2017年房地产集团内控手册之存货管理篇--房地产未售存货管理流程
房地产财务管理制度设计之企业存货管理制度
房地产财务管理制度设计之企业存货管理制度企业存货是房地产企业的重要资产之一，对于企业的经营和财务管理具有重要影响。
因此，建立健全的企业存货管理制度对于保护和优化企业财务资源至关重要。
本文将从存货分类、存货管理流程以及存货会计核算等三个方面，设计房地产企业的存货管理制度。
一、存货分类1.按照材料属性进行分类，包括原材料、在产品、产成品等；2.按照用途进行分类，包括施工材料、办公用品、销售材料等；3.按照存货的重要性和价值进行分类，包括重要存货、一般存货和次要存货等。
二、存货管理流程1.存货采购管理流程（1）制定详细的采购计划，包括采购数量、采购价格、采购时间等；（2）进行供应商评估，选择合适的供应商，签订采购合同；（3）验收采购物资，核实数量和质量；（4）进行存货入库，建立明细记录，并进行标识；（5）对采购合同执行情况进行跟踪与评估。
2.存货使用管理流程（1）制定存货使用计划，合理安排存货使用；（2）实施存货管理制度，包括存货的出库、领用、归还等；（3）建立存货使用记录，详细记录存货使用情况；（4）定期对存货使用情况进行分析和评估，及时调整存货使用计划。
3.存货报废处理流程（1）建立存货报废清单，明确报废原因和数量；（2）编制存货报废申请单，经过审批后进行报废；（3）对报废存货进行处置，可以进行二次利用或者销毁处理；（4）建立报废存货记录，归档存档。
三、存货会计核算1.采用成本法核算存货，包括存货的采购成本、生产成本、运输成本等；2.进行存货盘点，根据盘点结果评估存货价值；3.制定存货跌价准备政策，根据存货市场价值变动计提存货跌价准备；4.及时进行存货资产减值测试，对存货的实际价值进行核实。
四、存货风险控制1.建立存货安全库存，保障生产和经营的连续性；2.进行定期存货的质量检查，确保存货的合格率；3.严格执行存货采购合同管理制度，防止买方和卖方纠纷；4.加强对存货的保管，建立存货防损制度，防止盗窃和损坏。
地产公司存货管理制度
地产公司存货管理制度第一章总则第一条为规范和加强地产公司存货管理，提高企业经营效率和经济效益，根据国家相关法律法规和地产公司的实际情况，制定本制度。
第二条本制度适用于地产公司所有具有存货管理职责的部门和人员，包括但不限于物流部门、仓库管理部门、财务部门等。
第三条存货管理是指对企业库存的计划、采购、储存、销售等活动的管理工作，是保证企业正常经营和生产活动顺利进行的重要环节。
第四条地产公司应建立健全的存货管理体系，设立专门的存货管理岗位，明确存货管理部门的职责，实行专人专岗、专职负责的存货管理机制。
第二章存货管理的要求第五条地产公司应严格按照国家相关法律法规和企业内部规定，进行存货管理，保证存货的真实准确性。
第六条地产公司应根据市场需求和企业实际情况，合理制定存货的采购计划和销售计划，确保存货的供需平衡。
第七条地产公司应加强对存货的质量和数量的控制，及时发现和处理存货品质问题和资产损失。
第八条地产公司应建立完善的存货档案管理制度，做好存货的登记、报账和资料归档工作。
第九条地产公司应实施存货的分类管理和轮换使用制度，降低存货积压和浪费现象。
第十条地产公司应建立存货库存盘点制度，定期进行存货清查和盘点，确保存货数量和质量的准确性。
第三章存货管理的流程第十一条存货管理流程包括存货采购、存货入库、存货管理、存货出库等环节，具体流程如下：一、存货采购1. 根据企业需求和市场情况，编制存货采购计划。
2. 进行存货供应商的评估和选择，签订采购合同。
3. 对存货的数量和质量进行检查。
4. 确保存货的及时交付和入库。
二、存货入库1. 根据采购计划和合同，将存货按规定存放到指定仓库。
2. 对入库存货进行验收、登记和归档。
三、存货管理1. 对存货进行分类管理和定期轮换使用。
2. 制定并实施存货保管和保养规定。
3. 定期检查和盘点存货，确保存货质量和数量的准确性。
四、存货出库1. 根据企业销售计划和客户订单，安排存货出库。
房产存货管理制度
房产存货管理制度第一章总则第一条为规范我公司房产存货管理，提高存货周转率，降低存货占用资金成本，特制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于我公司所有房产存货的采购、入库、出库、盘点等管理活动。
第三条我公司所有房产存货的管理活动应遵循合法合规的原则，严格按照相关法律法规和公司规章制度执行。
