【老会计经验】廉价转让土地从建安环节获利
论作价出资国有建设用地转让会计处理评估及登记
论作价出资国有建设用地转让会计处理评估及登记作价出资国有建设用地转让是指企业利用自身资产以估价的方式占有国家的建设用地，此类交易在会计处理、评估以及登记时需要仔细准确地判断和操作，以保证交易的顺利进行和记录的准确性。
本文将分别从会计处理、评估和登记三个方面进行阐述。
1. 会计处理在会计处理方面，作价出资国有建设用地转让应当根据《企业会计准则》的相关规定进行处理。
首先，应当根据实际成本计量原则对企业出资部分和国有建设用地的价值进行确认，并且在转让交易发生时及时进行账务处理，根据实际情况确认交易的收入和支出。
其次，应当根据会计核算标准进行相关的会计处理，例如纳税、计提坏账准备等。
2. 评估在作价出资国有建设用地转让过程中，评估是非常重要的环节。
企业需要进行精细评估，以确认其所出资的资产价值，同时也是判断交易是否合理的重要依据。
其评估内容包括：（1）国有建设用地的市场价值在评估过程中，首先要评估国有建设用地在当地市场中的价值。
价格的高低取决于该土地的用途、地理位置，及其市场的供需情况。
评估师还需要考虑土地是否容易开发，以及对当地市场产生的影响等因素。
（2）企业出资的资产价值企业出资部分通常包括自有资金、产权折价等。
评估师需要仔细对企业出资部分进行精密评估，确保企业价值与出资的资产价值相符。
（3）交易价格评估交易价格是整个交易中最关键的因素。
评估师需要确认所有交易条件的合理性，特别是交易价格是否合理、是否与市场价值相符等，以保证交易顺利进行，同时也是交易能否获得国家相关部门核准的重要前提。
3. 登记作价出资国有建设用地转让完成后，需要进行土地登记，并在相关的部门进行备案。
因此应当依照国家和地方政府出台的相关法规和规定，办理土地使用权证、土地承包经营权证等相关公证和注册手续。
在进行登记的时候，应当将土地所有权、使用权及相关权益全部转移给买方，以保证买卖双方作价出资国有建设用地转让顺利完成。
结论作价出资国有建设用地转让是需要仔细认真分析并进行合理评估的一项交易。
【老会计经验】多环节生产企业转让定价的避税
【老会计经验】多环节生产企业转让定价的避税转让定价是指有关联各方之间在交易往来中人为确定的，价格，纳税人在商业交易中往往利用转让定价法，即按高于成本低于正常市价确定的内部价格成交，以减轻税负。
转让定价法是国际商务中非常流行的税收筹划，也是税务部门重点调查的对象。
如何实施转让定价的税收，筹划呢？让我们来看下面的例子。
甲企业主要生产制造X产品，产品有三道工序，第一道工序完成后，单位生产成本为200元，第二道工序完成后单位生产成本为450元，第三道工序结束后，完工产品单位成本为500元。
X产品平均售价每件800元，2000年销售X产品25万件。
甲企业适用所得税税率为33％，其他有关数据如下：（1）产品销售收入20000万元；（2）产品销售成本12500万元；（3）产品销售税金及附加200万元；（4）管理费用、财务费用、销售费用合计2300万元；（5）利润总额5000万元；（6）应纳所得税额1650万元。
该企业对产品生产的各个工序进行分析，发现第三道工序增加的成本很少厂仅为50元，而产品是在这道工序完成后对外销售的。
他们设想，如果在低税率地区，比如深圳科技工业园区投资设立—全资子公司《以下简称乙企业），因为该企业离深圳市不远，而且是在深圳科：技工业园区的高新技术企业，适用的企业所得税税率为15％。
甲企业将X产品的第二道工序作为产成品，并按单位成本450元加价20％后，以540元的售价销售给乙企业，、由乙企业负责完成X产品的第三道工序…假设甲企业的管理费，用、财务费用、销售费用、税金及附加中的10％转移给乙企业，乙企业除增加甲企业转移过来的费用及税金外，由于新建立公司另增加管理成本100万元。
