新聚仁-上海金地艺境2010年企划推广策略报告下(下)
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金地湾流域2010年整体营销策略
2月
供应套数
去化套数 39
26
均价
11833 12018
3月
270 32 12428
4月
51 13460
供应套数
5月
6月
38
88
13601 14313
去化套数
均价
7月
8月
9月
82
58
30
14584 14999 15756
10月
21 15919
11月
21 14953
12月
5 15333
18000 16000 14000 12000 10000 8000
公寓年度市场回顾
尚东国际公寓 尚东国际洋房
保利林语溪 绿地香颂 金谊河畔 万科金色城市 新浦江城 一品漫城 中海瀛台
09年供应套数 209 48 1191 750 270 540 522 384 436
09年去化套数 341 77 1173 747 489 520 515 488 543
月均去化套数 31 7 196 187 44 72 47 44 49
277 16238
288 233 16678
79 169Βιβλιοθήκη 21 1784309年供应套数：750套 09年去化套数：747套 月均去化速度：187套/月 近期成交价：17800元/㎡
受市场及大浦东规划推动，开盘晚于保利林语溪，价格与保利相当
金谊河畔
300
250
200
150
100
50
0
2009年1 月
12月
2月
4月
4-11月世博停工
6月
8月
10月
12月
保利林语溪 2栋公寓
2010年12月31日上海金地·佘山天境年前营销推广总结及开盘前推广计划
12月25日-12月26日;共2天
上海房产首页通栏
硬广
2010年12月13-19日 融中传播（13次软文。曝光总计23次）
形式 次数 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 形式 媒体 刊登日期 软文 中国财经网 2010.12.13 软文 搜狐焦点 2010.12.14 TOM 2010.12.13 软文 MSN 2010.12.13 软文 2010.12.13 软文 网易 2010.12.13 软文 腾讯 2010.12.13 软文 搜房网 软文 新闻 新闻 新闻 新闻 新闻 中华网 搜房网 腾讯 搜狐焦点 MSN 网易 2010.12.15 2010.12.14 2010.12.14 2010.12.14 2010.12.14 2010.12.14 链接 /hzhb/u_fcqc/content.php3?id=2833 /news/2010-12-14/1132188.html /DA000E0C4696.html /news/2010-12-13/4189950.htm /10/1213/16/6NQ31L930001125P.html /news/qiye/2010/1213/90741.html /news/2010-12-13/4189950.html /zh_cn/news100/11038989/20101215/162 95664.html /news/2010-12-14/4196978.htm /news/qiye/2010/1214/90965.html /news/2010-12-14/1132191.html /news/2010-12-14/4196978.htm /10/1214/17/6NSN96HB0001125P.html 新闻主题 金地•佘山天境享受性豪宅找回佘山的真正价值 金地•佘山天境享受性豪宅找回佘山的真正价值 金地•佘山天境享受性豪宅找回佘山的真正价值 金地•佘山天境享受性豪宅找回佘山的真正价值 金地•佘山天境享受性豪宅找回佘山的真正价值 金地•佘山天境享受性豪宅找回佘山的真正价值 金地•佘山天境享受性豪宅找回佘山的真正价值 金地•佘山天境享受性豪宅找回佘山的真正价值 金地•佘山天境低调亮相2010CIHAF中国住交会 金地•佘山天境低调亮相2010CIHAF中国住交会 金地•佘山天境低调亮相2010CIHAF中国住交会 金地•佘山天境低调亮相2010CIHAF中国住交会 金地•佘山天境低调亮相2010CIHAF中国住交会
