2012年物业管理考试聚焦八大典型纠纷案例分析
物业管理常见案例分析
物业管理常见纠纷解析案例一：业主家中地板渗水怎么办去年5月的一天，管理处接到某单元业主刘先生投诉，说家中所有木地板有水往外冒。
管理处立刻派维修工前去查看，在其家所有水龙头关闭情况下，水表还在转，判定给水管有水渗入地板。
管理处考虑到此木地板较贵重，估计损失在二万以上：业主的客厅、主人房、客房全部进水，已给业主生活带来不方便。
虽说给水管道还在保修期（水管安装保修期为二年），施工单位可以不承担赔偿费用。
（处理此类问题要相当慎重，不然夹在业主与施工单位中间二头受气）一定要按严密程序去操作：1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场，由施工单位开凿寻找故障点；2、故障点找到后，拍照留下证据，根据现场判断谁的责任。
（现在有些给水管用塑料管，装修时容易造成渗水事故）经查是因为给水管接头处渗水，判定现在由施工单位负责；3、由业主提出赔偿费用及维修方案（只针对造成房间实际损失）和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用，然后开会提出各自理由及费用要求。
管理处协调，三方签订一个维修赔偿协议，最终施工单位赔2.3万元，木地板由业主自选安装，施工单位负责限期处理给水管维修；4、管理处依据三方认可协议，督促各方认真执行，管理处作好跟踪回访。
有理有据，业主、施工单位对此次解决都表示满意。
点评：出现此类事情业主想的是两个问题：1、谁的责任及赔偿；2、尽快自理。
管理处要有针对性地进行工作，加上热情、真诚态度，既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解。
案例二：住户在楼层焚香燃纸怎么办每逢清明、中秋等农历节日，深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗。
住在高层住宅的往往贪图便利，就在楼层里烧来烧去。
一方面缭绕的烟雾使消防警报频发，令人真假难辨、疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面地砖，很难彻底清除。
海丽管理处从实际出发，采取了相应的对策，实践证明效果很好（燃纸焚香的习俗该不该取缔，这不是物业公司需要讨论的问题。
物业公司应该考虑的是，如何对其加以引导，避免妨碍正常的物业管理）。
常见物业纠纷案例分析
常见物业纠纷案例分析物业纠纷是指业主与物业管理机构之间因物业管理合同或者其他相关法律规定发生争议而引发的纠纷。
以下是一些常见的物业纠纷案例分析。
第一种情况：业主与物业管理机构纠纷在物业管理中，可能出现物业管理机构不按规定履行职责、收费不合理、服务不到位等问题，引发业主与物业管理机构之间的纠纷。
例如，业主认为物业费用与实际提供的服务不匹配，要求物业管理机构进行解释和调整。
如果物业管理机构不能提供合理的解释或调整，业主可能会通过法律途径维护自己的权益。
第二种情况：邻里之间的纠纷在小区生活中，邻里关系密切，因而也容易发生邻里之间的纠纷。
例如，邻居之间可能因楼道卫生问题、噪音问题、停车问题等发生纠纷。
举个例子，一位业主认为邻居家里的音响声太大影响了自己的正常生活，要求邻居减小音量。
如果邻居不予理会或拒不配合，业主可能会向物业管理部门投诉或采取其他法律手段来解决问题。
第三种情况：装修引发的纠纷小区内的业主进行装修时，可能引发一系列纠纷。
例如，装修噪音扰民、施工污染、没有按规定拆除、装修风格不合规定等问题都有可能引起纠纷。
比如，装修期间，业主在楼道堆放大件物品，阻碍其他业主的通行。
邻居对此表示不满，要求其清理。
如果业主不配合，邻居可能会向物业管理部门投诉。
第四种情况：共用设施问题引发的纠纷小区内的共用设施包括电梯、健身房、游泳池等。
如果业主对共用设施的使用时间、使用费用等存在争议，可能会引发纠纷。
举个例子，小区游泳池的开放时间是早上9点到晚上9点，但有些业主要求增加开放时间到晚上11点。
如果物业管理部门不同意延长开放时间，业主可能会提出异议，甚至采取其他行动来争取自己的权益。
在解决物业纠纷时，首先应该通过协商解决，如果不能达成一致，则可通过诉讼、仲裁、调解等方式解决。
同时，相关机构和政府部门也应加强对物业管理机构的监管，确保其合法、规范、公平地履行职责，以维护业主合法权益。
5则物业纠纷典型案例分析
5则物业纠纷典型案例分析5则物业纠纷典型案例分析提要：蒋某在法庭上辩称，其房屋内部墙体存在裂缝，开发商预埋的管道也存在渗水情况，开发商交付的房屋存在质量问题，要求物业公司协商解决上述问题5则物业纠纷典型案例分析A、楼房有电梯却不开，小区业主起诉物业陈某买下吴江某小区内的一套房子。
该房产所在楼配有电梯，但从陈某搬入居住后电梯一直不能使用，处于关闭状态，为此，陈某多次与物业公司交涉，物业公司认为开通电梯属于正常要求，但是由于业主签字没有达到三分之一，电梯的维修费用和运行费用分摊处理得不到解决，因而不能开通。
于是，陈某告到法院，要求物业公司立即开通电梯，并确保电梯正常运行。
经审理，法院判决支持了陈某的诉讼请求。
【法官释法】所谓物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
