土壤侵蚀的估算方法

数

据

处

理

流

程

作者：牛健平

时间：2011年10月11日

北京天合数维科技有限公司

（CONTENT）

一、所需数据与参数 (3)

1、所需数据 (3)

2、所需中间参数 (3)

2.1、水土保持因子P (3)

2.2、地标覆盖因子C (3)

2.3、地形因子LS (4)

2.4、土壤可视性因子K (4)

2.5、降水侵蚀因子R (4)

3、所需参数 (5)

3.1、潜在土壤侵蚀量Ap (5)

3.2、现实土壤侵蚀量Ar (5)

3.3、土壤保持量Ac (5)

4、指标结果参数 (5)

4.1、保护土壤肥力的经济效益Ef (6)

4.2、减少土地废弃的经济效益Es (6)

4.3、减轻泥沙淤积的经济效益En (6)

二、处理流程 (7)

1、DEM数据的处理 (8)

1.1、坡长L (8)

1.2、百分比坡度a (8)

1.3、地形因子LS (9)

2、气象数据 (9)

2.1、月降雨量Pi的计算 (9)

2.2、土壤侵蚀力指标R (10)

3、土壤类型数据 (10)

4、遥感影像数据 (10)

5、土壤理性化数据 (11)

三、所需参数的计算 (11)

四、指标结果参数计算 (11)

一、所需数据与参数

在计算的过程中，总共涉及到的数据有地形数据、遥感影像数据、气象数据、土壤类型数据、土壤理性化数据以及统计数据，涉及到的中间参数有水土保持因子P，地标覆盖因子C，地形因子LS，土壤可视性因子K，降水侵蚀因子R，所需要的参数有潜在土壤侵蚀量Ap，现实土壤侵蚀量Ar，土壤保持量Ac，指标结果参数有保护土壤肥力的经济效益Ef，减少土地废弃的经济效益Es，减轻泥沙淤积的经济效益En。

1、所需数据

在进行土壤侵蚀的估算过程中，需要以下数据：

A、地形数据；

B、遥感影像数据；

C、气象数据，主要是降雨量数据；

D、土壤类型数据；

E、土壤理性化数据；

F、统计数据。

2、所需中间参数

在数据处理的过程中，所涉及到的中间参数与计算公式如下。

2.1、水土保持因子P

按照游松财的方法，水田的P值取0.15，其他土地利用方式基本没有采取水土保持措施，因此取值为1.00。

2.2、地标覆盖因子C

地表覆盖因子是根据地面植被覆盖状况不同而反映植被对土壤侵蚀影响的因素，与土地利用类型、覆盖度密切相关。C值的估算采用如下公式：

1,00.65080.3436lg ,078.3%

0,78.3%c fC c c fC fC c fC ==??==-<?

式中，fC 表示植被覆盖度，由遥感影像通过NDVI 计算。

2.3、地形因子LS

通过数字高程模型（DEM ），计算获得坡长和坡度，然后根据黄炎和等建立的方程式，获得LS 的空间分布特征。

6.035.008.0a L LS =

式中，L ，坡长（m ）；a ，百分比坡度。

2.4、土壤可视性因子K

采用陈明华等人建立的土壤可蚀性K 值的计算公式：

K = 10- 3 (160. 80 - 2. 31X 1 + 0. 38X 2 + 2. 26X 3 + 1. 31X 4 + 14. 67X

式中: K —可蚀性K 值(美国习用单位) ; X 1、X 2、X 3、X 4、X 5 分别表示细砾(1～ 3mm )%、细砂(0. 05～ 0. 25mm )%、粗粉粒(0. 01～ 0. 05 mm )%、细粉粒(0. 005～ 0. 01mm )%、有机质(10g/kg)。

2.5、降水侵蚀因子R

采用周伏建和黄炎和等人（1997,2000,2002）根据实测数据提出的R 值计算式，该值考虑了月降水量。

121( 1.55270.1792)

i R Pi ==-+∑

式中，R 为降雨侵蚀力指标（j.cm/m 2.h ），Pi 为月降雨量（mm ）。月降水量P i ：根据气象站点观测的降水点位及数据，进行克里金插值获得。

3、所需参数

在计算的过程中主要涉及到潜在土壤侵蚀量Ap ，现实土壤侵蚀量Ar 以及土壤保持量Ac 三个参数，可以通过以上5个中间参数来获得，其计算公式如下。

3.1、潜在土壤侵蚀量Ap

潜在土壤侵蚀量不考虑地表覆盖类型和土地管理因素，即c=1，p=1，此时，USLE 的形式为：

p A R K LS =??

式中，Ap 为潜在土壤侵蚀量（吨/平方千米），R 为降雨侵蚀力指标，K 为土壤可侵蚀因子，LS 为坡长坡度因子。

3.2、现实土壤侵蚀量Ar

现实土壤侵蚀量主要考虑了地表覆盖类型和土地管理因素，其计算式为：

r A R K LS C P =????

