房地产经济第一章

第一章房地产经济基本理论第一节区位理论一、区位理论(一)区位含义区位：地球上某一事物的空间几何位置，以及各种地理要素和人类经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。

区位选择的原则：地租(占用的成本)和运输成本总和最小的地方(二)区位的特征综合性、天文区位(自然区位)、自然地理区位(自然区位)、经济区位(社会区位)、文化区位(社会区位)、政治区位(社会区位)、确定性、方位、距离、层次性、大位置、小位置、地址、微位置、历史性(三)房地产区位含义一宗房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关系,包括位置交通等.(四)区位理论概念区位理论：研究人类的空间分布及空间中的相互关系的学说，是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论二.农业区位理论(一) 杜能孤立国理论前提①只有一个城市，且是孤立国②运输工具只有马车③孤立国环境均质，且与外部隔绝④农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比⑤经营者以获取最大经济收益为目的(二)农业区位理论主要内容实质: 在城市周围农业区位布局的原则1.基本经济分析:经营者的利润为P=V-(E+T)；经营者追求利润最大化；V(销售价格)和E(生产成本)是常数；P+T=V-E=k；农业经营的产品和经营方式，由市场上农产品的销售价格决定；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和；利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小；通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润2.杜能圈自由农作区生产易腐难运的农产品第一圈林业区第二圈谷物轮作区生产粮食第三圈草田轮作区提供谷物与畜产品第四圈三圃农作制区第五圈3. 杜能圈修正模型河流的影响、水运费与陆运费的比较、其它城市的影响、各城市根据实力形成各自的市场范围三.工业区位理论(一)工业理论假设条件①均质国家与地区，只考虑经济因素②工业原料、燃料地点固定且已知③工业产品的消费地和范围已知，需求量不变④劳动力不能流动，价格已知，供给充裕⑤运费是重量和距离的函数⑥讨论同一产品(二)以运输成本定向的工业区位分析工业企业应选择在原料和成品二者的总运费最小之地工业原料分类：遍布性原料/限地性原料原料指数=限地性原料总重量/制成品总重量原料指数：遍布性原料 0纯原料 1失重性原料大于1原料指数越大，生产厂选在离原料产地越近；原料指数越小，生产厂选在离市场越近(三)劳工成本影响工业区位追求运输成本与劳工成本总和的最低如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移劳工成本指数：每单位产品的平均工资成本劳工系数=劳工成本指数/需运输的总重量劳工系数越大，则工厂越需要迁向劳动力成本低的地方(四)集聚与分散因素影响工业区位集聚因素(生产或技术集聚，又称纯集聚):①规模扩大,②分工合作社会集聚，又称“偶然集聚”:①交通资源,②额外利润分散因素四.中心地理论(一)基本概念中心地：指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点中心性：一个中心对周围地区的影响程度需求门槛：中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平商品销售范围：消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径(二)克里斯塔勒的中心地理论1.假设条件①均质平原与无差异性的居民②交通费用与距离成正比③厂商和消费者均为经济人④货物可自由流动2.六边形市场区各厂商的销售范围为圆形新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到需求门槛为止各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商形成六边形的市场区域3.市场等级序列高级商服中心，提供高中低级商品和服务中级商服中心，提供中低级商品和服务低级商服中心，提供低级商品和服务需求门槛和服务范围由高到低，由大到小五.城市空间结构理论(一)同心圆理论城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展中心商业区过渡地带工人住宅区高收入阶层住宅区通勤人士住宅区修正为星状环形模式(二)扇形理论各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展(三)多核心理论一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心，并且随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生多核理论基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心形成城市多中心的因素活动的相互依赖性活动互补互利，自然集聚交通原因排斥与自己的集结高地价、高房租排斥较低品质使用(四)中心商务区土地利用模式CBD土地利用空间结构；零售业集中区；多层建筑集中区；办公区；商服活动区第二节供求理论一、房地产需求(一) 