最新初稿1----酬金制与包干制收费模式比较研究

初稿1----酬金制与包干制收费模式比较研究酬金制与包干制收费模式比较研究第一章酬金制与包干制收费模式概述1.1 研究背景和意义为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，2003年 11 月，国家发改委和原建设部联合发布了《物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。

《办法》第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

”由此明确了包干制和酬金制为我国物业服务收费的两种基本模式。

实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润；实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

可见，包干制的定价方式实质是市场定价，而酬金制的定价方式实质是成本定价。

一直以来，有关酬金制和包干制两种收费模式的争论没有停止。

现实中，我国物业服务的收费模式仍以包干制为主。

伴随着物业服务市场的日趋完善和物业服务企业的不断创新实践，北京、上海、广州和深圳等城市的物业服务企业逐渐由包干制转变为酬金制，且得到了业主的普遍认可，在一定程度上也缓解了物业管理收费难的问题。

但长期以来，物业管理行业尚缺乏完善的市场环境，诚实守信的企业行为尚未健全，广大业主的消费习惯和理念还停留在较为低端的层面上，并且国家尚未制订指导包干制和酬金制运作的具体规程，致使物业服务企业缺乏政策指导，在实践中做出有悖于包干制和酬金制立法原意的行为，进一步激化了与业主之间的矛盾，不利于和谐物业服务环境的构建。

为明确业主与物业服务企业之间的委托代理关系，保障业主和物业服务企业的权益，促进物业管理行业的健康发展，找到两种收费模式分别适用的情形，亟需开展酬金制与包干制收费模式研究，对酬金制与包干制收费模式的利弊进行深度剖析与比较，以完善物业服务收费模式，为业主提供质价相符的服务，逐步建立适合我国物业管理行业发展的收费模式，推动物业管理良性健康发展。

1.2 研究内容我们将对现行物业管理收费模式现状展开调查和分析，结合酬金制和包干制的原理、性质和特点，对现阶段物业管理收费模式存在的问题进行深入分析，着重比较两种收费模式的利弊，试图找到两种收费模式适用的物业及情况，优化指导收费政策的建议意见，并探明未来收费模式的发展方向。

本研究主要分成以下几个部分：（一）酬金制与包干制收费模式现状调查物业服务收费模式涉及物业服务企业、广大业主等主体的切身利益。

我们拟通过设计调查问卷，对北京、上海、广州和深圳等典型城市的酬金制与包干制收费模式进行抽样调查，以掌握酬金制与包干制运作实际，了解两种收费模式的适用范围、操作方式及存在的相关问题，为两种收费模式对比研究及政策建议的起草奠定坚实基础。

（二）酬金制与包干制政策分析研究顺应《办法》的施行，我国不少省市结合各地物业服务收费实际，在《办法》的框架内，先后制订了涵盖酬金制和包干制在内的物业服务收费相关管理办法。

我们拟通过对目前有关省市的物业服务收费相关管理办法进行系统梳理，充分总结各省市的先进做法，把握政策制订的核心内容及关键问题，以分析上述政策的缺漏，进而提出完善我国物业服务收费行为的政策建议。

（三）酬金制与包干制收费模式对比研究我们拟通过酬金制与包干制的内涵、计费方式（计提基数和计提比例）、运作方式、适用物业项目以及对规避企业风险能力、发挥业主大会监督职能等方面，多角度对比分析两种收费模式的差异和优劣。

在此基础上，剖析两种收费模式在运作过程中存在的困难，并提出优化两种收费模式的具体建议，预测适应我国物业服务发展趋势的较优收费模式。

第二章酬金制与包干制收费模式研究2.1 酬金制与包干制收费模式现状及问题分析物业管理酬金制，是指一种在预收的物业服务资金中，按约定的比例或固定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业管理区域的管理和维护支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

物业管理包干制，即业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均有物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、额定税费和物业服务企业的利润。

由此可知，酬金制作为物业管理收费的一种模式，克服了包干制模式的弊病，即是在同等收费标准下，提供的服务项目越多、服务质量越高，所支付的成本相应也越高。

在包干制模式下，物业服务企业干得越好，挣得就越少。

这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来获取更多的利润，损害了业主的利益。

长期如此，必然导致服务质量不到位，物业服务企业也就有可能会被广大业主炒掉。

而酬金制下的“酬金”是物业服务企业获得的收入。

酬金制不会混淆业主与物业服务企业的收入，从而避免业主的收入被侵占。

同时，酬金制加大了物业服务运作过程中的财务透明度，有助于推动物业行业的市场化进程。

“酬金制”最早由中国香港传入中国的深圳，并逐渐为中国物业管理界借鉴和应用。

“酬金制”引入了业主主导地位的理念，因此在观念上容易为业主接受。

尤其是《劳动合同法》实施，以及CPI高涨的情况下，为了使物业服务成本的归属更加明确、物业服务成本与社会发展相适应并受到公开监督，无论是业主还是物业服务企业，都呼吁推行“酬金制”。

