房地产开发经济评价,财务分析
房地产企业财务报表分析以万科集团为例
房地产企业财务报表分析以万科集团为例一、本文概述随着中国经济的持续发展和城市化进程的推进，房地产行业在过去的几十年中扮演了至关重要的角色。
作为行业的领军企业，万科集团凭借其稳健的经营策略、优质的产品和服务，以及广泛的品牌影响力，成为了公众关注的焦点。
财务报表是企业财务状况的直观反映，对于投资者、债权人、政府部门等利益相关者来说，深入分析和理解企业的财务报表，是评估企业价值、做出决策的重要依据。
因此，本文将以万科集团为例，对其财务报表进行深入分析，旨在揭示其财务状况、经营成果和现金流量等方面的信息，为相关利益者提供有益的参考。
在本文中，我们将首先简要介绍万科集团的基本情况，包括公司背景、业务范围和财务状况等。
然后，我们将详细解读万科集团的财务报表，包括资产负债表、利润表和现金流量表等，通过对各项财务指标的分析，评估企业的资产结构、偿债能力、盈利能力、运营效率以及现金流量状况等。
我们还将结合行业特点和市场环境，对万科集团的财务状况进行综合评价，并探讨其未来的发展趋势和挑战。
我们将总结本文的主要观点，并提出相关建议，以期为相关利益者提供有益的参考和启示。
二、万科集团财务报表概述万科集团作为中国房地产行业的领军企业，其财务报表反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量情况。
以下是对万科集团财务报表的概述。
从资产负债表来看，万科集团的资产规模持续扩大，表明公司在行业中的地位稳固，并具备持续的投资和发展能力。
同时，公司的负债结构也相对合理，长期负债和短期负债的比例适当，有助于保持稳定的资金链。
从利润表来看，万科集团的营业收入稳步增长，反映了公司在市场上的强劲销售势头和良好的市场口碑。
净利润的增长也表现出公司良好的盈利能力和成本控制能力。
公司的毛利率和净利率均保持在较高水平，显示出公司在房地产行业的竞争优势。
从现金流量表来看，万科集团的经营活动现金流量净额持续为正，表明公司的主营业务能够为公司带来稳定的现金流。
房地产开发项目经济评价
房地产开发项目经济评价介绍房地产开发是一个非常复杂的过程，需要考虑到许多因素，诸如房地产市场趋势、区域规划、房地产开发政策、土地利用、项目建设、资本市场状况、协议实施、规划设计、施工实施等等。
随着城市化进程的加速，房地产开发越来越成为一项引人注目的产业。
越来越多的开发商竞相进入市场，越来越多的人投资、从事这个行业。
在实际的项目运作中，经济评价是一个非常重要的组成部分。
这一评价过程是根据市场和法律的要求，对项目进行投资结构、广告推广、项目销售预测、资金情况、合同等进行分析，在针对项目进行性能评价的基础上，从事项目经营管理。
在这个过程中，从三个方面进行经济评价：项目可行性研究报告、项目财务分析和项目管理。
项目可行性研究报告项目可行性研究报告是进行房地产开发项目经济评价的基础。
它主要包括市场研究报告、技术研究报告和投资评估报告。
市场研究报告是对项目建设进行市场调研，确定项目的市场需求、市场空间和市场竞争状况等。
技术研究报告是对项目的实施情况、技术要求、项目达成的含义等进行分析和评价。
投资评估报告则是对项目进行投资分析和股权结构分析，从财务和风险分析角度进行全面评估。
项目财务分析在房地产开发项目经济评价中，项目财务分析是最关键的部分，也是经济评价的重要组成部分。
项目财务分析主要包括资本成本估算、资产负债表、现金流量表、收益预测和盈利能力预测等，这些分析可以确定项目的财务状况、管理效益和经济效益。
资本成本估算是通过对项目投资成本、借款成本、净值和债券成本等进行分析，确定项目整体的财务结构和成本。
资产负债表则是根据项目经营情况来制定的，通过对财务状况的分析和评价，了解资产负债表中的资产、负债和所有者权益等情况。
现金流量表是根据项目的资金流动情况来编制的，可以有效地预测项目的现金流量情况，分析项目的资金来源、资金结构、投资收益等。
收益预测则是通过对房地产开发项目的收益情况进行预测，并根据预测结果进行分析和评估。
房地产开发经营经济评价指标与方法(含实例)
速算扣除系数的数值如下； 增值额未超过扣除项目金额50％时，速算扣除系数为0. 增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％时，速算扣
除系数为5％。 增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％时，速算
扣除系数为15％。 增值额超过扣除金额200％时，速算扣除系数为35％。
所得税税额＝应纳税所得额×税率。 应纳税所得额＝每个纳税年度的收入总额一准予扣
除项目的金额 房地产开发投资企业所得税税率为25％。2008年1
月起实施。
税金：契税
契税：在土地、房屋权属发生转移时，对产权
承受人征收的一种税。 转移土地、房屋权属是 指下列行为：
1)国有土地使用权出让； 2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； 3)房屋买卖； 4)房屋赠与； 5)房屋交换。
经营资金是指用于开发企 业（项目）日常出租经营、 自营所需的周转资金：
租赁费用
管理费用
维修费用（预备费）
成本的概念
成本是指人们为达成一事或取得一物所必
须付出或已经付出的代价。
产品生产经营活动中的成本包括生产成本 和销售费用两部分，前者指发生在产品生 产过程中的费用，后者指发生在产品销售 过程中的费用。
