2013年上海房地产金融市场
房地产金融实务(第3版)课件：房地产金融基本知识
三、房地产金融的分类
1. 政策性房地产金融和商业性房地产金融 从资金运用是否具有政策性划分，房地产金融包
括政策性房地产金融和商业性房地产金融。 2. 直接房地产金融和间接房地产金融 从融资方式上看，房地产金融可分为直接房地产
金融和间接房地产金融。 3. 房产金融与地产金融 从房地产的内涵出发，可将房地产金融分为房产
《房地产金融实务》（第3版）
二、我国房地产金融机构及其业务
（一）银行类 我国从事房地产金融业务的银行类金融机构由四大
国有控股商业银行、全国性股份制银行、区域性股 份制银行、外资银行等构成，其中四大国有控股商 业银行是我国房地产金融业务的主要承担者。
《房地产金融实务（第3版）
【资料1-1】 烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行
资金融通的方式一般分为两类，即直接融资和间接融 资。
金融业是指经营金融商品的特殊行业，一般包括银行 业和非银行业，非银行业又包括保险业、证券业、信 托业、租赁业和典当业。
《房地产金融实务》（第3版）
三、房地产业与金融业的关系
房地产业与金融业都属于第三产业。因为房地产 开发过程实质上是一种投资过程，是一种资金的 有效投入和增值回收的过程，所以无法离开各类 金融机构与金融市场为其提供资本金的筹集、融 通、结算等各种金融服务。
《房地产金融实务》（第3版）
一、房地产金融市场的构成要素
1. 融资主体 房地产金融市场的融资主体是参与房地产金融市
场交易的当事人，既是资金的供给者，也是资金 的需求者，主要包括企业、居民个人、政府及政 府机构等。 2.融资中介 在资金融通过程中，中介在资金供给者与资金需 求者之间起媒介或桥梁作用。我国现有的房地产 融资中介机构，大体上可以划分为专营机构和兼 营机构两类。
近代上海房地产市场波动的金融分析(1929～1935)
身 的一些 内生 性变 量 因素 的影 响如 位置 、 地质 、 境 等 的影 响 ； 有 一 些外 生 环 也
性变量因素的影响， 如货币供给 、 利率、 居民收入水平、 信贷政策 、 产业政策和
在金 本位制 各 国 ， 两种 货币 的含金 量之 比是决 定 两种 货币 汇率 的基础 ， 通
过黄 金 自由输 出输入 ， 可保证 各 国 问 币值 和汇 率 的稳定 。但 是 银 本 位制 的 中 国与金 本位 制的各 国之 间 的币值 汇率 变 化 ， 了分 别 受 黄金 和 白银 输 送 点 的 除 限制外 ， 受 到金银 比价 的影 响 ， 使 得 中 国虽 为 贵金 属 货 币制 度 ， 却表 现 更 这 但
为 完全 的 、 正 的浮动汇率 制 。浮动 汇率 内在 的不 稳定性 会加 剧投 机行 为 ， 真 干 扰资 本 的 国际 流动 。
２ Ｏ世纪 ２ 代初世 界金 银 比价基 本在 合理 范 围内摆 动 ， 从 １２ 左 Ｏ年 但 ９９年 右开 始 ， 金银 比价发生 了很 大变 化 。世 界 经 济 大危 机 的爆 发 ， 方 通货 紧 缩 ， 西
近 代上海房地产市场波动 的 金融 分 析 （ １ ） １ ￣ ９ ９ ９５ ２ ３
徐 华
（ 海政 法学院 经济管理系 ， 上 上海 ２ １０ ） ０ ７ １
摘 要 ：９ ９ １ ３ １ ２ ～ ９ ５年 ， 海 房 地 产 市场 在 短 短 的五 六年 间 经历 了 暴 涨 和 暴 跌 。 文 章 上
