2008年4月宜昌亚洲广场市场调查报告
宜昌核心商圈调研报告初稿
宜昌市核心商圈调研报告目录前言2城市商业网点规划：2第一部分：宜昌市核心商圈调查分析3一、商圈地地理位置及商圈特点分析3二、商圈地商业规模、辐射范围及目标消费特点调研分析4该商圈整体规模4三、各商圈经营经营业态地统计及业态比例分析51）该商圈经营业态总规模52）该商圈各类业态地比例分析71、专卖店主要指商业街地各类品牌专卖店地规模72、商圈平面图8第二部分：步行街经营品类及品牌调研统计81）步行街总规模109636㎡82）步行街经营各品类经营品牌地统计及分类8第三部分：主力店（百货商场调研分析）11一、国贸百货111）商场经营品类、经营业态比例分析122）商场经营各品类经营品牌地统计及分类13二、新世界百货错误！未定义书签。
二、新世界百货151）商场经营品类、经营业态比例分析152）商场经营各品类经营品牌地统计及分类16三、宜昌商场171）商场经营品类、经营业态比例分析172）商场经营各品类经营品牌地统计及分类18四、丹尼斯广场191）商场经营品类、经营业态比例分析202）商场经营各品类经营品牌地统计及分类20五、世贸裕民购物广场221）商场经营品类、经营业态比例分析232）商场经营各品类经营品牌地统计及分类23六、时代购物广场241）商场经营品类、经营业态比例分析252）商场经营各品类经营品牌地统计及分类26第四部分：主题商城调研分析27一、苏格调研分析27二、嘟嘟时尚调研分析28三、玩美一身调研分析28四、流行前线调研分析29五、东门地下商场调研分析30六、丽人世界调研分析31七、新概念运动城32第五部分：专业市场调研分析34一、夷陵商业城调研分析34前言宜昌，古称夷陵，因“水至此而夷．山至此而陵”得名.古，是三国古战场,是楚文化发祥地之一，是伟大地爱国诗人屈原、民族和睦使者王昭君地故乡.今，是世界水电之都，是国际旅游名城，葛洲坝闻名遐迩，三峡大坝世界之最.城市商业网点规划：宜昌城市中心区布局（摘自宜昌市城市总体规划（2005-2020年））主要以公共中心分市级、组团级两级布置.（1）市级公共中心为双中心布局，分别为西陵中心区和伍家岗中心区，其中西陵中心区主要为商业金融中心、文化娱乐和旅游服务中心，在现有城市中心基础上改造完善；伍家岗中心区为行政、商贸办公中心，为规划期内地新建中心区.（2）组团级中心设立于各组团中心位置，解决各组团内部地基本服务需求，实现服务与就业、居住地就地平衡.目前宜昌市区主要集中在西陵区，西陵区又可分为三个商圈：东湖商圈（社区+批发型商圈）、中心商业圈（铁路坝---解放路核心商圈）、东山开发区（社区+批发型商圈）.同时作为市级商业地伍家岗商圈（社区+批发型商圈）也是商业网点规划地重要支点之一.由于时间紧促，报告仅对宜昌市核心商圈（铁路坝---解放路中心商圈）进行调研分析.第一部分：宜昌市核心商圈调查分析一、商圈地地理位置及商圈特点分析宜昌市地市级核心商圈（铁路坝---解放路中心商圈）位于，东山大道、西陵二路、珍珠路、西陵一路、环城东路、环城南路、二马路、解放路、云集路、东山大道围合范围内，长1500米，宽1500米，方圆约2平方公里.商圈内商业高度集中，包含了宜昌市区全部地六大百货，所有地主题商城，80%地零售商业街，20%地超市.二、商圈地商业规模、辐射范围及目标消费特点调研分析该商圈整体规模商业最繁华区域在中心商业区（铁路坝-解放路商圈），业态品种齐全，体量巨大，总商业规模307636㎡.其中，百货体量149000㎡，主题商城体量18800㎡，超市电器体量15200㎡，专业市场体量15000㎡，商业街体量109636㎡1）该商圈辐射地商圈范围铁路坝---解放路核心商圈为市级商圈，商圈辐射范围为“大宜昌市”415万人口.2）该商圈消费特点以集群地形式布店经营，竞争激烈，消费集中，高、中、低一应俱全，每日人潮涌动，商圈消费力就是宜昌消费力.