中南建设深度报告
中南建设经营分析报告
中南建设经营分析报告2020年9月正文目录1公司概况：栉风沐雨、砥砺前行 (6)2房地产业务：推进快周转，完善布局 (8)2.1高激励：从员工出发，助企业远行 (8)2.2快周转：销售规模跨越提升 (9)2.3深布局：扎根长三角，借力强三线、增进一二线 (13)3建筑施工业务：产业标准化，升级在路上 (16)3.1建筑板块简介 (16)3.2业务升级，焕发活力 (17)4债务结构优化，杠杆水平如期下行 (19)4.1净负债率如期回落，短偿能力增强 (19)4.2融资结构优化，成本改善 (20)4.3预收账款规模提升，业绩释放正当时 (22)5估值与盈利预测 (24)5.1相对估值 (24)5.2盈利预测 (24)风险提示： (25)财务报表与盈利预测 (26)图表目录图表1公司发展大事记 (6)图表2公司股权结构（截至2020H1末） (6)图表3中南集团业务布局 (7)图表4公司历年营业收入构成（按业务类型） (8)图表5两大主业毛利贡献占比 (8)图表6两次员工持股计划梳理 (8)图表7股权激励内容概要 (9)图表8公司历年销售金额及其同比 (10)图表9公司历年销售面积及其同比 (10)图表10主流房企2016-2019年销售复合增速 (10)图表11 2019年跟投项目中销售金额TOP5相关数据 (11)图表12跟投制度设定（2018版） (11)图表13新增单项目规模逐渐小型化（万方） (12)图表14公司“三三制”经营模式 (12)图表15公司三级组织架构（以江苏区域为例） (13)图表16 2019年公司销售金额构成（按城市能级） (13)图表17 2019年公司销售面积构成（按城市能级） (13)图表18 2019年公司销售金额构成（按省份） (14)图表19 2019年公司销售面积构成（按省份） (14)图表20截至2020H1末未竣工项目构成（按城市能级） (14)图表21截至2020H1末未竣工项目构成（按区域） (14)图表22在建及待建项目建面规模T OP15城市（截至2020H1末，单位：万方） (15)图表23公司历年新增土储建面及其同比 (15)图表24公司历年新增土储建面/销售面积 (15)图表25公司历年新增土储构成（分城市能级，按建面） (16)图表26公司2020H1新增土储构成（分方式，按建面） (16)图表27公司斩获的荣誉及行业排名 (16)图表28建筑板块业务规划内容 (17)图表29建筑施工业务营收及其占比 (18)图表30建筑施工业务毛利率水平 (18)图表31新增政府和社会合作项目明细（2019） (18)图表32建筑业务新增合同金额及其同比 (19)图表33公司建筑业务未完工项目情况（截至2020H1） (19)图表34江苏省-苏州市-中南中心展示图 (19)图表35北京市-通州区-运河核心区展示图 (19)图表36公司有息负债规模 (20)图表37公司历年净负债率水平 (20)图表38公司货币资金及其对短债覆盖倍数 (20)图表39公司有息负债构成（按债务期限） (20)图表40公司有息负债构成（截至2020H1） (21)图表41各融资方式利率区间（2020H1） (21)图表42融资成本改善 (21)图表43 2015至今公司发债明细 (22)图表44公司历年营业收入及其同比 (23)图表45公司历年归母净利润及其同比 (23)图表46各业务毛利率水平 (23)图表47公司预收账款及其覆盖结算倍数 (24)图表48 A股主流房企预收账款覆盖2019房地产业务营收 (24)图表49可比公司估值表 (24)1公司概况：栉风沐雨、砥砺前行江苏中南建设集团股份有限公司（简称“中南建设”）成立于 1988 年，隶属于中南集团。
江西中南建设工程集团公司_企业报告(供应商版)
本报告于 2023 年 02 月 06 日 生成
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1.4 地区分布
近 1 年江西中南建设工程集团公司中标项目主要分布于江西等省份，项目数量分布为 27 个，占比企 业近 1 年项目总数的 100%。从中标金额来看，江西的中标总金额较高，表现出较高的地区集中度。
分地区主要项目
（1）江西（27）
6493.0
5
[余干县]余干县城横三路东延道路 余干县城市建设投资开发
工程[中标结果公示]
有限公司
6493.0
公告时间 2022-09-01 2022-10-25 2022-04-25 2022-12-22 2023- 上犹县城市管理局
5519.8
7
赣州经济技术开发区映山红路（叶 山大道-涌泉大道）雨污管网工程开 标记录
主要资质：
一、业绩表现
1.1 总体指标
近 1 年(2022-02~2023-02)：
中标项目数(个)
27
同比增长：440.0%
中标率
96.4%
同比增长：92.8%
中标总金额(万元)
(不含费率与未公示金额)
￥140001.8
同比增长：368.1%
平均下浮率
7.1%
