保利西海岸2013年全年营销提报
2013上半年房地产开发和销售情况
2013年1-6月份全国房地产开发和销售情况4一、房地产开发投资完成情况2013年1-6月份，全国房地产开发投资36828亿元，同比名义增长20.3%（扣除价格因素实际增长20.3%），增速比1-5月份回落0.3个百分点。
其中，住宅投资25227亿元，增长20.8%，增速回落0.8个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。
1-6月份，东部地区房地产开发投资21140亿元，同比增长18.7%，增速比1-5月份回落0.3个百分点；中部地区房地产开发投资7645亿元，增长20.8%，增速回落1.0个百分点；西部地区房地产开发投资8043亿元，增长24.3%，增速提高0.3个百分点。
1-6月份，房地产开发企业房屋施工面积549408万平方米，同比增长15.5%，增速比1-5月份回落0.5个百分点；其中，住宅施工面积403521万平方米，增长12.9%。
房屋新开工面积95901万平方米，增长3.8%，增速提高2.8个百分点；其中，住宅新开工面积70630万平方米，增长2.9%。
房屋竣工面积35346万平方米，增长6.3%，增速提高1.0个百分点；其中，住宅竣工面积27428万平方米，增长2.7%。
1-6月份，房地产开发企业土地购置面积15721万平方米，同比下降10.4%，降幅比1-5月份收窄2.7个百分点；土地成交价款3699亿元，增长7.5%，增速提高3.8个百分点。
二、商品房销售和待售情况1-6月份，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%，增速比1-5月份回落6.9个百分点；其中，住宅销售面积增长30.4%，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。
商品房销售额33376亿元，增长43.2%，增速比1-5月份回落9.6个百分点；其中，住宅销售额增长46.0%，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%。
1-6月份，东部地区商品房销售面积26110万平方米，同比增长32.8%，增速比1-5月份回落9.4个百分点；销售额20989亿元，增长48.5%，增速回落12.2个百分点。
成都保利中心营销回顾提报. 2012-60页
3.50
3.00
2.50
住宅（亿）
2.00
写字楼（亿）
1.50
1.00
开盘
0.50
抢销
0.00
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2010年6月首次开盘以来，认购金额32.7亿；2011年认购金额14.75亿； 抢在调控政策影响力扩大之前，3、4月快节奏推售住宅和写字楼，为全年任务的完成奠定了坚实基础； 下半年，市区写字楼放量优惠，南延线写字楼超大货量和低价格入市，供应量激增，写字楼成交量直线萎缩；
下半年，写字楼在自身工程进度缓慢，市场严冬期、市区竞品价格冲击和城南大体量低价写字楼入市的多重困境 下，销售业绩平平。
余货总览
住宅余货主要为150㎡产品，共计67套，占到余货总量 的70%；
写字楼南塔基本售罄，少量余货是分布在高区的大面积 产品，写字楼余货主要集中在刚刚推售的北塔；
车位余货中计算了微型车位，相对中心客群，微型车位 去化难度较大。
年度营销总表
分水岭
业绩 报广 软文 短信 路名牌
2月 3月
4月
5月
6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
7.02
2.28
1.19
1.15
0.37 0.79
0.34 0.81
0.65
“馆外 ”，交公住宅续住宅住开宅盘旺销写盘写字预字楼告楼开开盘
中国第二座保利中心成都外交商务平台
写字楼续销
写字楼续销
投资客狂热后回归理性，自用客比例上升
限购限 价等调 控政策
限贷控 贷等金 融政策
持久 影响
投资客心理发生变化 由狂热回归理性 持币观望或转换投资
2013年全国房地产开发和销售情况
2013年全国房地产开发和销售情况 一、房地产开发投资完成情况 2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。
其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。
2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。
2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16. 1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。