结构 等 。这些 因素 通过 影响 房地 产 市场 的供 求状 况 ， 同左 右着 房 地 产价 格 共 的 波动 。在影 响房 地产 价格 波动 的变 量 中 ， 币变量 因素 相对 比较 突 出 ， 以 货 可 说 房地 产业是 对货 币变 量极 其敏 感 的行 业 。在 １２￣ １３ 年 的短 短几 年 内 ， ９９ ９ ５ 上海 房地 产市 场价 格经 历 了一场 迅速 上涨 至急剧 下 降的波 动 。针对 这次 波动 已有 学者 注意 到游 资在 其 中的作 用 ， 杜恂 诚 的《 入 、 资 与 近代 上 海 房地 如 收 游 产价 格 》 和戴 建 兵 的《 白银 与近 代 中国 ：８０ ９ ５①的文章 中都 有所 论 及 。 １９ —１ ３ 》 他们 认 为影 响短期 房地 产价格 上 涨过猛 或 波动过 于剧 烈 的 因素是资 金 的过度 集 聚及过 后 的离散 。那 么资 金为 何会 出现集 聚 与离散 呢 ？对 资金贫 乏 的近代 中国而言 ， 金为何 没有 能够 转 化为生 产力 ， 资 促进 经 济和 房地 产市场 的平 稳增 长 ？本文 力 图从货 币量 和货 币传 导来 分析 近代 上海 房地产 市 场 的波 动 。
2013年中国房地产企业销售TOP50排行榜及分析
2013年中国房地产企业销售TOP50排行榜及分析题记：2013年，中国房地产企业年度销售TOP50榜单终于尘埃落定。
规模企业尤其是TOP50房企的销售业绩普遍出现飞跃提升。
第一阵营中的绿地、万达、保利紧随万科，中海、碧桂园、恒大依次进阶千亿军团。
第二阵营世茂、融创的表现也可圈可点，通过对管控模式、产品结构、区域布局、融资渠道多管齐下全面优化，企业运营效率显著提升，为加快成长扫清了障碍。
与往年相比，今年TOP50榜新增了一个亮点，即以阳光城、旭辉为代表的闽系房企强势崛起，成为冉冉升起的新星。
在即将到来的2014年，我们乐观预计，万科、绿地均有望进阶两千亿量级；行业延续强者恒强的竞争格局，TOP50房企业绩再上台阶，集中度将持续上升。
金额集中度方面，2013年全年，五十强房企金额集中度较去年进一步提升。
其中，TOP10企业从12.76%上升至13.27%，增加了0.51个百分点，同时TOP20及TOP50企业同比分别增加0.63个百分点及0.79个百分点。
结合2011年集中度数据，可见近三年大型房企市场份额稳步提升。
面积集中度方面，相比2012年，2013年TOP50企业面积集中度上升最为明显，增加力度达1.23个百分点。
其次为TOP20企业，同比增长0.74个百分点，TOP10企业则较去年增加0.65个百分点。
相比2012年，2013年五十强房企入榜门槛再上新台阶。
可以看到，从金额门槛来看，TOP10、TOP20与TOP50企业同比增幅分别达到20%、42%及48%。
值得注意的是，从2007年至今，TOP10企业销售表现发生翻天覆地变化，入榜门槛节节升高，折射出超大规模房企快速发展的轨迹。
2007年时，世茂房地产以100亿元刚好入榜TOP10企业，而至2013年，世茂房地产销售额已冲到671亿元，此时十强房企准入门槛也提升至554亿元，6年时间，TOP10企业金额门槛实现了5.5倍增长。
金额门槛而言，TOP20及TOP50企业同比增幅均超40%。
6月发生的中国式“钱荒”背景及大事记
6月发生的中国式“钱荒”背景及大事记2013年6月发生的中国式“钱荒”背景是：投资驱动已经走到尽头，10%以上连续高增长不可持续；国内外呼吁中国放宽流动性，进行第二轮经济刺激的呼声一浪高过一浪；消化四万亿和地方债后遗症，抑制房地产泡沫，经济转型都需要金融支持，新一任无法沿用“留给后人解决”的手段，需要新思维和新举措，银行理财产品迅猛发展导致存款搬家恐怕会受到制约，这从莫斯科G20会议上周小川和楼继伟的表态可以看出端倪。
在2013年19日至20日莫斯科举行的G20财长及央行行长会议上，中国央行行长周小川于就金融市场长期资金供需问题及长期投融资提出四项建议：重视长期资金供给，提高储蓄率；通过金融市场解决资金供需期限错配问题；提高多边开发机构借贷能力；妥善处理长期投资于环保的关系。
不少欧美国家对中国经济增长速度放缓有一些担忧，并且提出希望中国采取积极措施提高经济增速，以此带动其他国家的经济复苏。
对此，中国财政部长楼继伟表示：“我们今年的经济增长如果按GDP算，没有去年高。
但是我们新增的就业比去年还多。
所以这次会上，其他的财长们都很担心，也很期望中国的经济是不是能增长得再快一点。
我告诉他们，你们别想。
我们觉得我们的就业很好就非常舒服了。
你们自己的功课要自己去完成。
”中国式“钱荒”在2013年6月6日预演，6月20日达到高潮。
