成都奥特莱斯案例分享
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析
干货：国内外六大奥特莱斯典型案例分析2014-08-11 13:23:00从1985年开业的纽约Woodbury Outlets到2008年开业的重庆太平洋西部奥特莱斯，本文选取了国内外极具代表性的6个奥特莱斯项目，从项目区位、规模、开业时间、定位、建筑风格、规划布局、功能分区、主要客源、商场服务、经营模式、招商策略等清晰地概括了奥特莱斯的整体特性。
国外OUTLETS典型案例纽约WoodburyOutlets区位：位于纽约以北中央山谷区域。
规模：经过数次扩张，直销中心目前包含220家品牌店，8.2万㎡柜台面积，非常辽阔的郊区大型商场。
开业时间：1985年。
项目定位：世界上最大的品牌直销中心。
以购物为主，兼具饮食、休憩、逛街、游乐功能。
销售折扣：25%-65%的折扣。
建筑风格：花园式Outlets。
规划布局：经典的建筑规划和网状布局，每个方向均布置车位及若干个入口，使游客从任何方向到达任何店铺的距离最短，同时注重园林环境，营造休闲氛围。
功能分区：将整个范围划分成不同颜色的五个购物区，紫色，红色，蓝色，绿色，金黄色，每个区都有齐全的商品门类、功能服务和对应颜色的停车场。
主要客源：美国、加拿大车族，世界各地旅游客源。
商场服务：除了英文标示外，重要的地方还有日文及中文标示，每有重要的事项宣布时，除了用英语外，还有国语的广播。
整体功能规划:A区是世界一线品牌B区是世界二线和国内著名品牌C区是餐饮休闲娱乐日本御殿场Outlets区位：位于风光优美的富士山风景区，距东京市中心90分钟车程。
规模：营业面积8.5万㎡，210家国内外知名品牌店铺和西餐厅品牌店。
开业时间：2000年7月。
项目定位：聚购物、旅游、餐饮于一体的大型购物中心。
日本最大的名牌折扣购物中心。
产品类型：聚集了包括时装及运动服、内衣、生活用品、童装、皮包及皮革制品、鞋类、项链宝石及手表、饮食8个领域世界级和地区级品牌。
销售折扣：1-6折。
建筑风格：欧式建筑。
成都大型商业失败案例分析225343723
规划4 规划4幢甲级写字楼
商务办公区
时尚天堂购物街：全长1.5公里街区商业 时尚天堂购物街：全长1.5公里街区商业 1.5公里街区 规划，满足于吃穿、娱乐、 规划，满足于吃穿、娱乐、购物以及艺术 鉴赏的商铺、画廊等 鉴赏的商铺、画廊等。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
目前经营状况
目前主要入住商家以特色餐饮及配套餐饮、时尚购物、便利超市为主： 目前主要入住商家以特色餐饮及配套餐饮、时尚购物、便利超市为主：
平时经营较为惨淡； 平时经营较为惨淡；
项目周边住宅楼盘虽开发众多，但入住率偏低，项目周边2公里半径常住人口不超过1万人， 2. 项目周边住宅楼盘虽开发众多，但入住率偏低，项目周边2公里半径常住人口不超过1万人，且该 区域私家车拥有量较大，住户商业消费半径较大，根据成都人消费特征： 区域私家车拥有量较大，住户商业消费半径较大，根据成都人消费特征：如果拥有私家车很难就 近消费餐饮； 近消费餐饮； 希望引入奥特莱斯品牌折扣店带动商气策略的失败，成都中高端客户消费场所较为饱和， 3. 希望引入奥特莱斯品牌折扣店带动商气策略的失败，成都中高端客户消费场所较为饱和，美美力 诚、仁和春天百货、甚至飞抵香港直接购物成为消费时尚。对于所谓打折的奢侈品牌折扣店的需 仁和春天百货、甚至飞抵香港直接购物成为消费时尚。 求特殊消费群体往往被市中心的外贸店所分流。