概念性方案设计文件应以构思分析草图、场地分析 草图、住宅单体风格以及户型选型示意图和总平面设计构思图纸为 主，辅以对整体概念构思的的简要设计说明； d)概念性方案设计文件以说明如何实现甲方策划意图和设计的整体构思为 主，结合政府报批要求及公司内部要求可以采用灵活的表现手法，为充 分展示设计意图、特征和创新之处，可以有分析图草图、总平面及单体 建筑图、透视图，还可根据项目需要增加模型、电脑动画、幻灯片等。
2．概念性方案设计文件的内容与编排 概念性方案设计应包含以下两大组成部分，分别由设计单位和分公司规划设计部提供。 a)设计方应该提供概念性方案构思说明书、设计图纸、透视图三部分，编 排顺序为： i.封面：写明方案名称、设计单位、设计年月； ii.扉页：注明方案编制单位的行政和技术负责人、设计总负责人、概念性方案设计人，并经上述人员签署或授权盖章；以上人员需加注 专业技术职称，本部分必要时需附透视图或者模型照片； iii.概念性方案设计文件目录； iv.概念性方案构思说明：由总说明和各专业构思说明组成；具体要求可参照国家修建性详细规划的设计说明格式，并应考虑增加结合项 目实际情况的设计内容说明； v.主要技术经济指标：主要指总建筑面积、容积率、各分类建筑面积、各类住宅每户单元建筑面积等；设计单位应该完成《概念设计任务 书》中的各类统计表格。同时，分公司规划设计部负责人应该审核 上述数据的真实性； vi.设计图纸：主要由规划总平面图、以及道路、竖向、管线、绿化景观、土方平衡等总图类图纸，以及建筑专业图纸组成，可参见第二 部分概念性方案图纸目录； b)分公司设计部应对概念性方案做出完整的书面评估意见； c)如设计合同以及设计任务书中有特别的约定，其设计文件的编制，应按 照招标的规定和要求执行。 3．概念性方案设计文件的规格与装订 概念性方案设计文件主要是公司内部根据本规定或者设计任务书的约定制作，以下为主要编制原则： a)一般项目应按设计说明书、主要技术经济指标、设计图纸、分析说明， 共四部分。复杂项目每部分可以独立分册装订；
海棠湾分区规划及城市设计
海棠湾分区规划及城市设计设计单位：中国城市规划设计研究院 分区规划范围：南起亚龙岭山边，北至三亚市行政边界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉片区和蜈支洲岛，规划区面积约为98.78平方公里。 分区规划期限：2006年—2020年。 职能与规模 海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区。 海棠湾职能：世界级的旅游度假天堂，面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。 海棠湾可容纳居住人口规模为：规划期末（2020年）25万人。其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右。 用地结构与布局结构 海棠湾总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，占总用地面积的52.2%。 海棠湾的用地结构为：居住用地占总城市建设用地的17.5%，公共设施用地占城市建设用地的29.5%，绿地占城市建设用地的44.2%，道路广场用地占总城市建设用地的6.1%。 海棠湾的用地布局结构为：“一点、一带、三区、六片、五楔”。其中： 一点：蜈支洲岛，用地面积约1.12平方公里，构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。 一带：沙坝酒店带，世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。 