房屋新开工面积201208万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。
房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。
2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。
二、商品房销售和待售情况 2013年，商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，增速比1-11月份回落3.5个百分点，比2012年提高15.5个百分点；其中，住宅销售面积增长17.5%，办公楼销售面积增长27.9%，商业营业用房销售面积增长9.1%。
商品房销售额81428亿元，增长26.3%，增速比1-11月份回落4.4个百分点，比2012年提高16.3个百分点；其中，住宅销售额增长26.6%，办公楼销售额增长35.1%，商业营业用房销售额增长18.3%。
2013房产销售年终总结
2013房产销售年终总结2013年房地产市场已经过去了，回顾一下这一年的销售情况，不同的人可能会有不同的看法。
有人认为市场表现不佳，销售额下降，有的人则认为房地产市场表现良好，销售额稳定增长。
无论如何，我们都可以通过对2013年房地产销售情况的详细分析，来更好地了解这一年房地产市场的发展趋势。
首先，我们来看一下2013年房地产销售额的整体情况。
据统计数据显示，2013年全国房地产销售额为10.3万亿元，相比2012年的11.2万亿元，下降了8%。
可以说，由于政府出台多项楼市调控政策，房地产市场开始出现了一定程度的回调。
毫无疑问，这个数据对于房地产开发商来说是一个不小的打击。
然而，如果我们深入分析，不难发现，这个数据背后也蕴藏着一些积极的因素。
其一，住房购买力的增强。
近年来，随着居民收入水平的提高，住房购买能力明显增强。
然而，由于房价上涨过快，导致不少购房者望而却步。
2013年，房价虽然没有下降，但涨幅明显放缓，这对于购房者来说是一个良好的机会。
因此，虽然销售额下降，但购房者群体的拓宽，将会给房地产市场带来更加广阔的发展空间。
其二，政府推出的楼市调控政策开始见效。
2013年，政府出台了一系列的房地产调控政策，如限购、限贷等，这在一定程度上抑制了炒房的热情，同时也使市场回归理性。
这些政策的出台并逐步落实，使得房地产市场逐渐回暖。
因此，在销售额下降的同时，市场开始呈现出更加健康、平稳的发展态势。
其三，二线及以下城市的发展潜力逐渐显现。
受限购政策的影响，一线城市的房地产市场开始回归理性，销售额下降明显。
然而，在二线及以下城市，情况却不尽相同。
由于地方政府的积极引资，以及一些优惠政策的出台，这些城市吸引了大量的人才和资金流入，房地产市场也相应出现了快速发展。
因此，在收入压力增大的一线城市购房者纷纷观望的情况下，二线及以下城市的房地产销售额呈现出反弹的趋势。
除以上观点外，还应该特别关注一下房地产市场内部的结构性变化。
2013年保利置业产品管理报告
产品线框架 从地块属性、客户及产品三个维度为基础，确定C2/C4/C5/C7四条产品线
客户
产品C1
客户B3 普通客户
称 系列名
产品C2
系列名称
产品C3
系列名称
高层 立面风格 现代简约/简洁
客户方面以中高端客户为主，普通客户、高 端客户为辅；地块区位上以一线城市边缘、 其他城市市区及边缘为主。具体为： 产品线C2=城市边缘+普通客户，产品为安 居类高性价比住宅，高层建筑群为主，产品 特征为户型设计集约化，立面风格现代简约
• 产品管理部启动“最优示范区体验”活动，首先编制 《保利置业集团住宅示范区设计及实施导则》，强调示 范区应始终围绕“用客户视角感知品牌”的角度，通过 室外景观区、售楼处、样板房的精心设计及优质施工强 化客户对项目的认知，用良好的品质塑造保利置业的品 牌影响力。 • 随后选取山东保利华庭和余姚保利乔登作为试点项目， 产品管理部参与到示范区的设计与实施管控阶段，以 《住宅示范区设计与实施导则》为衡量标准，跟踪示范 区的实施。
• 我们的坐标：业界的龙湖、绿城、万科都以打造高品质的 示范区闻名，保利置业仍有较大的提升空间。 • 下一步：2014年将继续推进示范区提升，通过对示范区整 体方案（含售楼处、室外景观区和样板房）评审及开放前 内部验收两个重要节点的把控，强化各示范区的品质提升 过程。
重点推进《住宅设计管理内审手册》实施★
2013年产品管理报告
保利置业集团产品管理部 2013.12
2013年，紧紧围绕着“确定理念、建章立制、 宣讲培训、指导提升”的总部职能定位，产品管 理部确定了“完善产品标准、减少住宅通病、推 进技术交流、打造优秀案例”的产品管理思路， 开展了一系列工作。
完善产品 标准 推进技术 交流
保利地产前景展望
保利地产前景（一）2013年度业绩保利地产2013年年度营业收入923.56亿元，同比增长了34%。
