戴德梁行： 深圳2013一季度房地产市场情况

工业厂房
中心城区 2 外围区域 8 中心城区 3 外围区域 7 中心城区 6 外围区域 6
41.5 20.0 40.8 32.7 81.5 39.3
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
522,944.00 13.7 12.3 2.8
2012 年 亿人民币 2,314.43 2012 年 102.8

Property Times
2
深圳 2013 年第一季度
写字楼市场
2013 年第 1 季度，深圳写字楼市场受季节性影响，需求 不甚活跃，全市甲级写字楼吸纳量较上季度减少 36.6% 为 50,117 平方米。比较而言，商务氛围成熟的福田中心 区和中心西区仍是需求的热点区域，需求在该片区的释 放使得福田区录得 34,150 平方米的吸纳量；罗湖区的吸 纳量为 16,494 平方米，主要来自京基 100 的消化。从行 业来，租金承受能力较强的高科技与金融企业表现活跃， 物流企业虽然积极寻租，但由于租金承受能力较弱导致 甲级物业成交较少。


作者
张晓端 华南及华西区研究部主管 +86 755 2151 8116 xiaoduan.zhang@
联系方式
纪言迅 大中华区研究部主管 +852 2507 0779 david.yx.ji@ Hans Vrensen 全球研究部主管 +44 20 3296 2159 hans.vrensen@
社会消费品零售总额，人民币亿元
4500
4000 3500 3000 2500
2000 1500 1000 500 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
资料来源: 深圳市统计局
表三
中心城区购物中心市场数据 区域 总存量 (平方米) 新增供应 (平方米) 租金 (人民币/ 平方米/月) 1,417 1,010 775
图一
DTZ 写字楼价格指数 (2006 年第一季=100)
400 350 300 250 200 150 100 50 0
写字楼租金
注：F 表示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
写字楼售价
DTZ Research
深圳 2013 年第一季度
经济概览
2012 年，深圳市生产总值达到 12,950.08 亿元（2,078.66 亿美元），同比增长 10.0%（表一），总体经济保持稳 中上升态势。 2012 年，全市规模以上工业增加值 5,355.85 亿元 （859.69 美元），同比增加 7.3%（表一）。 全市进出口增速加快，规模进一步扩大。全市进出口总 额 4,667.85 亿美元，增长 12.7%，进出口货物贸易规模 居全国内地城市第一位。 市场消费价格继续上涨，2012 年全市居民消费价格同比 上涨 2.8%，涨幅较上年回落 2.6 个百分点，通货膨胀仍 然存在。
表一
经济指标 指标 地区生产总值 规模以上工业增加 值 进出口总额 实际外商直接投资 固定资产投资总额 消费物价指数
资料来源：深圳市统计局
时期
单位
数值
同比 (%) 10.0 7.3 12.7
2012 年 亿人民币 12,950.08 2012 年 亿人民币 5,355.85 2012 年 亿美元 2012 年 万美元 4,667.85
0
写字楼租金
写字楼售价
注：F 表示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图三
甲级写字楼空臵率走势及供需面积，千平方米
1,200
30%
1,000
25%
800
20%
600
15%
400
10%
200
5%
0 2005 2006 2007 新供应 2008 2009 2010 吸纳量 2011 2012 2013F 空置率 2014F
0%
注：F 表示预测数据 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部