三区：南区：南起铁炉港，北至林旺高速联络线，主要功能定位为综合休闲游憩区（游艇港、高档酒店、旅游小镇、山前度假村等）；中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，主要功能定位为高端休闲度假区（顶级酒店、国际会议中心、游艇社区等）；北区：南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元。主要功能定位为多元文化度假区（本土与异域文化主题酒店、椰洲观光、温泉度假、传统旅游小镇等）。 六片：是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区，分别是： 铁炉港片区：区域公共服务休闲中心；林旺片区：现代旅游服务小镇区；龙江塘片区：高端品牌休闲度假区；风塘片区：国际主题度假社区；椰洲片区：综合观光休闲度假区；土福片区：海洋主题科教博览区 五楔：指的是顺应山势、通向海滨的五条主要绿化通廊，或结合高尔夫、或结合道路隔离绿化、或结合公园绿地，成为保障区内公共开敞空间有效落实、组团之间有效隔离的重要生态绿楔空间。 居住用地规划
概念性规划和总规,控规和详规等有何区别
概念性规划和总规,控规和详规等有何区别 1、控制性详细规划 控制性详细规划regulatory plan 以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。根据《城市规划编制办法》第二十二条至第二十四条的规定，根据城市规划的深化和管理的需要，一般应当编制控制性详细规划，以控制建设用地性质，使用强度和空间环境，作为城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。 概述 控制性详细规划是城市、镇人民政府城乡规划主管部门根据城市、镇总体规划的要求，用以控制建设用地性质、使用强度和空间环境的规划。 控制性详细规划是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。 控制性详细规划的编制 组织编制机关 城市、县人民政府城乡规划主管部门组织编制城市、县人民政府所在地镇的控制性详细规划；其他镇的控制性详细规划由镇人民政府组织编制。 编制单位 城市、县人民政府城乡规划主管部门、镇人民政府（以下统称控制性详细规划组织编制机关）应当委托具备相应资质等级的规划编制单位承担控制性详细规划的具体编制工作。 编制要求 1、编制控制性详细规划，应当综合考虑当地资源条件、环境状况、历史文化遗产、公共安全以及土地权属等因素，满足城市地下空间利用的需要，妥善处理近期与长远、局部与整体、发展与保护的关系。 2、编制控制性详细规划，应当依据经批准的城市、镇总体规划，遵守国家有关标准和技术规范，采用符合国家有关规定的基础资料。 基本内容 控制性详细规划应当包括下列基本内容： （一）土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求； （二）容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标； （三）基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及具体控制要求，地下管线控制要求； （四）基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）、
概念方案设计收费
