城镇开发运营模式研究
新形势下片区开发项目运作思路分析
新形势下片区开发项目运作思路分析作者：刘楠来源：《管理学家》2021年第19期[摘要]随着我国基础设施建设的不断增多，在未来较长时间的投资项目必然会在城市功能改造这一基础设施建设方面进行汇集，新型基础设施建设模式也将迎来较快的发展。
基于此，文章首先对新形势下片区开发项目的背景和概念进行阐述，之后对新形势下片区开发项目的运作模式进行分析，并提出新形势下片区开发项目的运作思路以及发展建议，希望对我国片区开发项目的发展提供一定参考。
[关键词]新形势;片区开发;项目运作;思路分析中图分类号：G221 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2021）18-0004-03我国基础设施建设的不断发展，使得传统基础建设措施已经无法满足现阶段我国建设市场的需求，而片区开发项目则是新型基础设施建设中探索出的一条发展道路，片区开发项目必然成为未来我国基础设施建设项目投资的重要方向。
因此，相关人员应加大在片区开发项目运作模式方面的创新力度，以此满足当下基础设施建设投资市场的供求需要。
一、新形势下片区开发项目的背景和概念片区开发项目是涵盖目标土地内各种基础设施建设项目的综合项目种类，其主要包含旧城改造、特色小镇、产业园、新城区以及开发区建设等项目，可以极大程度地推动目标区域的基础设施建设发展。
为了更快地提高目标区域城镇化发展水平，当地地方政府应积极拓展片区开发项目，积极引导社会资本参与到片区开发项目的建设中，探索新型的片区开发项目运营模式，以此满足市场的需求。
片区开发项目主要是针对当地规模较大且相对成片的区域进行整体的投资开发工作，此项工作中不仅包含对目标区域的整地战略定位进行策划，还包括对目标区域的城乡规划进行统一编制、目标土地进行一级开发、基础设施建设工作、公共服务设施建设工作、土地出让、引入产业发展以及对片区开发项目的运营管理等工作[1]。
二、新形势下片区开发项目的运作模式分析（一）PPP运作模式片区开发项目的运作模式大体分为两种类型：传统运作模式以及创新运作模式。
PPP模式在江苏省特色小镇中的应用研究及案例分析
ＰＰＰ模式在江苏省特色小镇中的应用研究及案例分析刘逗逗 苏州大学东吴商学院摘要：在新时代供给侧结构性改革背景下，特色小镇成为实施乡村振兴战略和新型城镇化建设的一种重要探索和实践。
特色小镇的建设存在周期长、投入多、成本高、参与方众多等特点，并且其在规划、运营以及管理等方面的专业性要求对于政府来说是一项巨大的挑战，因此势必需要引入社会资本支持。
本文以江苏省特色小镇PPP项目为例，对其进行必要性和可行性分析，并选取具有代表性的特色小镇PPP项目进行案例分析。
在此基础上，对江苏省特色小镇推进应用PPP融资模式提出政策建议。
关键词：PPP模式；特色小镇；江苏中图分类号：F283；F299.27 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2019)021-0489-02一、引言特色小镇是一项建设周期长、投入资本大、运营成本高的综合性经济发展模式，前期需要大量的资本投入来完善基础设施，而后期需要长期稳定的资金来维护小镇的运营管理，这对当地政府的财政能力造成巨大的挑战和压力。
传统的特色小镇在资金渠道、激励机制、运营效率、以及管理创新方面存在着或多或少的问题。
因此，有必要拓宽融资渠道、加强管理创新、提高运营效率来改善特色小镇的发展。
随着近年来政府对于社会资本运行的重视，有关社会资本融资的政策不断完善，PPP模式在解决财政资金短缺问题上逐渐发挥着重要作用。
其次，PPP模式主要基于市场化运作，在提高产品质量和服务质量上也发挥着独特作用。
同时，PPP模式也能够更好地发挥创新作用，深度挖掘特色小镇之“特”，促进特色小镇产业升级、空间结构调整、体制机制完善。
二、文献综述19世纪初，欧美国家的城镇化发展已经达到较高水平，城镇化发展模式逐步由大城市发展向特色小镇转变。
结合国内外关于特色小镇的相关文献，发现学术界对特色小镇的研究主要集中在两个方面：第一，特色小镇的产生原因和演变过程。
盛世豪、张伟明(2016)认为特色小镇是在区域产业转型基础上发展起来的一种组织形式，其核心在于建立产业生态系统[1]。
城市社区商业综合体发展模式研究
∙城市社区商业综合体发展模式研究∙∙浙江省房地产业协会浙江东冠置业投资有限公司浙江大学房地产研究中心联合课题组一、社区商业综合体的功能和特征（一）商业地产的含义及其层级商业地产的概念有广义、狭义之分。
广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。
而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。
