物业管理的概念重整与价值重塑

物业管理的概念重整与价值重塑
任何一项利益在法上都是以权利和义务的二元结构体现的，因而在私法上，
任何一项权利本身都是“自由”与“管制”或“限制”的博弈产物。随着社会的
发展，此种博弈关系日渐明显，尤其在物权领域，其形态变化多样，这种变化不
仅仅是物的形态的简单变化，更伴随着物的利用、管领关系，以及权利主体组织
关系的变化。没有人会质疑作为私权基本价值的“自由”属性，但无疑“自由”
价值在现今附加了更多的限制，拿物业管理关系而言，千百万陌生的男女形成的
偶然的聚居样态，使得权利的结构形态与利用关系随着物理意义上的交错相互咬
合。如何在复杂的权利丛林中保证作为私法圭臬的“自由”，应当说是物业关系
中急需理清的问题。笔者拟在此着重对物业管理的基本概念和蕴涵的法价值进行
一下简单梳理，并试图对其进行重新的整塑。

一、物业管理概念的三个层次
物业管理一词严格上说并不是一个严谨的法律术语，所谓“物业”、“管
理”之谓，其内涵和外延均来自现实实践的约定俗成，其中包含了行政管理关系、
民事交易关系乃至刑事法律关系等诸多方面的法律关系，因此就其概念可以分为
狭义、广义、泛义等三个层次[1]：其中最核心的法律关系是依法成立的物业管
理企业法人与业主之间的委托管理法律关系，即狭义上的物业管理；广义上的物
业管理要加上业主实行自我管理的内容；泛义层次上的概念则还要包括所谓物业
管理中的行政调控关系。由上可以看出，调整业主与专业性物业企业间的关系是
物业管理关系中最重要的内容。也正是基于这一点，我国一系列物业管理立法的
重心主要是在狭义意义上的物业管理概念上展开的[2]。

狭义上的物业管理成为中心是和其所针对的财产权益的复杂性是分不开的。
其管理之对象也就是物权法上所言的建筑物区分所有权制度。就该制度，依通说
的三元论，业主相应获得一个三元构成的权利结构：区分所有建筑物专有部分所
有权、公用部分持分权和因共同关系所生的成员权构成的特殊所有权[3]。

这种复杂的权利结构体现出其鲜明的独特性：其一，所谓复合性。专有部分、
持分部分以及成员性权利融合在一起，不能进行简单的分离；其二是所谓专有所
有权的主导性。没有专有所有权的存在，另两种权利就没有了存在基础；其三是
所谓一体性，三种权利结成一体，不可分离；其三是权利主体身份的多重性。业
主同时构成单一所有权人、共同所有权人和成员权人[4]。基于此种多元性权利
结构形成的权利主体的多元身份使得如何行使权利成为一个问题。

钢结构建筑的出现、电梯的发明，日益扩大的城市化浪潮，将众多的社会人
士“挤压”到纵横交错的分割空间之中，使众多人群的偶然性聚合，形成横向纵
向的密切相邻关系。在封闭的楼宇中，作为业主专有所有权的“私产”和公有部
分持分权的“公产”交合在一起，利用关系纷繁复杂，因此在管理或是自治的问
题上，对于还没有习惯自己管理自己的老百姓来说不是件容易的事情，所以社会
管理方式成为必然性选择，因而物业管理将中心专注于委托性物业管理可以说是
一种必然的选择。
二、“物业”内涵
（一）“物业”所指代的范围。
“物业管理”在汉语语法上实际上是由动宾结构短语“管理物业”进行宾
语前置改造后形成的专有名词。因此，“物业”是管理的对象，但“物业”本身
内涵缺乏确定性。究竟什么是“物业”呢？

立法上的规定可以作为最直观的观察视角：《物业管理条例》第2条中间接
涉及物业的范围，“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，
维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”；《上海市居住物业管理条例》第3
条：“本条例所称居住物业，是指住宅以及相关的公共设施”；《广东省物业管
理条例》第2条第五款：“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工
业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地”[5]。从中可以
看出，我国的“物业”内涵主要限定为不动产及其附属设施，这是物业管理的核
心，但是显得过窄。

