2016年广西壮族自治区物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图每日一讲(2月5日)
2016年内蒙古自治区物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图最新考试试题库
1、现代财务管理的最基本内容是( )决策。
A．筹资B．投资C．利润分配D．资产管理2、承租人无正当理由拖欠房屋租金达( )个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。
A．3B．6C．9D．123、按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为( )。
A．居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等B．房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场C．低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场D．一级市场、二级市场、三级市场4、下列财务评价指标中，不属于房地产投资项目财务评价指标体系中静态指标的是( )。
A．税前现金回报率B．税后现金回报率C．财务净现值D．投资回报率5、将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按( )划分的。
A．房屋所有权的性质B．物业租金的内涵C．房屋租赁期限的长短D．房屋租赁期限约定模式的不同6、写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是( )。
A．围绕物业的交通便利性展开市场宣传B．围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传C．将拟出租房间对外开放，以供参观D．以租金递减的方法吸引租户7、风险管理内容不包括( )。
A．风险制造B．风险识别C．风险评估D．风险控制8、在零售商业物业的经营管理中，物业服务企业进行有效经营管理难度最大的物业产权结构是( )。
A．投资商拥有全部产权B．投资商拥有大部分产权C．投资商拥有小部分产权，其余产权由另一业主持有D．投资商不拥有产权，产权由众多小业主持有9、房屋租赁成本租金中不包括( )。
A．房产税B．投资利息C．折旧费D．利润10、承租人无正当理由拖欠房屋租金达( )个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。
A．3B．6C．9D．1211、按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为( )。
A．居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等B．房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场C．低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场D．一级市场、二级市场、三级市场12、将房屋租赁分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁，是按( )划分的。
一级建造师《工程经济》辅导：现金流量图
1B411029 掌握现金流量图的绘制
一、现金流量的概念
在考察对象整个期间各时点t上实际发生的资金流出或资金流人称为现金流量
其中：流出系统的资金称为现金流出，用符号(CO)t表示
流人系统的资金称为现金流入，用符号(CI)t表示
现金流入与现金流出之差称为净现金流量，用符号(CI-CO)t表示。
二、现金流量图的绘制
现金流量的三要素：①现金流量的大小(现金流量数额)
②方向(现金流入或现金流出)
③作用点(现金流量发生的时间点)
三、名义利率的计算
名义利率 r 是指计息周期利率 i 乘以一年内的计息周期数 m 所得的年利率。
即：r=i×m
四、有效利率的计算
有效利率是措资金在计息中所发生的实际利率
包括：①计息周期有效利率
②年有效利率
1. 计息周期有效利率，即计息周期利率i：i=r/m
2. 年有效利率，即年实际利率。
有效利率 ieff 为：
有效利率是按照复利原理计算的理率
由此可见，有效利率和名义利率的关系实质上与复利和单利的关系一样。
但应注意，对等额系列流量，只有计息周期与收付周期一致时才能按计息期利率计算。
否则，能用收付周期实际利率来计算。
例题见教材17页的[1Z101014-4]
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项目二现金流量
例 某工程项目，建设期为2年，生产期为8年。第1、2年的
固定资产投资分别为1000万元和500万元。第三年初项目投 产并达产运行。项目投产时需流动资金400万，于第二年年 末投入。投产后每年初投入资金800万，达产后每年获得销 售收入1200万。生产期最后一年年末回收固定资产残值200 万和全部的流动资金。试画出现金流量图。