由土地费用、工程费用、其他费用、预备费用等 组成。
流动资产投资：项目在投产前预先垫付、在投产后 生产经营过程中周转使用的资金。
流动资产是指可以在一年或者超过一年的一个营 业周期内变现或者耗用的资产。
由现金、应收及预付款项、存货等项组成。
开发项目总投资
开发项目总投资
开发建设投资
经营资金
产品的销售成本(亦称完全成本)=生产成本 +销售费用
房地产开发项目财务分析案例
房地产开发项目财务分析实例一、项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复,其规划设计要点如下：1、用地面积：12243平方米2、建筑密度：≤35%3、容积率地上：≤4、绿化率：≥25%5、人口密度：≤1085人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇.楼宇设两层地下停车库.裙楼共4层,1～2层为商业用途,3～4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等.裙楼顶层作平台花园.塔楼2个,均为20层高,为住宅用途.本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2.表6-1 项目主要技术经济指标一表6-2 项目技术经济指标二三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明项目总工期为36个月从2011年3月至2014年3月.当完成地下室第一层工程时,开展预售工作. 2、项目实施进度计划项目实施进度计划见表6-3.四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 1土地出让地价款包括两部分：①土地使用权出让金根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元. ②拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元.上述两项合计：12332万元.表6-3 项目实施进度计划表2前期工程费本项目前期工程费估算见表6-4：表6-4 前期工程费估算表单位：万元3建安工程费参照有关类似建安工程的投资费用,用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果.见表6-5.表6-5 建安工程费估算表单位：万元4基础设施费其估算过程参见表6-6：表6-6 基础设施费估算表单位：万元5开发期税费其估算过程参见表6-7：表6-7 开发期税费估算表单位：万元6不可预见费取以上1～4项之和的3%.则不可预见费为：12332++11067+×3%=万元开发成本小计：万元.2、开发费用估算1管理费用取以上1～4项之和的3%.则管理费用为：万元2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费,占销售收入的2%；销售代理费,占销售收入的2%；其他销售费用,占销售收入的1%.合计为万元.销售收入详见表6-9.3财务费用指建设期借款利息.第1年借款9000万元,贷款利率为%,每年等本偿还,要求从建设期第2年起2年内还清.建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：0+9000÷2×%=万元第2年应计利息：+0÷2×%=万元第3年应计利息：+0÷2×%=万元则财务费用为上述合计：万元.详见表6-14贷款还本付息表.开发费用小计：万元.总成本费用合计：万元3、投资与总成本费用估算汇总表详见表6-8.表6-8 投资与总成本费用估算汇总表单位：万元4、项目销售收入估算 1销售价格估算根据市场调查,确定该项目各部分的销售单价为： 住宅：6700元／平方米 商铺：17200元／平方米 车位：21万元／个 2销售收入的估算本项目可销售数量为：住宅37899平方米；裙楼中的商铺部分13248平方米,地下车位188个.详见表6-9表6-9 销售总收入预测表 单位：万元3销售计划与收款计划的确定具体见表6-10表6-10 销售收入分期按比例预测单位：万元5、税金估算1销售税金与附加估算具体见表6-11表6-11 销售税金及附加估算表单位：万元2土地增值税估算具体见表6-12表6-12 土地增值税估算表单位：万元6、投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需万元.其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分.本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金,其中第一年投入约%,第二年投入约%,第三年投入约%；从银行贷款9000万元,全部于第一年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决.具体见投资计划与资金筹措表6-13.表6-13 投资计划与资金筹措表单位：万元7、借款还本付息估算长期借款9000万元,等本偿还,宽限期1年,2年内还清,贷款利率%.具体见表6-14.