概念方案设计收费 概念方案设计怎么收费的呢？概念方案设计收费标准是什么呢？下面是小编为大家解答一下，希望能帮到大家！ 概念性规划设计并不在目前行业取费标准当中，而且概念新规划的内容没有标准深度，设计内容根据甲方的要求差别很大，比如有的做的是概念性总体规划，有的做的是概念性方案设计，有的做的类似于控规。根据内容不同，深度不同，面积不同，根据我做规划的了解，行业内价格从1000~10000元/公顷不等，当然也有直接参照相关规划取费的，别如概念性总体规划按总规标准取费。 1.规划类别：这是决定性条件，概念性规划一大多就是概念性方案设计，基本按公顷计价，价格在1000~10000元/公顷不等，如果是概念性总体规划，且规划深度与总规接近，那就按参考总规标准计费。 2.设计院资质：在第一条确定的条件下，比如是概念性方案设计，那么甲级设计院的一般在6000元/公顷以上，乙级的3000`5000元/公顷，丙级的在1000公顷 3.设计深度：总规层面的参照总规来取费，控规层面的参照控规取费，对于有些项目在用地布局的基础上对重点区域加入城市设计的，那么一般在5000元/公顷以上。 1、建筑保温阶段：建筑保温是指为防止冬季室内过冷及减少室内热量损失，在设计中所采取的综合性措施，又称
建筑防寒。建筑保温的基本原则主要包括以下五个方面：充分利用可再生能源、合理进行建筑规划设计、提高围护结构的保温性能、防止冷风的不利影响、使房间具有良好的热特性和合理的供热系统。其具体的保温措施有：在保证充足日照时间的同时避免受寒风的侵袭；选择有效的外围护结构的保温措施；改进窗的材料及构造以提高窗的气密性能；充分利用风能、太阳能等可再生能源等。 2、建筑防热阶段 建筑防热是指为防止夏季室内过热及改善室内热环境在建筑规划设计中所采取的综合性措施。建筑防热的基本原则主要包括以下三个方面：一是尽量减轻太阳的直接辐射；二是尽量减轻太阳的间接辐射；三是强化自然通风。且具体的措施有：对建筑物的布局方式、体型及朝向的正确选择；保持建筑室内自然通风；围护结构外表面选用浅色装饰；选择有效的外围护结构隔热措施；选用合理的窗口遮阳方式。 3、建筑防水阶段 建筑防水是指为避免建筑物因水的侵蚀影响建筑使用的耐久性和室内环境质量而采取的技术性措施。其主要内容包括：避免建筑物产生裂缝以减少水的来源；将建筑物表面缝中的水引导至缝外以防止内渗；采用具有隔水性能的材料或防水构造以阻断水的通道。按所用材科的不同，防水构造可分为刚性防水和柔性防水两种。其中，刚性防水是用防水
总体概念性规划方案征集公告
一、项目名称及范围 1、项目名称 某台湾工业园总体概念性规划方案征集 2、规划范围 规划面积约30平方公里。 二、方案征集的目标 本次征集活动的目的在于集思广益，通过邀请国内外一流的设计单位征集具有远见、富有创意、因地制宜的区域发展概念和空间规划方案，以国际性视野、前瞻性理念确定台湾工业园的功能定位、结构分区及发展策略，营造富有特色的园区风貌。能够为下一步规划工作提供系统性、框架性的设计指引。 三、方案征集的内容 设计单位须对该地区的经济、社会、交通、环境进行全面把握，对生产、生活、交通、生态及集镇特色等方面进行综合考虑，系统分析局部和整体、近期和远期的关系，提出台湾工业园的整体发展思路、主要功能、空间发展结构、用地布局方案、综合交通组织方案、生态与环境保护方案、实施策略及指引、重点地段空间形态设计等。 四、方案征集组织方式 1、组织单位 2、方案征集形式 （1）本次征集采取公开报名形式。组织单位在网上发布报名公告，
从公告发布之日起，公开接受国内外设计单位（包括设计联合体）的报名。 （2）组织单位将组织专家对报名设计单位进行资格预审，并对设计单位综合业绩、项目负责人资历、设计团队实力及其他相关情况进行综合评审，选出三家设计单位作为正式邀请设计单位，并发出正式邀请函；未入围的设计单位恕不另行通知，组织单位将进行备案，作为今后其他设计项目候选单位。 （3）受邀请的设计单位收到邀请函后应在约定期限内把确认函传真至组织单位，并缴纳人民币1万元到组织单位指定账户，作为项目保证金。如设计单位中途退出或提交的设计成果达不到设计任务书中相关要求，其缴纳的保证金概不退还，其他设计单位保证金在征集活动结束后5日内凭相关收据退还，不计利息。 （4）受邀请的设计单位应携带相关资料准时出席方案征集发布会。每家获得正式邀请的设计单位限报送一个规划方案。未被正式邀请的设计单位报送的规划方案不予受理。 3、征集活动的评选方式及费用支付方法 凡按规定报送设计成果文件、并经专家评审委员会审查认定符合征集要求、且属获得正式邀请的设计单位，每家可获成本补偿费人民币3万元（含税）。最终设计成果提交后两周内，组织单位将召集专家评审会对设计成果进行评审，评出名次。第一名将获得奖金人民币15万元（含税），第二名将获得奖金人民币10万元（含税）。 4、后续工作