本文以下指的商业地产是指狭义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。
1、商业地产的层级根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。
本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区商业和街坊商业等四个层级。
市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几百平方米，大的可以到几千平方米。
2、社区商业地产发展潜力巨大社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。
伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。
城市更新视角下西安幸福林带综合开发运营模式研究
第35卷第2期 2021年04月工程管理学报Journal of Engineering ManagementVol. 35 No. 2Apr. 2021城市更新视角下西安幸福林带综合开发运营模式研究范明月丨，3,张武林2’3(1.西安交通大学人居环境与建筑工程学院，陕西西安710061，E-mail:158****3129@;2.西安交通大学管理学院，陕西西安710061;3.中建丝路建设投资有限公司，陕西西安710075 )摘要：中国城市开犮已由增量时代转向存量时代，面向精细化运营的城市更新行动正成为城市战略转型升级的全新命题。
以西安市幸福林带P P P项目工程建设与运营为例，总结了西安幸福路片区综合改造开发的优势和面临的问题，提出了建筑 企业在城市更新前期策划上做“城市开发解决方案提供商”，在后期运营上做“城市管理运营商”的城市更新改造对策，为城市片区开发和大体量城市更新提供了样本。
关键词：城市更新：片区开发；西安幸福林带；城市运营中图分类号：F282 文献标识码：A 文章编号：1674-8859 ( 2021 )02-080-05 DO丨:10.13991/ki.jem.2021.02.015Study on the Comprehensive Development Operation Mode for Xi'an Happy Forest Belt from the Perspective of Urban RenewalFAN Ming-yue1' 3, ZHANG Wu-lin2'3(1 School of Human Settlements Environment and Construction Engineering, Xi'an Jiaotong University, Xi'an 710061, China,E-mail：158****************；2. School of Management, Xi'an Jiaotong University, Xi'an 710061, China；3. China Construction Silk Road Construction Investment Co. Ltd., Xi'an 710075, China )Abstract:China's urban development has changed from the incremental era to the stock age. The urban renewal action for fine operation is becoming a new proposition for the transformation and upgrading of urban strategy. Taking the PPP project construction and operation of Xi'an happy forest belt as an example, the paper summarizes the advantages and problems of comprehensive transformation and development in Xi'an Xingfu Road area, and puts forward the countermeasures for the construction enterprises to be "supplier of urban development solutions" in the planning of the early stage of urban renewal, and to do the urban renewal and transformation strategies of "urban management operators" in