表6-14 借款还本付息估算表单位：万元五、项目财务评价1、现金流量表与动态盈利分析1全部投资现金流量表设Ic=10%,具体计算见表6-15表6-15 现金流量表全部投资单位；万元评价指标：○1税前全部投资净现值：NPV=万元②税后全部投资净现值：NPV=万元③税前全部投资内部收益率：IRR=%④税后全部投资内部收益率：IRR=%2动态盈利分析①净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额,为当年的净现金流量.将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期即为本项目开始投资的当年年初的现值,此现值的代数和就是项目的净现值.基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率,一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率.本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%,即10%作为基准折现率.净现值评价标准的临界值是零.经上面计算,本项目税前、税后全部投资的NPV分别为万元和万元,均大于0.这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利,在所确定的计算期内发生投资净收益,有经济效果,项目可行.②内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率.内部收益率是项目折现率的临界值.本项目属于独立方案的评价与分析,经上面计算,税前、税后全部投资的IRR分别为%%和；均大于同期贷款利率%和基准收益率10%Ic,说明项目盈利,达到同行业的收益水平,项目可行.2、损益表与静态盈利指标1损益表具体见表6-17表6-17 损益表单位：万元2评价指标①全部投资的投资利润率=利润总额／总投资额×100% =×100%=%②全部投资的投资利税率=利税总额／总投资额×100% =++／×100%=%③资本金投资利润率=利润总额／资本金×100%=／15000×100%=%④资本金净利润率=税后利润／资本金×100%=／15000×100%=%3静态盈利分析本项目以上4个指标与房地产行业内项目相比应该是比较好的,故项目可以考虑接受.3、资金来源与运用表1资金来源与运用表具体见表6-18表6-18 资金来源与运用表单位：万元2资金平衡能力分析根据表6-18,本项目每年累计盈余资金均大于或等于零,故从资金平衡角度分析,该项目是可行的.4,盈亏平衡分析销售总面积=37899+13248+7500=58647平方米平均销售价格=58647=万元总成本=+++=+销售收入=盈亏平衡点：总收入=销售收入+=Q=平方米5,不确定分析1销售收入敏感性分析六、项目财务分析指标汇总详见表6-19：表6-19 项目财务效益指标汇总表七、结论从项目的财务分析来看,项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零,内部收益率均大于基准收益率和贷款利率,且每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该项目都是可行的.小结：财务分析是房地产投资分析的核心部分.它是依据国家财税制度、现行价格和有关法规,分析项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡能力,并据此判断项目财务可行性的一种经济评价方法.这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的.财务分析的基本报表有：现金流量表分为全部投资和资本金、损益表、资金来源与运用表、资产负债表.不过,要注意区分房地产项目与其他项目财务报表的不同之处.财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素,分为静态指标和动态指标；按指标的性质,分为时间性指标、价值性指标和比率性指标；按财务分析的目标,分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标.反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、内部收益率、动态投资回收期；反映项目的清偿能力的指标主要包括：借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率.另外,一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值.对于一些不太复杂的项目,完全可以用这些指标进行初步筛选,然后对筛选出来的有价值的项目用现代的方法再做进一步的分析.这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等.不过,没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷,因为资金流入与流出的时间是几个投资项目进行比较的主要因素之一.但是,在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中,基准收益率的选择非常之难,它的微小变化都会影响到对投资项目的评价或排序问题.基准收益率又称基准折现率、基准贴现率、目标收益率或最低期望收益率,是决策者对项目方案投资的资金时间价值的估算或行业部门的平均收益水平.它是项目经济评价中的重要参数.上述介绍的实例,基本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标.它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练.。