房地产需求的含义房地产需求:人们需要并愿意购买的商品及其数量有效需求:消费者有购买的意愿能承受并支付起价格需求的经济学概念:指在一定时间内，一定价格水平下和一定市场上所有消费者对某种房地产所愿意并且能够购买的数量(二)决定房地产需求量的因素(五因素)1房地产价格水平2消费者的收入水平3消费者的偏好4相关物品的价格水平5消费者对未来的预期(三)房地产需求曲线一般商品的需求量与价格呈逆相关关系（价格上升，需求减少；价格下降，需求增加）二、房地产供给(一)房地产供给的含义条件:1、房地产开发商和拥有者愿意供给2、房地产开发商和拥有者有能力供给潜在供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量(二)决定房地产供给量的因素(四因素)1房地产价格水平2房地产开发建设成本3 房地产开发技术水平4房地产开发商对未来的预期(三)房地产供给曲线价格上升，供给增加价格下降，供给减少三、房地产均衡价格1、均衡价格的形成：均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格2、均衡价格的变动供给不变时，需求增加，则价格上涨；需求减少，则价格下跌需求不变时，供给增加，则价格下降；供给减少，则价格上涨四、房地产供求与价格关系的特殊性全国房地产总的供求状况本地区房地产总的供求状况全国同类房地产的供求状况本地区同类房地产的供求状况第三节地租地价理论一、地租和地价概念(一) 地租概念地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润(二)地价概念地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入二、地租产生和发展地租的产生和发展地租主要形式奴隶制地租劳役地租封建制地租前期以实物为主，后期出现了货币地租资本主义地租货币地租社会主义地租仍然存在地租三、级差地租，绝对地租和垄断地租(一)级差地租级差地租I：肥沃程度；位置级差地租II：同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态(二)绝对地租由于土地的所有权使耕种最劣等的地也需支付的租金，土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得(三)垄断地租由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租条件：1、土地私有权垄断2、某些土地具有特殊的自然条件四、地租与地价的关系地租是地价的基础；地价是地租的资本化永久租期土地，地租与地价的关系为：P=R/i第四节城市化理论一、城市及其产生和发展(一)城市的概念概念：城市是以非农业和非农业人口聚集为主要特征的居民点，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心(二)城市与乡村的区别区别项目城市乡村人口职业构成以非农人口集聚为主是农业人口集聚为主人口与建筑规模与密度大小空间形态和物质构成用地类型多样，基础设施与公共服务设施完备用地类型单一，基础设施与公共服务设施相对薄弱职能类型和产业结构是政治、经济和文化中心与各种产业集聚地职能单一(三)城市的分类(5+3+2)城市职能分类五方法：一般描述、统计描述、统计分析、城市经济基础研究、多变量分析城市职能三要素专业化部门：职能强度；职能规模根据城市职能三要素分类：具有综合职能城市；以某种职能为主的城市城市的分类体系◆序号分类标准1 城市人口规模特大城市>100万；大城市50万～100万；中等城市20万～50万；小城市<20万2 城市行政级别直辖市；地级市；县级市；建制镇3 城市地理位置南方城市与北方城市；沿海城市和内陆城市；边境城市和内地城市4 城市地形地貌平原城市\山地城市\高原城市；丘陵城市\盆地城市\河谷城市5 城市平面几何形状块状城市\带状城市\星状城市6 城市内部结构单中心城市；多中心城市7 城市道路格局棋盘形城市\放射形城市\不规则形城市(四) 城市的产生与发展(四大阶段) 序号城市发展阶段对应工业化时期城市化水平备注1 绝对集中阶段工业化初期城市化水平提高阶段发展中国家2 相对集中阶段工业化成熟期城市化高速发展阶段3 相对分散阶段后工业化初期郊区化前兆4 绝对分散阶段后工业化成熟期郊区化西方发达国家二、城市化和逆城市化(一)城市化的含义城市化是：人口和生活方式的变化；产业结构调整以及空间的集聚；城市规模的扩大与扩展；城市数量增多形成城市体系(二)城市化的进程城市化阶段城市化水平城市化速度初级阶段较低较慢加速阶段很快饱和阶段(后期阶段) 很高减速(三) 城市化的度量城市化度量指标城市化水平(城市化率L)城市化率计算方法一个区域内城镇人口占总人口的百分比：L越大，表明城市化水平越高(四)城市化引起的变化引起城市体系的性质的变化引起城市形态的变化引起城市生态的转变引起城市性态的变化(五)城市化与社会经济发展的关系城市化与经济发展存在相辅相成的关系经济的发展推动了城市化的进程城市化反过来又推动了经济的发展(六)逆城市化逆城市化大都市区的人口向较小的都市乃至乡村地区流动的分散化过程是一种暂时的调整，而不是一种长久的变化再城市化城市衰退之后的复兴，衰退的城市恢复了增长三、郊区化(一)郊区化概念指区域城市化水平达到一定程度(70%～80%)，市区发展速度变得缓和平衡，城市人口、就业岗位和服务业由市区向外迁移的一种分散化过程。

实质：一个城市内部由市区向郊区的分散郊区城镇化是指城市郊区的乡村地域向城镇地域转化的过程。

实质：代表了乡村与城镇的向心集聚(二)发达国家的郊区化郊区化前的外迁沿铁路外迁沿电车线外迁汽车郊区化时期(1920~1950)普遍郊区化时期(1950~1980)城市功能逐步完善时期(80年代)形成边缘新城阶段(90年代以来)(三)中国的郊区化大城市中心区人口绝对量下降作为中国城市郊区化的标志(1982年)表现：人口郊区化工业郊区化外来人口郊区集聚郊区化形成机制(7大机制)计划经济向市场经济转化，人口流动的限制性因素减弱是城市发展的必然阶段城市土地有偿使用制度触发了郊区化发生的机制郊区新区开发与老区旧城改造的合力推进了郊区化交通通信设施的改善提供了条件城市规划与管理政策的强制与引导外来人口的定位。