三、各商圈经营经营业态地统计及业态比例分析1）该商圈经营业态总规模5 / 366 / 362）该商圈各类业态地比例分析备注:1、专卖店主要指商业街地各类品牌专卖店地规模2、商圈平面图第二部分：步行街经营品类及品牌调研统计1）步行街总规模109636㎡2）步行街经营各品类经营品牌地统计及分类 经营规模经营品牌占商业街地业态比例红星酒楼 本餐饮沙龙宴 三味太子酒第三部分：主力店（百货商场调研分析）一、国贸百货1）商场经营品类、经营业态比例分析2）商场经营各品类经营品牌地统计及分类二、CBD购物中心宜昌中心商务区（CBD）位于宜昌中心城区最为繁华地核心地块——西陵区西陵一路南侧、夷陵广场旁，由夷陵大道、西陵一路、西陵二路、珍珠路合围而成.项目占地面积12万平方米，临西陵一路一侧长457米，临夷陵大道一侧长580米，建筑面积54万平方米.将建成8大中心，即城市休闲购物中心、企业总部中心、商业配套服务中心、金融服务中心、高尚居住中心、三峡旅游服务中心、文化产品展示中心、渝东鄂西小商品物流集散中心.三、新世界百货1）商场经营品类、经营业态比例分析2）商场经营各品类经营品牌地统计及分类三、宜昌商场1）商场经营品类、经营业态比例分析2）商场经营各品类经营品牌地统计及分类四、丹尼斯广场1）商场经营品类、经营业态比例分析2）商场经营各品类经营品牌地统计及分类五、世贸裕民购物广场1）商场经营品类、经营业态比例分析2）商场经营各品类经营品牌地统计及分类六、时代购物广场1）商场经营品类、经营业态比例分析2）商场经营各品类经营品牌地统计及分类第四部分：主题商城调研分析一、苏格调研分析二、嘟嘟时尚调研分析三、玩美一身调研分析四、流行前线调研分析五、东门地下商场调研分析六、丽人世界调研分析七、新概念运动城第五部分：专业市场调研分析一、夷陵商业城调研分析版权申明本文部分内容，包括文字、图片、以及设计等在网上搜集整理.版权为个人所有This article includes some parts, including text, pictures, and design. Copyright is personal ownership.DJ8T7。
湖北省宜昌市商业步行街市场调研报告
世方物业 成就铺王
调研提纲
一、宜昌市商圈调研 二、宜昌市消费市场调研 三、宜昌市商铺市场调研 四、本项目自身相关情况调研
一、商圈调研
宜昌市商业概况：
一个城市商业中心在竞争中融合 三个区域商业中心在发展中崛起
开发区：各类型专业市场集中开发区，是 一个新兴的专业消费商业中心，未来将成 为宜昌市的批发物流商贸中心。
国贸购物中心
位于宜昌市的中心地带，面向宜昌市 最大的绿化广场，地理位置优越，是 宜昌市规模最大的百货商场，经营品 种最齐全，经营状况最好的商场。
从其开业之初到现在一直是边经营边 调整，规模不断扩大、经营经验不断 积累，经营的成功应归功于其不懈努 力提高自身经营能力。
挖掘品牌与经营特色，如六楼的美食 城、儿童休闲空间、各楼层的休闲座 椅等等，体现出经营者的用心。
百货商场调查
时代购物中心
地理位置优越，经营品种 齐全，是宜昌市民心目中 排名第二的百货商场。其 与国贸之间的区别在于品 牌差异，这一差异化经营 为其赢得了一定的市场份 额。 目前，整体经营环境不如 夷陵广场周边的百货商场， 且其单店规模、品牌号召 力均弱于国贸大厦，在竞 争中占下风。 积极调整商品品种，以提 升自身竞争力，目前正在 装修美食城，以增加人气。
超市、电器、家居等主力店调研
超市、电器、家居等主力店调研
超市经营状况分析