式中，Ar 为现实土壤侵蚀量（吨/平方千米），R 为降雨侵蚀力指标，K 为土壤可侵蚀因子，LS 为坡长坡度因子，C 为地表覆盖因子，P 为土壤保持措施因子。

3.3、土壤保持量Ac

由上两式可得到土壤保持量：

A c=A p －A r

式中，A p 为潜在土壤侵蚀量（吨/平方千米），A r 为现实土壤侵蚀量（吨/平方千米），A c 为土壤保持量（吨/平方千米）。

4、指标结果参数

指标结果参数总共涉及到的数据有保护土壤肥力的经济效益Ef 、减少土地废弃的经济效益Es 和减轻泥沙淤积的经济效益En 三个参数，其计算公式与所需参数值见下。

水土流失监测教程文件

《水土流失与荒漠化监测》课程实习姓名：康文棋专业名称：水土保持与荒漠化防治年级： 2007 级学号： 070407006 指导教师：扬志坚成绩：

二Ο一一年一月专题一：坡地径流小区的设计及观测方法一、实习目的水土流失与荒漠化监测实习是水土保持与荒漠化防治专业教学计划的重要组成部分，通过专业课程教学实习与生产实践和科学实践的有机结合，目的是使学生能够通过水土保持监测的野外训练，巩固所学知识，进一步提高学生独立工作和解决实践问题的能力，以适应社会的需要。通过加强对坡地径流场小区的建设、维护管理、数据采集和审核整编等环节的控制，为精确合理的水土保持定点监测数据的获得提供了全面的保障，做好数据整编与成果分析发布，为生态环境建设提供科学可靠的数据依据。二、实习时间 2011年1月4日——1月10日三、实习地点福州金山水土保持科教园、四、实习主要内容（1）坡地径流小区如何选址径流场应选择在地形、坡向、土壤、地质、植被、地下水和土地利用情况有代表性的地段上。坡面尽可能处于自然状态，不能有土坑、道路、坟墓、土堆等影响径流流动的障碍物。径流场的坡面应均匀一致，不能有急转的坡度，植被覆盖和土壤特征应一致。植被和地表的枯枝落叶应保存完好，不应遭到破坏。径流场应相对集中，交通便利，以利于进行水文气象观测，同时也利于进行人工降雨试验。其它因素的考虑。（2）坡地标准径流小区的设计与实施在我国，坡地标准径流小区是选取垂直投影长20m、宽5m、坡度为5o或15o的坡面，经耕耙整理后，纵横向平整，至少撂荒1年，无植被覆盖。以坡度15o为准。径流小区各组成示意图（3）因子径流场的设计与实施

土壤侵蚀的估算方法

土壤侵蚀的估算方法数据处理流程作者：牛健平时间：2011年10月11日北京天合数维科技有限公司

目录（CONTENT）一、所需数据与参数 (3) 1、所需数据 (3) 2、所需中间参数 (3) 2.1、水土保持因子P (3) 2.2、地标覆盖因子C (3) 2.3、地形因子LS (4) 2.4、土壤可视性因子K (4) 2.5、降水侵蚀因子R (4) 3、所需参数 (5) 3.1、潜在土壤侵蚀量Ap (5) 3.2、现实土壤侵蚀量Ar (5) 3.3、土壤保持量Ac (5) 4、指标结果参数 (5) 4.1、保护土壤肥力的经济效益Ef (6) 4.2、减少土地废弃的经济效益Es (6) 4.3、减轻泥沙淤积的经济效益En (6) 二、处理流程 (7) 1、DEM数据的处理 (8) 1.1、坡长L (8) 1.2、百分比坡度a (8) 1.3、地形因子LS (9) 2、气象数据 (9) 2.1、月降雨量Pi的计算 (9) 2.2、土壤侵蚀力指标R (10) 3、土壤类型数据 (10) 4、遥感影像数据 (10) 5、土壤理性化数据 (11) 三、所需参数的计算 (11) 四、指标结果参数计算 (11)

一、所需数据与参数在计算的过程中，总共涉及到的数据有地形数据、遥感影像数据、气象数据、土壤类型数据、土壤理性化数据以及统计数据，涉及到的中间参数有水土保持因子P，地标覆盖因子C，地形因子LS，土壤可视性因子K，降水侵蚀因子R，所需要的参数有潜在土壤侵蚀量Ap，现实土壤侵蚀量Ar，土壤保持量Ac，指标结果参数有保护土壤肥力的经济效益Ef，减少土地废弃的经济效益Es，减轻泥沙淤积的经济效益En。 1、所需数据在进行土壤侵蚀的估算过程中，需要以下数据： A、地形数据； B、遥感影像数据； C、气象数据，主要是降雨量数据； D、土壤类型数据； E、土壤理性化数据； F、统计数据。 2、所需中间参数在数据处理的过程中，所涉及到的中间参数与计算公式如下。 2.1、水土保持因子P 按照游松财的方法，水田的P值取0.15，其他土地利用方式基本没有采取水土保持措施，因此取值为1.00。 2.2、地标覆盖因子C 地表覆盖因子是根据地面植被覆盖状况不同而反映植被对土壤侵蚀影响的因素，与土地利用类型、覆盖度密切相关。C值的估算采用如下公式：

水土流失监测(最终版)