第四条我公司设立房产存货管理机构，配备专门负责房产存货管理的管理人员，负责执行本管理制度。
第五条全体员工均应严格遵守本管理制度，不得私自调拨、借用、挪用公司房产存货。
第六条我公司将定期对房产存货管理制度进行评估，保持其适应性和有效性。
第二章房产存货采购管理第七条我公司在进行房产存货采购活动时，应严格按照公司采购程序进行。
包括：确定采购需求、编制采购计划、选择供应商、签订采购合同、验收入库等步骤，保证采购的合法合规。
第八条采购人员必须遵循公平竞争的原则，不得私自向供应商索要回扣或其他利益。
第九条采购人员应对供应商进行合格供应商评审，确保供应商具备合法资质和良好信誉。
第十条采购人员应在签订采购合同前对供应商提供的产品进行质量检验，并签署验收确认书。
第十一条采购人员应及时将验收合格的房产存货信息录入电子管理系统，准确记录房产存货的品名、规格、数量、单价等信息。
第十二条采购人员应确保房产存货采购合同、验收确认书等相关文件的完整性和及时性。
第三章房产存货入库管理第十三条房产存货入库前，仓库管理员应对收到的存货进行质量检验和计量核对，确保其与采购合同一致。
第十四条房产存货入库人员应及时将入库信息录入电子管理系统，准确记录房产存货的品名、规格、数量、生产日期、保质期等信息。
第十五条房产存货入库人员应对入库存货进行分类、标识和妥善堆放，确保存货不受损坏、遗失等情况。
第十六条房产存货入库人员应做好相关入库单据和凭证的保管和归档工作，确保相关信息的完整性和可追溯性。
第四章房产存货出库管理第十七条房产存货出库前，仓库管理员应对出库申请进行审核，并核对存货的品名、规格、数量等信息是否一致。
房地产未售存货管理制度
房地产未售存货管理制度第一章总则为规范房地产未售存货管理，提高企业运营效率，降低库存风险，制订本制度。
第二章适用范围本制度适用于公司所有房地产未售存货管理工作。
第三章定义1. 房地产未售存货：指公司持有的未出售的房地产项目。
2. 存货管理：指公司对未售存货的采购、入库、出库、清点、盘点、调拨、保管、报废等相关管理工作。
第四章未售存货的分类管理1. 按项目分类管理：根据房地产项目的性质、地理位置、规模等因素，将未售存货进行分类管理。
2. 按性质分类管理：根据未售存货的性质，分为住宅、商业、办公、土地等不同类型，分别进行管理。
3. 按阶段分类管理：根据未售存货的销售阶段，分为规划阶段、开发阶段、成熟阶段等不同阶段，分别进行管理。
第五章未售存货的采购管理1. 采购计划：根据市场需求、公司发展规划等因素，制定未售存货的采购计划，并报经公司领导批准。
2. 供应商选择：对于具有合法资质、良好信誉、高质量服务的供应商进行选择，并签订采购合同。
3. 采购验收：对于采购的房地产未售存货进行验收，确保与合同内容一致，并及时入库。
第六章未售存货的入库管理1. 入库手续：对于每批未售存货的入库，须填写入库单据，并由相关部门负责人签字确认入库。
2. 入库清点：对于入库的未售存货进行清点，确保数量与品质无误，并及时进行记录。
3. 入库保管：对于入库的未售存货进行妥善保管，确保安全、干净、整洁。
1. 出库申请：对于需要出库的未售存货，职工须填写出库申请表，经相关部门负责人审批后方可出库。
2. 出库清点：对于出库的未售存货进行清点，确保数量与品质无误，并及时进行记录。
3. 出库记录：对于每次出库的未售存货，必须填写出库记录，并存档备查。
第八章未售存货的盘点管理1. 盘点周期：对于公司的未售存货，每年至少进行一次盘点，以确认库存数量与质量。
2. 盘点程序：公司应制定盘点程序，明确盘点的时间、人员、方法、内容等要求。
3. 盘点结果：对于盘点结果，必须进行及时分析，发现问题及时处理，做好盘亏盘盈的处理工作。
内控管理制度之操作手册-存货管理
操作手册—存货管理1.存货分类及主档管理1.1.已明确存货的分类，存货存储的仓库归类与财务报表中的存货明细项目分类一致，保证财务报告存货数据与实物相关联.1.2.采购部门联合生产部及其他相关部门，编制各仓库库位图及库位说明，对仓库进行整理规划。
实物仓库标识清楚,与库位图规划相符。
1.3.所有存货按仓库分类存储，对贵重物品、关键备件、精密仪器和危险品的保管，实行接触限制。
1.4.存货存放有序、摆放整齐、标识清楚，按存货存储要求建立和建全防火、防潮、防鼠、防盗和防变质等措施。
对危险化学品进行特别标识，单独存放，储存管理及领用，实行双人收发,领用人员需具有安全作业资格证。