从分布状况来看，宜昌市区超市扎堆经营状况严重，由于整体上人口密度比较稀薄，对 于以就近消费为特征、依靠薄利多销的超市来讲，适合超市生存和发展、人口密度达到 一定规模的地段并不是很多，因此出现了一人口聚居片区汇集两、三家大型超市的状况。 由于扎堆经营状况严重，使得超市经营竞争十分激烈，已经到了面对面搏弈的状态，后 开门营业的超市多在规模和经营品种上下工夫，以此作为竞争的基础，未来超市之间的 竞争将更加激烈。 宜昌市超市还面临着城市中心区域的大型副食百货批发市场、集贸市场的竞争。由于宜 昌市整体上消费水平不高，低价位非品牌的市场商品对大量低消费者仍有较大的吸引力。 但随着未来城市经营发展、人民生活水平的提高，城市中心集贸市场的改造和拆迁， “农改超”将成为必然的趋势。
2008年度消费市场分析
领导批示:**统计局2009年3月30日消费市场：攻坚克难稳增长---08年消费市场简析及09年预测08年受国际金融危机的影响中国经济波澜起伏，纵观青云谱区各项经济指标保持了平稳增长的态势，但经济下行的趋势明显，可反观消费却处变不惊，社会消费品零售总额依然保持了“3”字头、两位数的强劲增长。
在两大消费主力板块房市和车市持续低迷的影响下，消费整体较快增长的势头难能可贵。
一、总体情况2008年，全区共实现社会消费品零售总额320202万元，同比增长38.09%，扣除物价上涨因素，消费品零售总额仍保持高位增长，实际同比增长32.19%。
宏观分析：从增长速度看：近年来，全区在新型商业不断发展，市场消费规模持续扩大的趋势下，消费热点不断显现，05年至08年消费市场进入了快速增长的新时期。
全年增速走势分别为20.41%、24.19%、37.62%、38.09%。
从产业结构看：在区委、区政府的新政策大力促进下，消费结构明显升级，市场格局发生新变化。
在转变的大环境下，全区的三产增加值占GDP比重也上升到了32.22%，其中贸易业增加值在三产增加值中的比例从07年的22.75%提升到08年的27.79%。
从总量变化看：2008年的零售总额总量也在不断增多，月度总量呈现逐步走高，良好运行态势。
见图一：图一：08年与07年单月零售额走势对比图0500010000150002000025000300003500040000123456789101112单位：万元102030405060微观分析：1、从企业规模看：08年限额以上企业累计实现社会消费品零售总额为249350万元，同比增长44.17％，对全区零售额贡献率为86.5%；限额以下企业累计实现社会消费品零售总额22411万元，同比增长20.96％，对全区零售额贡献率为4.39%；个体户累计实现社会消费品零售总额48441万元，同比增长19.9％，对全区零售额贡献率为9.11%。
宜昌商业调研报告
宜昌商业调研报告宜昌商业调研报告一、背景介绍：宜昌位于中国湖北省，是汉江上游的重要城市。
宜昌地处长江中游地区，拥有丰富的自然资源、独特的地理优势和完善的交通网络。
近年来，宜昌的经济发展迅速，商业行业不断壮大。
二、市场规模：宜昌商业市场规模庞大，各类商业企业纷纷进驻，包括超市、商场、百货店、专卖店等。
根据调研数据显示，截至目前，宜昌商业市场总面积超过100万平方米，日常销售额达数亿元。
三、主要商业区域：宜昌市主要商业区域集中在市中心和江岸区，其中市中心的各大商场是最主要的商业集聚地，拥有各类知名品牌，包括服装、化妆品、电子产品等。
江岸区则以综合超市和批发市场为主，供应居民的日常生活所需。
四、消费者群体：宜昌市消费者群体主要包括城市居民、农村居民和旅游者。
城市居民的购买力较强，更注重商品品质和服务质量；农村居民则更注重实惠和价格；旅游者则热衷于购买特色产品和纪念品。
五、商业竞争现状：宜昌商业行业竞争激烈，各大商业企业争相进驻，市场份额分散。
目前，宜昌市的商业企业主要集中在国内各大知名品牌，如沃尔玛、远东百货等。
盈利能力较强的商业企业主要以超市和综合店为主。