金地艺境
成交均价（元/平）
对标项目借鉴小结
规划及功能配置 1. 商业功能根据宠户年龄结构定位，引入运动健身、迷你影院、 创意厨房等，弥补区域生活配套丌足，打造18m长商业风情 内街，提升整体项目调性及档次； 2. 景观规划体现均好性，户户有景，发挥露台观景作用。 产品设计 1. 差异化的立面风格设计，为营销烘托造势，概念提炼创造了 良好的基础； 2. 功能紧凑、高附加值及赠送空间的户型设计； 3. 花园洋房北侧打造豪华精装公共空间，满足邻里交际及拓展 室内舒适范围。
柱状为成交面积 曲线为成交均价
祁连板块 南翔版快
南翔板块房地产发展更为成熟，成交量价均高于宝山祁连板块 对比之下，金地艺境所处板块区位环境、配套资源幵丌是很理想，拿地成本也较高，
在产品设计上需要有所突破，成为区域市场领导者
市场定位
客户来源 主要目标客户：市区挤压首次置业、首 次改善类客户； 次要目标客户：本地改善型客户； 机会目标客户：投资型客户。 客户特征 财富中坚阶层，具有物质文化的上升要 求，具有艺术実美的自我坚持及爱好， 具有“文艺情节” 项目定位 定位语：后世博时代，城市美好生活典 范 推广语：为一个美好的年代
市场 定位
产品定位
ห้องสมุดไป่ตู้
产品构成：小户型高层+花园洋房 设计风格：高低院落，深浅褐石，褐石风格——美国上世纪50、60年代的经典
产品定位
户型配比
高层户型 A B C D E F 花园洋房户型 一层 二层 三层 四层 五层 六层 户型面积（㎡） 153 120 121 91 93 70 户型面积（㎡） 160 162 128 95 97 95 户型结构 2房2厅 4房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅 2房2厅 户型结构 4房2厅送地下室 4房2厅送地下室 3房2厅 3房2厅 3房2厅 3房2厅送阁楼 户型套数 58 29 198 198 264 264 户型套数 94 94 94 94 94 94 整体面积配比 5.3% 2.1% 14.4% 10.8% 14.7% 11.1% 整体面积配比 9.0% 9.1% 7.2% 5.4% 5.5% 5.4%
20140306金地湖城艺境年度整体推广思路
➢洋房同总价竞争对手圈地短信，拉取所有进线客户电话号码开展CALL客； ➢区域内高校教师群体、医院、企事业单位名单购买CALL客并开展专场推介会； ➢周边大型企业抄车号牌，通过车牌反查电话号码后精准CALL客； ➢圈层营销，银行高端客户专场红酒品鉴会；
推介会
车牌抄号
派发温馨提示卡
红酒雪茄品鉴会
【三】活动营销
➢媒体通路：户外、网络、报广、站台、地铁、短信、DM、微信……
【一】线上形象
方案一
户外
户外效果图
地铁灯箱
公交站台
海报效果
报纸
杂志
围挡 一
围挡二
围挡 效果
楼书封面
方案二
户外
户外效果图
地铁灯箱
公交站台
海报
报纸
杂志
围挡
围挡 效果
折页
折页 效果
方案三
户外
户外效果图
围绕着“浪漫”这个概念，以一个女性形象来进行诉求：
1、社会进入女性经济时代，80%的消费决策由女性做出，在购房领域更是 高达90%左右； 2、主力目标客群的年龄和产品决定了以婚房为主，女性在购买决策中起重 大影响甚至是决定性作用； 3、男性以总价、预算等数据做理性决策，而女性则以感性作为决策的基础， 容易被“浪漫”打动；
全面推广，强势蓄客 品牌及产品发布会 全面释放产品价值点
样板房开放、开盘 1.样板示范区开放 2.开盘
深度锁客，形成热销
百年褐石 幸会湖山
不是金地 不是洋房
1.外展点活动，引爆关注 1.线上全面进行产品价值点
2.各销售展点进行蓄客 深度推广
3.下线拓客启动
2.线下深度拓展
3.活动持续引爆关注
1.现场活动聚焦人气 2.开放、开盘信息集中
推介会
车牌抄号
派发温馨提示卡
红酒雪茄品鉴会
【三】活动营销