《江苏省物业管理条例》第三十六条第二款规定：房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、消防设施等共用部位和共用设施设备，由物业管理企业根据合同的约定定期维修养护；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
对小区内电梯的管理、维护，确保业主正常使用是物业服务内容之一。
因此，法院对于陈某要求物业公司开通电梯，并确保电梯正常运行的诉讼请求予以支持。
B、“房屋存在质量问题”，业主能否拒交物业费2007年，某物业公司与蒋某签订小区前期物业管理服务协议，约定由该物业公司对小区实行物业管理服务，按建筑面积向业主收取物业服务费。
蒋某在交纳2007年11月1日至2008年10月31日期间的物业管理费后，未按约定交纳2008年11月1日至2010年4月30日期间的物业管理费用，共计元，物业公司多次向蒋某催交物业费无果，就起诉到法院，要求蒋某交纳物业费。
物业管理纠纷案例
物业管理纠纷案例物业管理纠纷案例一、案件背景2010年，位于中国某大城市的德隆小区由开发商开发建设并交付使用。
然而，自小区交付使用后不久，业主们就陆续发现小区内出现了诸多物业管理问题。
这些问题包括：收费不透明、停车位安排不合理、绿化维护不当、大堂卫生差等。
随着时间的推移，业主们的不满情绪逐渐积累，最终演变成了一场物业管理纠纷。
二、纠纷过程1. 2011年5月：首次业主大会由于小区业主对物业管理的不满，于2011年5月召开了首次业主大会。
业主们一致通过了对物业公司提出质疑的决议，并要求物业公司配合业主委员会进行监督和合作。
2. 2012年1月：物业公司被换管理2012年1月，经业主大会投票表决，决定换掉原物业公司，引进一家新的物业管理公司。
业主们希望这家新的物业管理公司可以解决小区内存在的问题。
3. 2013年6月：业主集体诉讼然而，新的物业管理公司也未能圆满解决物业管理问题。
业主们感到愤怒和失望，纷纷参与了一起集体诉讼案，要求物业公司返还不合理的费用，并赔偿因物业管理不善造成的损失。
4. 2015年3月：法院判决经过一年多的审理，2015年3月，法院最终作出判决。
法院判决物业公司应当向业主返还合理的物业管理费用，同时赔偿因物业管理不善导致的业主损失。
5. 2016年7月：物业公司申请上诉对于一审判决结果不满意，物业公司提起了上诉。
他们认为法院判决不公平，并提供了相关证据和辩护材料。
6. 2018年9月：二审判决结果经过审理，2018年9月，二审法院维持了原判，并驳回了物业公司的上诉请求。
二审判决终审定谳。
三、律师点评这起物业管理纠纷案例涉及了物业公司的违规行为、业主权益保护等法律问题。
根据中国民法的相关规定，物业公司作为服务提供者，在提供服务时应当遵守合同约定，并保证业主的合法权益。
物业公司的违规行为给业主造成了实际经济损失，因此，业主有权要求物业公司返还不合理的费用，并赔偿相应的损失。
此外，业主具有参与小区管理和决策的权利，他们可以通过业主大会或业主委员会的形式对物业公司进行监督。
物业管理法律纠纷案例(3篇)
第1篇一、案件背景某小区于2010年竣工交付使用，共有业主500户。
小区的物业管理由A物业公司负责。
自交付使用以来，A物业公司一直负责小区的物业管理，包括小区的日常维护、环境卫生、绿化、公共设施管理等。
然而，在物业管理过程中，A物业公司因服务不到位、收费不合理等问题，引发了业主的强烈不满。
业主们多次与A物业公司沟通协商，但问题始终没有得到解决。
于是，业主们决定采取集体行动，向法院提起诉讼。
二、案件事实1. A物业公司未按照合同约定提供物业服务。
业主们反映，A物业公司未按照合同约定提供物业服务，如小区内公共设施损坏未及时维修、绿化带杂草丛生、环境卫生差等。
2. A物业公司收费不合理。
业主们认为，A物业公司收取的物业费过高，且未按照规定进行公示。
经调查，A物业公司收取的物业费超过了政府规定的收费标准。
3. A物业公司未按照规定进行公共收益分配。
业主们反映，A物业公司未按照规定将公共收益分配给业主，而是私自使用。
三、法院判决1. 关于A物业公司未按照合同约定提供物业服务的问题。
法院认为，A物业公司作为物业管理人，有义务按照合同约定提供物业服务。
由于A物业公司未能按照合同约定提供物业服务，导致业主们的生活受到严重影响，因此，法院判决A物业公司赔偿业主们经济损失。
2. 关于A物业公司收费不合理的问题。
法院认为，A物业公司收取的物业费超过了政府规定的收费标准，属于不合理收费。
因此，法院判决A物业公司退还业主们多收的物业费。
3. 关于A物业公司未按照规定进行公共收益分配的问题。
法院认为，A物业公司未按照规定将公共收益分配给业主，侵犯了业主的合法权益。
因此，法院判决A物业公司将公共收益分配给业主。
四、案例分析本案中，业主与A物业公司之间的纠纷主要源于物业管理服务不到位、收费不合理以及公共收益分配不透明等问题。
这些问题在物业管理实践中较为普遍，也容易引发业主与物业公司之间的矛盾。
1. 物业公司应提高服务质量。
物业公司作为物业管理人，应严格按照合同约定提供物业服务，确保业主的生活质量。
典型物业纠纷案例解读
典型物业纠纷案例解读随着社会发展和经济水平的提高，物业管理成为了人们关注的热点问题之一。