六、商业发展趋势：根据调研分析，未来宜昌商业行业的发展趋势将主要体现在以下几个方面：1. 电子商务的兴起：随着互联网技术的普及，电子商务在宜昌的发展势头迅猛。
未来，电商平台将成为宜昌商业的重要组成部分。
2. 环保意识的提升：宜昌市政府大力推行绿色消费理念，鼓励市民购买环保产品。
未来，环保类商业将迎来更大的发展机遇。
3. 旅游业的发展：宜昌拥有丰富的自然和文化资源，吸引了大量的旅游者前来观光和购物。
未来，旅游业的发展将进一步推动宜昌商业的繁荣。
七、建议：根据以上调研，我对宜昌商业的发展提出以下建议：1. 加强品牌和服务建设，提高市民的消费体验。
2. 积极开展线上线下结合的营销策略，提升企业的竞争力。
3. 加大对区县商业发展的扶持力度，推动全市商业全面发展。
2008年四季度商业地产租金及价格略有下降,未来供应量庞大
＾ｄ ＿ 目 ， 摊蝴
一
ｎ ｄ
Ｒ ● 柏 ｏ ｅ＂
嚣
鬻 …
。 嚣 帅‘２ 一 ： 哪
” ’
ｊ薯 ＝ ：
＃ ０ ”
另一方 面 ， 熟的中心 区域传 统商业项 目销售 经营表现稳 定 ， 成 但一 些新增项 目招商活 动受影响较 为严重 ， 中高 端项 目， 国 某些 如
器
瑞城 优唐等， 因招商进度缓慢， 一再推迟开业时间。 另外， 国际客户
源的减少在一定程度上由剧了市场竞争压力， 口 开发商的议价空间大 大减少， 或降低实际租金吸引零售商入住。
一～ 搿 嚣铲 一
随着国际 经济的进一步恶化及全球消费萎缩的加快 ， 国际零售 商扩张战略将明显放缓。 对于北京商业地 产市 场来说， 进入２０ 年 ０９
编潇 市场国 辑 琦Ｉ ｌ Ｊ
一
傩 略 降未 供 默 ，来 应
本季度 ， 北京商铺市场整体延续了前一季度的平稳态势 ， 受全
球及国内的经济下滑因素影响较小。 中高端商业项目的租金水平及
空置率均未有较大波动 ， 主要商业 中心 市场表现依然 活跃 。虽然 各
北京 ４ 环以外一些大型中端商业项目的租赁脚步有所放慢 。 市场需 求表现放缓 ， 零售行业潜在租客处于观望阶段 ， 但整体来说还是看 好北京商业零售市场前景， 相信调整期将持续到明年首季度， 之后 零售商将有较明确的开店计划。 本季度新开业的项目， 主要包括石景山万达广场 、 金地中心、 富 力广场 ， 另外， 原计划于２０ 年第三、 ０８ 四季度开业的项 目． 由于招商 竞争压力及预租率不高等因素， 已推迟至 ２０ 年第一、 ０９ 二季度。 预计 ２０：将有大批项目涌入市场， ０９ 年 对租金会造成更大的冲击。
宜昌商圈及布点分析
宜昌市处于华中东部，七山二丘一平”的地貌特征，境内江河纵横，城市建设主要以沿江建设为主。
宜昌属于地级市，湖北省综合排名第2位，与武汉有很大差别，日常生活及消费主要集中在商业区。
6+1商圈经过4天的走访调查，在宜昌5个区域内规划出6+1商圈（6个商业中心、1个大学）。
西陵区：宜昌最核心的商圈所在区域，区域内包含：CBD-夷陵广场商圈、解放路商圈以及三峡大学。
伍家岗区：万达广场商圈、五一广场-宜昌东站商圈。
夷陵区：夷陵中央商圈。
开发区：三环广场商圈。
（点军区、猇亭区：这两区域大部分是工业区、山区，商铺零散分布，不集中，不适合开店。
）CBD-夷陵广场商圈，是宜昌主城区最重要的商圈，以夷陵广场为核心，以CBD、国贸、均瑶广场等为承载体，商业发展最为成熟，业态最为丰富，社会消费品零售总额近百亿元，居全市首位。
夷陵广场商圈是宜昌市经营业态完整、服务设施齐全、交通便利、人气旺盛、商气浓厚的最繁华的核心商圈。
（小胡鸭3家，周黑鸭2家，绝味2家）解放路商圈，是宜昌最老牌的商圈。
商圈内步行街针对内地城市大众化消费为主流的现实，同时将时代百货、解放路电影院等纳入街区业态规划的范畴，形成三大特色街区：首层为休闲、运动品牌街、鞋、珠宝眼镜、通讯数码等特色街区；一层为美食街、大众化服装街；二层为休闲娱乐街。