➢媒体通路：户外、网络、报广、站台、地铁、短信、DM、微信……
【一】线上形象
方案一
户外
户外效果图
地铁灯箱
公交站台
海报效果
报纸
杂志
围挡 一
围挡二
围挡 效果
楼书封面
方案二
户外
户外效果图
地铁灯箱
公交站台
海报
报纸
杂志
围挡
围挡 效果
折页
折页 效果
方案三
户外
户外效果图
围绕着“浪漫”这个概念，以一个女性形象来进行诉求：
1、社会进入女性经济时代，80%的消费决策由女性做出，在购房领域更是 高达90%左右； 2、主力目标客群的年龄和产品决定了以婚房为主，女性在购买决策中起重 大影响甚至是决定性作用； 3、男性以总价、预算等数据做理性决策，而女性则以感性作为决策的基础， 容易被“浪漫”打动；
全面推广，强势蓄客 品牌及产品发布会 全面释放产品价值点
样板房开放、开盘 1.样板示范区开放 2.开盘
深度锁客，形成热销
百年褐石 幸会湖山
不是金地 不是洋房
1.外展点活动，引爆关注 1.线上全面进行产品价值点
2.各销售展点进行蓄客 深度推广
3.下线拓客启动
2.线下深度拓展
3.活动持续引爆关注
1.现场活动聚焦人气 2.开放、开盘信息集中
金地艺境别墅群样板间盛情开放活动策划方案ppt课件
签到处布置 在签到处大白主题背景板
上点缀多色气球，增加现场的 喜庆气氛。
签到处布置 舞台搭建在进门的地方，
用作现场节目表演、项目宣讲 及现场抽奖 。
游园动态 游园动态为围绕别墅样板
间。
为各游园项目及超能陆战队大 白造型展示。
谢 谢欣赏
织憨态可掬的大白们进行投篮演示及比赛。
basketball is here
大白带你飞 此游戏根据愤怒的小鸟进行改编，现场设置大白背景墙与大白玩偶展架，大弹弓以大
白毛绒玩具为子弹，将展架上的毛绒大白玩偶击下即可获得该玩偶。
我就是大白 活动当天现场准备数张大白图案异性KT板〔头部为空），到场客户可自己在此进行拍
大白人偶秀 活动当天现场提供数只人偶大白与捏气球小丑在一起玩耍，通过此情景感染客户，使
客户参与到大白与气球小丑的互动中来，大白人偶陪客户合影，小丑现场赠送各种形状的 气球，营造欢快的现场气氛。
超能陆战队展览 活动当天超能陆战队人物惊现现场，各种形态的大白现身金地·艺境。（可摆放7天）
讲座 宣传
签到（领取游园券）//大白签名墙(背景墙)//大白灌篮（电子篮球机）//大白带你飞（愤怒 的小鸟改编版）//我就是大白（大白COSPLAY）//暖心大白(马克杯)////大白茶歇烧烤 （大白美食）//白礼服乐队
大白 暖场
大白迎宾 活动当天，进门入口处舞台旁摆放2米高大白气模，使客户入门便见大白。
这是一次金地·艺境优质口碑的的经典宣传 我们将“大白〞现实化紧抓潮流，打造暖心楼盘
活动 概况
活动主题：我和大白有个约会 活动时间：2019年4月18日 活动地点：金地·艺境别墅群样板间现场 活动内容：大白暖场、讲座宣传、大白游园
活动目的：金地·艺境别墅群开放之际，举办具有文娱、互动、体验、趣味 的游园活动。现场设置多项互动体验项目，利用奖励机制调动人群参与到 活动中来，配合讲座宣传深入人心。营造趣味暖心的活动环境，使活动参 与者对项目产生良好的印象。
金地湖城艺境XXX年全年营销方案
2014年趋势研判
Gem dale
MEGA CITY
金地湖城艺境XXX年全年营销方案
1
宏观经济及政策环境
2
南京市整体市场情况
3
市场总结及走势预判
金地湖城艺境XXX年全年营销方案
经济环境
中国经济——今年上半年我国经济连续两个季度放缓，上半年GDP增长7.5%，在一系列稳增
长政策作用下，三季度各项经济指标明显好转，经济企稳回升，增速达到了7.7%，预计2014
外来务工人员纳入当地住房保障范围。
（五）
加强市场监管。
加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严 肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和
信息发布管理。
明确2013年的保障房建设目标，扩大保障 加强市场监管
金地湖城艺境XXX年全年营销方案
2013.8.21
2013.7.17