《水土流失与荒漠化监测》课程实习

专题一：坡地径流小区的设计及观测方法一、实习目的水土流失与荒漠化监测实习是水土保持与荒漠化防治专业教学计划的重要组成部分，通过专业课程教学实习与生产实践和科学实践的有机结合，目的是使学生能够通过水土保持监测的野外训练，巩固所学知识，进一步提高学生独立工作和解决实践问题的能力，以适应社会的需要。通过加强对坡地径流场小区的建设、维护管理、数据采集和审核整编等环节的控制，为精确合理的水土保持定点监测数据的获得提供了全面的保障，做好数据整编与成果分析发布，为生态环境建设提供科学可靠的数据依据。二、实习时间 2011年1月4日——1月10日三、实习地点福州金山水土保持科教园、四、实习主要内容（1）坡地径流小区如何选址径流场应选择在地形、坡向、土壤、地质、植被、地下水和土地利用情况有代表性的地段上。坡面尽可能处于自然状态，不能有土坑、道路、坟墓、土堆等影响径流流动的障碍物。径流场的坡面应均匀一致，不能有急转的坡度，植被覆盖和土壤特征应一致。植被和地表的枯枝落叶应保存完好，不应遭到破坏。径流场应相对集中，交通便利，以利于进行水文气象观测，同时也利于进行人工降雨试验。其它因素的考虑。（2）坡地标准径流小区的设计与实施在我国，坡地标准径流小区是选取垂直投影长20m、宽5m、坡度为5o或15o的坡面，经耕耙整理后，纵横向平整，至少撂荒1年，无植被覆盖。以坡度15o为准。径流小区各组成示意图（3）因子径流场的设计与实施根据试验的需要，参照坡地标准径流小区的设计与实施方法进行。实地考查分析。

（4）径流和泥沙的观测方法 A、径流量观测方法流观测方法可根据径流场可能产生的最大、最小流量选定，一般常用的方法有体积法、量水计法、溢流堰法、混合法观测仪器：水尺、浮子式水位计、超声波水位计、量水计、分水箱等 B、泥沙取样和测定方法泥沙的取样方法最为常用的是在观测室蓄水池或流水中人工取样，或利用泥沙自动取样测定含沙量。取样器可以采用瓶式或其他形式. 用体积法观测径流时可在雨后一次取样，取样前先测定蓄水池中的泥水总体积，然后对泥水进行搅拌，分层取样。取样后在室内过滤、烘干、称重，计算泥沙含量。（5）降雨量等小气候的观测方法用雨量计观测，主要仪器有雨量筒、虹吸式雨量计、翻斗式雨量计。五、实习结果与分析 1 径流场建设根据近年来的建设，在坡地径流场径流小区设计建设方面尤其要注意以下几方面事项： 1．1 选址水土保持定位监测站点的合理选址是监测数据质量控制的首要条件，坡地径流场的选址除了要严格执行SL277-2002《水土保持监测技术规程》的要求外，仍需注意其他有关细节。在坡地径流场选址确定以后，要尽可能在同一坡向、同一坡位建设径流场所包含的若干径流小区，避免由于地形不同引起降雨或土层厚度等对流失量的影响：小区的选址要符合便于步道建设的原则，步道最好贯通所有径流小区。 1．2 小区设计径流小区是水土流失定点监测的最基本单元，小区设计和建设的标准直接影响到观测数据的精度。径流小区主体包括小区护埂、集流槽、引水管、量水设备(分流桶和集流桶)4部分。小区护埂应采用砖砌结构高标砂浆抹面，护埂宽0.15 m，基础深0.30 m，高出地面0.30m，基础两侧的同填土一定要夯实，防止径流渗漏。护埂顶部做成有一定倾角的单面刃形斜坡，斜面朝外，如果小区相连，相连护埂应做成V字型，便于排水。同时需要注意避免踩踏而造成护埂破损，防止护埂处的降雨因滴溅进入小区内部，影响观测精度。分流桶和集流桶是降雨产流后承接径流的常用量水设备，其容积大小和分流系数应根据径流小区的面积和会流特点，按50 a一遇洪水标准来确定[3]。北京地区分流桶常用9孔分流，部分小区分流孔都是均匀地布设在分流桶周同，其中1孔承接到集流桶。为此，分流桶是否摆放水平就直接影响到分流的均匀性通过近年来观察，分流不均匀(部分分流孔不出流)可造成观测数据非常大的误差。所以，要经常校核分流桶水平性。为了消除分流桶非水平造成的分流误差，可将分流孔均匀布设在对接集流桶的一侧。这样即使分流桶保持不了水平，也会大大减小分流的非均匀性，提高观测数据的精度。 2 径流场管理维护综合的坡地径流场应该包括若干个不同类型的径流小区、气象场、实验室及其他大量设施设备。径流场科学到位的管理维护直接影响到观测数据的可靠性。 2．1 径流场管理

基于RUSLE的土壤侵蚀建模分析

空间信息应用实践（中级）实验指导书空间建模——基于RUSLE的土壤侵蚀建模分析一．实验背景 Soil erosion and gullying in the upper Panuco basin, Sierra Madre Oriental, eastern Mexico 土壤侵蚀是地球表面物质运动的一种自然现象，全球除永冻地区外，均发生不同程度的土壤侵蚀。人类社会出现后，土壤侵蚀成为自然和人为活动共同作用下的一种动态过程，构成了特殊的侵蚀环境背景，并伴随着人类对自然改造能力的增强，逐渐成为当今世界资源和环境可持续发展所面临的重要问题之一。土壤侵蚀被称为“蠕动的灾难”，每年因土壤侵蚀造成的经济损失较诸如滑坡、泥石流和地震等地质灾害更大, 土壤侵蚀已成为我国乃至全球的重大环境问题之一。

