中级经济师考试科目房地产专业章节复习讲义
中级经济师房地产专业知识与实务精讲第01-42讲讲义
中级经济师房地产专业知识与实务精讲第01-42讲讲义第1讲房地产经济基本理论（上）课前提示：一、关于2009年教材与2008年教材比较1、从总的章节来看：新版增加了房地产征收征用（第二章）内容，去掉了房地产开发规划设计内容（原第六章）。
旧版第四章房地产投资项目经济评价在新版中变为三个章节，分别为第五章房地产投资项目经济评价、第六章房地产投资项目不确定性分析、第七章房地产投资项目方案选择。
旧版第五章房地产投资风险分析插在了新版第六章房地产投资项目不确定性分析中。
2、从章节的内容来看：第一章房地产经济基本理论：共四节没有变化，但顺序发生了变化，内容主体没有变化，但具体内容有变化。
去掉了地租的边际产出力内容、城市的职能性质。
第二章房地产征收征用：全部为新增内容。
第三章建设用地使用制度：增加了建设用地概念和分类、建设用地的取得方式及集体建设用地使用制度。
第四章房地产市场调研：去掉了调研的原则、房地产与一般耐用消费品市场调研的区别，去掉了项目策划、营销活动内容，增加了调研的程序、房地产市场分析、房地产市场调研报告内容。
第五章房地产投资项目经济评价：增加了投资的概念和分类、投资的含义和形式、投资的特性、投资的构成，在现金流两方面增加了出售型房地产开发项目的现金流量、经营型房地产开发的现金流量、房地产置业投资项目的现金流量，增加了财务报表等内容。
不确定性分析及项目方案选择单独分为两章内容。
第六章房地产投资项目不确定性分析：本章内容主要是从旧版第四章房地产投资项目经济评价第五节中分出，同时将旧版第五章房地产投资项目风险分析合并而成。
第七章房地产投资项目方案选择：本章内容是从旧版第四章房地产投资项目经济评价第四节中分出，并增加了房地产投资项目可行性研究报告内容。
第八章房地产开发项目管理：去掉了房地产开发项目风险管理的内容。
第九章房地产市场营销：增加了房地产市场营销方案。
第十章房地产估价：增加了房地产估价报告内容。
经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总36
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经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总36
一、房地产开发项目策划的含义
(一)概念
房地产开发项目策划是指为顺利实现房地产开发项目的预期目标，依据房地产市场调研结果，综合运用各种策划手段，通过系统定义、全面创新、精心构思和周密谋划，把项目建设意图转换成目标具体、功能明确、组织清晰、策略优化的实施方案的系统过程。
(二)目的
房地产开发项目策划的根本目的是为房地产开发项目决策和运作提供依据，为项目增值提供服务。
二、房地产开发项目策划的特点
(一)地域性：应从区域、城市、项目区位3个层次考虑
(二)系统性
(三)创新性：主要体现在两方面：一是概念新、主题新;二是方法新、手段新
(四)预见性
(五)市场性
(六)操作性。
中级经济师-房地产经济-讲义要点-超全
房地产市场与其发展研判：走势、需求、供给、价格、市场营销
房地产目标客户的基本特征：区域、家庭结构、职业、年龄、收入、置业次数
住宅需求者购房价值取向：自主价值取向和交换价值取向
自主价值取向：基本居住取向、理方式：房地产公司直接管理、委托咨询公司管理、委托项目公司管理
招标是要约邀请、投标是要约、中标通知书是承诺 工程招标方式：公开招投（无限竞争招标）、邀请招标（有限竞争招标） 工程招标程序：招标前准备工作、发出招标公告或邀请书、资格预审、发售招标 文件、开标评标授标、签订工程承包合同 工程合同：咨询合同、勘察设计合同、监理合同、施工合同、货物采购合同、融 资合同 合同类型：总价合同、单价合同、成本加酬金合同
勘察设计和前期工程费：可行性研究、工程勘察、规划设计、施工场地三通一平
建筑安装工程费：土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 经营型房地产现金流入：租金收入、自营收入、房地产转让增值收入 经营型房地产现金流出：固定资产投资、运营成本 房地产置业投资现金流入：租金收入、自营收入、转让收入 房地产置业投资现金流出：购置投资、经营成本 出售型房地产开发投资项目，只有建设期 经营型房地产开发投资项目，建设期和经营期 房地产职业投资项目，经营期和持有期 房地产方案必选：独立型、互斥型、互相关系型 房地产项目前期策划任务：为谁建即客户定位、建什么即项目定位和产品定位、 能否建即技术、经济、风险，怎么建即方案设计
单价合同竣工结算价格=按照施工图或竣工图的实际分部分项工程量，依据合同 约定的分部分项单价，相乘+设计变更、工程洽商、施工措施、工程索赔 成本加酬金合同竣工结算价格=略 竣工决算包款竣工结算的内容，竣工决算是计入固定资产的依据
经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总22
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经济师考试《中级房地产》第一到第六章讲义汇总22