概念性规划和总规
概念性规划和总规,控规和详规等有何区别,概念性规划应该包括哪些内容？ 1、概念性规划和总规,控规和详规等有何区别,概念性规划应该包括哪些内容？ 概念性规划是介于发展规划和建设规划之间的一种新的规划，它强调思路的创新性、前瞻性和指导性。是属于一种对旅游宏观发展思路的探讨和研究。作为一种规划设计的思维方法，它淡化了设计的表象，使规划成为纲领性、战略性的文件，指导和协调旅游区的发展与建设。 概念性规划的内容，一般来说应包括以下几个方面的内容：对规划区域的资源和客源市场进行分析和预测；确定规划区的定位、发展方向和发展战略；明确旅游产品的开发方向、特色和主要内容；提出规划区旅游发展的重点项目，强调策划的创新、个性和特色；提出相关要素发展的原则和方法等。从而在宏观层面上对规划区的旅游发展勾勒理想蓝图。 2、旅游规划的主要类型有哪些？ 根据中华人民共和国国家标准GB/T18971-2003《旅游规划通则》，旅游规划分为两大类：一大类是旅游（业）发展规划，另一大类是旅游区规划。 旅游发展规划按规划的范围和政府管理层次分为全国旅游业发展规划、区域旅游业发展规划和地方旅游业发展规划。地方旅游业发展规划又可分为省级旅游业发展规划、地市级旅游业发展规划和县级旅游业发展规划等。旅游区规划按规划层次分总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划等。 概念性规划是属于一种对旅游宏观发展思路的探讨和研究，作为一种规划设计的思维方法，它淡化了设计的表象，使规划成为纲领性、战略性的文件，指导和协调旅游区的发展与建设。概念性规划并不追求体系的完整，更在乎理念的创新和前瞻性，是一种思维方法在规划上的应用，渗透于规划的各个环节之中，脚踏实地、立足现实、展望未来的工作。 概念性规划是介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，它更不受现实条件的约束，而比较倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。他强调思路的创新性、前瞻性和指导性。 3、旅游区总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划相互之间是什么关系，有什么不同？ 旅游区规划按规划层次分为总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划。总体规划到控制性详细规划然后到修建性详细规划，是由宏观到微观、由浅到深、由粗到细、由抽象到具体、由概念到表象的过程。 以景区大门为例： 在总体规划中，只是用文字简要描述大门的风格、大概位置等，没有大门的图纸； 在控制性详细规划中，具体说明大门的位置、形状、尺寸、颜色等，并制作大门轮廓的示意图； 在修建性详细规划中，大门的细节如材料、花纹、文字等都涉及到了，并会制作大门的标准图纸，图纸上看到的大门与以后造好的大门几乎完全一致。也就是说，修建性详细规划上的大门图纸再经过施工图设计，建筑施工后就会出现真实的大门！
三亚市海棠湾规划整合
三亚市海棠湾规划整合 时间：2008-04-10 作者： 1. 规划背景 1.1 规划整合的背景与依据 2006-2008 年期间，由多家规划设计单位共同完成了海棠湾分区规划和控制性详细规划的工作。2008 年以来，海棠湾的开发建设已经全面展开，在过程中遇到了片区控规指标错漏、片区之间基础设施无法衔接和路网错位等方面的技术问题。为更好的落实国际旅游岛战略，整合原有规划设计中存在的技术问题，更全面的给具体建设项目提供管控参考，海棠湾工作委员会和管理委员会（市政