同比增长：31.5%
注：平均下浮率是指，项目下浮金额与预算金额的比值的平均值。（下浮金额=项目预算金额-中标金额）
企业基本信息
企业名称: 营业范围：
江西中南建设工程集团公司
对外承包工程，工程和技术研究和试验发展，工程管理服务，园林绿化工程施工，体育场地 设施工程施工，土石方工程施工，新型建筑材料制造（不含危险化学品），机械设备租赁， 门窗制造加工，市政设施管理，土地整治服务，建筑物拆除作业（爆破作业除外），建筑劳 务分包，建筑智能化工程，房屋建筑和市政基础设施项目工程总承包，城市建筑垃圾处置 （清运），消防设施工程，文物保护工程施工，电力设施承装、承修、承试，各类工程建设 活动，施工专业作业，建设工程监理，建设工程设计，住宅室内装饰装修，房地产开发经营， 进出口代理，货物进出口，技术进出口，人防工程设计，文物保护工程设计，建筑智能化系 统设计（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
中南建设2020年一季度经营成果报告
项目名称 内部资料，妥善保管
盈利能力指标表(%)
2020年一季度
2019年一季度
2018年一季度 第5页 共9页
营业毛利率 营业利润率 成本费用利润率 总资产报酬率 净资产收益率
20.57 9.03 9.75 1.71 9.36
项目名称
营业收入
营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用
成本构成变动情况表(占营业收入的比例)
2020年一季度
2019年一季度
2018年一季度
数值 百分比(%) 数值 百分比(%) 数值 百分比(%)
1,158,504.7 2
100.00 847,083.8
1,134,725.7 100.00
0
内部资料，妥善保管
第2页 共9页
营业利润 投资收益 营业外利润
中南建设2020年一季度经营成果报告
104,660.78
43.11 73,132.4
9.98 66,498.75
0
3,107.14
-75.06 12,458.67
713.51 -2,030.72
0
-2,833.91 -177.29 3,666.5
中南建设2020年一季度经营成果报告
中南建设2020年一季度经营成果报告
一、实现利润分析 1、利润总额 2020年一季度实现利润为101,826.86万元，与2019年一季度的 76,798.9万元相比有较大增长，增长32.59%。实现利润主要来自于内部经 营业务，企业盈利基础比较可靠。
2、营业利润
6
100.00
883,280.84
84.60 640,875.85
81.49 910,138.13
中南建设2020年一季度财务分析结论报告
中南建设2020年一季度财务分析综合报告中南建设2020年一季度财务分析综合报告一、实现利润分析2020年一季度实现利润为101,826.86万元，与2019年一季度的76,798.9万元相比有较大增长，增长32.59%。
实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。
在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，但这主要是应收账款的贡献，应当关注应收账款的质量。
二、成本费用分析2020年一季度营业成本为883,280.84万元，与2019年一季度的640,875.85万元相比有较大增长，增长37.82%。
2020年一季度销售费用为26,506.02万元，与2019年一季度的33,363.53万元相比有较大幅度下降，下降20.55%。
2020年一季度在销售费用下降的情况下营业收入却获得了较大幅度的增长，企业采取了非常成功的销售战略，营销效率显著提高。
2020年一季度管理费用为69,485.72万元，与2019年一季度的61,939.14万元相比有较大增长，增长12.18%。
2020年一季度管理费用占营业收入的比例为6%，与2019年一季度的7.31%相比有所降低，降低1.31个百分点。
营业利润有所提高，管理费用支出控制较好。
2020年一季度财务费用为27,871.4万元，与2019年一季度的10,883.53万元相比成倍增长，增长1.56倍。
三、资产结构分析2020年一季度企业不合理资金占用项目较少，资产的盈力能力较强，资产结构合理。
与2019年一季度相比，2020年一季度存货占营业收入的比例明显下降。
应收账款占营业收入的比例下降。
预付货款占收入的比例下降。
从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长慢于营业收入增长，并且资产的盈利能力有所提高。
因此与2019年一季度相比，资产结构趋于改善。
四、偿债能力分析内部资料，妥善保管第1 页共3 页。
中南建设2020年上半年经营成果报告
二、成本费用分析 1、成本构成情况