1.5.存货主文档发生信息变更（指已经过审批且实物收发货操作的出入库单上信息进行变动，如品名、规格,数量等)时，变更人员制作反向单据经部门经理审核后冲销原错误单据，并制作正确单据按正常操作流程进行录入、复核。
1.6.ERP系统内用户及权限实行申请审批控制,与存货业务无关的人员不得拥有存货主档数据录入与修改的权限。
1.7.存货主文档信息发生变更时，系统中的存货基础信息与存货数量应分别由不同部门具有相应权限的人员录入。
1.8.所有存货纸质档案都明确规定保存期限,由专人保管,存放地拥有防水、防火、防鼠、防盗条件。
2.材料入库2.1.制定进货检验制度,明确采购入库材料需抽样化验的范围，明确抽样方法,取样岗位,检验部门,合格参数;对无需化验直接现场检验的材料规定检验岗位。
2.2.质检及采购方共同取样,填制取样单并签字确认。
质检部门对样品进行及时检验，出具书面检验报告并经部门负责人复核。
不需化验的材料由检验人员现场确认无误后在入库单上签字确认.2.3.仓库管理员依据请购单、采购订单/采购合同核实到库材料的品名、规格、数量，品名、规格不符的拒收，数量超过请购单的部分拒收且同时在供应商送货单上标明实收数量并签字确认，仓库管理员保留一联送货单备查。
2.4.仓库管理员填制采购入库单，由仓库管理员、采购员签字确认；采购入库单编号连续唯一。
存货管理内控手册
存货管理内控手册由于存货管理涉及到公司的生产、运营和财务等方面，因此对存货进行有效管理至关重要。
存货管理手册旨在为公司提供一份明确的规定和流程，以确保存货管理的有效性和合规性。
本手册包括以下内容：一、存货管理简介存货管理是指对公司所有存货的采购、入库、出库、盘点、报废和积压处理等活动进行全面管理和控制。
存货管理是维护公司资产、提高运营效率和降低成本的重要手段。
二、存货定义公司的存货定义包括原材料、半成品、成品和备件等。
其中，原材料是指未经加工的物料,半成品是指已经加工但还需要进一步加工的物料，而成品是指已经加工完毕并可供销售的产品。
三、存货目的存货管理的目的主要有以下几个方面：1.保障生产运营：通过对存货进行科学合理的管理，保证生产运营的正常进行。
2.控制库存水平：通过对存货的精确掌控和有效管理，控制存货库存水平，避免过高或过低。
3.防止损失浪费：通过对存货的及时处理和管控，防止存货损失和浪费。
4.提高资产利用率：通过合理的库存管理方式和有效的存货利用，提高公司资产利用效率。
5.降低成本：通过对存货库存和采购过程的优化，降低公司的运营成本。
四、组织结构公司的存货管理组织结构由仓储与物流部门、采购部门、财务部门等构成。
其中，仓储与物流部门主要负责存货的管理和运作；采购部门负责对存货进行采购和供应商管理；财务部门则负责对存货进行核算。
五、存货流程存货管理流程主要包括以下几个环节:1.采购管理：在确认需要采购存货之后，采购部门将根据公司的需要制定采购计划和采购订单。
采购过程中需要关注价格、供应商信誉度、交货期等因素。
同时，采购部门还需要对供应商进行管理，以确保供货质量和服务。
2.入库管理：当存货到达公司的仓库或工厂时，需要进行入库管理。
入库管理包括验收、检查、扫描条形码和标签、记录库存信息等步骤。
3.出库管理：当存货需要使用时，需要进行出库管理。
出库管理包括制定出库计划、审核出库申请、发货、更新库存信息等步骤。
地产公司存货管理制度
地产公司存货管理制度一、总则为规范地产公司的存货管理，加强对存货的监管，提高资产的利用效率和保护资产的安全，特制定本存货管理制度。
二、管理范围本制度适用于地产公司所有经营范围内的存货管理，包括原材料、在制品、产成品以及成品仓库和物流管理。
三、存货分类1. 原材料：指用于生产加工成品的各种物料和零部件。
2. 在制品：指在生产过程中尚未完成的产品。
3. 产成品：指已经生产完成，待销售的成品。
4. 成品仓库：指用于存放成品的仓库。
5. 物流管理：指通过物流渠道对存货的运输、分发和储存。
四、存货管理目标1. 控制存货成本，提高资产周转率。
2. 避免存货积压和过期。
3. 确保存货安全，防止盗窃和损坏。
4. 提高存货管理效率，提高客户满意度。
五、存货管理流程1. 采购计划：根据生产计划和市场需求确定各类存货的需求量和采购期限。
2. 供应商评估：选择信誉良好、价格合理、质量可靠的供应商，签订合同并建立定期检查机制。
3. 接收入库：对接收的存货进行验收，记录入库信息并安排存放。
4. 盘点管理：定期对存货进行盘点，核对实际库存和系统记录的差异，并及时调整。