其中房地产业务结转收入 892.90 亿元,同比增长 34.65%;房地产业务结算毛利率为 31.25%,同比下降 3.99%。
公司毛利率和净利率自2008年以来连续下滑，其主要原因在于公司2007年扩张期拿得高价地在2009年和2011年间相继结算，拉低了毛利率。
另一方面，2010年公司集中结算了数十亿的保障房项目，这部分项目较低的毛利率拉低了公司的整体毛利率水平。
此外，房地产行业作为夕阳行业，市场竞争比较饱和，同时包括土地成本，建造成本以及人力成本的上升，造成保利地产的营业成本的增加，毛利率，营业利润率以及销售利润率的下降在所难免。
但是从数据中可以看出保利地产由于产品成熟，品牌效应良好，市场认可度相对较高，所以三项数据的下滑较为平滑，没有出现大幅下跌的情况。
同时，每股收益呈现稳步上升的趋势，表明保利地产经营能力良好，获利能力逐渐提高，会使公司具有很好的增长潜力，给投资者积极良好的印象。
（二）未来举措 1. 积极参与保障房建设保利作为一个国有企业,拥有充足的国家资金的支持,面对类似于金融危机这样的困难表现出极大的优势,抗风险能力优于强劲对手万科。
央企的身份使保利在融资方面有得天独厚的优势,在信贷越发收紧的情况下,能更多地获得银行贷款0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%00.20.40.60.811.21.41.62004200520062007200820092010201120122013元销售利润和利润构成分析每股收益毛利率营业利润率销售净利率的支持,不仅能多借债还能借长债,为拿地以及资金的周转提供了很大的先天条件。
并且保利与地方政府也有着微妙关系,借助特殊的关系,在全国各地开展房地产业务时,能够较左右逢源,大大节省了时间成本和资本成本,提高了产品效益。
目前，开发商参与的保障房项目主要为限价房、回购方、代建房和配件房。
2013年度武汉房地产整体销售金额 TOP20 企业
排序企业金额（亿元）套数（套）面积（万方）市场占比1保利76.02970391.44 5.54%2福星惠誉37.32454040.12 2.72%3万科35.85448840.64 2.61%4武汉地产集团34.66453440.6 2.53%5金地26.73304231.4 1.95%6碧桂园25.89327442.2 1.89%7泛海建设集团25.61100915.86 1.87%8新世界23.84239524.83 1.74%9万达19.734809.18 1.44%10汉阳造19.68293028.07 1.44%11广电19.54277025 1.43%12中铁大桥局19.54320525.01 1.42%13世贸16.84170417.41 1.23%14人信地产16.26223620.45 1.19%15清能地产16.09268324.8 1.17%16中海15.68176917.25 1.14%17华润15.45153515.49 1.13%18湖北保利15.33155015.84 1.12%2013年度武汉房地产整体销售金额 TOP20 企业19复地14.41113612.62 1.05% 20武汉金地14.28147514.7 1.04%金额 TOP20 企业项目保利时代、保利茉莉公馆、保利清能西海岸、保利海上五月花、保利心语、保利公园九里、保利拉菲、保利香槟国际、保利中央公馆、保利圆梦城东湖城、福星惠誉国际城、福星惠誉青城华府、福星惠誉福星城、福星惠誉东澜岸、福星惠誉水岸国际万科汉口传奇、万科城花璟院、高尔夫城市花园、万科城、万科红郡、万科金色城市、万科金域蓝湾、万科汉阳国际同安家园、汉口花园、恒达•盘龙湾、汉口城市广场、城开•汉口秀园、紫轩•美佳、奥林紫园、城开天兴花园、城开•青菱城市花园、东方雅园、华腾园金地格林春岸、金地圣爱米伦、金地澜菲溪岸、金地京汉1903、金地艺境、金地格林东郡武汉碧桂园、碧桂园生态城泛海国际居住区•樱海园、悦海园、泛海国际SOHO城常青花园、常青南园、新世界恒大华府、光谷新世界中心、梦湖香郡经开万达广场、积玉桥万达广场、武汉中央文化区观澜国际、观澜御苑、观澜高尔夫、观澜外校城广电兰亭都荟、广电•兰亭珑府、广电兰亭时代百瑞景中央生活区、金桥•普林斯顿、金桥•太子湖湖1号世茂锦绣长江、世茂龙湾汉阳人信汇、黄陂人信城、人信千年美丽、人信•太子湾清江山水、清江锦城、清江泓景万锦江城华润中央公园、华润悦府、华润橡树湾、华润置地公馆、华润紫云府保利•才盛景苑、保利•公园家、保利•蓝海郡、保利华都、武汉保利文化广场复地东湖国际、复地悦城金地•雄楚1号、金地华公馆、金地中心城。
保利地产年报2013集团管控及薪酬研究(房地产业资产负债表)保利房地产(集团)股份有限公司_九舍会智库
排名 113 排名 32 排名 2 排名 2 排名 104 排名 44 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 140