物业管理酬金制优势虽明显，但在实际操作中，却屡屡遭遇尴尬甚至流产的局面。

据有关资料显示，至2005年10月，广州的物业公司90%以上都是实行包干制。

至今年1月，郑州实行酬金制的物业公司不足5%。

目前，上海实行酬金制的物业公司，估计低于广州的比例。

是什么原因导致物业管理酬金制发展缓慢呢？第一，相关法律、法规、政策配套的不完善与实施的不彻底使“酬金制”计费模式的实施成为“乌托邦”，如：“酬金制”界定的预收业主资金概念，税务部门并不认同，仍将其作为经营收入而计收营业税，对业主预收资金的节余，税务部门仍认定为利润概念而征收企业所得税。

而与此同时，业主为了将物业服务支出进入成本，也需要向物业服务企业索取全额发票，在形式上已将预收资金作为物业服务企业的收入看待。

（此类问题在香港不存在，香港政府认同此做法而不征税费）第二，在缺乏成熟的市场经济环境下，无论是业主方还是物业公司方，看待利益的行为大多停留在自我意识之中，而轻视市场游戏规则，从而使“酬金制”流于形式。

“包干制”中的调价困难，在“酬金制”中同样存在。

目前大多签订了“酬金制”合同的物业管理项目，虽然出现了物业服务费亏损，但物业服务企业无法向业主增加收费以弥补不足，亏损仍由物业服务企业承担，凸显了这类“酬金制”的包干本质。

第三，追求利润是企业的永恒目标。

“酬金制”由于以成本节约收益属于业主，限制了物业服务企业增大收益的可能，不利于激发物业管理企业努力创新和控制成本的积极性，甚至可能会导致物业服务企业有意增加物业服务支出，以增大酬金计算基数的情况。

第四，“酬金制”的基础是建立在完善准确的物业服务费用的预算之上的，但现行业主组织及物业服务企业的素质参差以及法律执行难的问题导致社会对业主大会、业主委员会及少数物业服务公司的越界行为无法监管，或监管成本过高，从而导致“酬金制”在实际实施过程中走样。

第五，物业管理酬金制之所以难以推广，原因在于人们对酬金制有很多的片面理解。

实行酬金制，对物业公司和业主都有利，是一种双赢的服务收费方式，物业公司可以透明收费，业主可以明明白白消费。

同时，酬金制明码标价，更有利于物业管理招投标。

其实，酬金制与包干制一样应该是一种物业服务收费方式，而人们往往认为“实行物业服务酬金制”是解决物业纠纷的方法。

另外，推行酬金制的社会条件还没有真正成熟。

酬金制的推广，要有比较完善的市场环境，要有诚实守信的企业行为，要有正确的消费习惯和理念，要有比较宽裕的经济条件等等。

显然，这些条件目前我国尚未普遍具备。

第六，上实物业（上海）有限公司总经理李胜来则认为，物业管理酬金制之所以在我国发展缓慢，主要是人们对酬金制的认识不足，人们的观念还依然停留在包干制的年代。

上实物业公司从1997年开始就在沪上推行酬金制，目前为止，除一个居住区实行包干制之外，其余居住区都实行了酬金制。

李胜来强调，当然，不管是包干制还是酬金制，都是物业公司与业主委员会协商的结果。

除了以上几大因素之外，酬金制方式下必须要建立以下制度和机制：即要建立物业管理费年度预算制度、建立物业服务费收支情况报告制度、建立物业管理审计制度、建立多退少补机制以及建立奖励机制。

实行酬金制就是为了更好、更科学、更合理地将业主缴纳的物业管理服务费用使用在为业主服务的项目上，保障业主的合法权益，充分体现“取之于民，用之于民”的精神，同时也保障物业服务企业能明明白白地获得应有的利润，实现企业运作的良性循环。

第三章酬金制与包干制收费模式对比研究3.1酬金制与包干制的本质和内涵3.1.1 概念分析酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

对《办法》所下的酬金制定义，作为物业服务从业人员，不应该机械的去理解，而应全面的理解其实质的内涵。

1.采取酬金制形式时，物业服务企业收取的物业服务费属于代收代付性质，所以收取的费用在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。

物业服务资金使用支出以后，实际结算确定的数额才是物业服务费用。

2.物业服务企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取。

这里所讲的基数，应该是包括维修费用、能耗费用在内的所有费用。

因为，这些消耗中都包含了物业服务企业所付出的服务劳动。

酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。

固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少。

其实，酬金无论按比例还是固定数额提取，说到底，本质是一样的，最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情，由合同的双方业主方（前期物业管理阶段是开发建设单位）和物业服务企业通过商务谈判后确定（约定）。

3.酬金制定义中有这样一句表述：除酬金外，其余全部用于物业服务合同约定的支出。

其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。

“其余”并非一定都要“全部”支出，关键要看合同的约定（主要是预算）以及现场管理的实际需要与否，如果需要，当然要“全部”支出；如果可以有节余的，那就“不需全部”支出；如果有特别的需要或意外的发生，还必须要“超额”支出。

4.节余由业主享有，应该没有问题，节余的钱留在账户上仍然是物业服务资金。

不足由业主承担，并不等同于要真金白银立马向业主增收，在征得业委会或业主大会同意的情况下，它可以有几种处理方式：一是向业主增收，决算确定后直接由业主补交；二是用其它公益性的收入来贴补不足部分；三是在下一个预算年度中摊消。

如果按上述理解来运作酬金制形式，其可操作性的问题就解决了。