土壤侵蚀及其产生的泥沙使土壤养分流失、土地生产力下降、湖泊淤积、江河堵塞，并造成诸如洪水等自然灾害，泥沙携带的大量营养物和污染物质加剧了水体富营养化，水质恶化，不断严重威胁到人类的生存。据估计全球每年因土壤侵蚀损失300万公顷土地的生产力，造成的损失以百亿美元计。我国人口众多、农耕历史悠久，加之历史上战乱频仍，以黄土高原为代表的华夏文明发源地是世界上土壤侵蚀最严重的区域之一，1990年遥感普查结果，全国水土流失面积达367万km2，占国土总面积的38.2％，其中50%为水蚀地区，土壤侵蚀以黄土高原、四川紫色土地区和华南红壤地区尤为突出，仅黄土高原地区一处，平均每年流失泥沙就达到16.3 亿t。水土流失已成为中国重要的环境问题，土壤侵蚀研究已成为目前环境保护中的一个重要课题。土壤侵蚀预报是有效监测水土流失和评价水保措施效益的手段，侵蚀模型则是进行土壤流失监测和预报的重要工具。然而传统预测方法需要在量经费、时间和人力的投入，因此，在一定精度范围内通过有限的数据输入，得到满足要求的土壤侵蚀预测结果成为趋势。80年代以来，随着地理信息系统(Geographical Information System, GIS)的成熟，它开始与土壤侵蚀模型—通用土壤流失方程(Universal Soil Loss Equation, USLE) 相结合进行流域土壤侵蚀量的预测和估算，业已成为土壤侵蚀动态研究的有力工具。GIS与USLE 相结合的分布式方法运用GIS的栅格数据分析功能，可预测出每个栅格的土壤侵蚀量，便于管理者识别关键源区，并通过确定引起水土流失的关键因子，针对性地提出最佳管理措施(Best Management Practices，BMPs)，为流域内土地资源的质量评价、利用规划和经营管理等提供科学依据与决策手段。二、实验目的模型生成器(ModelBuilder) 为设计和实现空间处理模型提供了一个图形化的建模环境。模型是以流程图的形式表示，它通过工具将数据串起来以创建高级的功能和流程。你可以将工具和数据集拖动到一个模型中，然后按照有序的步骤把它们连接起来以实现复杂的GIS 任务。通过对本次练习达到以下目的： ?掌握如何在ModelBuilder环境下通过绘制数据处理流程图的方式实现空间分析过程的自动化； ?掌握土壤侵蚀理论的基本知识；

(完整版)土地评估方法

土地估价方式一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤（1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。（2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。

（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。（4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。（5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：

土地评估的原则和方法

土地评估的原则和方法一、土地评估的原则（—）供求原则（二）替代原则（三）最有效使用原则：（四）均衡原则（五）报酬递增或递减原则（六）公平原则（七）预测原则（八）房地分估、土地优先的原则（九）动态原则二、土地评估的方法（一）、收益还原法：收益还原法：也称收益现值法。它是将土地的总收益扣除总费用得到土地纯收益，运用适当的还原利率将土地纯收益折算求得评估期日的地价，即土地在未来若干年的纯收益折算为现值的总和。这种方法也称为地租资本化（法）。采用收益现值法时，须根据土地使用权所能带来的、未来预期收益的现值确定评估值，须避免将其他资产带来的收益误算到土地使用权的收益中。（二）、市场比较法：市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖。

基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，就具有同一的价格，即具备完全替代关系。人别一角度讲，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后者决定。可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。（三）、成本逼近法：成本逼近法：就是成本逼近法，就是以开发该土地的使用权所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的一种估价方法。（四）、假设开发法假设开发法又称剩余法，有时还称作倒算法、残余法和余值法等，即在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。 1、基本原理根据马克思的土地价格理论，“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物，”人纯理论上说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收的余额。 2、估价的等程序一般是（1）调查评估宗地的内、外部条件，确定土地最佳利用方式。（2）估计开发完成后房地产（或旧有房地产）总的出售价格（3）估计土地开发、建筑总费用、其它费用或旧有房屋现值。

水土保持监测常识

水土保持监测常识 1 （水土保持监测）是指对水土流失发生、发展、危害及水土保持效益进行长期的调查、观测和分析的工作。 2 水土保持监测是（把脉山河）的基本国情调查。 3 水土保持监测点的布设可分为（常规监测点）和（临时监测点）。 4 水土保持监测时段一般通常分为（建设期）和（运行初期）。 5 水土保持监测成果应报（上一级监测网络统一管理）。 6（水土保持监测预报）是国家生态建设宏观决策的基本依据，是水土保持事业的重要组成，是提高水土保持现代化水平的关键基础。 7 （水土保持监测费）就是对某区域进行水土流失监测所需要的费用。 8 对开发建设项目的水土流失监测费据监测内容及工作量定，主要包括两部分：一是对主体工程具备水土保持功能工程按其投资的（0.2%）计算，二是对水保方案新增措施按其一至三部分投资的（1%—1.5%）计算。 9 制定S L 277-2002《水土保持监测技术规程》的主要依据是《中华人民共和国水土保持法》、（《中华人民共和国水土保持法实施条例》）和水利部第12号令（《水土保持生态环境监测网络管理办法》）。 10 水土保持监测技术规程共（七章）内容分别是1> 总则