然而，在物业管理过程中，不可避免地会出现一些纠纷案例。
本文将以典型物业纠纷案例为例，进行解读并提出解决方案。
案例一：业主的房子被楼下装修的卫生间漏水严重影响生活。
业主多次向物业公司反映，得到的回复都是“正在处理中”，但问题一直没有得到解决。
解读：此案例属于邻近权纠纷，即其中一方因相邻关系受到了影响。
在这种情况下，物业公司有责任及时解决问题。
然而，物业公司并未有效解决问题，应当被批评并追究责任。
解决方案：业主可以通过物业服务投诉电话或者写反映材料，加强与物业公司的沟通，让物业公司认识到问题的重要性，并有针对性地解决问题。
同时，业主还可以与楼下装修的业主协商解决方案，如请专业人员修缮或防水，减少影响。
案例二：业主在自己的房屋内改造装修，但被物业管理人员要求停工，并要求业主缴纳装修费用。
业主认为自己的装修没有影响到其他业主，不应缴纳费用。
解读：此案例涉及到的是业主的权利问题。
在小区中，业主有改变自己房屋的权利，但需要经过物业公司的审批和同意。
另外，物业公司有权对业主的装修进行管理和监督，防止装修造成其他业主的影响，因此要求停工并缴纳费用是合理的。
解决方案：业主在装修前，应当与物业公司进行沟通和提交装修计划，听取物业公司的审批意见并承诺不会影响其他业主，以避免对其他业主的影响。
如已经开始装修，可以通过与物业公司沟通解决纠纷，同时缴纳相关罚款或装修费用。
案例三：物业公司非常不负责任，各种问题拖延不处理，如有业主反映问题，总是推卸责任或者回避问题，对业主的合理要求没有保障。
解读：此案例是物业公司工作责任问题。
物业公司是整个小区的管理者，负责解决各业主之间、业主与物业公司之间的管理问题，保障所有业主的利益。
然而，一些物业公司工作不负责任，推诿问题，给业主带来了困扰和不满。
解决方案：业主可以团结起来，通过业委会或者联名投诉方式，向上级部门投诉，让物业公司履行责任，加强管理，及时解决问题。
物业管理法律纠纷案例解析
物业管理法律纠纷案例解析前言物业管理是指在物业单位内对建筑物和其周边环境进行统一的维护和管理的行为。
随着城市发展，物业管理行业逐渐成为具备巨大市场潜力的服务性行业之一。
但在物业管理过程中，经常会发生与业主发生纠纷的情况，属于物业管理法律纠纷案例。
本文将就多个案例进行分析，为读者解析物业管理法律纠纷案例。
案例一案例描述：XX小区的一个业主反映，他的业主专用部分的墙面有裂纹，影响了住房的使用，他多次要求物业处理，但物业未能处理进行维修。
分析：根据《物权法》第三章规定，业主专有部分的墙面属于独立的修缮范畴，物业公司有义务维修业主专有部分的建筑单元。
若物业公司未能及时进行修缮，造成业主损失，物业公司应承担相应的责任。
因此，XX小区物业存在责任，应在一定时间内采取措施进行修缮，以保护业主的权益。
案例二案例描述：某小区有一位业主进行室内装修，安装了业主购买的水龙头。
物业公司认为安装的水龙头存在质量问题且不符合规定，在未经与业主协商的情况下进行拆除。
分析：物业公司应承担维修、管理小区建筑物的责任，但其并没有事先与业主进行协商，直接拆除水龙头，侵犯了业主的物权。
在此情况下，若业主采取法律行动，物业公司应承担相应的赔偿责任。
案例三案例描述：某小区一业主进行了室外搭建，物业公司认为搭建工程存在安全隐患并进行了强制拆除。
分析：业主的物业贡献包括专有部分和公共部分两部分，物业公司有权对业主的搭建行为进行监管，以确保小区内的安全。
因此，物业公司在此行为中的拆除行为是合法的。
同时，在进行强制拆除时，应有明确的协商流程，并要求业主自行拆除。
若业主仍然不听从，可在合法渠道下强制拆除，但在拆除时务必注意安全、公正。
案例四案例描述：某小区物业在业主所购买的电表上强行进行增电处理。
分析：根据《物权法》第三章第十六条规定，业主专有部分的物品和设备，应当由业主自主支配，物业公司无权对其进行任意处理，否则将属于侵犯业主物权。
在此造成的后果应由物业公司承担相应责任。
(物业管理)典型物业纠纷案例解析
（物业管理）典型物业纠纷案例解析典型物业纠纷案例解析1、物业收费纠纷解析关联法律法规：《物业管理条例》第七条：业主于物业管理活动中，履行下列义务：遵守管理规约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。
《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
《中华人民共和国民法通则》第壹百零六条：公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.《合同法》第壹百零七条：当事人壹方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