则：甲企业：（1）产品销售收入=25X540=13500（万元）（2）产品销售成本=25X450=11250（万元）（3）产品销售税金及附加180万元：（4）管理费用、财务费用、销售费用合计=2300x90％=2070（万元）（5）利润总额0；（6）应纳所得税为0.乙企业：（1）产品销售牧入为25万件乘以800元，等于20000万元；（2）完工产品的单位成本等于540元加上50元，等于590元，产品销售成本等于25万件，乘以590元，等于14750万元；（3）产品销售税金及附加20万元；（4）管理费用、财务费用、销售费用合.=2300x10％+100=-330（万元）（5）利润总额为4900万元。
土地转让三种方式税负比较
土地转让三种方式税负比较土地转让是指土地使用权从一方转让给另一方的过程。
在土地转让中，涉及到的一个重要因素就是税负。
税负是指在土地转让过程中，各种税费对转让方和受让方的经济负担。
本文将从三种不同的土地转让方式的角度，对税负进行比较和分析。
第一种方式是出让方式。
出让方式是指政府将土地使用权通过招标、拍卖等形式出售给最高出价者。
在这种方式下，土地出让金是主要税费之一。
土地出让金是由买方支付给卖方政府的一种费用，用于获得土地使用权。
土地出让金的计算通常是按照土地面积和所处位置来确定的。
此外，还可能涉及到价外税、契税等其他税费。
在出让方式下，土地出让金会对买方造成一定的经济负担。
这是因为土地出让金往往是巨额的，特别是在经济发达地区，土地出让金的价格往往很高。
此外，土地出让金会影响到买方的资金流和财务状况，可能需要向银行贷款或者筹集额外资金来支付土地出让金。
然而，从另一方面来看，土地出让金也是土地转让的一种收益来源，对卖方政府来说，可以通过出让地价来增加财政收入。
第二种方式是转让协议方式。
转让协议方式是指在土地转让过程中，买卖双方通过签订协议进行转让。
在这种方式下，土地转让过程中涉及到的税费相对较少。
主要税费包括土地转让所得税和契税等。
与出让方式不同的是，转让协议方式中的土地转让所得税是由卖方承担的，而不是由买方承担。
相比于出让方式，转让协议方式的税负较低。
这是因为在转让协议方式中，不需要支付土地出让金，相应地，买方的经济负担较轻。
但是，对于卖方来说，土地转让所得税可能会对其形成一定的经济压力。
因此，在选择土地转让方式时，卖方需要根据自身的财务状况和税务政策进行合理的选择。
第三种方式是土地租赁方式。
土地租赁方式是指土地使用权从一方转让给另一方，但转让后仍归原土地所有者所有，而租赁方只获得土地使用权的一定期限。
在土地租赁中，税费主要涉及到土地租金和土地增值税。
土地租金是指租赁方支付给土地所有者的一种费用，用于获得土地使用权。
【老会计经验】一宗出让地的涉税探讨
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【老会计经验】一宗出让地的涉税探讨
近年来房地产行业在我国得到了快速发展。
房地产税收的三个环节包括取得、交易和保有，房地产税收在不同环节的税种安排不同，税负水平也不同，产生的效应也不相同。
目前我国房地产开发企业取得土地时支付的税金主要有印花税、契税、耕地占用税等。
保有阶段涉及的是城镇土地使用税。
下面通过案例对房地产企业在取得土地阶段涉及的印花税、契税和保有阶段涉及的城镇土地使用税进行探讨。
一、案例
香港某上市地产集团在山东省济南市投资设立一外商独资企业。
该公司投资的项目为大型综合购物广场，通过挂牌出让的方式，以5．7亿元人民币投得面积达52600平方米的黄金地块。
计划投资约25亿元人民币。
2007年2月，该公司与土地部门签订了《国有土地使用权出让合同》。
其中，涉及税收内容的主要相关合同条款如下：出让土地面积52600平方米，土地级别为商业一级。
土地出让年限为50年，自领取该宗地的《国有土地使用证》之日起算。
由于甲方（即土地部门）的过失或不可抗力致使乙方延期使用该宗地，出让期限相应顺延。
该宗地的净地成交价款为人民币五亿柒仟万元。
甲方负责于2007年7月31日或以前完成该宗地的全部土地整理（包括拆迁和平整及安置补偿等）工作，并将该宗地以净地。
【老会计经验】土地转让：寻求最佳节税方案
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【老会计经验】土地转让：寻求最佳节税方案
在房地产公司一直从事资产重组工作，6月22日读了《筹划周刊》陈良照的《生地转让：并购比出售效果好》一文，深有感触，现就上文谈谈个人看法。
