内部控制流程手册_项目投资开发管理

内部控制流程手册第八章项目投资开发管理第二节不兼容职责表及岗位职责分配表第三节业务流程及控制说明PRM001.项目开发与策划管理PRM002.前期土地开发管理PRM003.工程规划与设计管理PRM004.工程施工管理第四节相关制度索引PRM001. 项目开发与策划管理主要描述公司关于工程项目在工程立项之前的前期开发策划流程及控制，包括项目可行性研究和审核、项目建议书的编制与审核等。

PRM002. 前期土地开发管理主要描述公司土地前期开发、动拆迁管理及场地清理等流程及控制。

PRM003. 工程规划与设计管理主要描述公司房地产项目设计与规划的相关管理流程及控制，包括设计方案、施工图的制定与审核。

PRM004. 工程施工管理主要描述了公司关于工程施工管理的流程及控制要点，主要从施工阶段工程质量管理、工程变更管理、施工阶段工程进度管理及竣工阶段管理这四个方面进行描述。

第二节不兼容职责表及岗位职责分配表X：表示相互冲突的职责附注：角色1.项目可行性研究报告的编制角色2.项目可行性研究报告的审核角色3.土地开发计划的编制角色4.土地开发计划的审批角色5.项目工程规划的设计角色6.项目工程规划的审批第三节业务流程及控制说明PRM001.项目开发与策划管理1.0适用范围本流程及控制适用于XXXX公司（“公司”）及其各级控股公司。

2.0控制目标和关键控制活动3.0业务流程说明3.1开展可行性研究调查对于规划的房产开发项目，市场营销部可协同规划工程部、审计稽核部、计划财务部、园区管理部对投资项目开展市场分析调研和用地调研。

市场营销部负责产品定位、业态定位、目标客户群体定位、开发策略分析，汇总后形成初步调研成果及策划思路。

必要时，市场营销部可以委托具有资质的咨询机构提供相关方案意见。

市场营销部形成对开发项目的市场总体分析、需求和消费市场分析、营收分析、销售价格及销售计划分析和各类风险分析报告，确定目标客户及最终产品定位的建议方案，并将分析资料及成果提交总经理办公会议审议。

规划工程部根据经总经理办公会议通过对开发产品需求及定位，与市场营销部共同拟定设计草案（概念性方案），协同设计单位，进行产品设计。

规划工程部可以委托具有资质的代理、设计单位进行项目设计草案的编制。

审计稽核部可委托投资监理对设计草案的成本进行测算，提出开发项目的整体估算。

计划财务部对开发成本收益进行测算，并制定项目开发资金需求计划。

市场营销部参考市场及同类型房产的价格进行预测，最终结合两个部门的成果提出定价建议。

园区管理部负责确定物业管理方案，包括：物业管理用房的设置、日常物业管理形式、大中小维修方式的确定、能源系统的设置及价格、车库的收费标准及管理形式，等等。

市场营销部负责拟定营销主题以及方案。

市场营销部将完整的设计、营销预案及各类分析报告经内部会签后提交总经理办公会议决策。

3.2审批项目建议书（可行性研究报告）总经理办公会议对项目建议书进行审核后，计划财务部编制可行性研究报告（项目建议书），报政府相关部门批准立项。

总经理办公会议对项目建议书的审核内容包括但不限于：1>项目是否符合国家及行业法律法规要求；2>项目是否符合公司的发展战略规划；3>项目的经济效益是否合理，如投资回报率、土地利用程度、投资额的合理性等；4>项目的融资能力是否充足；5>项目人员配备和组成是否合理；6>营销方案的可行性。

总经理办公会议审核通过后，以《总经理办公会议纪要》的形式下发相关部门。

若涉及到需要报政府相关部门审核的，计划财务部或相关部门负责办理相关报批手续。

转至项目报建及审批。

3.3编制项目可行性调整报告项目执行过程中，由于各种原因，项目的建设内容与批准的《可行性研究报告》发生变化，且达到以下规定之一时，应另行组织编制项目《可行性研究调整报告》，并上报公司总经理办公会议审核。