PF （ P/F ,i,n ）
式中，（1+i)-n 称为现值系数，用（P/F，i，n）
表示，意思是当F、i、n为已知时，想知道现值是多少， 这个计算过程就是折现。
所以上述式子表示为
例 某建设项目投资额中，有2000万元为向银行贷款，如果贷
款年利率按8％计，贷款期限为5年，5年末一次性归还本息， 按复利计息，5年末应偿还的本利和为多少？
相关概念
1) 时值 资金的时值就是资金在其运动过程中处于某一时点上的
价值。一定数额的资金的数值在每个计息期末是不等的。 2) 现值
又称为初值，常用P来表示。即在资金运动过程中，把未 来一定时间收支的货币折算成计息周期开始时的数值。 3) 终值
终值是指一笔资金在若干个计息期末的价值，即整个计 息期的本利和，也称为未来值，常用F来表示。
(1) 周期利率，即计息周期利率；
i r m
(2)年有效利率，即年实际利率。
ieff
I P
1
r m m
1
作业
某企业开发项目需要投资,找银行贷款1000万元，年 利率为8%，一个季度计息一次，在8年末一次性还清， 则到时候应该还多少资金？
国外两个银行可以提供贷款，甲银行年利率为15%， 一年计息一次，乙银行年利率为12%，一月计息一次， 问那个银行有效利率低？
复利：F=P×(1+i)n=25×(1+6%)4=31.56(万元)
现金流量图PPT
三、现金流量图与现金流量表
1. 现金流量图——表示现金流量的工具之一
B0 B1 01 2345 6 7
Bt
横坐标→ 时间
n-2 n-1 n
Ct
K1 K2
K4 K5 K3
投产期（2年）
纵坐标→ 现金流量 流入为正，箭头向上 流出为负，箭头向下
建设期
达产期（正常运营期，n-5年）
每年年末发生同样资金A 第n年年末发生资金F
第二节 资金时间价值复利计算的基本公式
二、 等额系列公式
1.等额系列终值公式 经济含义：已知一系列每年年末偿付或回收等额 年金值A，求n年后的本利和（终值）F
现金流量图如下图所示
01 2 3
n-1 n F
A
F F1 F2 F3 Fn
A1 in1 A1 in2 A1 i A
解： F=100万元；i=10%，n=15，A=?
A
F
(1
i i)n
1
100
(1
0.1 0.1)15
1
1000.0315 3.15(万元)
第二节 资金时间价值复利计算的基本公式
二、 等额系列公式
3. 年金现值公式（已知A，求P）
经济含义：资金P ，年利率为i，占用n年
借出，年末回收等额本息A， n年内收回全部本息
FP / F ,i ,n
教材12
一次支付现值因子
1
Single Payment Present Worth Facor
(1 i)n 缩写：[SPPWF]
符号：[P/F，i，n]
第二节 资金时间价值复利计算的基本公式
二、 等额系列公式
F
现金流量及现金流量图
现金流量及现金流量图
（一）现金流量
设备工程形成过程中存在着复杂的资金运动，这种不断运动的资金流就成为现金流量。
流入这个过程的资金称为现金流入，流出这个过程的资金称为现金流出。
现金流入用CI表示，现金流出用co表示，同一时点现金流入与现金流出的差额叫净现金流量，用NCF表示
NCFt=（CI－Co）t
（二）现金流量图
把现金流量作为时间的函数，用一个二维的图形表示，叫现金流量图。
运用现金流量图，就可以全面、形象、直观地表达出设备工程形成过程中经济系统的资金运动状态。
现金流量图的做法如下：
①横轴表示时间轴，将横轴分为n等份，注意第n-1期终点和第n期的始点是重合的。
每一等分代表一个时间单位，可以是年、半年、季、月或天。
②与横轴垂直向下的箭头代表现金流出，与横轴垂直向上的箭头代表现金流入，箭头的长短与金额的大小成比例；
③代表现金流量的箭头与时间轴的焦点即表示该现金流量发生的时间。
由此可知，要正确绘制现金流量图，必须把握好现金流量的三要素，即现金流量的大小、方向、时间点。
现金流量图与立脚点有关，从借款人角度出发和从贷款人角度出发所绘现金流量图不同。
例5、把现金流量作为时间的函数，用一个二维的图形表示，叫现金流量图。
现金流量图的做法（）。
A.横轴表示时间轴，将横轴分为n等份
B.第n-1期终点和第n期的始点是不重合的
C.与横轴垂直向下的箭头代表现金流出，与横轴垂直向上的箭头代表现金流入
D.与横轴垂直箭头的长短与金额的大小成比例
E.现金流量图与立脚点有关
答案：A，C，D. E。
物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图
物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图(一)现金流量投资，必然涉及成本与收益的计算。
投资分析中，把一项投资看作一个独立的系统，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流人。
把一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入叫作现金流量。
现金流入与现金流出之差称为净现金流量。
投资活动的类型和特点不同，现金流人和现金流出的`具体表现形式也会有很大差异。