起爆点是上海银行间债券市场拆放利率（Shibor）急剧攀升，即使延时交易都无法满足大量拆借资金需求。
按照惯例，上海银行间债券市场上午9点开盘，下午16∶30收市。
因资金紧张，临近收盘部分大行资金缺口未能平复时延时交易20分钟。
这种情况在2012年1月17日和2月16日，2013年5月20日都曾出现过，但对股市没有发生影响。
上海银行间同业拆借市场拆放利率是我国短期资金需求的风向标。
如果碰到类似银行间市场资金紧张的状况，一些一级交易商会跟央行打电话沟通，向央行申请定向逆回购。
一般早上先沟通，看央行的意向，下午打报告，四点前央行就会给钱，相当于定向逆回购。
2013年上海市闵行区经济运行情况
2013年上海市闵行区经济运行情况2013年，闵行区实现财政总收入529.5亿元，同比增长8.7%，其中区级财政收入171.2亿元，同比增长15.1%，超过全年计划10.7个百分点。
从主要产业税收来看，2013年，第二产业实现税收259.9亿元，同比增长0.6%，其中工业税收243.8亿元，同比增长1.2%，工业税收累计增幅自10月份起已连续三个月保持增长；第三产业实现税收252.0亿元，同比增长18.4%，其中税收保持两位数增长的行业主要有房地产业和租赁业，税收分别同比增长34.7%和15.6%。
从主要税种来看，营业税、内资企业所得税、个人所得税和土地增值税均保持两位数增长，分别比上年增长20.2%、10.5%、10.5%和19.6%。
2、三大需求一快一缓一降。
2013年，从内外需来看，投资增长迅速，消费增长平缓，出口依然下降。
消费和投资增长仍旧领先于出口，内需特别是投资需求是今年闵行区经济增长的主要支撑因素。
2013年，闵行区完成全社会固定资产投资499.3亿元，仅差0.7亿元就连续突破400亿元、500亿元两个百亿元大关，同比增长51.6%，增幅创2005年以来新高。
其中，第三产业完成固定资产投资436.6亿元，同比增长68.9%，占固定资产投资总额的87.4%，比重比上年提高8.9个百分点。
在第三产业中，房地产开发投资332.5亿元，同比增长71.5%，城市基础设施投资、社会事业投资和其他服务业投资也全面增长，分别比上年增长4.5%、1.7%和14.6%。
2013年，闵行区实现社会消费品零售总额首次突破600亿元，达600.8亿元，同比增长6.0%，增幅比上年下降7.3个百分点。
其中，批发零售业实现社会消费品零售额556.7亿元，同比增长6.4%，住宿和餐饮业实现社会消费品零售额44.1亿元，同比增长1.1%。
汽车销售实现社会消费品零售额219.6亿元，同比增长18.9%，主要由新增企业拉动，若剔除新增企业，同比下降5.3%。
2013年政策盘点
2013年三季度，“国五条”后的各地房地产市场分化日益加剧。
多个城市对地方调控细则进行微调，在房地产市场及宏观经济形势的影响下，调整方向有紧有松。
在各地短期调控政策微调的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，土地改革进度加快、保障安居工程持续推进、差别化信贷政策作用渐显，一系列措施为当前及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。
展望2013年四季度，虽然全国范围内房价快速上涨的势头已得到遏制，但热点城市庞大的需求及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期，调控基调不容改变。
但由于城市间市场现状的差异，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由各地政府根据实际情况把握。
坚持稳定的宏观政策平稳经济及房地产市场预期，依靠更为灵活的微观政策激发市场自身活力、实现继续发展，“宏观要稳，微观要活”将成为未来房地产调控政策的总体导向。
此外，11月将召开的十八届三中全会有望为新型城镇化背景下的长效机制建设制定更为明确的目标与实施计划。
随着一系列改革措施的逐步落实，中国房地产业的长期发展环境将逐步明晰。