因此，世纪城品牌折扣店经营不佳。 求特殊消费群体往往被市中心的外贸店所分流。因此，世纪城品牌折扣店经营不佳。 修建大型集中式商业综合体应在规划布局上尽量减少内街布局商业体量， 4. 修建大型集中式商业综合体应在规划布局上尽量减少内街布局商业体量，本案内街商业体量占 60%以上。内街商业在成都市中心区域经营成功的案例为数不多，经营状况受诸多因数影响， 60%以上。内街商业在成都市中心区域经营成功的案例为数不多，经营状况受诸多因数影响，经 以上 营风险难以把控； 营风险难以把控； 大型集中式商业人流动线规划和实施非常重要，也是造成本案商业内街经营困难， 3F商业经营 5. 大型集中式商业人流动线规划和实施非常重要，也是造成本案商业内街经营困难，2-3F商业经营 惨淡的主要原因； 惨淡的主要原因； 大型集中式商业需要引进知名大型卖场、知名百货提升商业形象和商业辐射能力， 6. 大型集中式商业需要引进知名大型卖场、知名百货提升商业形象和商业辐射能力，有利于带动商 引进大商家需要在项目筹备前期、方案规划设计同步进行，为之量身定做， 气。引进大商家需要在项目筹备前期、方案规划设计同步进行，为之量身定做，实施最佳的规划 设计方案，充分兼顾其他商业口岸和商业经营户利益，充分规避商业综合体的后期经营风险。 设计方案，充分兼顾其他商业口岸和商业经营户利益，充分规避商业综合体的后期经营风险。
奥特莱斯规划设计总体原则及设计建议
奥特莱斯规划设计总体原则及设计建议总体规划原则建筑总体布局成长方形布置，欧式立面造型。
各功能区设计方案应体现以人为本的原则，要求合理、科学地考虑平面布局与流线，充分满足使用要求交通采用外环（机动车行车环路），内环（机动车货流环路）流线设计。
酒店有独立出入口，餐饮有独立出入口，娱乐区有独立出入口。
内部交通采用步行为主，消费者购物流线与货运流线完全分开一，以提供一个舒适、宜人的购物环境。
从入口到内部应为从宽到窄渐变，入口设计要保证视线的通透性，从入口位置要可以看到北面保留的山体景观和娱乐建筑和多功能广场区通过设计广场，街道，山体，舞台等，以营造一个优美协调的购物环境。
利用自然采光、通风，采用岭南特色的骑楼设计，尽力降低能源消耗，体现生态思想和节能观念，满足可持续发展的需要。
建筑单体设计主出入口主出入口与外来人流聚集处相衔接，将客人方便地引入商业街区；主出入口数量为东、南各一个，避免客人过于分流，可尽量引导客人照顾到商业街区的各个位置主出入口形象尽量让外面的客人视觉顾及到内街商业信息，吸引客人进入，可考虑于主出入口设置旗舰性之品牌商家，以增强商业的昭示效果。
结合建筑造型设置骑楼，为顾客创造一个全天候的、舒适的购物环境。
标准商铺：面宽8米，进深24米，面积192平方米；中心街设计为小型商铺集中区，面宽6米，进深12米，面积72平方米，主要业态珠宝、饰品、皮具、配饰、手表、厨具、家饰、3C等；主要节点处设主力店，可根据需求分配面积，并结合景观和休闲；中心街南北轴和东西轴交汇处设四间大型旗舰店，突出宏伟，气派，主力的形象，围绕着中心广场，并设大型雕塑和喷泉。
餐饮部分集中在奥特莱斯的北面，与商铺连接处配置清餐饮，避免油烟和噪音对商业的干扰。
餐饮与酒店相连接，作为酒店的配套部分。
餐饮的设计分为两种，一种是集中式布置，以中餐和快餐为主；另一种为分散式布置，分布在各街区，以室内外咖啡吧、雪糕店、零食店为主。
娱乐采用集中式布置，和中心广场呼应，形成集聚效应。
时代.奥特莱斯考察报告
奥特莱斯儿童服饰及家居用品
第 16 页
奥特莱斯儿童服饰较少，人流量较 少，均在二楼C区，价格为305000元。