物业收费纠纷中不得不注意的三个常识：常识壹：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等.业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实和物业服务合同约定的标准差距明显时，根据有关规定，业主能够要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业管理企业客观上提供了壹定的服务，业主拒交物业费的主张是不合理的.常识二：业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，业主仍无权拒交物业管理费按照《物业管理条例》的规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会仍是业主委员会，均不得擅自选聘或解聘物业管理企业.但即使这种情况发生了，单个业主也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。
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关注一：公共设施的主人究竟是谁?近日，上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。
而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。
解读：这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。
在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。
”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。
解决方法：这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。
不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。
关注二：签物业委托合同还是服务合同?据了解，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。
据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿的财产权属等其他案由。
解读：这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。
据分析，如果双方签订的是物业委托合同性地的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。
解决方法：在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。
其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。
关注三：物业管理费问题。
近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。
另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时，经常许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不予兑现;有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。
解读：由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯、水泵运营能耗等掺合在一起。
同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。
因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20%―30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。
《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。
解决方法在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。
关注四：业主大会越权业主该怎么办? 小区的业主大会难以召开，即使召开后也存在已经成立的业主大会换届难、业主委员会交接难的问题，也是近期物业方面矛盾比较集中的一个方面。
同时，由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督，侵害业主权益的事件不断出现，比如业主所享有的大会讨论事项的表决权、制定、修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权、监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利，在实践中经常被侵犯等引出了不少矛盾和纠纷解读现行《物业管理条例》对这个方面的规定较为简单，没有对无业主大会诉讼程序进行配套的相关法律法规，执行中存在诸多问题，比如业主对业主委员会、物业管理企业的运作如何有效监督，对业主大会选任事项意见不一，业主大会、业主委员会的不适当决定、侵害利益等是否可通过诉讼解决等。
解决方法：业内人士建议，业主可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式，来避免业主大会的越权行为等。