土地使用者经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门意，改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，( )。
A.其土地使用权出让金随之相应调整
B.新用途的土地使用权出让金大于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金可做相应调整
C.新用途的土地使用权出让金小于原用途的土地使用权出让金的，土地使用权出让金不做调整
D.其土地使用权出让金由出让方和受让方协商确定
【答案】A
【解析】不是可做可不做，而是必须做调整
三.国有建设用地租赁
(一)国有建设用地租赁范围
适用范围
国家将土地租给使用者，由使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定期限的土地租赁合同，并支付租金的行为
是解决划拨土地从无偿使用过渡到有偿使用的一种有效方式
(二)租赁方式
招标
拍卖
协议
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(三)租赁期限
短期租赁
年限不超过5年
长期租赁
5年以上，法定出让年限以下。
经济中级《房地产专业知识与实务》讲义-13章
2021年经济中级房地产专业常识与实务讲义－13章第十三章房地产税收2007年，2021年，单项选择5个，多项选择2个，共9分主要内容■4.耕地占用税〔2007年12月1日点窜，2008年1月1日起施行〕◆1.房地产税收的特征■征税的对象特定■税收体系复杂■税源分布零散■税收根底不变■税收主要归属处所■保障财务收入，筹集公共建设资金■阐扬经济杠杆的调节作用■按捺房地产投机行为■调节收入程度，缩小贫富差距【例题·多项选择题】【2007年真题】房地产税收的底子本能机能包罗〔〕。
D.杜绝房地产投机行为，维护市场秩序E.调节收入程度，缩小贫富差距[答案]ABCE■货物和劳务税类□营业税■所得税类□地盘增值税□企业所得税□个人所得税■财富税类□耕地占用税□城镇地盘使用税□房产税□城市房地产税□契税■其他税收□城市维护建设税□印花税■中央税■处所税□耕地占用税□城镇地盘使用税□房产税□城市房地产税□契税□地盘增值税■中央处所共享税□营业税□企业所得税□个人所得税□印花税【例题·单项选择题】【2007年真题】以下有关房地产的税种中，属于中央和处所共享的税种是〔〕。
[【重要考点】地盘增值税的计算■扣除工程内容■按房地产评估价格征收的情况■税费的计算－简化计算确定地盘增值额和扣除工程数额确定增值程度＝增值额÷扣除工程＝ＲR不超过50%时，应纳税额＝地盘增值额×30%R在50%～100%时，应纳税额＝地盘增值额×40%－扣除工程金额×5%R在100%～200%时，应纳税额＝地盘增值额×50%－扣除工程金额×15%R超过200%的，应纳税额＝地盘增值额×60%－扣除工程金额×35%【例题·单项选择题】【2007年真题】某地盘使用者在缴纳地盘增值税时，被确定的扣除工程总额为8万元，增值额为10万元。
那么该地盘使用者应缴纳的地盘增值税额为〔〕万元。
中级经济师考试科目《房地产专业》章节复习讲义p
精品汇编资料内部真题资料，考试必过，答案附后本文为2014年中级经济师考试中级房地产专业知识与实务备考必看知识点，希望本文能够帮助您更好的全面备考2014年经济师考试！第四节 城市化理论一、城市及其产生和发展（一）城市的概念概念：城市是以非农业和非农业人口聚集为主要特征的居民点，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心（二）城市与乡村的区别 区别项目 城市 乡村人口职业构成 以非农人口集聚为主 是农业人口集聚为主人口与建筑规模与密度 大 小空间形态和物质构成 用地类型多样，基础设施与公共服务设施完备 用地类型单一，基础设施与公共服务设施相对薄弱职能类型和产业结构 是政治、经济和文化中心与各种产业集聚地 职能单一（三）城市的分类（5+3+2）城市职能分类五方法一般描述统计描述统计分析城市经济基础研究多变量分析城市职能三要素专业化部门职能强度中级经济师考试科目《房地产专业》 章节复习讲义职能规模根据城市职能三要素分类具有综合职能城市以某种职能为主的城市城市的分类体系◆序号分类标准1 城市人口规模特大城市大城市中等城市小城市>100万50万～100万20万～50万<20万2 城市行政级别直辖市地级市县级市建制镇3 城市地理位置南方城市与北方城市沿海城市和内陆城市边境城市和内地城市4 城市地形地貌平原城市\山地城市\高原城市丘陵城市\盆地城市\河谷城市5 城市平面几何形状块状城市\带状城市\星状城市6 城市内部结构单中心城市多中心城市7 城市道路格局棋盘形城市\放射形城市\不规则形城市（四）城市的产生与发展（四大阶段）序号城市发展阶段对应工业化时期城市化水平备注1 绝对集中阶段工业化初期城市化水平提高阶段发展中国家2 相对集中阶段工业化成熟期城市化高速发展阶段3 相对分散阶段后工业化初期郊区化前兆4 