房地产开发项目财务评价
者和消费者。
02
房地产开发项目投资估算
土地费用估算
01
土地购置费用
包括土地出让金、土地转让费等。
土地税费
包括土地使用税、土地增值税等。
03
02
土地租赁费用
包括土地租金、土地使用权租赁费 等。
土地评估费用
包括土地评估费、地价评估咨询费 等。
04
建筑安装工程费用估算
建筑工程费用
包括房屋建筑、结构、装修等费用。
融资成本
利率成本
根据融资方式不同，利率成本也不同，包括银行 贷款利率、债券发行利率等。
手续费
包括银行贷款手续费、发行债券的承销费用等。
税务成本
根据国家税收政策，房地产开发项目需要缴纳相 关税费，如企业所得税、土地增值税等。
融资风险
信用风险
如债务人违约，可能导致项目资金链断裂。
政策风险
国家政策调整可能对项目融资和市场销售产 生影响。
随着房地产市场的竞争加剧，开发商 需要更加注重项目的经济效益，财务 评价成为不可或缺的环节。
财务评价的重要性
投资决策
01
通过财务评价，投资者可以了解项目的经济效益和风险，从而
做出明智的投资决策。
项目规划
02
财务评价可以帮助开发商更好地规划项目，优化资源配置，提
高项目的经济效益。
市场竞争力
03
有效的财务评价可以提高项目的市场竞争力，吸引更多的投资
感谢您的观看
THANKS
利息保障倍数
利息保障倍数越高，表明 项目支付利息的能力越强。
运营能力分析
应收账款周转率
应收账款周转率越高，表明 项目的应收账款回收速度越
快，运营能力越强。
房地产项目财务评价报告
项目财务评价汇报目录前言 (I)一项目概况 (1)（一）地理位置 (2)（二）项目环境现实状况 (2)（三）规划设计方案重要经济指标 (3)二济南市房地产市场走势分析 (4)（一）宏观环境分析 (4)（二）济南市房地产市场现实状况与发展趋势分析 (4)（三）竞争楼盘 (5)（四）**项目分析 (7)（五）项目市场定位 (8)（六）项目价格定位 (9)三项目实行规划 (9)四项目投资估算及投资计划 (10)（一）项目投资估算 (11)（二）项目总投资估算 (12)五项目销售计划及收入估算 (13)（一）销售计划 (13)（二）销售收入估算 (14)六项目融资安排 (14)（一）资金来源 (14)（二）资金来源表和利息估算 (15)七项目财务评价 (16)（一）动态盈利能力指标评价 (16)（二）静态盈利能力及计算 (18)八项目结论与提议 (19)前言房地产项目可行性研究是指在房地产项目投资决策前, 对拟建项目有关社会、经济、技术等方面进行深入细致调查与研究, 对也许采用多种开发方案进行认真仔细经济分析和比较论证, 对项目建成后经济效益进行科学预测和评价；并在此基础上, 对拟建项目技术先进性和合用性、经济合理性, 以及建设必要性和可行性进行全面分析、系统论证、多方案比较和综合评价, 由此得出该项目与否应当投资建设和怎样投资建设等结论性意见, 为项目投资决策提供可靠科学根据。
房地产项目可行性分析从内容可分为如下五个方面:房地产项目投资环境分析、房地产项目市场分析和市场定位、房地产项目投资总成本费用估算及资金筹措分析、房地产项目财务评价和房地产项目投资风险管理。
一种完善科学房地产项目可行性研究在房地产项目实行过程中可以起到如下三个重要作用:(l)保证项目投资决策科学性。
房地产项目投资数额巨大, 少到几千万、多到几种亿。
并且, 房地产开发项目投资周期长, 牵涉面广, 并且房地产市场不确定原因多, 盲目投资很难获得预期经济效益。
房地产开发项目经济评价
房地产开发与经营
第2页
房地产开发项目经济评价
▪ 1.1房地产开发项目经济评价的概念及类型
▪ 财务评价
对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，判断项 目的财务可行性。
▪ 综合评价
综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产开发项目对区域 社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合 理性。
动态盈利能力评价指标一般包括财务净现值(FNPV)、财务净现值率 (FNPVR)、财务内部收益率（FIRR）和动态投资回收期(Pt)等。
详见【例5.1】
房地产开发与经营
第6页
房地产开发项目经济评价
2. 静态盈利能力评价指标计算及评价
静态盈利能力评价指标有投资利润率、投资利税率、投资资本金利 润率、资本金净利润率等。
财务评价基本报表一般包括：
项目投资现金流量表
1 现金流量表 2 利润与利润分配表
项目资本金现金流量表 投资各方现金流量表
3 资金来源与运用表
4
资产负债表
房地产开发与经营
第10页
表5.4 房地产项目经济评价指标体系
盈利能力指标
静态评价指标
动态评价指标
投资利润率
财务净现值
资本金利税率
财务净现值率
资本金利润率 成本利润率 静态投资回收期
财务内部收益率 动态投资回收期
清偿能力指标