1、地方政策灵活调整，积极应对楼市变化温州（楼盘）、芜湖（楼盘）等城市限购政策略有放松。
2013年8月6日，温州市相关部门决定，对原有限购政策进行调整：原2011年3月14日后已购买一套住宅的，即日起还可以再购买一套住宅，但名下已有两套房产的仍不能购买，名下之前无房产的可以连续购买二套。
其中名下有一套的住宅认定包括已经签订购房合同但未取得房产证的住宅。
新措施同时明确，本市户籍居民家庭是指夫妻双方及未成年子女。
自此，温州成为46个限购城市中首个对限购令调整并未被中央叫停的城市。
8月28日，芜湖出台规定，本科生买房可免契税并获2万元补助。
此外，9月舟山（楼盘）市一度传出放松限购，随后住房保障和房产管理局相关负责人表示,目前并未明确调整相关施。
限购政策，但由于舟山市改善性需求强烈，已开始调研楼市及限购政策，将重新评估政策措上海（楼盘）、郑州（楼盘）等热点城市坚持调控决心。
2013年上海楼市政策行情
沪版“国五条”细则或本周出台2013年03月27日08:24广州日报[微博]我要评论(1)字号：T|T在广东率先出炉“国五条”细则后，有消息称，上海版“国五条”细则有可能在本周落地，上海版细则或将弹性化执行个税政策，同时在限购措施上或再加码。
坊间对限购政策进一步升级的猜想颇多。
有业内人士表示，针对外地购房者的限制仍有升级空间，在上海细则中，限购政策或参照北京做法，进一步提高购房人群的社保缴纳年限，从目前的缴费1年，提升至缴费3年。
一家中介机构提供的不完全统计显示，在上海购买住房的外地户口人群，普遍在上海缴纳社保3年以上。
而上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，个人所得税政策弹性落地的可能性非常大，很可能会按3年、4年等阶梯形执行，此前业内普遍猜测满5年且唯一住宅不受个税限制，现在看来，沪版落地政策可能将其再次柔化，分阶梯推出。
调查：超七成网友会选择“假离婚”避税2013年03月26日16:14腾讯大申网·房产频道黄雯婕我要评论(0)字号：T|T近期“新国五条”中关于房产税增至20%的规定惹得不少二手房卖家怨声载道。
而一则只要符合“满五唯一”，即个人住房满5年且为唯一住房，转让所得即可免征个税的传闻则让二手房卖家们找到了“可钻的孔子”，集体出演“假离婚”大戏。
闵行民政局婚姻登记中心甚至立出了“楼市有风险，离婚须谨慎”的公告牌。
关于“假离婚”的投票调查结果根据腾讯大申房产发起的调查结果显示，面对此番“中国式离婚”，近七成的网友表示可以理解这种现象，认为“假离婚”也是被国家政策所逼，实属无奈之举。
但在如果自己需要卖房，是否会选择“假离婚”的问题上，超过七成的网友表示会为了避税选择“假离婚”。
有网友评论：“反正是假离婚，又不是真离婚，当下换钱最重要。
离了还可以再复嘛。
”“只要对自己的爱情有信心，也不怕假离会变真离。
”“几十万的税对我家来说不是小数目，得上多少年的班才有这些钱。
只要爱情够坚固，选择这种办法也未尝不可。
中国房地产市场变革历程
中国房地产市场变革历程中国房地产市场变革历程三大阶段：1978年以前的国家主导的计划（建造、分配）模式阶段；1978年-1998年的商品化开发试点阶段；1998年至今的金融化开发阶段。
在房地产市场化之后的三十多年里，中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌，并带动了将近60个产业发展，对中国经济形成了重大影响。
未来，中国房地产行业将在“城镇化”、“国际化”、“智慧化”、“产业化”、“金融化”等发展政策和趋势影响下，继续对中国的发展发挥举足轻重的作用。
一、1949-1978，房地产还未成为行业。
1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。
国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。
彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。