2> 监测站网 3> 监测项目与监测方法 4> 遥感监测 5> 地面观测 6> 调查 7> 开发建设项目水土保持监测 11 沿坡面向下运动的水流称为（坡面径流）。 12 坡面径流包括（地表径流)和（壤中流）。 13 坡面径流小区是1877年由德国土壤学家（沃伦）设计的，用于观测和研究森林植被对（土壤侵蚀）的影响。 14 （径流小区）是观测坡面水土流失量的常用方法。 15 利用径流小区观测坡面的水土流失量，是将在微小面积测定的结果扩展到整个坡面，属于（尺度扩展）。 16 石油建设项目水土保持监测通常采用的监测方法有（调查监测、地面定点观测与巡查监测） 17 监测资料实行报送制度分为（季报）和（年报）每季度末当月的（20号），对本季度监测情况进行汇总上报，年报时间为当年（12月25号）。 18 植被是覆盖地表的（植物群落）的总称，有自然植被和人工植被之称，也可分为（林草植被）和（作物植被）。 19 郁闭度等于（有林冠覆盖的点数）/（布点总数）×100％

土地估价的五种方法

对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下：土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索（）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用

水土保持常用监测手段及方法

水土保持常用监测手段及方法 1 插钎观测 1.1 说明：(定义、范围、监测内容) 指在坡面样地内，在尽可能少地扰动地表土壤的情况下，向地下有规律地插入若干细钎，在插钎上标记与土壤表层持平的位置，作为原始高度点。降水发生后，通过观测地表土层降低的厚度，观测计算土壤水蚀侵蚀量。插钎观测内容必须包括降水情况及土壤流失量；同时按照观测项目的要求，增加土壤理化性质、植被变化、耕作情况等观测内容。 1.2 基本要求： (1) 样地四周30米范围内无与试验项目无关的高大树木和建筑物等。 (2) 样地坡面应平整、不修或修坡尽量少（尽量选用自然坡面）。 (3) 插入土壤中的钎要牢固稳定，不因风吹雨打而松动。 1.3 设备配置：（1）常规配置：钎子若干个、雨量计和雨量桶（每个插钎径流场配置一套）、标尺、取样器设备（土钻、土盒、环刀等）、样品分析设备（烘箱、天平等）。（2）选择性配置：土壤物理性质观测设备（张力计、土壤水分测定仪、剪力器等）。（3）雨量观测设备，按照中华人民共和国行业标准SL21-90执行。 1.4 技术要求：（1）工作环境：插钎样地周围应布设步道，保证降水后观测人员能

到达扦插点。样地应不受崩塌、侧流的影响。（2）精度：插钎要尽可能的细，以减少插钎过程中对周围地面的影响；钎插角度误差小于0.5度。天平精度1%，测量尺精度2毫米。（3）整体结构要求：插钎成品字型或梅花型均匀分布于样地上，钎插深度要大于坡地土壤可能的侵蚀深度，地面要露头，便于标记或寻找。样地四周要有栏杆。雨量计距离插钎的距离小于100米。（4）外观质量要求：钎子顺直，插钎布设规范，标记物统一牢固，标志碑牌、桩的编号清晰、完整配套。（5）材料要求：插钎由硬木或膨胀系数小的金属材料制成。 2 径流小区观测 2.1 径流小区指修建于坡面，具有一定控制面积，四周带围埂，用

GIS支持下的土壤侵蚀量估算_以江西省泰和县灌溪乡为例_游松财

收稿日期:1998-03-24;修回日期:1998-07-06。 GIS 支持下的土壤侵蚀量估算 )))以江西省泰和县灌溪乡为例游松财李文卿 (中国科学院自然资源综合考察委员会北京 100101) 提要在地理信息技术(GIS)的支持下,应用通用土壤侵蚀方程(U niversal Soil Loss E q ua - t ion,简称US LE )估算了江西省泰和县灌溪乡的土壤侵蚀量。研究结果表明,当地表覆盖率大于15%时,计算的结果与实测的数据有良好的相关性(0187)。关键词土壤侵蚀地理信息系统U SL E 分类中图法 T P393 S 157 1引言众所周知,土壤侵蚀的结果是:降低了土地的肥力及可耕性;导致沟渠塘库的淤积,进而降低了排灌能力而引起农业生产力的下降;而维持受侵蚀地块的肥力,则加大了农业的投入。土壤侵蚀是一个全球性的问题,在我国其严重性勿需在此阐述。因此,估算土壤侵蚀量是基于以下三个理由:1确认需采取水土保护的地域;o通过确定引起水土流失的关键因子,制定相应的措施;?探讨土壤侵蚀与土地生产力之间的关系。到目前为止,最为广泛应用的经验模型是通用土壤侵蚀方程(W isch meier 和Sm ith,1978)[1] ,该模型是建立在土壤侵蚀理论及大量实地观测数据统计分析的基础上。其表达式为: E =R #K #L #S #P #C (1) 式中,E 为年平均土壤侵蚀量(t/hm 2 );R 为降水及径流因子;K 为土壤侵蚀性因子;L 及S 为地形因子;P 为水土保护措施因子;C 为地表植被覆盖因子。 G IS 技术已在资源管理领域获得广泛的应用。本文在GI S 的支持下,应用该方程对我国红壤丘陵地区的江西省泰和县灌溪乡的土壤侵蚀量进行了定量的估算。灌溪乡,土地面积16916k m 2 ;年平均气温1816e ;平均年降水量1373m m ,多分布于3~6月,而且降水多为暴雨形式。尽管该地区植被状况较好,但一旦受到破坏,则土壤侵蚀严重,且不易恢复。 2土壤地理单元土壤地理单元的概念是由Zinck(1988)[2]提出的。它为四级结构,分别为景观、地势、岩性与地形。其中地形是土地利用评价的基本单元。在小范围的区域内,判读土壤地理单元最好是用航空照片。本文利用1B 20000的航空照片,遵循土壤地理单元概念的原则,制作了研究地区的土壤地理单元图。第14卷第1期 1999年1月 Vol.14No.1 J an.,1998 自然资源学报 JOU RNA L O F NA T U RA L RESO U RCE S