中南建设2020年上半年成本费用总额为2,784,655.32万元，其中：营 业成本为2,456,261.45万元，占成本总额的88.21%；销售费用为70,059.67 万元，占成本总额的2.52%；管理费用为136,212.89万元，占成本总额的 4.89%；财务费用为43,488.59万元，占成本总额的1.56%；营业税金及附 加为78,632.72万元，占成本总额的2.82%。
1,205.11 0
77.77 1,867,678.2
3.02 51,554.03 3.84 82,734.89
6.51 131,864.56
0.08 2,630.03
-
0
80.09 2,456,261.4 5
2.21 78,632.72 3.55 70,059.67
5.65 136,212.89
0.11 43,488.59
中南建设2020年上半年经营成果报告
一、实现利润分析 1、利润总额 2020年上半年利润总额为316,726.95万元，与2019年上半年的 221,254.25万元相比有较大增长，增长43.15%。利润总额主要来自于内部 经营业务，企业盈利基础比较可靠。
2、营业利润
2020年上半年营业利润为323,309.86万元，与2019年上半年的 226,057.48万元相比有较大增长，增长43.02%。以下项目的变动使营业利 润增加：投资收益增加142,108.22万元，公允价值变动收益增加1,761.02 万元，销售费用减少12,675.22万元，共计增加156,544.47万元；以下项 目的变动使营业利润减少：资产减值损失减少7,013.27万元，营业成本增 加588,583.25万元，财务费用增加40,858.55万元，营业税金及附加增加 27,078.69万元，管理费用增加4,348.33万元，共计减少667,882.1万元。 各项科目变化引起营业利润增加97,252.38万元。
中南建设并购重组情况汇报
中南建设并购重组情况汇报
近年来，中南建设公司在并购重组领域取得了显著的成绩，为公司发展注入了新的动力和活力。
以下是公司在并购重组方面的情况汇报。
首先，公司在并购重组方面的战略布局得到了进一步完善。
公司制定了明确的并购重组战略，明确了目标市场和行业，积极寻找具有战略价值的目标企业，并通过并购重组实现资源整合，提升公司整体竞争力。
其次，公司在并购重组过程中注重风险控制和合规管理。
公司成立了专门的并购重组工作组，对潜在目标企业进行全面尽职调查，严格把控风险，确保并购重组过程合规、稳健进行。
另外，公司在并购重组中充分发挥了资本市场优势，积极运用股权、债权等多种并购重组方式，实现了资源优化配置，提升了公司的盈利能力和市场地位。
此外，公司在并购重组中注重人才引进和团队建设，通过并购重组吸纳了大量高素质的人才，提升了公司的创新能力和管理水平，为公司未来的发展奠定了坚实的人才基础。
最后，公司在并购重组后，注重整合和协同效应的发挥。
公司通过整合资源、优化业务布局，实现了并购重组后的协同效应，提升了公司整体综合实力，为公司未来的发展打下了坚实的基础。
总的来说，中南建设公司在并购重组方面取得了显著成绩，为公司未来的发展注入了新的动力和活力。
公司将继续秉承“稳健经营、创新发展”的发展理念，不断完善并购重组战略，加强风险管理，提升核心竞争力，实现公司可持续发展的目标。
中南建设：埋在土里的金矿，2020年市值1000亿的分析逻辑
中南建设：埋在土里的金矿，2020年市值1000亿的分析逻辑最近一直在研究地产股，中南建设被一个小伙伴反复提及。
于是我昨天到今天初步研究了一下，研究一下公司在明年能否达到千亿市值，结论是让人满意的。
还是先说结论：如果明年公司的市盈率能保持在7.9倍以上，那么公司的市值将突破1000亿！中南建设的基本情况中南建设的母公司中南集团1988年起家，当年承包了胜利油田的岩芯科大楼，从此踏入了工程建设行业。
9年后，与青岛建行荣昌置业合作开发中荣大厦，从此进入地产行业。
这样算下来，中南建设其实已经在房地产开发行业存在22年了。
当前中南建设的股东结构是这样的：可以看到陈锦石是公司的实际控制人。
公司自2005年开始获得南通的体育会展中心项目后开始进入大盘开发时代。
但这种模式开发周期长，投入巨大，在房价已经不具备持续上涨之时逐步显示出弊端，于是公司改变了拿地模式，逐步开始降低单个项目规模，加快项目开发速度，开始走量模式。
根据2018年公司年报，营业收入为401亿元，实现净利润为21.9亿元。
公司当前总市值为345亿，对应的静态市盈率大约为15.8倍。
其中房地产开发部分实现的收入为276亿，已经占据几乎70%的比重。
毛利为20%，相比去年提升了4%。
工程建设业务营业收入152.4亿元，同比增长30%。
毛利率11.59%，与去年基本持平。
在当前公司的业务构成中，房地产开发已经占据70%的比重，毛利占据85%，都已经成为主要业务，因此虽然公司的名字还叫中南建设，其实已经是一家比较纯粹的房地产公司了。
因此分析公司，也主要应以房地产公司的方式来进行分析。
中南建设过去时间的成绩单中南建设在过去十年逐步由工程建设和房地产开发双主业发展到现在以房地产开发为主、工程建设为辅的局面。