下图为家居用品，奥特莱斯门店少，
人气差。
奥特莱斯人气
第 17 页
人 流 量
人流量：周末及节假日人流量大，销量高，非节假日相对人流量少些，
女装比男装人气高，消费者以女性为主，或女性结伴，或家人结伴。
顶尖品牌共250个，均为国际国内
一线品牌和时尚运动品牌，涵盖多 种风格及品类。 其中国际精品44个，时尚休闲 24个，女士时装56个，男士时装 37个，运动及户外服饰用品14个， 内衣及饰品12个，皮具、皮鞋及手 餐饮美食17个，饰品街7个。 包括国际一线品牌Armani、Bally、Burberry、Canali、 Cerruti 1881、Coach、Dunhill、Ermenegildo Zegna、 Givenchy、Hugo Boss、Max Mara、SWAROVSKI、 Tod’s及西南地区独家引入的Joyce Warehouse、 Lane Crawford、Pedder Warehouse等； 国际人气品 牌Adidas、Aquascutum、BrooksBrothers、 Calvin Couture、Kate Spade、Lacoste、Nike、Ports、
奥特莱斯交通优势
第4页
3
地 理 位 置
地址 停车场 营业时间
双流县双楠大道中段633号，交通便利 2000余免费停车场，停车方便 营业时间：10:00-21:00
奥特莱斯整体概述
1、门店数量
第5页
1） 目前经营门店：250家；
2） 经营类型：商品种类以服装、皮包、皮鞋为主，有餐饮等配套企业。 2、门店SKU数 1）门店服装类SKU数大致为100-300个； 2）皮包皮鞋类SKU数大致为100-200个。 3、价格（常年保持品牌商品有1-5折的平均折扣） 1）服装：普通门店服装价格为200-40000元，国际精品服装价格为1000-80000元； 2）皮包：普通门店皮包价格为200-20000元，国际精品皮包价格为800-50000元； 3）皮鞋：普通门店皮鞋价格为200-10000元，国际精品皮鞋为1000-30000元。 4、销售额及利润情况 1）目前平均销售额为5万左右/天，最低日销量几千，最高日销量20多万； 2）特卖玻璃房平均销售额为10万左右/天，最高达20多万； 3）利润情况：平均毛利为30%-60%之间。
奥特莱斯定位
荣耀广场
奥莱主题新城市生活休闲购物理念缔造者
项目定位
荣耀广场
Glory Square 国际品牌、奥莱主题、休闲体验、绿色文化、体验消费
打造济南奥莱商业旗舰，充满魅力的绿色文化购物中心 Jinan ole commercial flagship,
full of charm of green culture and shopping center
奥特莱斯定位
Ⅲ 项目定位研究
3.1项目情况 3.2项目理解 3.3swot分析 3.4案例借鉴 3.5项目定位及业态汇总 3.5小结：特色旅游休闲购物的文化小镇
项目情况
项目概况：规划策划范围东至簸簱山、南至京沪铁路、西至腊山西路、北至克朗山南路局部北延北 侧规划路
项目东部
项目北部
项目南部
项目西部
商业街、平层或soho型公寓，提升项
占地面积:1.59万㎡
目的投资价值，补充居住或办公类的小
总建面积：2.39-5.57万㎡ 面积区间产品
A1
出售型物业：稳定现金流
A-2
建议业态：
A2
容积率：1.5-3.5 占地面积:1.46万㎡
集中型商业，覆盖案范围为3-5公里的 区域配套型商业
总建面积：2.19-5.11万㎡
项目情况
商业覆盖情况：西部新城各项目商业规划丰富，商业类物业潜在供应面积305万㎡以上，项目3公里 内存在配套商业空间。