借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率
流动比率
房地产开发与经营
第5页
房地产开发项目经济评价
1. 动态盈利能力评价指标计算及评价
房地产开发项目经济评价
▪ 房地产开发项目经济评价是房地产开发项目决策科学化的重要手段。 ▪ 为了引导房地产业健康发展，减少房地产投资的盲目性，提高房地产
房地产开发企业财务报表分析
根据该原则，收入、费用发生与现金收支之间产生了一个重要的时 间差。因此，在损益表上所看到的利润或者收益，只是潜在的现金， 并非是公司实收的现金
应付职工薪酬
应交税费
应付利息
应付股利
其他应付款
一年内到期的非流动负债
行次 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43
期初数
其他流动资产
12
其他流动负债
44
流动资产合计
13
-
-
流动负债合计
45
-
非流动资产
14
非流动负债
46
可供出售金融资产 15
长期借款
47
持有至到期投资
16
18
B2、损益表—概念
功能——提供企业在某一特定期间内所实现的利润或发生亏 损数量
作用——有助于了解本期取得的收入和发生的产品成本、各 项期间费用及税金（不含增值税），了解盈利总水平和各项 利润来源及其结构，把握经营策略
收入-成本及费用=利润
19
B2、损益表—结构
利润表
编制单位：
2007年度
D. 财务分析实例（华润置地） （P50-P59）
11
B1、资产负债表—概念
功能——提供企业在某一特定时点所拥有的全部资产、负债和所 有者权益（自有资本）的存量及其结构
作用——有助于了解某一时点上各类资产和负债的规模、结构及 其数量对应关系，明确个人和企业受托责任及义务，作出基于优 化结构、降低风险和提高运营效率的判断和决策
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序号
4
5
6
项目基本数据
项目总技术经济指标
编号 1 项目 三期总计 用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 洋房面积 小高层面积 高层面积 公建面积 地下建筑面积 容积率 地上容积率 地下容积率 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 285119 617622 497622 158600 143261 183819 11942 120000 2.587067154 2.166190257 0.420876897 单位 数量
投资估算及资金筹措 资金使用计划表
序号 费用名称 总价（万元） 前期 2012 1 2013 2 2014 1 2015 2 2016 1 2017 2 2018
1
2 3 4 5
土地费用
前期费用规费 建安工程费 室外配套绿化 开发后规费
37252.25
25524.25 99524.40 1425.60 238.55
——收益如何？
项目经济测算
项目基本数据 投资估算及资金筹措 财务效益指标分析 经济效益分析
风险分析
项目基本数据
项目基本数据汇总表
编号 1 项目 用地面积 数量 28.5 单位 万平方米
2
3 4
地上建筑面积
三期开发期总计 总投资
49.8
7 18
万平方米
年 亿元
5
6 7
自筹资金
银行贷款 贷款偿还期
投资估算及资金筹措
投资计划与资金筹措
• 资金投放不筹措在财务静态分析中对经济指标的影响较少，因涉及
到财务费用即利息指标的计算，敀进行简单的资金投放不筹措的模拟。
因为项目开发周期长，周期内三期楼盘建设销售循环进行，后期资
•
金可自给自足，所以，本项目资金筹措按照最低资本金运作模式作为本
项目筹资方案。最低资本金要求：住宅项目资本金比例为建设投资总额 的 20%。资金缺口通过银行贷款以及项目收入填补。本项目银行贷款利 息率按10％计算（五年期贷款利率适当上浮），计入建设期利息。 • 贷款偿还资金来源为项目收入。
36017.37 15327
43492.54
7475.18 0.00
15703.55 12581.37 45846.03 12959.07 48485.80
7851.78 0.00 0.00 0.00 0.00
1018.47
0.00
36017.37 (12850.02) (1219.83) (9656.48) (24042.61) (10747.55)(38470.43) 20701.80 13801.20 55502.51 37001.68 59233.34 39488.90
投资估算及资金筹措
投资估算表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 费用名称 土地费用 前期费用及规费 建安工程费 室外配套绿化 开发后规费 销售费用 管理费 不可预见费 建设期利息 总投资 单项成本（元/平米） 单项费用合计(万元） 748.61 37252.25 费用标准
513.84
2000.00 50.00
地上建筑面积
洋房面积 小高层面积 高层面积 公建面积 地下建筑面积 容积率 地上容积率 地下容积率
平方米
平方米 平方米 平方米 平方米 平方米
70725
65100 0 0 5625 10000 1.181381803 1.035035343 0.146346461
项目基本数据
二期技术经济指标