the later operation, so as to develop and large-scale urban areas the urban renewal provides samples of Xi'an happy forest belt.Keywords：urban renewal；regional development；Xi'an happy forest belt；urban operation党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制 定国民经济和社会发展的第十四个五年规划和2035年远景目标的建议》中提出“优化国土空间布 局，推进区域协调发展和新型城镇化”的发展策略，并提出推进以人为核心的新型城镇化，实施城市更 新行动。
城市土地一级开发融资模式及渠道分析
一、引言城市土地一级开发是针对城市功能定位及城市规划要求，由政府统一组织开展的一系列土地行为。
土地一级开发具体定义是指政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
随着我国城市化进程的加快，建设用地需求量不断增加，政府对土地一级开发工作也越来越重视。
城市土地一级开发属于资金密集型行业，土地一级开发能够得以顺利开展，必然要获取足够的资金支持。
土地一级开发主体的融资渠道主要有银行贷款、政府部门的财政拨款和自有资金。
从各项融资来源占比来看，政府财政拨款和自有资金所占比例较小，债务融资占比较高，这也决定了信贷政策对土地一级开发主体获取资金难易及成本有非常大的影响。
当政府采取强有力的宏观调整政策，紧缩银根时，土地一级开发就会受到来自资金方面的很大限制，面临较大的融资困难。
因此，有必要就土地一级开发融资模式展开讨论，根据不同地区土地一级开发面临的不同条件，有效地选择不同的融资模式，同时相关部门要完善土地一级开发相关法律法规制度，以便于一级开发融资主体根据现有情况创新出新的融资方式，这样有利于拓宽土地一级开发的融资渠道，降低融资成本和风险，保障项目得以顺利开展，加快推进我国城镇化建设。
二、城市土地一级开发存在的四种模式（-）模式一：一二级联动开发的传统模式，由企业主导一二级联动开发模式主要由企业主导，一家企业先后承担土地开发及其上物业开发两道工序，面对土地出让及物业租售双重市场的一种开发模式。
房地产开发商通过这种开发模式，不仅在一级开发阶段获得了收益，而且会保证企业所获取的土地在未来升值时，给企业带来二级开发的丰厚收益。
然而这种模式也有一定的缺陷，例如不利于政府对市场地价进行控制等。
当前华夏幸福产业新城开发模式属于这种类型。
新形势下上海市政运营模式及城市维护机制研究课题剖析
《新形势下上海市政运营模式及城市维护机制研究》课题专题之一市政道路设施运营模式与维护机制研究一、概况改革开放以来，特别是浦东开放开发二十几年来，上海的道路建设取得了举世瞩目的成就。
二十年来，累计完成建设投资亿，建成了一批“功能性、枢纽型、网络化”的道路交通设施，有力地支持了城市经济和社会发展，改善和提高了人民的生活水平。
同时，在道路投资建设、施工、养护维修等领域，全面推进以市场化取向为目标的改革，经过持续不断地努力，初步形成了道路建设和运行维护的市场基本框架。
（一）道路设施1、城市道路。
据统计，截止2009年底城市道路总长4400公里，道路面积9281万平方米，人均占有城市道路面积9平方米（含人行道）；其中城市快速路7条，长170公里。
有城市桥梁（含隧道）1970座，其中跨越黄浦江大桥3座，跨越黄浦江行车隧道7条。
（详见附表1.1、1.2）2、公路。
截止2009年底，本市公路总里程11671.4公里，其中高速公路767.5公里，一级公路350.9公里，二级公路2922.1公里，三级公路2593.4公里，四级公路5039.5公里，桥梁9493座，其中特大桥57座，大桥478座，中小桥梁8958座。
（详见附表2.1、2.2）3、设施状况。
根据城市道路和公路的管理部门的历年道路设施检测的两项主要指标PCI（路面损坏状况的指标），它是综合路面损坏类型、损坏严重程度和损坏密度情况，计算得出一个百分值；RQI（路面平整状况的指标），它是根据路面平整度计算得出的一个5分制数值。
根据以上数据可见，本市城市道路和公路的状况，总体处于优良状态；桥梁的总体技术状况也是比较稳定的。
（二）道路管理体制及维护方式1、管理体制。
本市道路管理体制中心城区是“两级政府、两级管理”，市负责城市快速（高架）路及人行通道、跨越黄浦江的越江设施、苏州河桥梁、铁路立交等大型道路工程的建设和日常运行养护维修等；区负责本辖区的道路、桥梁设施的建设和日常运行养护维修等。
浅谈建筑行业国有企业运营模式的创新
浅谈建筑行业国有企业运营模式的创新一、内容概要随着我国经济的快速发展，建筑行业作为国民经济的重要支柱产业，对于国家经济增长和社会进步具有举足轻重的地位。