对于物业经营管理投资项目来说，现金流人通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收人等;现金流出主要包括运营成本费用、还本付息、税金等。
物业经营管理中的投资分析，就是对物业项目在不同经营管理模式或经营管理方案下的现金流量进行分析计算，从而为投资决策提供依据。
(二)现金流量图一项投资活动，通常历经一个或短或长的时间段。
在该时间段内，资金的流人与流出、数额大小与发生的时点都不尽相同。
为了全面、正确地表示现金流量与时间的对应关系，我们要借助现金流量图这一工具。
现金流量图是用以反映在一定时期内资金运动状态的简化图，见图2—1。
绘制现金流量图的基本规则是：(1)以横轴为时间轴。
时间轴从当前时间开始，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等。
横坐标轴上“0”点通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。
时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始，以此类推，如图2—1所示。
(2)期末惯例法。
如果现金流人或流出不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。
在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分析工作的需要。
(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。
《现金流量》课件
企业因股权性投资而分得的现金股利，从子公司、联营企业或合营企业分回利润而收到 的现金，以及因债权性投资而取得的现金利息收入。
处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额
企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金，减去为处置这些资产而支 付的有关费用后的净额。
投资活动现金流量趋势
分析投资活动的现金流量趋势，了解企业的投资效益和投资风险。
融资活动现金流量趋势
分析融资活动的现金流量趋势，了解企业的融资需求和偿债能力。
现金流量表质量分析
01
02
03
现金流量的真实性
通过比较现金流量表和其 他财务报表的信息，判断 现金流量的真实性。
现金流量的持续性
分析现金流量的来源和用 途，判断现金流量的稳定 性。
通过对历史投资活动现金流量的分析，可以预测 企业未来现金流量的趋势，从而为企业制定合理 的财务规划提供依据。
04
筹资活动现金流量
筹资活动现金流入
短期借款流入 发行债券流入
长期借款流入 吸收投资流入
筹资活动现金流
01
偿还短期借款
02
偿还长期借款
03 04
支付债券利息 分配股利
筹资活动现金流量分析
观评价。
分析企业的收益质量，预测企 业未来的现金流量。
分析企业的偿债能力及支付能 力。
提供有关企业投资和理财活动 的信息，有助于预测企业的未
来成长和发展。
02
经营活动现金流量
经营活动现金流入
销售商品、提供劳务收到的现金
01
指企业销售商品或提供劳务所获得的现金收入，包括应收账款
和应收票据的收回。
收到的税费返还
财务管理中的现金流量要点
财务管理中的现金流量要点在财务管理中，现金流量是一项至关重要的指标，它反映了一个企业的经营活动产生的现金流量情况。
在进行财务分析和决策时，了解现金流量的要点是非常重要的。
本文将介绍财务管理中现金流量的要点，并分析其在企业经营中的意义。
一、现金流量概述现金流量是指企业活动中所产生的现金和现金等价物的流入和流出情况。
它包括经营活动、投资活动和筹资活动三个方面的现金流入和现金流出。
1. 经营活动现金流量经营活动现金流量包括与企业日常经营活动相关的现金流入和现金流出，如销售商品、提供劳务所收到的现金、支付供应商、员工工资、支付税费等。
经营活动现金流量反映了企业的盈利能力和经营效率。
2. 投资活动现金流量投资活动现金流量包括企业购置和出售长期资产、以及与投资相关的现金流入和现金流出，如购买、出售股票、债券等。
投资活动现金流量反映了企业对长期资产的投资和融资能力。
3. 筹资活动现金流量筹资活动现金流量包括企业借款、偿还债务、发行股票等与筹资相关的现金流入和现金流出。
筹资活动现金流量反映了企业的融资能力和偿债能力。
二、现金流量分析要点现金流量的分析对于财务管理决策至关重要。
以下是财务管理中现金流量分析的要点：1. 现金流量量度指标现金流量量度指标包括经营活动产生的净现金流量、经营活动现金流量比率、资本支出比率等。
这些指标可以衡量企业经营活动的现金流量状况，以及现金流量对企业运营的重要程度。
2. 现金流量趋势分析通过比较不同期间的现金流量数据，可以分析企业现金流量的趋势，判断企业的财务状况和经营状况是否稳定。
如现金流量连续减少可能表明企业面临经营困难，需要采取相应措施加以改善。
3. 现金流量构成分析现金流量构成分析可以了解不同种类的现金流量对企业的影响。
比如，经营活动现金流量中，现金流入主要来自于销售商品和提供劳务，现金流出主要用于支付供应商和员工工资。
通过分析现金流量构成，可发现企业盈利模式的特点和优化的空间。