Property Times
3
深圳 2013 年第一季度
图四
商铺市场
2012 年，全市社会消费品零售总额 4,008.78 亿元 （643.46 亿美元），同比增长 16.5%，消费市场持续畅 旺（图四）。 消费增长支持商铺市场继续平稳发展，购物中心保持快 速发展态势。本季度，海雅缤纷城的开业为深圳商业市 场增加约 20 万平方米的购物中心面积，是目前该片区 最大的购物中心，优衣库、ZARA、元气、万达 IMAX 影 城的进驻使得该片区的商业氛围得到一定提升。 近年来，深圳新兴购物中心不断涌现，竞争不断加大， 且传统百货业受网购市场冲击不断萎缩。在此背景下， 新城市广场于本季度开始进行为期 7 个月的转型升级， 重新定位，预计将于年底重新面向市场。 购物中心的扩张继续带动相关业态的发展，餐饮、休闲 娱乐、快时尚品牌继续保持快速扩张态势，同时，越来 越多的时尚品牌在华南区布局时首选深圳。英国快时尚 男装品牌 TOPMAN 于上季度进驻金光华广场，餐饮连锁 品牌“绿茶”于本季度在海雅缤纷城开出华南区首家分 店。在相关业态的支撑下，核心商圈购物中心的租金保 持稳定上升水平，本季度，全市购物中心平均租金较上 季度上涨 1%。 商铺买卖方面，由于受到非住宅类房产交易按评估价计 税政策的持续影响， 1 月、2 月两个月二手商铺成交 3.71 万平方米，与二手市场成交量保持低位的情况相反， 一手商铺交易延续了去年底以来的上升趋势，本季度前 两个月，一手商铺成交 10.07 万平方米，比去年最后两 个月上升 10%。 在国内经济保持稳定增长的背景下，居民可支配收入的 增加将促进体验式商业的进一步发展，而在此支撑下， 商铺租金将继续保持平稳运行。但同时，随着一些大型 城市综合体项目和城市更新项目的逐渐建成，深圳购物 中心面积将激增，若出现同质化的定位或将带来经营风 险。
罗湖 福田 南山
417,829 444,800 840,500
0 0 0
注：租金取购物中心内最优租金楼层的租金平均值，按使用面积计算。
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部
图五
全市购物中心历年供应及总存量，平方米
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
0 2002 2003 2004 2005 新供应 2006 2007 2008 2009 2010 存量 2011 2012 2013*
表二
甲级写字楼市场数据 区域 总存量 (平方米) 541,813 1,476,977 空臵率 (%) 12.9% 5.5% 租金 租金季度 (人民币/平 变化(%) 方米/月) 169.5 195.8 -0.1 1.3 0.9 1.0
罗湖 福田
南山 243,658 2.4% 144.1 在去年及今年年初鲜有新供应的影响下，已有的楼宇被 逐渐消化进一步降低了深圳甲级写字楼的空臵率，由去 总体 2,262,448 6.9% 183.9 年年底的 9.1%下降至 6.9%；其中福田和罗湖两区的空臵 资料来源: DTZ 戴德梁行研究部 率分别下降到 12.9%和 5.5%，而南山仍保持较低空臵率， 图二 仅为 2.4%。 DTZ 甲级写字楼价格指数 (2006 第一季=100) 经济增长的减速使得企业扩张步伐放缓，扩租和搬迁办 公楼的意愿减弱，甲级写字楼需求活跃度整体不高，难 以支撑租金的持续上行，本季度全市甲级写字楼租金保 持平稳态势，较上季度微幅上涨 1.0%为每月每平方米 183.9 元，其中福田、罗湖、南山三区的租金水平较上 季度变化不大，分别为每月每平方米 195.8 元、169.5 元 和 144.1 元 。
400 350 300 250 200 150 100 50
需求压抑已久的写字楼买卖市场在一手新供应放量的刺 激下得到释放，2013 年 1 月至 2 月，全市一手办公楼新 房成交高出去年全年的 34.51%达到 7.6 万平方米。二手 市场虽然继续受到评估价计税的影响，但年初的活跃度 明显较上年末有所好转，二手成交面积为 2.42 万平方米， 较去年最后两个月增长 137.25%。 进入 2013 年，新供应将陆续放量，写字楼市场在新供 应增加的刺激下有望于第 2 季度开始逐渐活跃起来，但 由于当前经济环境下需求增长的幅度不及年内供应放量 的水平，预计 2013 年甲级写字楼租金水平仍将保持平 稳。长期来看，受写字楼市场活跃度影响，部分项目或 将推迟入市时间，而 2014 年之后供应是否出现集中性 爆发仍将取决于市场情况。
资料来源: DTZ 戴德梁行研究部

Property Times
4
深圳 2013 年第一季度
工业市场
2012 年，深圳市工业生产从低位中逐渐回升，全年工业 增加值达到 5,355.85 亿元（ 859.69 亿美元），较 2011 年增长 7.3%；同时随着外部经济环境的局部改善，进出 口增速也呈逐步回升态势，2012 年深圳市进出口总额同 比增长 12.7%达到 4,667.85 亿美元，工业发展的整体环 境有所改善。
表四
工业市场数据 空臵率 租金 (人民币/平方米/月)
在产业升级与低端制造业外迁的背景下，深圳厂房物业 市场呈现供需较为稳定的状态。近年来，工业厂房的供 应主要来自于村委的改造项目，供应体量较小，而生产 的局部回升使得需求活跃度有所提高，2013 年第 1 季度， 仓储 中心城区和外围区域的工业厂房租金均出现小幅增长， 分别达到每月每平方米 41.5 元和 20.0 元，外围区域的 厂房空臵率也由上季度的 10%下降至 8%（表四）。 研发办公物业 产业升级与产业结构调整的效果逐渐显现，深圳的先进 制造业和高新技术产业继续保持较快的增长态势。高附 加值产业的发展带动研发物业需求不断增长，而需求的 增长同时也推动了供应的增加。近年来，随着一些新建 项目、城市更新项目、“工改工”等逐渐建成，大量的 产业园、商贸园和创意园涌入工业物业市场，位于坪地 的规格较高的深圳国际低碳城也将在近期入市，届时又 将为深圳增添较大研发办公物业面积。即便受到供应增 多的影响，研发办公物业租金仍保持小幅增长的态势， 本季度中心城区和外围区域的租金分别涨至每月每平方 米 81.5 元和 39.3 元，空臵率维持低位水平。 零售与网购市场的发展支撑着普通仓需求持续旺盛，而 近年来深圳用于普通仓建设的土地稀少，在供应不济的 情况下，需求的增长令得普通仓租金不断走高、空臵率 继续降低。在进出口回升的促进下，保税仓需求活跃度 有所提升，福田保税区、盐田物流园区和前海湾物流园 区的保税仓租金均较上季度出现小幅上涨。值得关注是 被称为“亚洲最大的单体仓库”的盐田现代物流中心开 始试运行。 整体来说，产业的发展使得深圳工业物业需求较为活跃， 而 2013 年深圳 1 号文件的实施将有利于提高工业物业 的流通性，交易活跃度也将会有所提升。土地资源的稀 缺及研发办公物业需求的不断增长也促使深圳工业用地 的使用日趋集约化，高容积率、高地价或将成为未来深 圳工业用地供应的趋势。