浦口地王
福建正荣G39：7973元/㎡
江心洲地王
升龙G42：12084元/㎡
2013.7.17
迈皋桥地王
中电G53：15420元/㎡
2013.10.16
江宁地王
红太阳G70：8326元/㎡
2013.10.31
仙林地王
昆仑沃华G76：14212元/㎡
2013.12.4
➢2014年仅城东、城中、仙西、江宁和六合区域的供应量与2013年基本持平，市场较为平稳， 而城南、河西和浦口供应量较大，均超过了2012年，市场竞争激烈，存在一定风险。 ➢价格方面：2013年南京楼市整体均价涨幅已突破了10%的红线，政府后续采取的房价调控 措施并未取得明显效果，其公信力受到挑战，为促进楼市健康发展，稳定楼市，预计2014年 政府将死守10%的限涨红线，将导致14年整体价格上涨乏力。
2019金地艺境整合推广方案-148P
作为金地艺境收官的推广不只关乎艺境本身 从金地系列进入绍兴之年时， 或许问题不断。 或许种种之争 对于这个市场 金地的品牌，需要新的气息和认知
而艺境因产品品格提升所带来的机会
正是对金地在区域整体品牌提升一个重要契机
因而。 我们需要在预算上超越艺境销售本体而
品牌之增 更多“务虚” 的
命
人所不同的
比石材更贵的可能是人文 关于教育，你所关心的不能仅仅是书本！
艺境 话题
褐石，不只是一张皮 寻找赫本。寻找优雅
如果艺境带给袍江的是一场文艺复兴？
金地，以褐石标定了新的绍兴文艺范！
文化心理？ 从火遍上海天津的金地褐石社区，背后是怎样的
会所 话题
如此别样的售楼处！ 只属绍兴的文艺打卡地
金地艺境会所
资本狂欢带来的虚无
经济至上的时代阶段 当资本开始改造我们的世界观 我们其实变得愈加 “暴发” 和“表面”
教育的焦虑 知识的渴求 文化的企望
这是这个时代核心的
人文之思
那是 从资本到知本的 人文回归
房子
当传播走向内容创新的风潮时 地产下的房子也要内容创造 一座房子的背后不再是壳 不是贩卖表皮，而是贩卖人文
艺境所带来的是对区域认知的新的颠覆
它无论在策略上还是产品立位上 都意图在一个平民区的背景里形成
战略性的轻奢跃升
当然，至于比同区域多2000元/平米的市场信心和反馈
艺境则是为了建立区域引领性的标杆 而，接下来的推广依然围绕这个战略的命题
命
从18到19的
题
这是关于如何找回功利时期失落的“优雅”
一年消化大半 我们获得了好的时机 不再有消化的压力 不再短兵相接的实战 不再为去化而去化 可以更多的安适 可以更多的想象
热销楼盘市场分析-金地艺境
成交套数
均价（万元/㎡）
洋房情况
户型配比
总套数 占比 去化 去化率
160㎡
90 16.1% 72 80.0%
163-167 ㎡ 94 16.8% 75 79.8%
12896-98㎡ 总体情况 131㎡ 94 282 560 16.8% 50.4% 46 244 437 48.9% 86.5% 78.0%
2013-1-18 用心构筑美好生活 36
现场活劢周周丌停
迪斯尼英语暑期进艺境
• 邀请老业主、新客户、迪士尼英语教学点的孩子参加活
劢
• 小孩寓教亍乐，家长交流“育儿经”也可拓展自身圈子 • 充分利用双斱客户资源，进行交流活劢，推介项目
利用双斱客户资源，推介项目，为小高层开盘造势蓄客
2013-1-18 用心构筑美好生活 37
精装修
开盘时间 开 盘 情 况 去化情况 洋房签约 公寓签约 2013-1-18 用心构筑美好生活
精装修（除SOHO外）
洋房7月10日，公寓9 月24日 洋房95%，公寓70% 21200元/平方米 17200元/平方米 2
开盘状况
洋房首次开盘当天（7.10） 推出房源量： 560套
VIP卡发放数量：512 张 当天参与选房：250 组 现场选房人数比：1：0.49
的
2013-1-18 用心构筑美好生活 35
现场活劢周周丌停
邀约客户——品美式咖啡，观高层样板 房
• 在艺境咖啡馆和会所内品淡香醇美的美式咖啡； • 吸引新客户、邀请准客户、回馈老客户； • 尽享美式下午茶惬意之余观高层样板区；
样板区生活意境植入客户脑海，锁定高层准客户，开发新客户群。 起到了既造势又蓄客的作用
3、大堂及吧台