但在各大商圈竞争中，已经开始走下坡路。
（周黑鸭2家，绝味1家）万达商圈，作为一个外来的商圈，一直是发展的比较好的。
于2009年3月初进入宜昌，投资20亿元建设宜昌万达广场。
万达商圈主要以大型商业综合体为主体，结合室外精品步行街、五星级酒店、5A智能写字楼、城市广场、高级精品住宅等，集商业服务、酒店商务办公、文化娱乐、居住等多元化群体效应相结合的城市综合体。
（周黑鸭、绝味各1家）五一广场-宜昌东站商圈，随着高铁的到来，宜昌东站成为宜昌对外的城市形象窗口和主要交通枢纽，也成为资金流、人流、信息流的集散地。
城东核心区域“宜昌东站——桔城路——五一广场”形成将成为宜昌未来黄金走廊。
宜昌市人民政府办公室关于印发宜昌市行政服务中心2008年工作要点的通知
宜昌市人民政府办公室关于印发宜昌市行政服务中心2008年工作要点的通知文章属性•【制定机关】宜昌市人民政府•【公布日期】2008.03.24•【字号】宜府办发[2008]012号•【施行日期】2008.03.24•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】机关工作正文宜昌市人民政府办公室关于印发宜昌市行政服务中心2008年工作要点的通知（宜府办发[2008]012号）各县市区人民政府，市政府各部门，宜昌开发区管委会：《宜昌市行政服务中心2008年工作要点》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合本地本部门实际，认真贯彻执行。
二○○八年三月二十四日宜昌市行政服务中心2008年工作要点2008年市行政服务中心工作的指导思想是：高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻党的十七大精神，按照市第四次党代会提出的总体要求和工作部署，紧紧围绕全面建设小康社会和加快宜昌建成省域副中心城市的大局，大力推进行政审批制度改革，完善行政审批应用系统运行，推动行政审批流程科学管理，加快理顺综合招投标管理体制，坚持完善配套服务措施，着力促进和谐机关建设，进一步提高办事效率和服务水平，为全面改善宜昌投资环境、实现宜昌走在中部地区同等城市发展前列作出应有贡献。
一、以提升行政审批效率为重点，进一步完善行政审批流程管理机制（一）全面推进行政审批流程管理。
以进驻新办公大楼为契机，推动市直各有关部门行政许可及行政审批项目按市政府要求进入中心运作，使进厅率达到95%以上。
在此基础上，按照《宜昌市行政许可和非行政许可审批项目办事指南及工作流程汇编》，编印《宜昌市行政服务中心行政许可、非许可审批项目办事指南》卡片，推动各工作窗口及其工作部门在行政审批系统内、严格依据规范的《行政许可审批流程》进行规范审批，从而对行政审批流程实现科学管理。
（二）抓好行政审批系统上线运行。
在完成新一代行政审批系统试运行的基础上，全面推动进厅部门窗口与各部门网络实现对接，配合政府电子政务建设组织对前方窗口人员和后方审批人员进行培训，确保新一代行政审批系统按期投入使用。
三、四线城市商业案例分析(宜昌卓悦、宜昌万达、宜昌国贸、荆州美佳华、襄阳华洋堂、十堰武商)
位置：
14
项目数据汇总
地理位置 总建筑面积
商建面积
伍家岗沿江大道特166号 47㎡
20万㎡ 五星级酒店 智能化写字楼 购物中心 国际影院 大型餐饮 体育健身 大型电玩
分布业态
开业时间
2010.11.29
15
各楼层主力店落位情况
楼层 主力店 万达百货 步行街 1F 大玩家超乐场 国美电器 皇冠假日酒店 万达百货 2F 大歌星KTV 皇冠假日酒店 国美电器 万达百货 奇乐儿儿童城 于襄阳两大传统商圈之一的解放路商圈内，长征路与丹江路的交汇点，人流集中， 商业繁荣。
33
项目概况