在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。
1978年之前，中国的城市数量是50个，城市面貌、城市环境（商业）的改善等全部依赖于国家主导的城市建设规划、建设、运营等，几乎没有主营房地产的企业或机构。
由于缺乏市场要素，城市缺乏足够的发展动力和活力。
城市居民居住环境的改善也主要依赖于家族传承、住房分配等，居住环境较差、拥挤不堪。
1978年人均居住面积是12平方米。
二、1978-1998，在“市场”的催化下，中国房地产行业快速形成和发展1978年，中国实施“改革开放”的国家发展战略。
作为重要的一环，房地产首次进入决策层的视，1981年，作为重要的“改革开放特区”城市，深圳和广州开始搞商品房开发的试点。
1982年，中央开始推动实施实质的住房改革，截止1991年，中央决策通过了24个省份、自治区、城市的住房改革方案。
房地产的市场化之路开始起步。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第七章房地产金融第一节房地产金融概述一、房地产开发投资2013年，在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，迎来了近四年来新高。
上海市全年完成房地产开发投资2 819.59亿元，比上年增长18.4％。
其中住宅投资开发额为1 615.51亿元，办公楼开发投资额为377.18亿元，商业营业用房开发投资额为370.03亿元。
二、房地产信贷利率2013 年以来，面对复杂多变的国内外经济金融形势，央行坚持稳中求进的总基调，继续实施稳健货币政策，既不放松也不收紧银根，适时适度进行预调微调。
年初，受主要发达经济体加码量化宽松政策（QE）影响，外汇流入大幅增加，银行体系流动性较为宽裕，货币信贷扩张压力较大。
5、6月份，市场对美联储退出QE预期有所增强，国内经济亦面临一定下行压力，外汇流入有所放缓，加之节日现金投放、税收清缴入库等短期因素叠加，流动性供应暂时有所减少。
8、9月份以后，在美联储延迟退出QE以及中国推进改革释放增长潜力效果逐步显现的共同影响下，外汇流入再度显著增多。
同时，财政收支变化及库款波动等也加大了流动性管理的复杂性。
表7-1 金融机构人民币存款基准利率调整情况表（2002～2013）单位：年利率%注：资料来源于中国人民银行网。
%注：资料来源于中国人民银行网。
三、房地产信贷情况2013年，上海市货币信贷运行总体平稳，各项存贷款总量增长适度，信贷结构不断优化，较好地支持了本市实体经济发展。
房地产开发贷款增长平稳，保障房贷款占比回落。
上海市中外资银行本外币商业性房地产开发贷款全年增加398.2亿元，同比少增12.9亿元。
按贷款用途分，地产开发贷款增加98.6亿元，同比少增38.5亿元，主要是土地储备机构贷款同比少增65.5亿元。
住房开发和商用房开发贷款分别增加161.4亿元和156.2亿元，同比分别少增2.7亿元和多增34.6亿元。
受保障房贷款到期还贷和提前还贷因素影响，全年上海市保障性住房开发贷款仅增加88.7亿元，同比少增115.6亿元，占住房开发贷款增量的55%，同比下降69.5个百分点。
个人住房贷款持续快速增长。
全市新增本外币个人消费贷款1 341.6亿元，同比多增908.8亿元，其中个人住房贷款增加789.6亿元，同比多增612亿元。
受房地产调控预期、购房刚需集中释放、以及第4季度上海市出台落实房地产调控新措施等多种因素的影响，2013年全市个人住房贷款总量维持高位增长态势，但增势已有所放缓。
全年四个季度本外币个人住房贷款分别增加139.1亿元、247.1亿元、219.8亿元和183.6亿元，同比分别多增149.6亿元、236亿元、129.2亿元和97.2亿元，其中12月份增加49.9亿元，同比多增29.8亿元，环比少增35.8亿元。
全年本外币个人汽车消费贷款增加457.8亿元，同比多增298.9亿元。
四、2013年房地产金融运行特点2013年，在房地产市场火爆及金融市场化的带动下，地产金融领域的创新不断。