举例：某A公司注册资本200万元，受让取得某地块使用权，为取得该地所支付的全部价款及税费总计700万元。
现A公司欲以1200万元的价格将该地块转让给B公司。
以上面的案例，本文就房地产市场土地转让的几种形式逐一分析，以寻求一种最节税的方案，实现各方利益最大化（本文主要进行税务筹划，忽略营业税附加等问题）。
方案一：直接转让土地使用权。
这是一种快速、便捷的达到交易双方目的的转让方式，但A、B公司需办理土地及相关证书更名过户。
一、A公司将土地作价1200万元转让给B公司。
A公司应缴营业税、土地增值税、企业所得税、印花税298.26万元，B公司应缴契税、印花税36.6万元。
A、B公司总纳税334.86万元。
二、土地增值额500万元可列入B公司开发成本。
可抵减土地增值税180万元，企业所得税105.6万元。
抵减税款现值226.22万元（假设资金年利率6%，计算房产销售增值额时，土地成本。
论作价出资国有建设用地转让会计处理评估及登记
论作价出资国有建设用地转让会计处理评估及登记作价出资国有建设用地转让是指国有建设用地使用权出让给投资者，投资者作为出资时以国有建设用地使用权为出资贡献，或者用国有建设用地使用权折价作为出资，形成的一种出资行为。
对于这种出资方式，需要进行会计处理评估及登记，以保证交易的合法性和规范性。
本文将对作价出资国有建设用地转让的会计处理评估及登记进行深入探讨，以期为相关从业人员提供参考。
1. 作价出资国有建设用地转让的会计确认作价出资国有建设用地转让时，首先需要确认出资方是否完成了出资行为。
出资方以国有建设用地使用权作价出资的，应当按照国家有关规定和政策执行，出资方和受让方需要共同确认出资额和出资所需手续，确保出资的合法性和有效性。
在作价出资国有建设用地转让完成后，需要将作价出资和国有建设用地使用权转让的具体金额进行会计确认处理。
作价出资应当作为资本公积或者资本注入进行会计处理，而国有建设用地使用权转让的款项应当确认为交易收入，同时需要将相应的资产损益进行调整，以确保财务报表的真实性和公正性。
作价出资国有建设用地转让涉及的会计核算主要包括资产确认、资本公积或者资本注入、交易款项确认和相关资产损益调整等方面的核算工作。
在进行会计核算时，需要充分考虑国家相关法律法规的要求，确保会计处理符合法定要求，同时需要保证财务报表的真实性和合规性。
作价出资国有建设用地转让的评估对象主要包括出资方出资情况、国有建设用地使用权的市场价值以及转让款项的合理性等方面。
评估对象需要全面、客观地进行评估分析，确保评估的全面性和真实性。
作价出资国有建设用地转让的评估方法主要包括市场比较法、成本法和收益法等多种评估方法。
在进行评估时，需要综合运用多种评估方法，以充分考虑市场情况和转让对象的特点，确保评估结果的准确性和可信度。
作价出资国有建设用地转让的评估流程主要包括评估准备、信息收集、数据分析、评估报告编制以及评估结果审批等环节。
在评估流程中，需要严格按照评估规范和要求进行操作，确保评估的科学性和严谨性。
论作价出资国有建设用地转让会计处理评估及登记
论作价出资国有建设用地转让会计处理评估及登记作价出资国有建设用地转让是指国有建设用地使用权出让人将国有建设用地使用权以出资的方式转让给项目投资者。
在这个过程中，涉及到会计处理、评估及登记等一系列具体操作。
本文将从这几个方面进行详细论述。
一、会计处理1.资产确认作价出资国有建设用地转让涉及到的资产确认工作是非常重要的。
在转让前，出让人需要确认国有建设用地使用权的价值，包括土地出让费、配套设施等费用，并在资产负债表中按规定确认相关的资产。
而国有建设用地使用权的价值通常需要通过评估等方式来确认，并提供相应的会计凭证。
2.交易确认在作价出资国有建设用地转让的过程中，涉及到的交易确认工作也是需要重视的。
投资者以出资的方式获取国有建设用地使用权，需要确认资金的来源和到账情况，并在资产负债表中及时确认相关的交易。
需要将相关的交易凭证归档保存，以备日后审计或监管部门的查验。
3.成本核算作价出资国有建设用地转让还需要进行成本核算工作。
出让人需要核算出让国有建设用地使用权所发生的各项成本，并按照规定加以核销。