地址 开发商背景 开业时间 营业面积 门口停车场 楼高 内部设施 经营状况 租金收取 外部装修
襄樊长征路36号 襄樊市华洋堂百货有限公司 2012.9.10 40000帄方米左右 3100帄方米 42米 中央空调，红外线防盗系统，原装进口三菱双向自动扶梯、客梯、观光梯 装修陈旧，一定程度上影响了客流量，但在襄阳的商业地位不容小觑 商厦提取销售额的20%—30%利润点，业态不同，提点不同 全玻璃幕墙，但外观略显陈旧
建筑形态
核心业态 经营模式
购物综合体+酒店式公寓
大型连锁超市、电影院、特色餐饮、大型专业店，品牌服饰等 纯租金模式
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
前言策划宗旨：全程、全面、专业、专注的实现项目价值，提升项目品质，使本项目成为大宜昌区域内最有影响力的商业品牌。
我们的行动：“以专业服务获得双赢”是我们致力于本案全程策划所秉承的宗旨；以前瞻性的营销理念为指导、专业服务为基石、团队服务精神为保障体系，凭借丰富的市场经验、严谨扎实的工作态度，行之有效且富于创造性的操作技巧来解决本案所要解决的问题；根据本案的用地资源和市场环境，以最有效的方法来为本案设计、制定和实施专业的项目开发主题定位、项目市场定位、项目规划设计建议及项目推广计划。
我们的目标：为项目开发确立利润保障的发展模式；为项目开发建立达到利润最大化的价值提升模式；为项目开发整合各方资源最优化的解决方案；树立建鑫公司的企业形象和商业品牌；本篇报告共分以下三个部分,下面将分别阐述：第一部分市场调查篇第二部分项目分析篇第三部分项目定位篇第一部分市场调查篇原则A、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析,真实体现项目市场供需空间和价格趋势,进一步确定目标客户群及其对项目运作、形式、租赁、定价取向,以及对项目规划提出建设性建议。
B、针对项目客户群的区划、流动性调查研究及分析,为调查报告的结论真实性程度提供有力支持。
一、调查形式：访谈、座谈相结合调查形式二、时间安排：2008年4月8日——2008年5月16日三、调查内容：⑴、项目用地情况（开发商提供，包括：地理位置、地质、土地面积、规划性质、地块五通一平现状）。
⑵、访谈（市调小组提供，包括：地块交通规划及现状、地块环境规划及现状、绿化、人文历史、市政配套、购物场所分布及数量、文化教育情况、医疗卫生、金融服务、生活服务、邮电系统服务等）。
⑶、座谈（项目调查小组提供，包括：周边民生情况、交通现状、项目业态预规划畅谈、周边干扰因素等）。
四、调查组织：⑴、市调工作主持：曾红建⑵、资料整合、报告撰写：曾红建、王瑞⑶、市调工作协调：建鑫公司贾路、中邦公司汪总、王经理⑷、本次市调工作预计投入人力9人，分二组任。
全国房地产价格走势全国房地产开发和销售面积国家发改委统计数据显示，截至2007年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5% ，其中新建商品房价格上涨10.6%，二手房销售价格同比上涨8.7% 。
国家统计局数据显示，2007年1-9月，房地产实际完成投资额16814亿元，同比增长30.3%；完成开发土地面积1.82亿平方米，同比增长11.3%；商品房施工面积19.99亿平方米，同比增长22.41%；新开工面积6.67亿平方米，同比增长21.6%；商品房竣工面积2.44亿平方米，同比增长11.0% ；商品房销售面积4.74亿平方米，同比增长32.0%；商品房成交额18684.8亿元，同比增长50.5% 。
其中2007年商业营业用房投资完成额为2345.4亿元，比2006年同期增长15%。
居民消费价格2007年每月比去年同比上涨6.5%。