3 3.1 3.2 3.2.1 3.2.1.1 3.2.1.2 二期 用地面积 总建筑面积 地上建筑面积 洋房面积 小高层面积 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 106865 260872 210872 42300 64603
财务效益指标分析
盈利能力：投资净利率=12.9%
• • • • • 投资利润率 =利润/总投资 = 30970/ 180087*100%= 17.20 % 企业所得税 按累计利润的25%征收，则企业所得税 7742.5万元。
•
• •
投资净利率
=净利润/总投资 = 23227.6 / 180087*100%= 12.90 %
投资估算及资金筹措
资金筹措：贷款1.54亿元--偿还期2.5年
• • • • • • • • • • • • 自有资金＝总投资×20％＝18×20％＝3.6亿元 2012年
资金使用：投资额度4.35亿元。 资金筹措：自有资金3.6亿元，银行贷款0.75亿元。
2013年 资金使用：投资额度1.57万元。 资金筹措：银行贷款0.79万元 ，资金缺口由当年销售收入补足。 贷款偿还： 本年度偿还本金0.94亿元，支付利息0.15亿元 。 2014年 资金使用：投资额度1.26亿元。 资金筹措：2013年后，资金由项目自身现金流入提供。 贷款偿还： 本年度偿还本金0.6亿元，支付利息596万元 。
•
地上容积率2.17。
•
项目开发期为7年（2012-2018）
项目基本数据
开发进度计划
• • • • 项目2012年开始前期准备工作。 项目一期：2013年开工建设，工期一年。 2013年/2014年为销售期。其中，第一年销售60%，第二年销售40%。 项目二期：2015年开始动工修建二期，工期一年。 2015年开始销售，销售期两年。其中，第一年销售60%，第二年销售40% 项目三期：2017年开始动工修建三期，工期一年。 2017年开始销售，销售期两年。其中，第一年销售60%，第二年销售40%
37252.25
3344.79
0.00
0.00 13008.13 186.33
0.00
10776.74
0.00
0.00 42037.25 602.14
0.00
11402.72
0.00
0.00 44479.02 637.12
0.00
0.00
31.18
100.76
106.61
6
7 8 9 10
销售费用
管理费 不可预见费 建设期利息 投资合计
本年应付利息 本年偿还本金
15326.95
2110.11 15326.95
7475.18 7851.78
0.00
0.00
0.00 0.00
0.00
0.00 0.00
0.00
0.00 0.00
0.00
0.00 0.00
373.76 1140.11 596.24 0.00 9364.51 5962.45
3.6
1.5 2.5
亿元
亿元 年
8
9 10
销售收入
盈亏平衡点 税后利润
22.6
81 2.3
亿元
% 亿元
11
12 13 14
投资利润率
财务内部收益率 财务净现值（ic=6％） 投资回收期
12.9
7.9 0.37 6.4
%
% 亿元 年
项目基本数据
• •
项目总用地面积28.5万平方米。 总建筑面积61.8万平方米， 地上建筑面积49.8万平方米 地下建筑面积12万平方米。
目录
1 2 3
项目属性界定 项目开发的核心问题梳理 项目核心问题的解决方案 项目发展战略及整体定位
——项目本身的属性是什么？ ——需要解决的最主要问题是什么？ ——如何解决核心问题的？
——指导思想是什么？是什么？做什么？卖给谁？
4
5 6
项目规划构思及分期策略 项目经济测算
——各物业怎么排布及开发的先后顺序？
592.33
468.47 2308.85 0.00
394.89
468.47 48.50 1018.47
570.72 2183.14
15703.55 12581.37 45846.03 12959.07 48485.80
11
11.1 11.2 11.3
资金筹措
自筹资金 银行贷款 销售收入
180086.83
• 综合项目的实际情况和定位，参考竞争楼盘，同时考虑到入市时机，本项 目经济测算采用下列价格标准：
类型 高层 小高层
价格 4200 4500
洋房
5300
财务效益指标分析
销售量预测
• • • • • •
总地上建筑面积49.8万平方米 其中： 高层住宅18.4万平方米、 小高层住宅14.3万平方米、 洋房15.9万平方米、 公建1.2万平方米
2257.29
3279.30 8475.08 1513.87 180086.83
0.00
468.47 2053.28 373.76 43492.54
207.02
468.47 693.50 1140.11
138.01
468.47 596.24
555.03
468.47 0.00
370.02
617.10 0.00
1.5
1.6 2
本年支付利息
还本前年末贷款余额 资金来源
2110.11
1513.87 596.24
7475.18 15326.95 5962.45
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
0.00
195462.69
0.00 10504.61 12237.59 50368.16 33578.77 53264.13 35509.42