（二）词源比较
从词源上看，“物业管理”一词译自英文“property management”,其
“property”一词实为“real property”中省略“real”而来，其意为“不动
产管理”[6]，但这种简单的术语对应实际上仍然难以掩盖其背后法律调整体系
的差异。

由于英美法上没有大陆法严格意义上的物权与债权的划分概念，
“property”一词实具有财产、动产、不动产的多重含义，兼跨物权、债权等多
种权利属性。虽然在“物业管理”意义上使用的“property”重点强调的是
“real property”，限于不动产及其类属物，但是从英美法的实践看，作为管
理对象的“property”实质上包容了非常广泛的内容，不仅仅限定为不动产（主
要是房产楼宇）等硬件因素，更涉及由此产生的所有权、租赁权甚至资产管理和
交易的软性交易因素。从这种意义上说，正象这一英文术语在大陆法语境下的模
糊性那样，国外的“物业管理”就其“property”之指称在对象上体现出了非常
纷繁复杂的样态，并形成了复杂完善的各业规范体系。从这种意义上说，将
“property”译为“物业”倒是一种依模糊就模糊的省事做法。

相较而言，我国的物业管理起步较晚，上个世纪80年代才随着房地产业的
发展从香港地区引进并推广开来[7]，因此我国物业的基本内涵和外延在产生伊
始就体现出二元性：概念上的封闭性和实践上的开放性。由于我国属于传统的大
陆法体系，在基本的理论定位上，习惯于将其作为物权的范畴进行规制；但基本
的实践得之于国外的影响，尤其是英美的影响，因此在实际的运用中，作为管理
对象的“物业”不仅仅限于特定四至的不动产权益管理，更上升为各种财产权益
和人身关系的综合管理。

而我国现有立法更注重实物管理，在认定上主要将物业管理的范围限定为对
物，即一系列的不动产及类属物的实际利用关系，没有注重在此基础上的非物形
态的权利交易和增值关系的培育，因而在对物业管理的问题上出现了较为狭窄的
观察视角，这一点在某种意义上是和我国物业管理的发展实践分不开的。

（三）我国“物业”内涵形成的历史原因
我国物业管理是在房改的逐渐进行和展开中发展起来的。
建国以来，我国城市住房基本上实行的是“福利住房”制度，管理体制基本
实行“产权人”自管模式。公房分为两类，一类为“单位宿舍”，产权归单位所
有，单位进行自行管理，其管理费用由单位行政费和福利费承担；一类为“公共
住房”，产权归地方政府所有，由地方政府房管部门代表地方政府进行管理，地
方政府承担管理费。私房，不论是自住房还是出租房，都由房产主自行管理。房
屋租金实行全市统一标准，由房管部门根据“福利住房”的原则，制定单价和折
算办法。但是，单位房屋的租金因为包括了“职工福利”的因素，往往低于房管
局的标准；而私房在“文革”被没收经落实政策又返还的出租房，租金则是房管
局房屋的三倍，住户只承担那份标准租金，其余的二倍租金由承租人单位从福利
费中报销[8]。20世纪80年代中期，房地产开发和商品房销售逐渐展开，随后
推行住房制度改革，随着大量高层建筑的出现，平房式住宅逐渐减少成为少数，
原来为少数的商品房成为住宅的主流，大型的集中式居住群出现；产权人由单一
的单位主体和房管局代表的国家主体演变成众多小业主形成的多重复合主体；房
产管理的集中式管理模式也随之瓦解，管理的社会化成为必然性的需求，因此实
行专业化物业公司管理也成为必然。

我国物业管理正是在这样的情形下展开的，所以当前在我国说起物业管理，
首先就指的是居住物业管理，尤其是多层式合住住宅物业管理。业主是直接的居
住人，因此在这样的语境下，我国的物业管理的界定范围和社会大众关注的重心
就着重体现为居住物业关系，而其他所谓商用性物业、业主间接占有的投资性物
业并没有进入关注焦点[9]。

而实际上，物业管理作为一个成熟的产业，在国外已经形成一个庞大的服务
性部门，包括居住物业、商用物业、工业物业、特殊用途物业等各种领域[10]；
服务的内容也早已从早期的实物管理向资产管理、租赁管理、技术咨询、理财服
务等广阔领域扩张；而且在管理目的上也不再仅仅限于实物的管理和养护，如何
确保物业的保值增值以及产权交易或租赁交易才是中心；业主对物业更是一种投
资关系而非实际的自用关系。业主的直接利用形态在美国被划入特殊物业管理类
型，但并非美国物业管理的核心领域[11]。