南区
北区
项目
绿地 国际花都
外海 中央花园
荣宝御园
绿地 中央广场
绿地 缤纷城
恒大 雅苑
中建 锦绣城
金科城
天朗 蔚蓝城
恒大 金融中心
合计
商业体量 9万㎡ 15万㎡ 9.3万㎡ 6万㎡
成都太古里商业街案例分析
成都太古里商业街案例分析一、内容概括成都这座充满魅力的城市，在近年来的发展中，太古里商业街成为了一个引人注目的亮点。
走进太古里，你会被这里独特的氛围所吸引。
今天我们就来聊聊这个地方的魅力所在和它成功的背后原因。
太古里商业街，不仅仅是一个购物的地方，它更像是一个融合了时尚、文化和生活的综合空间。
这里汇聚了各种知名品牌，同时也不乏具有特色的本土品牌，给消费者带来了多样的购物体验。
更重要的是，太古里的设计非常独特，充分体现了现代与传统的结合。
走在街道上，你可以看到古朴的建筑与现代设施完美融合，营造出一种古今交融的感觉。
除了购物和观光，太古里还是人们休闲的好去处。
这里有各种餐厅、咖啡馆和小吃街，无论是品尝地道美食还是享受一杯咖啡的悠闲时光，都能让人感受到生活的美好。
太古里的成功并非偶然，它的背后体现了对消费者需求的精准把握和对商业运营的深思熟虑。
接下来我们就深入剖析太古里的成功之处。
1. 简述成都太古里的背景及地理位置说到成都你会想到什么？宽窄巷子、锦里，还有那些美食吗？但近年来太古里也成为成都的时尚潮流中心之一，今天咱们就来聊聊这个充满魅力的太古里商业街。
在这之前你得知道它的地理位置和背景。
太古里的历史可以追溯到几年前的一个城市更新计划，随着成都的快速发展，这里从一个普通的商业区逐渐转型为集购物、休闲、娱乐于一体的时尚生活中心。
所以当我们今天走到太古里时，会感受到一股强烈的现代都市气息，这里的每一砖一瓦都充满了故事和活力。
那么这样一个地方究竟有何魅力呢？接下来我们就深入剖析它的成功之处。
2. 介绍文章目的和研究的重要性：对成都太古里商业街进行案例分析，探讨其成功经验和发展策略成都这座古老而又现代的城市，孕育出了许多独特的文化现象。
今天我们要一起走进成都的一个标志性地点——太古里商业街，来探讨它的成功经验和发展策略。
这篇文章的目的，就是想和大家分享太古里的故事，看看它是如何成为众人瞩目的焦点，又是如何在竞争激烈的市场中脱颖而出的。
outlets
出租率和成交额：1997年至2008年
，全美的OUTLET购物村均保持超过97%的 商铺出租率，单位成交额及物业评估价值 名列全行业前茅。
【典型案例】全美最大的购物村——woodbury common premium outlets
，由全球最大的奥特莱斯业主和运营商切尔西运营，距离纽约车程约1小时， 通过多种交通工具便利到达
中央山谷
营业时间：
10：00 A.M. 至 9：00 P.M. 节假日将做调整
交通条件：
自驾车——通过纽约州高速公路便捷到达 巴士——GreylineShortLine/Coach USA（纽约港
车程距 离约100 公里
口往返） 地铁——MTA Metro-North火车Port Jervis 线 Harriman站。周末MTA提供每天一班连接Harriman 距离纽约车程1小时左右，和高速公 和Woodbury的火车（上午往，傍晚返），工作日及 路联系紧密，多种交通工具便利到达 假日请叫出租车接驳。 飞机——通过团体包机的形式从迈哈顿直接到达
什么是奥特莱斯：是一种零售商业业态，属于购物中心的一种
整合各种零售业态的超业态平台，属于购物中心的类 型之一。 通常位于郊外和旅游区，商户主要是由以折扣价销 售自己品牌的制造商组成。
Outlets