国有企业作为建筑行业的主力军，其运营模式的创新对于提高企业竞争力、推动行业发展具有重要意义。
本文旨在对建筑行业国有企业运营模式的创新进行浅谈，分析当前国有企业在运营模式方面存在的问题，并提出相应的改革措施和建议，以期为建筑行业国有企业的发展提供有益的参考。
本文将对建筑行业国有企业运营模式的基本现状进行梳理，包括传统模式的特点、问题及其原因。
通过对国内外建筑行业国有企业运营模式的成功案例进行分析，总结出其成功经验和可借鉴之处。
结合我国建筑行业的实际情况，提出国有企业运营模式创新的具体措施和建议，包括优化组织结构、深化产权制度改革、推进市场化改革、加强科技创新能力等方面。
A. 研究背景和意义随着全球经济的快速发展，建筑行业作为国民经济的重要支柱产业，其发展水平和运营模式对于国家经济的稳定增长具有重要意义。
在中国市场经济体制下，国有企业作为建筑行业的主体，承担着国家基础设施建设、城市更新改造等重要任务。
近年来，建筑行业面临着市场竞争加剧、成本压力增大、技术创新不足等问题，这些问题制约了国有企业的发展和竞争力。
对建筑行业国有企业运营模式进行创新研究具有重要的现实意义。
研究建筑行业国有企业运营模式的创新有助于提高企业的市场竞争力。
在当前激烈的市场竞争环境下，企业要想在市场中立于不败之地，必须不断进行创新，提高自身的核心竞争力。
通过对国有企业运营模式的研究，可以为企业提供新的思路和方法，帮助企业在市场竞争中取得优势地位。
研究建筑行业国有企业运营模式的创新有助于优化资源配置，国有企业在资金、技术、人才等方面具有一定的优势，但在运营过程中，如何充分发挥这些优势资源的作用，提高资源利用效率，是一个亟待解决的问题。
通过对国有企业运营模式的创新研究，可以为企业提供更加合理、高效的资源配置方案，从而提高企业的经营效益。
城市运营商的涵义＼类型与业务层次研究
城市运营商的涵义＼类型与业务层次研究随着我国城市化进程的加快，开发商获得了广阔的发展空间，许多房地产商都在向城市运营商转变。
本文首先阐明了城市运营商的概念、内涵与特征，然后列示了城市运营商的四种类型，最后分析了城市运营商的业务层次及其定位。
关键词：城市运营经营城市房地产开发相关背景介绍“城市运营商”是在“经营城市”的理念下于2002年萌发的一个新事物。
经营城市是市场经济深入发展的产物，也是中国城市化快速发展的必然课题。
在市场经济和城市化进程的背景下，政府职能也随之改变，从建设城市到管理城市，再到经营城市，如何把城市经营好？如何才能让土地最大限度地增值？让城市更好地发展，更富有竞争力？是城市化进程中政府不可避免的问题。
城市拥有各种各样的资源，如土地、基础设施、生态环境、文物古迹和旅游资源等有形资产，以及依附于其上的名称、形象、知名度和城市特色文化等无形资产，为了确保城市可持续发展的目标，这些资源也都需要开发、积累、整合和利用。
经营城市就是在明确的城市定位和城市发展战略的指导下，政府把市场经济的经营意识、经营机制、经营方式等引入城市开发建设之中，通过对城市资源使用权、经营权、冠名权等相关权益的市场运作，实现城市资源的合理配置和高效利用，以增强城市的竞争力。
在城市化浪潮中，中国城市将在各自的定位下，不断地扩大城市区域，并且全面规划空间布局，加强基础设施建设和产业要素梳理，以求在激烈的城市竞争中建立自身的优势。
而城市化进程要求在全局指导下对城市进行综合开发，并且保证城市的可持续发展，同时，城市开发涉及到巨大的资源整合问题，因此要在政府导向下通过企业进行市场化开发。
在参与经营城市的企业中，城市运营商走在了最前列，它们通过大片土地综合开发模式，启动了经营城市的实践。
城市运营商的涵义城市运营商是运营城市或区域的发展商，对其所在的区域统一规划与布局，并且整合各种发展商来投资、经营，用全新的模式去打造一个新的区域和城市。
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加速发展阶段 (1978—2000年）
• 我国城市化水平由17.92%上升到36.22%，年均增加0.83个百分点， 设市城市由193个增至663个，建制镇由2173个增加至20312个，增 加迅速。
集约交通和集约土地使用的整 合发展模式，政府行动领先于 市场需求.尤其是在城市尚未成 片开发的地区,先期导入公共交 通,形成开发地价的时间差,政 府从土地升值的回报中就足以 获取公共交通的先期投入.
城市边缘的交 通节点区域
广州碧桂园凤凰 城区
规划理性预期引导的开发模式,政府通过预先发布规划消息， 公开相关信息,激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以 尽快形成与规划目标一致的外围环境和所需氛围，以便于政 府在最为适合的时机,以较小的投入实现原先的规划建设意图.