总结起(一)直接融资趋势仍在扩大，成为企业资金的主要来源进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。
尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加，房地产领域成为信托资金主要投资方向。
（二）产银深度融合或助推房企融资变革2013年10月，万科30亿港币认购徽商银行在港IPO股份，成为其单一最大股东，宣告了国内纯房企与银行的联姻正式解禁，这在房地产金融领域具有里程碑式的意义。
紧接着，越秀集团旗下的越秀地产，向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购最多不超过75%股份，所涉及金额约为116.44亿港元。
绿地集团与江西省就金融合作等方面签署战略合作协议。
该战略合作协议包括，将在江西独资设立小额贷款公司，发起成立金融租赁公司或消费金融公司，以及发起设立产业投资基金，并积极参股江西当地的地方法人银行和保险机构等。
新湖中宝，与温州银行签署战略合作协议，双方拟在中小微企业金融服务平台打造、投行业务体系整合等方面进行全方位战略合作。
一时间，越来越多的房企开始联姻银行。
他们不仅可以操控自己的命运，获得更快、成本更低的融资，并且还能在前期的融资及采购、中期的按揭方面、后期的社区金融配套方面，为供应商、承包商及庞大的业主群提供财富管理等一系列金融服务。
（三）民间资本涌入房地产直接融资的快速发展，已经吸引民间资本的关注。
2013年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的第一块土地，预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。
商业地产已成为民间资本最为重要的一个投资出口，房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。
（四）房地产基金得到快速发展2013年房地产基金实现井喷式增长，对募资市场的贡献度占到了三成以上。
截止10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元。
从投资方式看，房地产基金不再局限于简单的债权结构，而开始寻求多赢、适应市场需求的创新型结构设计，向综合体/商业主题——股权/债股结合的投资方式发展。
据统计，住宅地产是房地产基金的关注的焦点，有近半数的机构及管理资金量关注于住宅地产及与其相关的综合性房地产；而综合性的住宅-商业综合体投资主题也正日益成为人民币地产基金的策略选择，有1/3的机构和1/4的管理资金量关注于结合了商业性质的城市综合体开发；有20%的房地产基金关注于纯粹的商业地产；还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产等专业的地产投资主题。
（五）房地产信托引入有限合伙形式，投资人成真正开发商2013年全国房地产信托成立数量为972款，規模总计3006.07亿元，这一规模与2012年相比，上涨约64.9%。
其开发类型也正在从简单的纯债权投资转型进入夹层甚至股权投资。
2013年10月，上海信托推出项目——“上信·万科房地产股权投资集合资金信托计划”。
上海信托和万科各出资1250万元，作为有限合伙企业的普通合伙人（GP），负责对基金进行投资与管理。
该集合信托计划，期限5年，募集资金27.875亿元。
在具体在收益分配上，投资者信托收益完全与项目的利润水平挂钩，跟随项目利润情况浮动。
采取有限合伙企业的方式投资房产项目的股权，是上海信托的项目从融资模式向投资模式转变的尝试，也是该项目的创新亮点之一。
这种结构设计，相当于让投资者成为股东，介入房产开发的一级市场。
今后，采用类似结构设计的信托计划会越来越多。
（六）资产证券化实现了积极尝试资产证券化是以未来有可预计现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场上出售的融资方式。