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2016年广西壮族自治区物业管理师经营管理考点：现金流量与现金流量图每日一讲（2月5日）
每日一讲：
(单项选择题)
1、关于净运营收益的说法，正确的是( )。
A．净运营收益等于有效毛收入的税后收益
B．净运营收益等于潜在毛收入的税后收益
C．净运营收益等于潜在毛收入与运营费用之差
D．净运营收益等于有效毛收入与运营费用之差
2、关于物业价格特征的说法，正确的是( )。
A．物业价格受区位影响小
B．物业价格实质上是物业权益的价格
C．物业价格不容易受交易者的个别因素影响
D．物业价格形成的时间较短
3、关于房地产置业投资的说法，错误的是( )。
A．房地产置业投资属于直接投资
B．房地产置业投资的对象只能是旧房地产
C．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入
D．房地产出租属于房地产置业投资
4、房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。
A．运行
B．策略性
C．日常
D．设施
5、出租共有房屋应提交( )同意出租的证明。
A．共有人的证明人
B．其他共有权人
C．共有人的委托人
D．其他承租人
6、制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现( )的最大化。
A．物业收入
B．物业收益
C．物业使用率
D．物业自然寿命
7、投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的( )。
A．兴趣
B．资历
C．实力
D．技能
8、写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是( )。
A．围绕物业的交通便利性展开市场宣传
B．围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传
C．将拟出租房间对外开放，以供参观
D．以租金递减的方法吸引租户
9、保险合同的受益人是( )。
A．保险人
B．保险代理人
C．投保人
D．被保险人
10、制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现( )的最大化。
A．物业收入
B．物业收益
C．物业使用率
D．物业自然寿命
11、从物业管理的角度看，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施是做好( ) 工作。
A．物业经营管理的绩效评价
B．物业安全管理
C．房屋与设备维护
D．物业风险管理
12、业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿( )之和。
A．抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失
B．人工费用、建造费用和空置损失
C．抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失
D．经营费用、建造费用和空置损失
13、制定零售商业物业的租赁方案和租赁策略的根本目的是实现( )的最大化。
A．物业收入
B．物业收益
C．物业使用率
D．物业自然寿命
14、房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的( )。
A．适应性
B．相互影响性
C．政策影响性
D．专业管理依赖性
15、某租户应缴纳的基础租金为10万元／月，其与业主约定自然平衡点为每月营业额400万元，以每月营业额的5％作为百分比租金。
若租户一月份、二月份营业额分别为300万元、400万元，这两个月应缴租金共计( )万元。
A．20
B．25
C．30
D．35
16、下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是( )状况指标。
A．财务效益
B．资产营运
C．偿债能力
D．经营发展
17、投资组合绩效评估可以考察出投资管理者的( )。
A．兴趣
B．资历
C．实力
D．技能
18、保险合同的受益人是( )。
A．保险人
B．保险代理人
C．投保人
D．被保险人
19、承租人无正当理由拖欠房屋租金达( )个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。
A．3
B．6
C．9
D．12
20、依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是( )。
A．隶属度赋值法
B．基本指标计分法
C．修正指标计分法
D．评价指标计分法
21、承租人无正当理由拖欠房屋租金达( )个月以上的，出租人有权终止房屋租赁合同。
A．3
B．6
C．9
D．12
22、依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是( )。
A．隶属度赋值法
B．基本指标计分法
C．修正指标计分法
D．评价指标计分法。