城镇开发运营模式
城镇开发运营模式研究
城镇开发运营模式
一、中国城镇开发纵览
1、中国城镇化发展的三个阶段及建设重点
缓慢起步阶段 （1949—1978年）
• 新中国成立初城镇化水平只有10.64%，由于经历了特殊历史时期， 到1978年我国城镇化水平只提高到17.92%，设市城市由132个增至 193个，仅增加61个，发展缓慢。
• 城镇建设重点是区位条件较好的建制镇，大城市附近的新城区， 如天津滨海新区、郑东新区、沈北新区等，城镇规模扩大，城镇 之间交往密度增加，分工协作的城镇群逐步形成。
城镇开发运营模式
2、时下我国城镇化已进入转型发展新阶段 我国城镇化经历了一个起点低、速度快的发展 过程。1978－2013年，城镇常住人口从1.7亿人增加 到7.4亿人，城镇化率从17.9%提升到54.77% ，年均 提高1.02个百分点；城市数量从193个增加到658个， 建制镇数量从2173个增加到20113个。2004年至2014 年10年间，我国城镇化率从41.76%上升到54.77%，根 据世界城镇化发展普遍规律，我国目前正处于城镇化 率30%-70%的快速发展区间，如果继续延续过去传统 粗放的城镇化模式，势必带来产业升级缓慢、资源环 境恶化、社会矛盾增多等诸多风险，很有可能落入 “中等收入陷阱”，进而影响现代化进程。随着内外 部环境和条件的深刻变化，城镇化必须进入以提升质 量为主的转型发展新阶段。
城市规划—城市经营整合概念， 是一种城市经营的新手段，是 政府利用垄断规划信息带来的 优势而进行城市经营。
中国城镇开发纵览
城镇开发运营模式
3、新型城镇化已成为中国经济转型的重要抓手
我国未来几十年的发展潜力在城镇化，城镇 化将成为拉动内需增长的强大动力。2014年3月16 日，《国家新型城镇化规划（2014-2016年）》正 式对外公布，这是我国新型城镇化的路线图。规 划提出到2020年，我国常住人口城镇化率将达到 60%左右，由此带来的投资需求约42亿元。这就意 味着每年平均至少有近2000万农村人口变为城市 人口。随着城市化水平的提高，人口不断向城市 转移，无论是城市数量还是城市规模将进一步扩 大。因此，21世纪是城市的世纪，是全球展开城 市资源优化、整合运营的世纪。在中国城镇化快 速发展进程中，如何通过城市运营取得城市资源 的增值和城市发展最大化是我们面临的重大课题。
• 城市建设重点主要集中在沿海大城市，同时沿海还涌现出了众多 的中小城市和小城镇，典型代表有石狮、东莞、昆山等。
快速发展阶段（2001 年至今）
• 2001年以后，我国城镇化正式制定了加速城镇化发展的总体战略， 经历了小城镇规模扩张时期、城镇群发展时期等阶段。2004年至 2014年10年间，我国城镇化率从41.76%上升到54.77%
城镇开发运营模式
二、城镇开发运营模式
1、城镇开发的五种模式
模式 TOD
AOD SOD IOD EOD
内容
特点
适合区域
国内发展案例
公共交通导向发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、 机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点 为中心、以400～800米（5～10分钟步行路程）为半径建立中 心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教育、 居住等为一身的“混和用途”，使居民和雇员在不排斥小汽 车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行方式。 TOD社区包括城市型TOD社区和社区型TOD社区。
中国城镇开发纵览
城镇开发运营模式
中国城镇开发纵览
4、我国城镇开发面临诸多问题
①土地能源的粗放利用 我国城镇发展过程中，由于规划滞后、管理 粗放、盲目扩张等原因，城镇建设仍存在布局过于 分散、土地利用粗放、违法使用土地等问题，一些 地区甚至脱离地方实际，盲目开展大规模新区扩张 活动，造成了土地能源的大肆浪费。 ②小城镇发展布局不合理 我国小城镇沿公路发展建设的现象较为普遍 ， 马路城镇对公路交通 、城镇建设和居民生活都产 生了一定的负面影响。 ③公路交通网络不完善 目前我国公路交通网络还不够完善 ，尤其是 市域内高速公路尚未形成相互连通的网络 ，广大 农村地区的交通还不算通畅 ，影响了城镇的引力 和辐射作用的发挥。
④盲目照搬大城市开发模式 目前我国对小城镇的发展缺乏一个形态上可以参照的 比较完整标准体系．受传统观念的束缚和少数地方政府官 员追求所谓 “政绩”的需要，一些小城镇在建设中存在不 根据自身发展需要和地方特色，盲目地照搬大城市的开发 建设模式 ，追求大马路．大广场和高楼大厦，进行低水平 的重复建设 ，造成土地资源和资金投入等的浪费现象。 ⑤生态环境状况不乐观 城镇开发对生态环境的重视度偏低，生态建设刚性指 标少，大部分城镇普遍热衷于视觉效果的生态景观系统布 局，常常是看得见的地方绿树成荫、看不见的地方黄土成 堆。 ⑥合理定位缺失下的产城割裂 城镇建设存在功能构成不合理的问题，或偏重产业忽 视配套引入陷入“有产无城”的尴尬，或偏重地产开发忽 视产业支撑陷入“有城无产”的困境，造成城镇发展初期 甚至中后期缺乏活力、动力不足，造就了一批“空城”、 “鬼城”