绝对分散阶段后工业化成熟期郊区化西方发达国家二、城市化和逆城市化（一）城市化的含义城市化是：人口和生活方式的变化产业结构调整以及空间的集聚城市规模的扩大与扩展城市数量增多形成城市体系（二）城市化的进程城市化阶段城市化水平城市化速度初级阶段较低较慢加速阶段很快饱和阶段（后期阶段）很高减速（三）城市化的度量城市化度量指标城市化水平（城市化率L）城市化率计算方法一个区域内城镇人口占总人口的百分比L越大，表明城市化水平越高（四）城市化引起的变化引起城市体系的性质的变化引起城市形态的变化引起城市生态的转变引起城市性态的变化（五）城市化与社会经济发展的关系城市化与经济发展存在相辅相成的关系经济的发展推动了城市化的进程城市化反过来又推动了经济的发展（六）逆城市化逆城市化大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动的分散化过程是一种暂时的调整，而不是一种长久的变化再城市化城市衰退之后的复兴，衰退的城市恢复了增长三、郊区化（一）郊区化概念指区域城市化水平达到一定程度（70%～80%），市区发展速度变得缓和平衡，城市人口、就业岗位和服务业由市区向外迁移的一种分散化过程。
中级经济师考试(房地产专业)复习资料
全真模拟题一中级经济师考试（房地产）一、单选题（单项选择题：（共60题，每小题1分，共60分））1、河流改道可引起自然地理区位的变更，这是区位的（）A 综合性B 确定性C 层次性D 历史性答案：d2、某城市位于东经ll6°79′，北纬39°57′，该经纬度反映的是该城市的( )。
A.自然地理区位B.经济区位C.社会区位D.天文区位答案：d3、韦伯提出的原料指数是指( )。
A.货物的绝对重量除以制成品总重量B.限地性原料总重量除以制成品总重量C.货物的相对重量除以制成品总重量D.限地性原料总重量除以货物的绝对重量答案：b4、伯吉斯对同心圆土地利用模式进行的动态分析，是从生态学的( )观点出发的。
A.“演替与发展”B.“入侵和演替”C.“承继和发展”D.“入侵和承继”答案：d5、对于某类商品房，甲既有需要也有支付能力，乙有需要但无支付能力，丙有支付能力但不需要，丁既不需要也无支付能力，则对该类商品房能形成有效需求的是( )。
A.甲B.乙C.丙D.丁答案：a6、下列各项目的建设用地使用权，不属于划拨范围的是( )。
A.汽车加油站B.地税局机关C.城市绿地D.街心公园答案：a7、办理建设用地使用权抵押登记时，交验的文件一般不包括( )。
A.抵押合同B.抵押登记申请书C.国有建设用地使用权出让合同D.国有土地使用证答案：c8、甲公司获得一宗工业用地的土地使用权，土地使用期限为法定最高出让年限，经5年开发建设后，将其转让给乙工厂，则乙工厂获得的土地使用权最长期限为( )年。
A.35B.40C.45D.65答案：c9、某地块拟通过招标方式出让，评标小组成员至少为( )人。
A.3B.5C.7D.9答案：b10、下列各建设项目用地中，土地使用权出让的最高年限不可能为50年的是( )。
A.别墅用地B.图书馆用地C.汽车装配厂用地D.购物中心用地答案：a 来源:考试大11、房地产市场调研不具有( )的特点。
经济师考试《中房地产》6-8章讲义汇总8
经济师考试《中级房地产》6-8章讲义汇总8
26.重新购建价格的求取方法
27.折旧的种类(三大类)
28.建筑物的两个寿命
29.建筑物的两个年龄
30.两年龄之间的关系
■ 两年龄可以相等，也可能不同
■ 当建筑物维修养护正常时，实际年龄=有效年龄
■ 当建设维修养护比正常维护养护好或经过更新改造
有效年龄<实际年龄
■ 当建筑物的维修养护比正常差，有效年龄>实际年龄剩余自然寿命=自然寿命-实际年龄
剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄
经济师考试《中级房地产》6-8章讲义汇总1
31.成本法的公式
1.直线法计算年折旧额的公式
2.有效年龄为t年的折旧总额的公式
3.建筑物现值公式
D-年折旧额
C-建筑物的重新购建价格;
S-预计的净残值，是预计达到经济寿命后，经拆除后可收回的残余价值减去拆除清理费用后的数额数N-经济寿命
R-残值率。
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中级经济师考试科目房地产专业章节复习讲义 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】
本文为2014年中级经济师考试中级房地产专业知识与实务备考必看知识点，希望本文能够帮助您更好的全面备考2014年经济师考试！
第三节地租地价理论
一、地租和地价概念
（一）地租概念
地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润（二）地价概念
地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入
二、地租产生和发展
地租的产生和发展地租主要形式
奴隶制地租劳役地租
封建制地租前期以实物为主，后期出现了货币地租
资本主义地租货币地租
社会主义地租仍然存在地租
三、级差地租，绝对地租和垄断地租
（一）级差地租
级差地租I
肥沃程度
位置
级差地租II。