……………………………成长能力：营业收入增长率 46% 员工总数 18564人 薪酬总额 ¥1,456百万元 人均薪酬 ¥7.8万元
第 1 页 【九舍会智库】 智在必得
报告定作
九舍会智库 8848祝您成功！
简介：保利房地产(集团)股份有限公司
中文名称： 保利房地产(集团)股份有限公司 英文名称： Poly Real Estate Group Co.,Ltd 成立日期： 1992年9月14日 经营性质： 中央企业 控制人类型：国资委 实际控制人：国务院国有资产监督管理委员会 省份地级市：广东省广州市 注册地址： 广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场29-33层 办公地址： 广东省广州市海珠区阅江中路688号保利国际广场北塔29-33层 公司电话： 86-20-89898833 公司传真： 86-20-89898666-8831 公司网站： ; 证监会行业：房地产业--房地产业（K--70） 主营产品： 房地产 邮政编码： 510308 证券名称： 保利地产 证券代码： 600048.SH
经营•财务•人力
K70-002 600048.SH
• 全局指标 • 财务报表 • 经营指标 • 人力资源
【主要方法】公司经营管理数据，在同行上市公司中排名；对比体现公司财务管理、人力资源等经营指标所属行业水平； 【适用读者】房地产开发企业、合作商及供应商、政府相关部门和房地产消费者；行业研究机构、培训机构及各大院校等； 【应用举例】房地产开发企业：通过自身企业与同行企业的指标对比，分析自身机遇与挑战，完善自身发展战略和经营模式； 【应用举例】房地产研究机构：量化研究公司和行业标杆企业经营管理的现状和发展趋势； 【附 ▶▶▶ 九舍会 ©2011-2014 ↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
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营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位——大盘业主维系
2012年，保利西海岸加强老业主维系，效果 显著，每周成交分析中【介绍】占比皆较大
以122#开盘为例（上图）， 【介绍】占比27%，远超其他获知途径
海洋之心新品发布会 既业主晚宴
下半年无大活动
声势渐弱
大型线下活动——520婚礼、 业主宴集中2012年上中段举 办，下半段市场火热，全市项 目斗香争艳，保利西海岸作为 全市第一大盘却声势渐弱。应 切合“入市两周年”契机，以 大活动在市场上再度强势发声。
业主资源挖掘浅
瑰宝尘封
520婚礼、业主宴对“老带新 成交”促进效果明显，但后段 时间却再没有沿用；而取消老 带新优惠亦打击业主“带新” 积极性。明年应深度挖掘宝贵 的业主资源，以多样化优惠方
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关于大盘的思考—洋房
营销亮点回顾
不断释放政策、市场及规划利好信息 拔高客户价格预期，奠定溢价基础
营销亮点三：低开高走，产品逐步溢价，快速消化滞销高价产品
政策、市场、规划利好深挖，
及时、高调、精高选PP频T 对外释放。
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关于大盘的思考—洋房
营销亮点回顾
建立价格标杆，「有货站岗，有货卖」 互为掩护，攻克难题，实现溢价
营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位——塑造第一大盘形象
英伦花苑：英伦风情、墅边别院
线上推广：
组团带大盘，各自形象鲜明
星海：江岸水岸、浪漫爱情
精选PPT
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英伦堡：都铎风格、城央美墅
关于大盘的思考—洋房
营销亮点回顾
线上推广：续销时，软文硬作稿、热销 稿穿插亮相，在市场上持续发声！
营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位——塑造第一大盘形象
6月 星海12#推售
12月8日 瀚海1#推售
3月24日 汇海2#C梯推售
6月 汇海3#AB梯推售
7月14日 汇海3#AB梯推售
8月 汇海3#C梯推售
9月8日 汇海7#C梯推售
10月，汇海 7#AB梯推售
11月3日 汇海6#B梯推售
12月8日
汇海6#C梯 推售
2月
3月
4月
5月
6月
4月28日 英伦121#推售
精选PPT
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关于大盘的思考—洋房