投资者需要核算本次出资所发生的成本，并根据规定进行资本化处理。
成本核算工作的准确性和完整性对于后期的财务报表编制和审计是非常重要的。
二、评估在作价出资国有建设用地转让的过程中，评估是一个不可或缺的环节。
通过评估，可以对国有建设用地使用权的价值进行合理的确认，为出让人和投资者提供一个公允价值的参考。
评估工作需要专业的评估机构进行，并按照法律法规和评估准则进行操作。
1.评估对象作价出资国有建设用地转让的评估对象是国有建设用地使用权。
评估机构需要对土地的位置、面积、规划用途、周边环境等因素进行综合考量，确定土地的公允价值。
还需要考虑土地市场的供求关系、土地出让费的标准等因素，提供一个客观、公正的评估结果。
2.评估方法评估国有建设用地使用权的价值可以采用多种方法，如市场比较法、收益法、成本法等。
评估机构需要结合具体情况，选取合适的评估方法，并按照相关的准则进行操作。
土地使用权取得及转让时的会计和税法处理
土地使用权取得及转让时的会汁和税法处理口徐宏(甘肃兰州仙居茶业公司，甘肃兰州730050)摘要：土地做为一种不可再生的资源，是我国行政管理的重点工作内容之一，在人类生存和发展中占着主导的位置，因此，合理的使用土地无论是对国家还是企业或是个人，都是至关重要的，并且关系到我国的长期发展和持久繁荣。
从企业方面讲，土地是企业的重要资产，也是从事经营商业活动必不可缺少的。
土地使用权取得及转让时的会计和税法处理方法，将直接关系到国家和用地企业的效益经济。
关键词：土地使用权取得转让会计税法一、土地使用权取得的方式经济社会活动中各{J：各业的发展都需要土地，但对于世界各国对土地使用权的定义不尽相问。
在我困土地使用制度和国际存在‘定的差异，也就导致我国在进行土地核算时与围际的会计准则存在不同的差异。
土地使用权可以从一级市场和二级市场中获得。
在一级市场中可以有两种方法，一种是划拨和出让，划拨是土地所有权是相关t管部门在拥有土地使用权的一方，缴纳补偿或安置等费用后，将十地使用权用行政命令的形式给企业无偿使用，这种划拨带有无偿、没有时间限制的特征。
另一种方法是出让的方式，他分为协议、招标、拍卖三种方式，他与划拨的方式正好相反，是国家将上地使用权有代价，有期限的{J j让给土地使用者，由±地使．}}；i者的一方向国家缴纳出让的费用。
土地_二级市场则是对土地使用权进行转让的市场，丰要有出售、交换、投资、赠与等多种取得形式。
二、我国土地使用权及转让时会计和税法处理中常遇到的问题(1)国际土地使用权取得及转让时的会计处理国际《会计准则》延用了资产阶级上地私有的法津观念，所以在国际《厶计准!l!岈巾将土地列为不动产，企qk通过购买拥有町以经营的上地属于“不动产、J‘房、设备”的项目，不需用来经营的十地，则属P‘长期投资、其他资产’硕目。
这样Ⅸ分开来设置帐户，可以清楚的反映／f；动产的实际情况。
(2)我国与国际土地使用权在会计处理时的差异我国。
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【老会计经验】廉价转让土地从建安环节获利
廉价转让土地从建安环节获利案例
2006年4月，某建筑公司接受某债务人以土地使用权抵偿1000万元债务，取得一块土地。
该建筑公司在土地上建造10幢别墅，并以每幢300万元的价格销售出去，取得销售收入3000万元。
10幢别墅的建筑安装成本为600万元，土地增值税扣除项目金额为2200万元。
建筑公司应缴各项税费金计算如下：营业税成本利润率为10%，城建税适用税率为7%，教育费附加征收率为3%，契税适用税率为4%，不考虑企业所得税。
1．根据《国家税务总局关于出售自建建筑物征收营业税的通知》（国税发[1993]25号）的规定，建筑公司自建房屋在销售时应缴纳建筑安装营业税：600×（1＋10%）÷（1－3%）×3%=20.41万元。
2．应缴纳销售不动产营业税：3000×5%＝150万元。
3．应缴纳土地增值税：增值率＝（3000－2200）÷2200×100%＝36%
（3000－2200）×30%=240万元。
4．应缴城建税、教育费附加：（150＋20.41）×（7%＋3%）＝17.04。