典型的OUTLETS没有主力店，通常为沿街式商业布 局，但也有一些是封闭的MALL形式，以及社区式的 组团式布局。
特 征
供货渠道单一，由商品制造工厂单一供货 功能单一，以购物为主 小规模经营
商业模式成型，开发商规模化经 营
受众范围较小
集中于美国发展
供货渠道广泛，参与者增加：商 品工厂、品牌持有者、品牌代理 商、品牌批发商、大型供货商
(奥特莱斯)定位
• 便利性消费、住宿、餐饮及相关消费 交通枢纽人群 • 商务办公的 快捷服务
• 吸引西部新城以及市区居民消费。消费需求表现为购 西部新城和济南市 物、餐饮、休闲娱乐以及服务的综合性和多样性。
区居民
• 需求表现为日常生活需要，包括购食品、家居用品、
本区域居住区居民 消费群体
时尚商品，美容美发、医疗保健、汽车保养，运动健
•开发商、运营商、品牌商分工明确 •奥莱MALL、奥莱村成为主流 •大集团垄断特征日益显著
•由“品牌国”向“品牌引进国”发展
国内奥莱
多档次品牌折扣+休闲购物 休闲客群、价格诉求——大众客 货源品质参差不齐，国内外产品混杂
折扣卖场 城市郊区，新城区 •休闲、娱乐、餐饮等诸多元素成为奥特莱斯的重要
组成部分 •具备城郊副商业中心吸附力 •模式仿效者多，但多数只是形似，国际一线品牌进 入二线城市困难，经营状况不理想
身、餐饮、文化、娱乐等。
融汇城根植区域的居住需求，以 日常生活消费需求为主。
通过打造主题的综合性和多样性 ，区别区域内其他同类竞品，吸引目 标客群购置融汇城居住类产品。
少量的商务配套满足区域发展的 需求。
项目理解：奥莱产业导入
地块价值分析：
项目空间优势 有力的交通条件 目标客户的需求特征
区域规划空间
1、目前区域尚未成熟，以农地 为主； 2、配套建设尚不完备； 3、距离济南主城区存在距离； 4、地块周边公共交通不发达；
T－威胁
1、产业类地产开发对产业导入 依赖较强 2、区域内存在其他商业项目分 流客群 3、商业培养期较长
借助项目突出的交通及区位优势，围绕特色 鲜明的奥特莱斯主题打造商业产业链，增强 商业辐射面积，并凭借国际化的专业度及形
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钟楼、行为艺术雕塑，突显欧式情 调
【运营模式】充分利用九龙仓下属俊思集团品牌资源，采用全权代理与 联销相结合的销售模式，租金为销售额的两成
本报告属保密资料。
• 俊思集团全权代理销售
• 商品所有权归供应商，俊思从销售收入
中按约定比例提取佣金（包含房屋租
金、销售成本、利润）
出行组成以夫妻二人出行为主比例是35%， 其次是与朋友出行，比例是28%
数据来源：市场调研
【动机休闲化：购物时间长度】半天主导，但非地缘客户的购物时
间趋长，配套需求逐步趋于一站化、复合化
本报告属保密资料。
图：非地缘客群购物花费时间
图：地缘客群购物花费时间
图：地缘辐射客群购物花费时间
• 距离越远，时间花费越长，非地缘 客群花费一天时间购物的比例远远高 于其他客群 • 客户花费半天时间购物，除了存在 一定的购物习惯以外，与原有奥特莱 斯配套不足也有关系
快餐、咖啡吧，正餐较少
有儿童中心，但没有营业 简约欧式
点缀式绿化；欧式小品 采用全权代理与联销相结合的销售模式，按约定比例提取佣金
约为1年
成都奥特莱斯客户需求调查报告
【客户调查方法论】
抽样方法：随机抽样 调研形式：问卷一对一访问 调研时间：2011年1月7-8日 样本量：发放245份问卷
有效问卷218份
• 核心客群、重要客群和次要客群主要消费 1000-3000元；其次是3000-5000元，属 于中产水平