当然，这种概念差异的出现与经济发展状况和阶段是分不开的，虽然与国外
横向比较，我国物业管理讨论的着眼点较低且非常狭窄，但是就我国自身的发展
来看却是一个非常大的进步，我们在讨论这一问题时注意所处的历史阶段和位
置，有助于我们注意保持一个开阔的视野。但同时也要注意立法的系统性和前瞻
性，使为该行业的发展和进步预留充分的空间。

三、“管理”的内涵
（一）“管理”的私法与公法的二重性质。
“管理”一词在我国语境下具有极强的行政意味，与隶属性上下级公法关系
具有千丝万缕的联系，这使得人们对“物业管理”中的“管理”一词存在显然性
误解：着重公法性的行政管理关系，忽视私法主体中也可能存在平权性行政管理
[12]，比如公司企业的管理就是典型的平权式管理。实际上英文的对应词
“management”具有实质意义上的自治协调的意义，是基本的团体关系中协调纵
横关系的行为概称，并不特指所谓公法性的上下级隶属关系[13]。

但是值得注意的是，平权式的管理关系在一定程度上仍然具有某种公法性的
特征，由于物业管理的展开是建立在建筑物区分所有的复杂产权关系基础之上
的，物业管理人的管理权限来源是建筑物专有权人的集体性委托授权，在很大意
义上是一种公意前提下的权利授予，也就是从这种意义上而言，管理人与单个的
专有权主体之间有某种带“公共性”权力因素的“管领”、“约束”效能，单个
主体在公众授权[14]的范围内，不能对抗之。所以，王泽鉴先生才有所谓“住宅
宪法”之谓[15]。从理论上讲，物业公司和业主的这种关系并不复杂，但在现实
的履行过程中，却存在很多的矛盾。物业管理合同本质上具有私的拘束性和某种
社会管理的公共性，“管理”二字的使用，正是这种矛盾性的表现显示，一方面
本质上是业主全体与物业公司私的委托关系，具有合同关系固有的平等性和私法
性；另一方面，私权管理上的聚合导致了某种社会公共性管制效应的产生。单个
业主的权利具有较为鲜明的私关系特征，但是，在特定物业管理区域内，一旦各
业主形成的业主自治体将其权利的实施权限授予物业公司，那么在特定的物业管
理区域内，物业公司在实际行使受托权限时，就具有了某种类似公法效应的行政
管理权利，此即私有权利束的公法性特征，也就是说业主的产权既有私产的封闭
性特征，又有民主性的私权公用性让与，这是建筑物区分产权形态的必然反映。
物业公司在处理与大多数业主以及少数业主的关系时经常会遇到这种哲学的考
量：是管理还是放纵。由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共
意志，因此在日常的管理中，应当有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法
行为，甚至可以动用一定的强制，比如依照业主大会确定的规则，对不遵守相应
规则的人的行为予以制止甚至提起诉讼[16]。

但是这种私法性和公共性的微妙平衡，必须物业管理公司具有较高的职业操
守和驾御能力，因为物业管理公司针对的是庞大而极具差异的业主群体，其管理
行为不仅仅受全体业主决议的约束，也可能在特定的问题或领域受其他个别条款
的约束，比如有些业主需要接送儿童上学，有些业主家有老年人或伤残人士需要
特别的照护，必须把握整体又区分对待，这些都需要有高素质的员工队伍和管理
技巧，弄不好要么就过于放任，要么就凌驾于私权之上了。

实践中出现很多问题就是没有恰当的把握这种平衡：比如业主不按确定的地
点停车，保安予以制止，几句不合，众保安蜂拥而上，老拳相向，一个为了整体
利益的本来合理的管理行为最后演变成一个恶劣的私法利益的伤害事件；比如物
业管理公司提供物业管理服务，收取物业管理费是天经地义的事。但由于各种原
因，时有一些业主拖欠或拒缴物业管理费的现象发生，物业管理公司既而采取停
水停电的方式逼迫小区业主缴交物业管理费。这实质是不正当性的将利用其代收
水电费的中介性服务项目发展成逼迫业主履行缴费义务的手段；又比如擅自用物