府授权的市一级行政审批权的派出机构）委托中国城市规划设计研究院编制《三亚市海棠湾规划整合》。通过本次规划，整合与修正原有控制性详细规划中存在的技术问题，深化相关的建设管控内容，作为原有控制性详细规划内容的补充。 1.2 规划依据 1.《中华人民共和国城乡规划法》（2007 年10 月28 日） 2 . 建设部《城市规划编制办法》（2006 年4 月1 日） 3.《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90） 4.《三亚市城市总体规划（1995-2010）重大调整》 5.《三亚市城乡总体规划（2008-2020）》( 上报） 6. 关于同意编制《三亚市海棠湾规划整合》的批示 国家相关规范及三亚市相关地方法规。 1.3 规划目标 为保障”国际海棠湾，文化海棠湾，生态海棠湾，低碳海棠湾，梦幻海棠湾“的建设理念的落实，有效对接海棠湾管委会“科学性、高标准、高效率、精致化”的建设管理，指导纷繁复杂的多维度建设过程。本次规划整合确立四大工作目标： 一、承接国家战略；深入研究国际旅游岛宏观战略的要求，结合目前海棠湾发展的具体情况，深化与细化各片区的旅游产品定位，落实国际旅游岛的宏观战略。 二、落实统筹发展；把统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹人与自然和谐、生态可持续发展，等方面内容落实在规划工作中。 三、建立惠民途径；建立民生与国际化旅游项目的政策桥梁，实现国际化标准和民生标准合一。 四、贯穿建设管控；在管委会的规划管理机制下，给重点项目提供具有针对性的管控要求，确保具体项目建设与海棠湾总体定位的有效衔接。 1.4 规划整合技术路线和指导思想 技术路线：
概念性规划设计
什么是概念性规划设计 说实话，我自己是做审批多一点，做总平面图审批、规划设计方案审、施工图规划审查比较多，见惯了前后多次改动，还是喜欢在审批环节里各项成果高度一致。所以对所谓的概念性规划设计没有什么概念，不知道什么样的设计深度算是概念性规划设计，概念性规划设计应该包括哪些内容，做这样的概念性规划设计有什么好处，有什么特点？ 有同行说概念规划设计在国外很普遍，英国把概念性规划叫做(结构规划)，波兰把概念性规划叫做(城市与区域规划)，香港把概念性规划叫做(发展策略)，美国、新加坡叫做(概念性规划)。目前国内的规划体系中没有这个层级，现有的体系还不能解决现实发展中的一些问题，但国内一些大城市已经才开始频繁涉及到用概念性规划设计来处理一些复杂问题。 概念性规划设计的定义 先帖国外的 国家时间名称主要内容作用 新加坡1971 概念规划分阶段发展目 标，综合的土地利 用规划取代原有的总体规划 英国1968 结构规划制定区域范围内的 发展框架和土地政策指导详细规划的具备法律效力的规划 香港1970 发展策略综合土地利用、运输 问题探讨、环境问题 探讨的大纲性文件作为规划图则和发展规划的 基础研究 波兰1961 1980 整体规划考虑所有综合因素的 全面的规划为城市各方面的发展提供科学依据 国内的讨论比较多，没有定论 但是大致上现在越来越趋向统一 1991 段险峰 制定城市或地区的发展目标，明确城市或地区的性质职能，制定开发政策， 确立定额指标 为城市发展城市建设提供宏观指导，从而避免城市发展的盲目性和 短期性，将城市建设纳入有计划的、长期的运行轨道 在总体规划之上的独立规划层次 1999 沈德煦 全市域在可预见的未来对市域范围城市远景发展进行的分析研究
概念性规划