5. 配送销售：根据市场需求及时配送和销售存货，保持销售动态。
6. 库存管理：对不同类型的存货进行分类、标识和管理，及时处理积压和过期存货。
7. 报废处理：对不合格、损坏或过期的存货进行报废处理，记录报废信息并及时清点。
8. 安全保障：加强对存货的保管和监控，确保存货安全，防止损失和盗窃。
六、存货管理制度执行1. 全员参与：所有员工都要认真执行存货管理制度，严格按照操作规程操作。
2. 监督检查：设立专门的存货管理部门，定期对存货进行监督检查，并及时发现问题和解决。
3. 实施奖惩：对遵守存货管理制度的员工进行奖励，对违反制度的员工进行处罚。
4. 不断改进：根据实际工作需要，不断完善存货管理制度，提高管理水平。
七、附则1. 本存货管理制度自发布之日起生效，如有变更，经公司领导同意后执行。
房地产公司存货管理作业指引
XXX房地产公司有限公司存货核算作业指引1.0 目的为加强存货管理,规范公司存货管理，便于对公司存货结构和存货存量的分析和考核。
2.0 适用范围适用于XXX房地产有限公司存货的管理。
3.0 术语和定义存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存的各种资产。
4.0 职责财务部负责本规范的推行、解释并检查执行情况；公司工程部、市场部、物业部等相关部门负责存货的具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向财务部反馈。
5.0 内容5.1 存货的分类，分类情况见下表5.2 各类存货的核算5.2.1在建开发产品的核算5.2.2.1科目设置“开发成本”科目核算在建开发产品的实际开发成本,其明细设置参见下表:上述成本核算对象可分层次设立，具体设置参见下图：5.2.1在建开发产品的核算5.2.1.2 核算说明1）在开发过程中发生的各项费用的核算a、发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中）；b、发生的间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定的分配标准分配计入有关的开发产品成本。
c、开发项目采用出包方式的，应根据承包企业提出的“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款”科目。
d、开发项目采用自营方式的，发生的各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象的成本项目中），借记本科目，贷记“周转材料”、“银行存款”等科目。
e、在开发过程中领用的设备，附属于工程实体的，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“周转材料”科目。
f、根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品负担的费用，如不能有偿转让的公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。
预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品成本。
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2017年房地产集团内控手册之存货管理篇
存货管理业务流程——房地产未售存货
一、业务目标 (2)
二、业务风险 (2)
三、业务范围 (2)
四、业务流程描述 (3)
1 存货的确认 (3)
2 存货的盘点及评估管理 (3)
五、相关制度目录 (4)
六、主要控制点 (4)
七、检查资料 (5)
八、业务流程图 (6)
一、业务目标
确保房地产存货管理符合国家相关法律、法规和企业内部相关规定；
规范房地产存货管理体系，保护企业资产安全；
确保房地产存货准确核算、动态管理、财产安全、完整，规范房地产存货管理活动。
二、业务风险
违反国家法律、法规和企业内部相关规定，可能使企业遭受外部处罚或经济损失；
存货管理制度不健全或执行不到位，可能导致企业资产损失；
存货未被准确的核算、评估和记录，影响财务报告数据的真实、准确和完整。
三、业务范围
该子流程主要描述了股份公司房地产业务中存货管理的相关流程，主要包括存货的确认、存货的盘点及评估管理等业务流程。