1>根据市场变化需对原批准的项目进行调整；2>项目的建筑面积或总投资额超过批准额；3>项目营销策略发生变化，如租售比例、装修程度变化等。

总经理办公会议对项目可行性调整报告进行审核，经批准后执行。

4.0业务流程图参见图PRM001_项目开发与策划管理流程图图PRM001_项目开发与策划管理流程图PRM002.前期土地开发管理1.0适用范围本流程及控制适用于XXXX公司（“公司”）及其各级控股公司。

2.0控制目标和关键控制活动3.0 业务流程说明前期开发部负责公司土地前期开发的相关工作，其主要职责包括：1>森兰．外高桥项目及其他项目的土地前期开发项目立项报批，建设用地规划许可证、供地批文等手续办理；2>承担组织实施被征地人员镇保安置及日常管理；3>征地大包干工作，做好集体资产补偿与管理；4>企业与居民的拆迁拆除及场地平整；5>原有市政等设施的补偿迁移；6>前期开发中各类收付费用的洽谈、测算、计划、报批工作；7>配合进区建设单位用地定界、测绘及协助办理用地手续，负责与政府相关部门及镇村的协调工作，做好征地人员信访接待工作；8>参与有关规划和招商工作，并根据规划和招商需求做好前期开发工作；9>配套商品房源和动迁基地的落实工作；10>配合采购技术部做好前期开发中有关招投标工作；11>房地产权证办理。

3.1土地开发计划与审批根据土地出让合同，公司土地开发计划和要求，前期开发部负责编写公司年度土地开发计划及实施方案，其中主要包括开发地块、时间节点等内容。

土地开发计划须会同规划工程部、市场营销部讨论形成确定方案后，报公司总经理审批。

土地开发计划审批通过后，前期开发部负责编制有关《土地开发立项申请》，经公司总经理办公会讨论通过后报相关政府部门审批。

土地前期开发立项获批后，政府相关部门核发正式批文。

3.2建设用地规划土地立项获批后，前期开发部委托有资质的勘测公司进行毛地面积勘测及查看，摸清立项批复地块土地形状、了解其性质，如：是否为耕地土地、是否属于国有企业土地、土地上附属的相关企业情况等。