土地估价基本程序(word)[详细]

土地估价的基本程序一、土地估价程序 1．确定估价基本事项: 主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确定估价条件,考虑使用年期. 2．拟订估价作业计划估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排.包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划. 3．收集资料实地踏勘产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容. 4．分析整理相关资料主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响.

5．选定方法试算价格根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法. 6．确定宗地估价结果估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额.一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考. 7．撰写估价报告书土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案.从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式. 二、土地估价业务受理 (一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托

土壤侵蚀监测新方法的新技术

土壤侵蚀监测新方法的新技术 (一)中国土壤状况土壤是地球的皮肤, 在自然力和人类活动的作用下土壤或其他地面组成物质被剥蚀、分离、搬运、沉积, 形成土壤侵蚀。土壤侵蚀不仅造成诸如土壤养分流失、土地退化等原生问题, 还带来诸如洪水泛滥、河道淤积、水体面源污染等次生环境问题, 是当今世界普遍关注的环境问题。中国是土壤侵蚀最为严重的国家之一,全国的土壤侵蚀面积高达492万km2,占国土面积的51.2%.在漫长的时间里,由于遭到人类不当经济活动的干扰破坏,致使土壤侵蚀加剧.随着人口增长、资源缺乏、能源危机、粮食不足等问题的出现,人们为了满足人类社会发展之需,对土地资源的破坏越来越严重,破坏了生态环境的平衡,制约着经济的快速发展和社会的安定团结,土壤侵蚀问题显得更为严峻. （二）土壤监测的意义土壤侵蚀监测对土壤侵蚀发生、发展、危害及水土流失防治效益进行调查、观测和分析, 为认识水土流失现状、研究土壤侵蚀规律、制订水土流失防治规划、设计水土保持措施、评价水土保持效益和行政监督执法提供指导。（三）土壤监测的方法及特点自开始土壤侵蚀研究以来, 土壤侵蚀监测技术不断发展。1882 年德国土壤学家建立了微型径流观测小区, 开拓了土壤侵蚀定量监测的历史。径流观测小区的出现和迅速发展, 积累了大量的观测数据, 为土壤侵蚀预报模型的提出奠定了基础。常规土壤侵蚀监测方法主要包括调查法、径流小区法、侵蚀针法、水文法、模型估算法和遥感解译法等。常规方法野外工作量大、效率低、周期长, 不能适应现代土壤侵蚀监测高时效性、自动化、系统化的发展趋势。随着现代认识和技术水平的发展, 土壤侵蚀监测技术出现多学科的交叉结合, 监测精度也由定性到半定量、定量和精确定量的提升。先进的多元数据遥感监测、航拍技术、多孔径雷达技术、光电探测技术等开始融入土壤侵蚀监测领域。这里主要介绍现代地形测量、核素示踪、沉积泥沙反演和现代原位监测等现代土壤侵蚀监测方法

土壤侵蚀量估算

1 土壤侵蚀量计算模型关于土壤侵蚀量的计算，目前国内外主要采用的是美国的通用土壤流失方程USLE(Universal Soil- Loss Equation)，作为一个经验统计模型，它是土壤侵蚀研究过程中的一个伟大的里程碑，在土壤侵蚀研究领域一度占据主导地位，并深刻地影响了世界各地土壤侵蚀模型研究的方向和思路。由于USLE模型形式简单、所用资料广泛、考虑因素全面、因子具有物理意义，因此不仅在美国而且在全世界得到了广泛应用。“通用土壤流失方程式”的形式如下： ? ? ? A? ? =1-1 S P C L R K 式中：A——土壤流失量（吨∕公顷·年） R——降雨侵蚀力指标； K——土壤可蚀性因子。它是反映土壤吝易遭受侵蚀程度的一个数字。其单位是，在标准条件下，单位侵蚀力所产生的土壤流失量； L——坡长因子。当其它条件相同时，实际坡长与标准小区坡长（22.1米）土壤流失量的比值； S——坡度因子。当其它条件相同时，实际坡度与标准小区坡度（9%）上土壤流失量的比值； C——作物经营因子。为土壤流失量与标准处理地块（经过犁翻而没有遮蔽的休闲地）上土壤流失量之比值； P——土壤保持措施因子，有土壤保持措施地块上的土壤流失量与没有土壤保持措施小区（顺坡梨耕最陡的坡地）上土壤流失量之比值。通用土壤流失方程的计算结果只适用于多年平均土壤流失量，而不能够代表当地某一年或某一次降雨所产生的土壤流失量。当方程式右边每个因子值都是已知数时，即地块内的土壤种类、坡长、坡度、作物管理情况、地块内的土壤保持措施以及降雨侵蚀力都已知，且都被分别赋于一个适当的数值时，它们相乘后，就得出在此特定条件下所预报的年平均土壤流失量。 2 模型中各参数确定依据降雨侵蚀力指标R值的确定 R值的确定有以下三种途径：（1）R值的经典算法：美国学者威斯奇迈尔和史密斯（1985年）利用美国35个土壤保持试验站8250个休闲小区的降雨侵蚀资料统计得出R指标与降雨动能E及最大30分钟