2013年证监会发布《证券公司资产证券化业务管理规定》，资产证券化逐渐成为基建和房企趋之若鹜的融资方式。
2013年5月，海印股份发布公告称，拟以15家综合性商业物业的5年内经营收益权为基础，以资产证券化方式融资16亿元，成为国内首家实施房地产资产证券化的地产公司，这也意味着房企新的融资渠道再次被打通。
商业地产资产的证券化，符合国内商业地产发展的需求，也与某些机构的投资诉求相吻合，因为它可以持续地经营，有稳定的资产回报。
目前，商业地产证券化探索正在升温，并且受到了企业的高度关注，未来或将成为众多能产生稳定现金流企业以及商业地产商最普遍的融资方式。
第二节房地产融资渠道一、房地产融资渠道概述房地产企业融资渠道主要有两种：一是内部融资渠道。
内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。
二是外部融资渠道。
外部融资又可分为债务性融资和权益性融资。
其中债务性融资的渠道有：银行贷款、发行企业债券、融资租赁、债务性信托和资产证券化；权益性融资渠道有：合作开发、权益性信托、房地产产业投资基金、房地产企业上市、股权投资等。
当前上海房地产主要的融资渠道主要还是自有资金和商业银行贷款，但随着信托、专业的房地产信托基金（REITS），以及境外的投资银行、基金、境外地产基金、境外直接投资机构等进入中国的房地产领域，房地产企业的融资渠道日渐拓宽，融资渠道也在慢慢实现多元化。
多种融资渠道逐步打开，呈现多样化的趋势，这对未来中国房地产企业具有深远的影响。
数据来源：上海市统计局。
二、主要房地产融资渠道（一）内部融资上海房地产开发商内部融资中，自有资金、预收的购房定金是其资金的一个重要来源，而其中又以预售款最受重视，因为预售款的财务成本很低而监控条件极松。
据统计，2013年，上海房地产投资资金来源合计6 851.29亿元，比2012年增长28.9%。
上年末结余资金1 758.62亿元，自筹资金1 569.91亿元，其他资金2 192.26亿元。
（二）外部融资1．国内银行贷款除了自筹资金和预售款外，银行贷款是仍是房地产融资的另一个重要渠道。
不过近年来，受国家宏观调控，2013年上海房地产开发资金来源中，国内银行贷款为1 292.36亿元，在全部来源资金中占比18.9%，较上一年度略有上升。
2.利用外资近年来，随着国家房地产调控政策加大，房地产泡沫的预期，以及国内外经济危机的发展，上海房地产企业利用外资有所减少。
2011年上海市房地产企业利用外资43.55亿元，而2013年上海市房地产企业只有37.32亿，较2012年增加42.87%，但是仍然少于2011年。
3．信托融资信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。
2013年房地产信托成立数量为972款，規模总计3006.07亿元，这一规模与2012年相比，上涨约64.9%。
2013年10月，上海信托推出项目——“上信·万科房地产股权投资集合资金信托计划”。
上海信托和万科各出资1250万元，作为有限合伙企业的普通合伙人（GP），负责对基金进行投资与管理。
该集合信托计划，期限5年，募集资金27.875亿元。
4．股票融资国内IPO的优势在于筹资量大、融资能力强，资金使用时间长、分散风险等，但也存在门槛高，对房地产企业规模和经营都有较高要求，融资成本相对较高。
境外IPO可以采取内地企业在境外直接上市，设计境内权益的境外公司在境外直接上市，国内A股上市公司的境外分拆上市等方式。
境外IPO具有上市过程简单，再融资灵活性强、难度低等优点。
近来国内企业纷纷去香港上市，其数量超过国内IPO数量，极个别在新加坡上市。
2013年，资产证券化逐渐成为基建和房企新的融资方式。
2013年5月，海印股份发布公告称，拟以15家综合性商业物业的5年内经营收益权为基础，以资产证券化方式融资16亿元，成为国内首家实施房地产资产证券化的地产公司，这也意味着房企新的融资渠道再次被打通。
第三节住房公积金一、住房公积金管理机构上海市住房公积金管理委员会，是市人民政府领导下的住房公积金管理的决策机构。