数据来源：市场调研
【消费年轻化：品牌档次】60%以上客户存在品牌意识，倾向国际
非一线品牌和国内品牌，属于大众品牌
本报告属保密资料。
图：核心客群的品牌意愿
图：重要客群的品牌意愿
图：次要客群的品牌意愿
方式分配利润 约为2年
【时代奥特莱斯项目概况】位于绕城高速双流出口， 临武侯大道；行政区划属于双流县。由香港九龙仓 集团开发的大型低密品牌折扣购物街区
本报告属保密资料。
投资商 运营商 占地面积 容积率 建筑面积 入驻品牌数量 主营业务 营业时间 服装业态
基础信息
九龙仓集团 俊思集团 约100亩
• 班车：与双楠、棕北传统富人区之 间设置往返班车，每天各9班；
1.05
70,000余平方米
200
服装鞋帽箱包
10:00-21:00
国际精品、女士时装、男士时装、 运动及户外、内衣和饰品、皮鞋
及手袋、儿童服饰及家居
【人流动线】八个入口，最大限度汇聚人流；北面停车场临四个主入
口，汇入私家车人流；南面、东面入口汇入公交车人流
本报告属保密资料。
西南面入口
北面停车场入口
75亩，3万余㎡ 商业街设计、非动线循环
国际一线品牌较多 档次越高的品牌和认知度高的品牌布局较好的位置（国际品牌、运动
品牌规划1F；国际其他品牌、国内品牌大多规划2F）
新会展高端商务休闲配套，与客户需求档次错位
无娱乐设施，无服务设施
现代简约 绿化少，无园林小品，缺乏购物体验 免租金吸引商家资源，运营商与商家共同负责销售，采用“扣率提成”
• 俊思及供应商共同负责销售商品 • 商品尚未售出，该商品仍属供应商所有 • 商品出售，按比例分成
【培养期和认知方式】项目在开发过程中即存在一定认知度，开业一 年迅速攀升；认知方式主要为朋友介绍
本报告属保密资料。
图：认知期
图：认知方式
数据来源：市场调研
时代奥特莱斯属于主导型奥特莱斯，凭借奥特莱 斯本身的吸引力、自成特色的购物环境驱动项目
【动线组织】外围形成大循环人流主动线，内部通过鱼骨型支线交通相 互联系
本报告属保密资料。
【品牌规划布局】国际一线品牌位于1F的外侧，国际其他品牌位于1F的 最内侧，运动品牌位于1F的主入口正对方向，国内品牌集中在2F
本报告属保密资料。
1F
2F
运动及户外服饰用品
国
际
一
线
品
国际其他品牌
牌
国内品牌
【购物配套】餐饮以快餐和咖啡为主；儿童中心位于二楼最内侧，偏僻， 也无明确导视，客户认知度低
• 远郊及省内城市客群更关注配 套的多元化；在看重休闲餐饮的同 时，餐饮数量、正餐档次、娱乐设 施方面高于市内及近郊客户
娱乐设施
11%
14%
数据来源：市场调研
【配套复合体验化：娱乐设施】三类客群均认为室内儿童乐园是最
需要的娱乐设施配套，以方便他们更加便捷购物
本报告属保密资料。
图：核心客群娱乐设施配套需求
本报告属保密资料。
1F 国 际 品 牌 为 主
【品牌规划布局】国内品牌位于西侧2F，内部呈廊道式布局
本报告属保密资料。
2F 国 内 品 牌 为 主
【品牌规划布局】北侧1-2F以国际国内运动服饰主导
1-2F运动服饰为主
本报告属保密资料。
【购物配套】美嘉森奥特莱斯无独立配套，主要依托于新会展相应的配 套设施，档次偏向高端商务
成都奥特莱斯案例分享
【成都奥特莱斯发展格局】目前成都拥有两家奥特莱斯，分别属 于新城中心奥特莱斯和郊区边缘奥特莱斯
本报告属保密资料。
郊区边缘奥特莱斯
双流
成都
新城中心奥特莱斯
华阳
【项目区位及交通】成都首家奥特莱斯，位于新城南核 心区；地铁一号线、多趟公交大巴也提供便捷交通网络。 2007年底开业，由四川本土企业美嘉森百货投资运营
图：重要客群倾向的商家布局