1月至10月累计，居民消费价格总水平同比上涨4.4%2007年3月份以来，我国“国房景气指数”连续7个月环比攀升。
7月至9月，“国房景气指数”分别为104、104.48和104.99，10月为105.74，同比上升2.34点。
（以上数据来源于国家发改委、国家统计局）决策观点：近年来我国房地产投资迅速增长，最主要的原因是中国进入了人均1000-4000美元的发展阶段，房地产领域踏入黄金季节，旺盛的市场消费需求成为了房地产投资的原动力量。
有鉴于中国国体和政治制度的特殊性，为避免房地产市场过热，政府加大了对房地产市场的法制监察和政策调控，以期待房地产市场的平稳发展。
归纳总结：一、加大政策调控执行力度，限制住房价格市场性增长；二、继续调整住房供应结构，鼓励普通住房和经济适用房供应等；三、继续加大土地管理力度，杜绝土地的盲目开发及使用；四、持续实施紧缩银根政策等；决策观点：从政策法规出台年份频率看，2007年的追加性政策及法规增长，势必造成2008年房地产市场投资宜昌市城市规划宜昌市城市空间结构采用“沿江双边组团式”规划结构，城市建设以江北为主，同时开发江南沿江地带，通过长江公路大桥与夷陵长江大桥，加强两岸联系，形成沿江建设的城市形态。
西陵区重点完善商贸金融、科技信息、旅游服务功能，形成全市政治、文化、商贸服务中心。
根据宜昌市城市总体规划（2005—2020年），未来将形成西陵和伍家岗双中心，小溪塔、猇亭和点军三组团的格局。
2006年上半年，住宅投资占房地产开发投资总额的57.9%，较去年同期有所下降，经济适用房的投资比重较同期提高2.2%，办公用房和商业营业用房投资均比同期有所下降，而车库、消防等配套设施的增加使得其他投资比重增长较快，同比高13.9%。
截至2006年11月底，全市房地产开发已累计完成投资32.97亿元，比去年同期增长17.5%。
城区房地产开发累计完成投资29.61亿元，比去年同期增长15.6%。
受房地产业调控政策的影响，宜昌房地产市场平稳发展，房地产开发投资增幅逐月回落、商品房销售平稳增长。
2006年全市商品房施工面积呈逐月回落态势，前十个月全市商品房施工面积345.99万平方米，比去年同期增长21.9％，增幅为今年来的最低点。
2006年1—10月全市共销售商品房112万多平方米，同比增长54%，实现商品房销售额26亿多元，同比增长76.9%，比1—8月上升2.8个百分点。
（数据来源于宜昌市发改委2006年1—10月经济监测报告）。
宜昌市房地产市场特点：（一）商品房销售价格持续小幅度上涨（二）施工规模继续扩大，竣工面积成倍增长（三）成交量高速增长增幅速度逐月回落（四）商品房空置面积成倍增长，非住宅空置较多（五）商品房土地市场成交面积、价格同步增长（六）房地产开发企业同等城市水平领先宜昌市级商业主要有西陵商业组团和伍家岗组团：西陵组团市级商贸服务中心在现状商业中心基础上改造，大致为东湖一路、东山大道、胜利四路、沿江大道所包围的区域。
通过绿化和步行道将滨江公园、陶珠路－中山路步行街和夷陵广场连为一体，带动现有商业中心升级，形成旅游商业游憩区，为整个都市区和外来游客服务；沿西陵一路两侧布置商务办公用地；旅馆设施向江边聚集，增加沿江大道城市活力。
伍家岗组团市级商贸中心位于火车站前至江滨地区，火车站前至五一广场周边地区以商业服务为主，滨江地区以办公和旅馆设施为主。
宜昌市商圈分析：根据宜昌现有商业环境和区域特点，城区主要就是二大商圈----国贸商圈和解放路圈，这二大商圈也是目前宜昌城区商业最有集中的地方，另外两一个潜在商圈，即伍家岗商圈，它由于离市中心有一定距离，目前还没有形成气候，无法和上面二大商圈相提并论，但随着伍家岗地区的发展，在未来三五年内它将成为宜昌的一个城市副中心。
葛洲坝近年来加快了融入宜昌市的步伐，东湖商圈距离夷陵广场的咫尺之遥，使得其作为宜昌中心城区的最后保留地，更加体现了其作为西陵区的老商业中心的价值。