营销亮点回顾
紧握市场脉搏，灵巧应对市场热度变化 全年阶段性进行优惠促销输出
营销亮点二：在推售及促销上，积保极利应西对海市岸场，热没度有变淡化季，！跑赢大市
常规节点，出击！
契合传统销售旺季， 五一推售121#，国庆推售119#， 金九银十海洋之心7#、汇海3#、 光华入市。
式使“带新”效果最大化。
配套渐现无人晓
实弹虚发
2013年为西海岸配套兑现年， 但配套信息之前仅通过少量物 料及销售传递予客户，并未高 调体现于线上。明年应“配套 利好不离口”，高调高频向客 户强势输出。
全年持续走量，９月出现签约波峰 价格低开高走，均价从９月开始顺势上扬
3-5月别墅热销， 拉动均价上扬。
保利西海岸2012年每月网签套数及均价走势图
年末三月均价逐步上扬， 实现溢价。
5月120#、121#热销， 6月陆续签约拉升套数
7、8月汇海3#热销， 精9月选陆PP续T 签约拉升套数
数据来源： 网易数据库
营销亮点三：低开高走，产品逐步溢价，快速消化滞销高价产品
122#开盘劲销 鼎立片区刚需天花
刷新区域价值猜想
海洋之心组团高价站岗
瀚海1#热卖倾城 双证、三证
都并非“疑难杂症"
汇海1#接近售罄 昔日“闻者色变” 当即“一抢即赚”
精选PPT
建立价格标杆 「有货站岗，有货卖」
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关于大盘的思考—洋房
营销亮点回顾
没有节点，自造！
自造“保利20周年庆”、“西海岸 回馈季“、”大时代钜惠“等节点， 乘势推售汇海3#、英伦120#、星 海12#，逆市狂掀购房热潮。
紧抓市场脉搏，密切关注市场热度
市场脉搏，紧抓！
变化：开年2月，乘市场回暖东风 加推星海10#B梯；年末，紧跟市场
火热态势，1精#选、PP1T 22#重拳并出！
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大盘销售业绩
别墅销售回顾
别墅开年一期销售理想，后续续销乏力 年底受推广带动成交有所起色
保利英伦堡2012年每月网签套数走势图
一期别墅销售较理想，二期销售困难， 别墅累计销售40套，未售含板房共计 70套，约10亿。
精选PPT
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关于大盘的思考—洋房
营销亮点回顾
线上推广：加推时，以组团带大盘 各组团形象鲜明，以系列稿形式输出
线上推广：
软文硬作稿、热销稿
穿插亮相，持续发声！
精选PPT
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关于大盘的思考—洋房
营销亮点回顾
线上线下紧密切合保利地产各阶段推广 主题，整合品牌资源扩大项目影响力
营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位——保利品牌资源整合
线上契合保利“2080/半年破百亿/大时代…”等阶段性推广主题炒作，高调高频亮相； 线下承办保利品牌客户答谢集体婚礼活精动选、PPT领衔开展“保利品牌大巡展”等活动 9。
营销亮点一：逐步建立广州第一大盘的地位 塑造第一大盘形象／保利品牌资源整合／大盘业主维系
营销亮点二：在大盘推售及促销上，积极应对市场热度变化， 跑赢大市
营销亮点三：低开高走，实现产品的逐步溢价，快速消化滞销
高价产品，实现全年大盘持续热销
精选PPT
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关于大盘的思考—洋房
可改进之处
启示明年：持续以事件活动发声， 深挖业主资源，高调炒作“配套兑现”
谨呈：广东保利房地产开发有限公司
保利西海岸2013年营销策略报告
精选PPT
广州世联 保利西海岸项目组 20121-12
Ⅰ.回顾2012年， 《冠军炼成之路》
◆【2012年推售铺排】 ◆【大盘销售业绩】 ◆【关于大盘的思考】
精选PPT
2
2012年推售铺排 全年小步快跑，高频推售奠定王者胜局
2月18日 星海10#A梯推售
大盘销售业绩
业绩回顾
登顶广州年度「金额、套数」双料冠军 2012年，保利年，更是保利西海岸年
2012年，项目网签1990套，签约金额约35.5亿，
年度套数、金额排名均位列广州全市第一，终由中心区第一大盘晋升为广州第一大盘
精选PPT
数据来源自房王网，统计时间截至412.20
大盘销售业绩
整体销售回顾
5月中旬 英伦120#加推
7月
8月
7月24日 英伦119#推售
9月 10月
11月
12月
12月18日 英伦122#B梯大开盘
3月15日 英伦堡开售
6月1日 英伦堡二期推售
2012年，保利西海岸整体销售理想，完成约４5亿销售额（截至12月20日）； 全年共15次推售——14次自然推售精、选1PP次T 大开盘，多频次开盘，持续走量3。