土地估价方法

第二节样点地价计算一、房屋出租资料的样点地价计算房地产租赁即房地产所有权人利用其占有权，暂时放弃其使用权而利用其收益权对房地产使用人收取租金的一种经济行为。房屋出租资料调查的内容包括：位置、出租方、承租方、出租时间、收取租金的方式及附加条件、出租房地类型、用途、建筑物的结构、建筑总面积、成新率、出租部分楼层、出租建筑面积、出租部分占地面积、宗地深度、宗地宽度、形状、年房屋总租金等。咸阳市大量土地交易的方式即房屋出租，这也是商业用地的最主要交易方式，因此，各城镇商业用地价格主要利用房屋出租资料，采用收益还原法来测算。收益还原法的基本原理是：在估算土地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的方法。根据实际调查，在咸阳市城区共得到房屋出租样点1036个，其中各镇区房屋出租样点数为97个。这些样点在评估范围内各个区域均有分布，尤其以商业繁华街道和商业聚集区分布较多，覆盖了商服用地各个土地级别。由于此类样点数量较多，在处理过程中，我们采用了工作人员熟悉的Excel表格对样点低价进行计算和修正。房屋出租资料是调查资料中数量最多的资料，它们对商业用地基准地价的评估尤为重要，同时对住宅和工业地价的评估也有一定参考价值。 1、计算房地年纯收益以房地年总收益减去房地年总费用，求出房地年纯收益，计算公式为：房地年纯收益=房地年总收益－房地年总费用（1）房地年总收益房地年总收益是指交易样点按最有效用途出租，在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和押金利息收入等。房地年总收益=房地年租金收入+出租押金年利息收入房地年总收益主要通过沿街调查获得。房屋租金有两大类，一类是房屋各层租金比较明确，即使有个别楼层租金不明确，也可通过楼层修正取得租金，按整幢楼租金情况估算单位面积平均租金确定房地总收益；一类是仅取得一层门面或个别楼层租金水平，楼上各层租金无法获取，可通过估算大楼建筑密度及各层间面积比例关系估算各层建筑面积。通过大量的沿街交易样点调查表明，房屋出租单位建筑面积租金具有明显的地段分布规律性，反映了不同区域的地价水平。（2）房地年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。房地年总费用=折旧费+管理费+维修费+税金+保险费 ①折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为：年折旧费=（房屋的重置价-残值）/耐用年限或：年折旧费=[房屋的重置价×（1－残值率）]/耐用年限房屋重置价及残值见表2-2所示。

水土流失形态及土壤侵蚀计算

水土流失形态水土流失也叫土壤侵蚀，是指地球陆地表面的土壤及其母岩碎屑，在水力、风力、重力、冻融等外营力和人为活动作用下发生的各种形式的剥离、搬运和再堆积的过程。水土流失是山区、丘陵区一种渐进性灾害，被列为人类目前所面临的十大环境问题之一。治理水土流失是中国的基本国策之一。一、侵蚀的发展土壤侵蚀的发展，大体分为３个阶段：（一）自然侵蚀自然侵蚀也称古代侵蚀、史前侵蚀或地质侵蚀。在人类出现以前，就有了中国黄土高原。黄土在其沉积过程中，地面虽然比较完整，但也有起伏不平，同时地面尚未形成能抑制土壤侵蚀的植被，加之黄土具有易蚀性特点，暴雨和冰川融解形成径流，即对地表产生侵蚀作用。这时侵蚀非常缓慢，土壤的侵蚀速度小于土壤形成的速度，不仅不会破坏土壤结构，还对土壤能起到一定的更新作用，这种侵蚀也叫正常侵蚀。（二）加速侵蚀加速侵蚀也叫现代侵蚀，是指土壤侵蚀速度大于土壤形成速度。自西汉到民国的2 000年间，黄土高原地区人口增长较快，移民戍边以及农业区逐渐由南向北、由东向西扩展，人类开垦草原，砍伐森林，开荒扩种，加上其他不合理的经营活动，造成加速侵蚀。据观测资料，森林砍伐土地垦种后，年侵蚀模数可从每平方公里几吨猛增到几千吨甚至上万吨，有不少沟道、河流，一年的输沙量相当于自然侵蚀几百年的输沙量。加速侵蚀导致林草植被破坏，土壤肥力下降，地形更加破碎，水土流失加剧。（三）人为新增侵蚀新中国建立以来，特别是20世纪80年代以来，资源开发和基本建设项目大大增加，开矿、建厂、修路、盖房（挖窑）等活动日益频繁，直接向沟道、河道弃土弃石弃渣。由于人口增加，需求更多农产品，在农业生产上，不少地方仍在破坏植被，开荒扩种，粗放经营，造成一边治理一边破坏，一家治理多家破坏。在遭到破坏的地方，水土流失特别严重。二、侵蚀形态土壤侵蚀从形态上可分为水力侵蚀、重力侵蚀和风力侵蚀３种。（一）水力侵蚀