勘测了解地块情况后，前期开发部协同计划财务部、规划工程部、市场营销部等部门对整个项目开发情况进行讨论，编制建设用地开发计划。

其中主要对开发成本、开发周期、资金安排等进行计划。

开发计划须报总经理办公会审核，通过后由前期开发部编制《建设用地规划许可申请》报规划土地管理局审批。

3.3批复规划许可，办理相关权证政府相关部门批复建设用地规划许可申请后核发《建设用地规划许可证》、规划红线图一式三份及电子地形图规划红线软盘。

前期开发部将《建设用地规划许可证》复印件传送至公司计划财务部、规划红线图复印件和软盘传送至规划工程部。

获得《建设用地规划许可证》后，前期开发部负责相关房地产权证的申领。

前期开发部根据当地房地产交易中心核定的出让金、交易费、税费等信息，填写付款申请单报分管领导、计划财务部总经理及公司总经理审批后，由计划财务部安排付款。

3.4办理征地批文取得相关地块的房地产权证后，前期开发部负责制定土地征用方案。

该方案经公司分管领导、总经理审核后，上报总经理办公会审议。

通过后由前期开发部负责编制《土地开发项目征用土地的申请》，报政府相关部门审批。

获批后取得政府核发的《供地批文》。

3.5办理镇保安置及集体资产补偿手续前期开发部根据有关政策对申办镇保安置的申请资料进行审核，并撰写情况说明及报告报公司领导审核。

内部审核通过后报区、市劳动局相关部门审批。

依据有关审批意见到政府相关部门办理“农转非”等手续。

前期开发部配合政府部门与镇村做好镇保后续工作，做好镇保安置人员的来访接待工作，受理申办退休、增加工龄等手续等工作；定期反馈镇保工作情况。

前期开发部向市征地事务所办理征地大包干工作的委托事项；与区征地事务所协商征地大包干工作的内容、方式、方法，并与镇、土地所商讨征地大包干的具体操作进程、方法。

前期开发部在区征地事务所配合下，与村、队人员共同实施征地大包干的资产实物量核对、丈量，确定补偿费用，委托评估单位对集体企业进行资产评估，并与征地事务所签订《征用土地费用包干使用协议书》，记录集体资产补偿费等内容。

3.6办理动迁手续和实施动迁在办理征地手续、镇保安置及集体资产补偿后，在动拆迁实际工作开展前，前期开发部应摸清拆迁对象的实际情况，如：人员、产证等，并与市场营销部、规划工程部进行相关讨论、制定《动拆迁计划实施方案》上报总经理办公会议审议。

结合总经理办公会审议通过的《动拆迁计划实施方案》，由前期开发部根据政府动迁办相关规定，向政府有关部门提交动拆迁申请报告，内容主要涵盖：拆迁范围、拆迁面积、拆迁实施单位及拆迁期限等情况，上报相关动拆迁部门审批取得《动拆迁许可证》。

前期开发部根据动拆迁方案，协同采购技术部进行招投标选择动迁公司、评估公司和拆房公司。

除居民动迁评估公司需要通过居民选举产生外，动迁公司、评估公司和拆房公司的选择由采购技术部根据企业资质及业务量等因素进行综合选评后报公司总经理审核。

中标单位的确定由公司总经理办公会最终审核确定。

前期开发部按基地动迁的具体情况配置房源，合理调配使用房源，按注销房源制作清单。

并按动迁户的资料建立安置房源信息库和台账，汇编基地动迁户的房屋评估单，制作基地动迁安置汇总表。

3.6.1 居民动迁实施取得政府部门核发的《动拆迁许可证》后，评估公司进场评估，在居民房屋评估的基础上，委托的动迁公司依据动迁基地口径实施居民动迁，并将安置协议上报前期开发部审核，审核后签约。

根据已签约的安置协议填写付款申请单报公司计划财务部审核，审核后报分管领导、公司总经理审批后，由计划财务部安排付款。

根据政府部门核发的《入住许可证》，前期开发部、园区管理部、规划工程部、计划财务部、委托的物业公司和银行一起办理居民入户手续，入住后由于质量问题居民上访，前期开发部以工作联系单告知规划工程部，要求解决，规划工程部将解决后情况反馈给前期开发部。

3.6.2 企业动迁实施根据公司年度土地开发计划，对动迁企业进行评估、分析，计划财务部将根据需要随时介入企业的评估工作并参与动迁企业补偿分析。

签订协议前将企业补偿情况向总经理办公会议汇报，总经理办公会议通过后签约。

根据已生效的企业动迁合同填写付款申请单报公司计划财务部审核，审核后报分管领导、及公司总经理审批后，由计划财务部安排付款。

在实施拆房前对需保留的房屋通过工作联系单征询园区管理部、规划工程部、市场营销部，征询是否保留。

对不要保留的拆迁对象前期开发部、动迁公司、拆房公司实地查看，出具《被拆迁单位空房移交单》，经被拆迁单位、前期开发部、动迁公司及拆房公司经办人签字后交接，交接后拆房公司进行实地拆房。

3.7管线迁移手续动拆迁工作结束后，对需要迁移的管线前期开发部查看被拆对象地下管线实际排铺情况，协同采购技术部进行管线迁移公司招投标工作，选定的管线迁移公司后委托编制《迁移施工方案》，提请审计稽核部审价，审价后报公司流转并签订协议，办理具体迁移工作。