概念性规划设计的定义 概念性规划是一种超空间、超时空、超地域不受约束的一种规划，它是针对城市总体规划僵硬体系而应对的一种规划。 概念性规划接近于建筑设计的方案设计，反应一定的理念和构思。可以让人们比较直观的接受你的理念。是一种表达规划理论的方式，也常用于宏观层面的规划。多用文字和简单的意示图来表示一定的想法和战略性的东西。 概念规划——概念是思维的基本形式之一，反映客观事物的一般的、本质的特征。概念规划既非法定规划，既可以在宏观层面又可在微观层面编制概念规划。概念规划涵盖范围广，是对未来远景的一个描述和整体性认识，带有一定指导性. 概念性规划是在规划编制早期的一种研讨性规划手段，是在理想状态上对土地利用发 展具有一定前瞻性和创造性的构思，内容以结构上、整体上的概要性谋划为主。 概念性规划较少地受到规划具体实施的主观条件（如本位原则、即定方针、习惯意识 等）及客观条件（如交通条件、资金条件、技术条件、时间条件等）的限制，它仅包含 规划所应用的主要结构和关键性规划内容，仅要求从整体上把握核心项目的创意规划以
及这些项目实施的时空布局与景观环境的统一和整合过程，只是一些概要说明，没有细 节。 它具有以下一些特点： （1）更具想象空间和创造性思维，更具前瞻性。 （2）讲究结构上、整体上的谋划，抓主要矛盾。 （3）运用模糊辨证，允许存在偏差。 （4）便于规划的科学分工和组织协调，少数规划人员即可完成。（5）快速灵活，成本低，效率高，便于及时编制，及时修订，及时更新，应用广泛。 在从概念性规划的目标看：(1)、创建完美的社区；(2)、建设一个公园及室外休闲系统；(3)、为居民提供更多的住房选择；(4)、改善居民就业状态；(5)、绿色空间的界定与保护；(6)、环境保护与改良； (7)、城市废弃物的无害循环处理；(8)、保护城市历史文化遗产与塑造城市特色；(9)、都市中心区的发展趋势与发展管理；(10)、都市区高新技术产业和现代服务业发展；(11)、都市区内交通与区级交通。概念性规划设计的内容 概念规划的内容主要是对城市发展中具有方向性、战略性的重大问题进行集中专门的研究，从经济、社会、环境的角度提出城市发展的综合目标体系和发展战略，以适应城市迅速发展和决策的要求。
整体规划 概念规划 控制性详细规划 城市设计 城市规划设计方案
整体规划概念规划控制性详细规划城市设计城市规划设计方案为了方便大家更加方便学习整体规划概念规划控制性详细规划城市设计城市规划设计方案，需要互相交流学习朋友请加qq：364791678 本资料绝不是那种网上随便可下载到的那种资料，而是来自各大名院的归档资料，像清华院、北京院、中国建研院、华东院、深圳院、汤桦等等，拥有绝对的参考价值！ 光盘包括了各大院的总体规划、控制性详细规划、概念规划、城市设计、战略规划、改造规划及小区规划等修建性详细规划文本。 全套资料有80G，共18张DVD，绝对物有所值！ 一册在手，设计不愁。 | | |卓酷规划DVD01 | | | |总体规划 | | | | |北京师范大学珠海校区总体规划 | | | | |南京紫金山及玄武湖风景区总体规划设计文本（0405EDAW） | | | | |安徽财贸学院龙湖东校区校园总体规划设计 | | | |战略规划 | | | | |太原市城市总体发展战略规划研究 | | | | |婺城发展战略方案 | | | | |杭州滨江区发展战略规划 | | | | |绍兴战略规划 | | | | |连云港东部滨海地区发展战略规划方案文本 | | | |控制性详细规划 | | | | |上海市宝山区高竟镇梁印宅地块控制性详细规划方案 | | | | |宁波高教园区控规 | | | | |安庆长江大桥控规
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规划与方案设计合同概念性规划设计word精品
GF-2000-0209 规划方案设计合同 项目名称：_ _________ 项目地点:__ ________ 合同编号：________ ___________________ （由设计人编填） 设计证书等级：_______ _______________ 委托人：_ ______ 设计人：_ ___ 签订日期：__ ____________ 中华人民共和国建设部 国家工商行政管理局监制 . 委托人（甲方）： 设计人（乙方）： 甲方委托乙方承担项目规划方案设计，经双方协商一致，签订本合同。第一条本合同依据下列文件签订：