土地评估各方法综合测算表.doc

精品土地评估各方法综合测算表成本法成本逼近法项目单价单位备注取费标准一、土地取得成本5846 元/ 平方米（土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本）×年期修正系数 1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定—— 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根 2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3% ，印花税税率为 0.05% ，取土地购买价的 3.05% 3.05%( 契税 3%，印花税 0.05%) 3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此 ——不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数 =1 －1/(1 ＋ r)^n （r 为土地还原利率，取 7% ；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，43 ——土地剩余使用年限为 43 年）7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3% 水平等影响因素，以土地取得成本的3% 计算三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本 2% 和管理费用之和的 2% 计算

为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31% 均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率 + （管理费用 + 销售费用）×贷款利率 /2 ，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类 30% 似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的 5.5% 六、销售税费483 元/ 平方米测算（营业税为房地产价值的5% ，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3% ）。根据 5.50% 公式推导，销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 ) 七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费—— 八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000 重置成本法单价单位取费标准相关说明一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响 1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例确定，本次评估根据估价5% 对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%

常用的几种土地评估价方法应用比较

常用的几种土地评估价方法应用比较发表时间：2019-09-10T15:31:37.077Z 来源：《城镇建设》2019年第14期作者：李明亮[导读] 本文主要介绍了常用的几种土地评估价方法，并对其应用做了对比研究，以供同行及其他相关行业人员作参考。摘要：本文主要介绍了常用的几种土地评估价方法，并对其应用做了对比研究，以供同行及其他相关行业人员作参考。我国国有土地使用制度正式从无偿无期使用转向有偿使用的标志是1990年顾布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。国有土地使用制度的这一转变促进了土地市场的发展和规范,也促使与土地相关的方面发生了许多新的变化。在此之前土地使用权主要是通过无偿划拨供给的,由于无偿,也就很少有人去研究土地使用权到底价值几何。而现在随着地产市场的发育与成熟，跟土地使用权有关的一些经济活动都非常需要土地估价,如土地使用权出让,抵押,转让,企业改组上市,清产核资等。土地价格评估是指土地估价人员,根据估价目的,按照估价程序,采用科学的估价方法,并结合估价经验,通过对影响土地价格因素的分析,对土地最可能实现的合理价格做出推测与判断.土地估价方法主要有市场比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,路线价法,基准地价系数修正法等在这儿种估价方法中,最常用到的有市场比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,基准地价系数修正法各种估价方法的比较不同的估价方法有不同的特点和适用范围,也有相应的限制条件,宗地估价时,必须根据估价方法的特点,限制和适用范围,选择适宜的方法. 1.市场比较法市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据瞽代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,井依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况,期日、区域以及个别因索等差别,修正得出待估土地的评估期日地价的方法.采用市场比较法测算出的价格,称为比准价格. 市场比较法以替代原则为理论依据,正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键.所以比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区,并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性, 交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用.市场比较法不但可以评估土地价格,还可以评估土地租金等. 市场比较法需要选取近期市场上正常交易、与估价对象相同或类似的案例进行比较, 修正得到估价对象的比准价格.因此市场比较法具有较强的现实性,容易被人们所认同. 但是如果在非正常的市场情况下,比准价格往往偏离收益价格. 2.,收益还原法收益还原法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率(还原利率) 统一折算到估价期日现值的一种估价方法.采用收益法测算出来的价格,通常称为收益价格收益法是基于预期原理,即未来收益的现在价值,在估价时点,购买一宗一定使用年限的土地,等于在这个年限内可以在将来源源不断地获取纯收益,那么,以现有的一个货币额与这将米源源不断的纯收益的现值之和等同起来,这个货币额就是该宗土地的价格.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于有收益或有潜在收益的土地.收益法评估结果的准确度,取决于不动产纯收益和资本化率确定的准确度. 收益法中的收益为客观收益,为此类企业的平均收益,扣除各个企业收益中属于特殊的、偶然的要索对实际收益的影响后得到的一般正常收益,它可直接应用于估价中. 3.假设开发法假设开发法(又称剩余法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造.买卖有关的专业费. 利息,利润、税收等费用后,以价格余额米确定估价对象土地价格的一种方法. 假设开发法主要适用于待开发土地的估价(如生地,毛地,熟地)、土地整理,复垦、待拆迁改造的再开发房地产的土地价格,在建工程等假设开发法使用的前提: 1要有一个良好的社会经济环境,房地产政策、法规比较健全: 2假设待开发土地将按照最有效使用原则进行开发: 3有一个完整,公开及透明度高的房地产资料库,便于获取有关房地产投资开发的资料: 假设在开发期间各项成本费用的投入是均匀或分段均匀投入的. 4.成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法. 由于土地的价格大部分取决于效用,而非取决于其成本,故采用成本逼近法有时可能