2009年时，工程建设业务还占据60%的比重，如今已经减少到30%，在后续几年还将进一步降低。
先来看一下营业收入的总体情况：可以看到过去十年中南建设的主营业务在持续增长，但增长速度很不稳定，忽上忽下的。
中南建设2020年三季度决策水平分析报告
中南建设2020年三季度决策水平报告一、实现利润分析2020年三季度利润总额为204,536.72万元，与2019年三季度的116,877.88万元相比有较大增长，增长75.00%。
利润总额主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。
2020年三季度营业利润为205,644.66万元，与2019年三季度的120,851.34万元相比有较大增长，增长70.16%。
二、成本费用分析中南建设2020年三季度成本费用总额为1,458,720.99万元，其中：营业成本为1,288,765.99万元，占成本总额的88.35%；销售费用为48,974.9万元，占成本总额的3.36%；管理费用为66,451.56万元，占成本总额的4.56%；财务费用为12,545.33万元，占成本总额的0.86%；营业税金及附加为41,983.21万元，占成本总额的2.88%。
2020年三季度销售费用为48,974.9万元，与2019年三季度的41,367.19万元相比有较大增长，增长18.39%。
从销售费用占销售收入比例变化情况来看，2020年三季度尽管销售费用大幅度增长，但营业收入却呈下降趋势，表明企业市场销售形势不太理想，应当采取措施，调整产品结构、销售战略或销售队伍。
2020年三季度管理费用为66,451.56万元，与2019年三季度的63,706.96万元相比有所增长，增长4.31%。
2020年三季度管理费用占营业收入的比例为4.11%，与2019年三季度的3.61%相比变化不大。
企业经营业务的盈利能力有所提高，管理费用支出水平正常。
三、资产结构分析中南建设2020年三季度资产总额为34,061,361.86万元，其中流动资产为29,461,762.39万元，主要以存货、货币资金、其他流动资产为主，分别占流动资产的61.04%、10.15%和4.49%。
非流动资产为4,599,599.47万元，主要以长期股权投资、长期应收款、投资性房地产为主，分别占非流动资产的44.04%、30.12%和10.36%。
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专注于三四线城市的运营商____中南建设深度报告
多年来我们对3、4线城市城市化进程及需求演变一直是有自己疑虑的，特别像租金回报率、变现速度、空置率以及去化速度等多个指标观察，3、4线城市确实存在着一定风险。
在和中南建设深入调研过程中，我们也交流过这样的问题。
公司也确实在时刻警惕这个问题，同样这几年的城镇化，而不是城市化的国家发展战略也确实给这些问题带来一些转机。
未来将何去何从，我们仍需要进一步观察。
投资该类型企业，并不意味着要忽略风险，也不宜将公司吹捧成所谓“伟大”企业；相反公司务实的企业文化、扎实的工作风格以及理性的自我定位却值得不少企业学习。
而对于我们城市运营商的定位，公司无疑是满意的，我们也相信这将是企业未来10年主要发展方向。
作为城市运营商，实际上是帮助地方政府完成城市化的一个过程。
正如我们报告所论述的，城市运营最重要的要素就是运营土地。
我们把公司定位为做三四线城市运营商是基于公司目前的优势与能力来考虑的，中国中小城市目前正处于高速的城镇化中，这样的定位将企业脱离“红海”。
过去10年我们看到了太多城市运营成功案例，但同时也见到了太多倒在黎明前的企业。
企业资金的平衡能力将继续考验着中南及类似的城市运营商们，我们也将持续跟踪。
报告要点: n 从建筑商到城市运营商公司南通CBD
项目是集居住、文化教育、商务办公、商业、酒店、体育会展、城市景观和观光休闲为一体的项目，其的成功已标致着公司成功转型为城市运营商。
公司此种模式成功的背后在于公司专注于有经济潜力的三四线城市，带来的优势主要体现为拿地成本与资金规划方面，在住宅方面采取标准化复制实现快速周转，在商业方面公司未来将持有超过100万平米。
n 公司独特模式具有复制性我们认为公司扮演三四线城市运营商的角色可以复制。
公司05年通过此方式拿取南通CBD项目，而后在去年获取了青岛李沧项目，今年获取盐城项目。
这些项目建筑面积都在200万平米左右，地价低廉。
从公司进入的城市来看，大多经济实力较强，人口较多的城市，这为公司大盘持续热销提供保证。
n 公司明年看点较多公司看点有三个，第一是公司明年可售货源在80亿左右，增长很高；第二公司在明年会持续大盘拿地拓展；第三公司在海南项目存在着主题投资机会；
第四公司在商业地产方面的拓展。
n 投资评级预计公司10-12年EPS分别为0.70、1.09，NAV为14.25元。
考虑到公司特有的模式，首次给予“推荐”评级。