1.1《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》《建设工程勘察设计市场管理规定》。 1.2国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章。 1.3建设工程批准文件。 第二条本合同设计项目的内容：名称、规模、阶段及设计费。 2.1项目名称：。 2.2项目地点：。 2.3项目规模：。 2.4设计阶段：。 2.5设计范围及内容：。 2.6设计费: 序用地面积设计单价总价备注设计项目22) /m元) (号元(m) ( 本合同设计费按上表所列设计项目，采用分项总价（含税）包干。实际设计费用按乙方实际完成的设计项目分别结算，上表中暂定面积与甲方实际委托设计的面积误差在±5%以内. 的，均不调整该分项设计项目的设计费总价，如误差超过±5%时，按表中单价按实结算该分项设计项目的设计费。各分项设计费包括乙方按照本合同约定完成所有设计服务，包括但不限于按照本合同约定提交设计成果的进度要求所需的加班工作、设计技术人员到本工程现场参加设计成果交底会议的交通费、餐费及正常完成全部设计工作内容所需的一切费用；乙方完成合同约定的正常设计工作，各分项设计费不得调整。当设计完成并经甲方批准后，如甲方要求乙方再做出修改或需要重新设计的，当修改量不超过30%的，修改费用已含在包干价内，不另增加设计费用，修改量超过30%的，超出部分由甲方向乙方另外支付修改费用。另外，甲方有权根据实际需要增减或变更上表中部分设计项目，设计费用按实际完成设计项目进行相应增减调整，并按调整后的设计费用作为付款依据。 第三条甲方应向乙方提交的有关资料及文件： 序号资料及文件名称份数提交日期有关事宜 第四条乙方的服务内容及乙方应向甲方交付的设计资料及文件： 4.1常规服务 4.1.1乙方须积极配合甲方的合理要求，履行乙方职责，设计成果需符合现有国家、广东省及项目所在市规划之规范及要求以及甲方的设计验收标准（详见附件《设计委托书》）
概念性规划设计方案招标书(精)
概念性规划设计方案招标书 _________________: 我公司拟在江西南昌 XXX 地块规划建设居住小区，拟邀请有一定实力和业绩的甲级设计院参与投标，经过考察邀请贵单位参加本次概念性规划设计方案投标，现将方案设计任务书等内容介绍如下： 一、项目名称： XX 公司 XX 房地产项目（暂定名） 二、项目位置： 本项目地块位于江西南昌风景秀丽的赣江之滨，临富大有堤望赣江，介于聆江花园和赣江大桥之间，东、西、南三面临规划道路，北与江中楼盘相连。总用地 68 亩，其中一期 43 亩，东临规划道路，临江面南北宽 131.50 米，东西长237.75 米；二期 25 亩，南临规划路，临江面南北宽 101.00米，东西长 208.00 米。该地块也是目前南昌不可多得的滨江地块，具有较好的区位优势和发展潜力。 三、规划定位 1、要求规划设计能体现滨江居住建筑的特点，创造出不同于南昌其他滨水居住建筑的理念和环境，成为南昌新的建筑亮点； 2、本项目为综合性居住小区，规划设计应充分利用毗邻龙赣江的环境优势，在小区内部为住户营造一种个性化、生命筑化、智能化的居住环境空间，以南昌地区的居住习惯为出发点，同时面向未来的居住功能需求，满足住户的使用和规划及相关管理部门的要求； 3、强调建筑的可识别性，通过建筑形态和色彩的有机组合、搭配做到统一中求变化，体现时代感。 四、规划设计依据 1、国家及江西省、南昌市现行有关规划设计的法律、法规和规定；