主要商圈----国贸商圈、解放路商圈 潜在商圈----葛洲坝商圈、伍家岗商圈1．国贸商圈范围：东山大道、夷陵大道、西陵一路、云集路四条城市主干道交汇区域、夷陵广场 周边 代表商场：国贸大厦、宜昌商场、丹尼斯商场、均瑶国际广场特点：这一商圈是目前宜昌市区商业最为发达、集中的区域，人流密集，买卖兴旺；核心商场国贸大厦是目前宜昌规模最大、档次最高的大型购物商场、经营品种齐全、口碑较佳，堪称商场大哥大。
附近聚集了一批大中规模的商场、超市，商圈内的夷陵广场是宜昌市区最大的绿化休闲广场，是老百姓休闲、散步、游乐的最佳去处，在夷陵广场四周分布着几条商业繁华道路，上面坐落着一大批专卖店、商铺、餐饮店等。
2．解放路商圈范围：解放路及环城东路及其周边代表商业：时代财物广场、盛世天地底层商铺（在建）、沿解放路服装专卖店及沿环城东路五金灯具专卖店和正在建造的步行街。
特点：这一商圈是宜昌市最老的商圈，也是宜昌老城区的中心地带，人气较旺，但一商圈内大型商场、超市很少，核心区域有一个时代购物广场；其余绝大多数是沿街门面，形成独具特色的沿解放路的服装、鞋帽一条街和沿环城东路的五金、灯具一条街。
目前正在进行城市改造动迁，这里将形成一条商业步行街。
目前该商圈是宜昌第二主商圈，预计随着商业步行街的建成，这里将成为和国贸商圈并驾齐驱的宜昌最主要商圈。
宜昌市未来商业地产发展趋势：（一）城市规划成为商业地产投资风向标2006年初，《宜昌市城市总体规划（2005-2020年）》公布，《规划》进一步明确了西陵区政治商业中心职能和伍家岗区的商贸物流发展方向。
（二）商业地产营销走向理性2006年起，大行其道的产权式分割商铺，尤其是售后返租等衍生营销模式将会逐渐受到冷落，尤其是大规模的商业物业，实行控制性销售，关注经营已成为宜昌商业地产发展的主流，越来越多的地层商业在寻求整体租售。
产权式销售模式在商业地产发展初期因为资金回收速度快而受到青睐，但自身存在一些缺陷，随着开发商实力增强，营销模式将会更理性和规范。
（三）大开发商强势介入商业地产市场越来越多的大型地产商开始介入商业地产，2006年9月份开盘的金缔华城就规划了数万平方米的商铺，近年来商业地产投资呈现火热态势，但真正能改变宜昌商业地产格局的项目其实都还在运作之中——新恒基地产开发的中心商务区项目和三江航天开发的解放路步行街项目，两个大型商业地产项目建成将提高了宜昌整体城市品位后。
知名开发商进军商业地产领域，将使商业地产的投资力度进一步加大，同时也将使商业地产走上更理性的开发和营运轨道。
（四）商业地产融资渠道多样化商业地产开发的“金融产品化”是商业地产发展的长远趋势，也将是中国商业地产正常、良性发展的出路。
顺应商业地产的发展趋势，国家将出台适宜商业地产发展的金融政策，商业部已向国务院建议对商业地产放开REITS，同时金融市场也会适应商业地产的发展改变现有规则和做法，逐步与世界接轨，金融环境的改变必将促进商业地产的良性循环和规范发展。
融资渠道多样化能有效控制商业地产项目中的一些短期行为，有利商业地产发展。
第二部分项目分析篇国贸商圈分析：调查发现：1、国贸是宜昌的商业龙头，垄断了宜昌的中高档消费人群；丹尼斯和宜昌商场，定位的目标消费群体是中低档的消费人群，其中丹尼斯定位的是25-40岁之间的中档消费人群，宜昌商场定位的是35岁以上的中档消费人群作为他们的核心消费群体，但其表现在业态划分上却很模糊，没有明确界定，和国贸业态很相似，造成核心消费群体的流失，最后被国贸收购。
而均瑶广场作为和本项目体量接近，更是近几年才运营的商业项目，更具有参考价值。
其定位是中高档，本来有机会与国贸相抗衡，但他没有明确的消费群体的界定，没有自己的特色，它按照国贸的业态规划来规划自己的商业，结果反而造成自己经营状况不理想，最后被国贸收购。