图：次要客群倾向的商家布局
• 三种购物客群都倾向于按照商品品类布局商家 • 核心客群选择商品品类布局的比例达到80%
数据来源：市场调研
【配套复合体验化：配套需求】所有客户均看重购物衍生的休闲餐饮
服务，其中非地缘客户更看重配套的多元化、丰富化，一站式解决购物衍
生的多元需求
本报告属保密资料。
300
主营业务
服装鞋帽
【规划及建筑风格】占据会展中心主入口，享最多人流，会展+内街规 划模式。但街区无内循环，人气聚集效应较差；建筑风格为现代简约
本报告属保密资料。
私家车及公交人流
地铁人流
私家车及公交人流
【品牌规划布局】国际品牌位于西侧1F，沿人流方向品牌档次依次降低， 其中西侧享受南北两面人流，品牌档次最高
数据来源：市场调研
【动机休闲化：建筑风格】客户购物欧式建筑风格的客户价值感知
度最高
本报告属保密资料。
图：核心客群喜欢的建筑风格
图：重要客群喜欢的建筑风格
图：次要客群喜欢的建筑风格
• 欧式建筑风格是三种购物人群都喜欢风格 数据来源：市场调研
【消费年轻化：年龄分布】无论近郊抑或远郊奥特莱斯，客户年龄均
集中在25-35岁，年轻化趋势明显
本报告属保密资料。
近郊奥特莱斯（美嘉森）
远郊奥特莱斯（时代九龙仓）
年龄 构成
数据来源：市场调研
【消费年轻化：消费水平】主要消费为1000-3000元/次，属于中
产水平
本报告属保密资料。
图：核心客群消费水平
图：重要客群消费水平
图：次要客群消费水平
• 核心客群、重要客群和次要客群的主要消 费水平有一致性
图：美嘉森奥特莱斯认知期
图：美嘉森奥特莱斯认知方式
数据来源：市场调研
美嘉森奥特莱斯依附于新会展发展，本身开发设 计并无优势
规划 设计
商品 规划
配套 设施
购物 体验
土地属性 人气引擎
经济指标 建筑规划 品牌水平 商家布局
餐饮休闲 娱乐服务 建筑风格 园林绿化 运营模式 培养周期
新城中心 新会展及其酒店、住宅
本报告属保密资料。
世纪城洲际酒店 西蜀廊桥休闲街
顺兴老茶馆
世纪城假日酒店（东楼）
世纪城假日酒店
世纪城住宅底商配套
【运营模式】免租金吸引商家资源，运营商与商家共同负责销售，采用
“扣率提成”方式分配利润
本报告属保密资料。
美嘉森百货
供应商
免费提供场地
提供产品
共同销售
美嘉森与供应商按约定比 例瓜分销售额
• 供应商提供商品，免租金使用
不同客群对配套的需求
配套
核心客群
重要客群
次要客群
餐饮数量 正餐档次 休闲餐饮
— 14% 27%
25% 10% 25%
21% 11% 21%
• 所有客户均关注餐饮服务 • 特别是购物衍生的休闲餐饮
娱乐设施
14%
10%
11%
距离与配套需求的关系
配套
市内和近郊
餐饮数量
20%
正餐档次
8%
休闲餐饮
25%
远郊和其他城市 26% 15% 25% -
本报告属保密资料。
【成都奥特莱斯客群特征】
客户区域地缘化 购物动机休闲化 消费人群年轻化 配套复合体验化
【客户地缘化：奥特莱斯客户来源】美嘉森奥特莱斯和时代奥特莱
斯客户购物特征具有一致性；客户来源以城南和南郊为主导
本报告属保密资料。
美嘉森奥特莱斯
时代奥特莱斯
数据来源：市场调研
【客户地缘化：本项目意愿度】52%受访客户对青白江奥特莱斯购
郊、南郊和城南的客群为次要客群
本报告属保密资料。
川东北（德阳、绵阳、南充）
100%
北郊（金堂、彭州）
100%
项目位置
核心客群：川东北、北郊和
城北意愿度最高，在80%以上， 这一区域的客户是青白江奥特莱
城北
86%
斯的核心客群
西郊
（温江、郫县、 都江堰、大邑、
邛崃）
城西
54%
37.5%
一环内
55%
东郊
规划 设计