2、城市规划管理部门划定的建议用地规定红线图及控制指标； 用地性质：居住； 建筑容积率≤2.7、建筑密度≤25、绿地率≥40； 机动车位：住宅 3 泊位/10 户，公建 1 泊位/250M2建筑面积； 主出入口方位：南侧 25 米规划路； 建筑间距：多层 1：1.1H ，高层 1：0.8H 且大于 24 M米控制； 退离红线：建筑退南侧 25 米规划路 8 米以上，建筑退出富大有堤堤防保护范围；必备的公共设施：配套物业管理、社区中心、幼儿园、垃圾站等； 3、本设计任务书。 五、规划设计内容要求： 1、小区户数：一期不少于 450 户，二期实算； 2、住宅设计满足定向客户群体要求，户型以三室二厅二 WW卫（建筑面积分别为 140 平米、160 平米和 180 平米）为主要户型，少量配置复式户型（顶楼），在设计规范允许的条件下尽可能考虑一梯（或二梯）二户，南北朝向； 3、停车泊位：机动车停车数为户数的 80，并设置相龙应的自行车、摩托车停放点； 4、交通组织要求与城市道路合理衔接，小区内做到人车分流； 5、居住小区设置中心景观区，注意区内景观与外部景观的融合及住户景观的均好性要求； 6、小区配套：配套物业管理、社区中心、幼儿园、垃圾站、设备用房、商业超市、公共停车场、室外活动、休闲场地等； 7、小区整体规划设计，并考虑小区分期开发与建设。
海棠湾规划
今天，专家评审并通过了海棠湾分区规划和城市设计。依规划，海棠湾将建成“国家海岸”，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。 “国家海岸” ———世界级的度假天堂 经过中国城市规划设计研究院半年多的规划编制，海棠湾分区规划及城市设计今天揭开面纱，规划中的未来海棠湾开发蓝图开始展现。 有关人士评价，作为三亚最后一块高品质的海滨资源，海棠湾是三亚成为世界级旅游度假区的希望，是海滨度假区拓展的“重中之重”。 规划将海棠湾定位为：“国家海岸”，是一个世界级的旅游度假天堂。这里，是面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，是国家级海洋科研、教育、博览基地的综合体。 据规划人士介绍，“国家海岸”的定位，意味着海棠湾将以建设世界级的旅游休闲度假区为目标，成为国家品牌，承载国家热带滨海旅游形象。 海棠湾规划总用地面积98.78平方公里，其中城市建设用地面积51.6平方公里，占总用地面积一半以上。规划居住人口为25万人，几乎相当于再建一个三亚城区。 “一点、一带、三区、六片、五楔” 根据方案，海棠湾规划总体结构为“一点、一带、三区、六片、五楔”。其中“一点”为蜈支洲岛，规划定位为海岛热带雨林公园；“一带”为沙坝地带———定位为世界顶级酒店带。
“三区”分为南、中、北三个区，南区：南起铁炉港，北至林旺高速联络线，定位为综合休闲游憩板块；中区：包括大小龙江塘和指状湿地范围，定位为高端休闲度假板块；北区：南起指状湿地，北至三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元，定位为多元文化旅游板块。 “六片”：包括铁炉港片区、林旺片区、龙江塘片区、风塘片区、椰洲片区和土福片区。铁炉港片区定位为区域公共服务休闲中心，林旺片区将会建设成为现代旅游服务小镇区，龙江塘片区定位为高端品牌休闲度假区，风塘片区定位为国际主题度假社区，椰洲片区将建设成为集小镇、温泉、椰洲于一体的综合观光休闲度假区，土福片区则结合设置为海洋主题科教博览区。 “五楔”：各个功能片区被生态绿地所包围，五条主要生态绿楔顺应山势从基地中部穿过，直通海滨，形成从场地通山达海、联系内部泻湖、河流、湿地的绿化开敞通廊，成为保障区内的重要生态绿化屏障。 重现海上丝路图景 规划以重现海上丝路图景为主题，恢复场地内南北内河，利用蜿蜒的内河水系串联了区域北部的藤桥河椰子洲、中部的大小龙江塘和南部的泻湖这三处较大的水面，连接两岸的岛屿、半岛等功能板块，形成一条复合水上游线，极力渲染水岸风光的特色。 在内河两岸营造体验东南亚、南亚、西亚风情的大小岛屿以及半岛主题区，打造一个充满传奇故事、异域风情的水上体验之旅。 铁炉港及其周边区域将会形成东南亚风情的特色板块，中部龙江塘区域水滨将会形成浓郁的南亚风情区，北部结合椰洲片区和土福片区将会形成伊斯兰风情