高端楼盘拓客营销参考方案精选ppt
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高端楼盘销售技巧ppt课件
以一般的逻辑假设为基础，得出特定结论的 推理过程。
56
运用你的归纳与演绎推理能力 客户必须具备的四大要素
购买欲望 购买能力 购买决策权 购买资格
57
学会正确的思考
正确思 考的两 大基础
正确思 考的两 大步骤
正确思 考的两 大误区
58
正确思考的两大基础 •以对未知事实的假设或假说为基础的归纳推理 •以已知事实或公认的事实为基础的演绎推理
住宅强调安全与科技防卫
2、怕老，怕疼痛；住宅强调健康养生的景观、环境等优化生活方式
3、怕没时间； 住宅强调地段便利性、建筑的智能性
4、怕无聊；
住宅强调休闲性与会所配套
5、怕孤单；
住宅强调空间的包容性与弹性
6、怕比较；
强调住宅的尊贵性与虚荣性
7、怕空虚；
强调住宅的人文性与艺术性
8、怕麻烦；
强调住宅物管的服务性与细腻性
月 目 标
周 目 标
日 目 标
25
基本素质3 满怀信心
销售人员十大基本素质
敏锐机智
数理能力
正 确
能力
有 效
思 影响他人 管
考
理
持之以恒
精神
雄心壮志
品性
诚实正直
满怀信心
26
满怀信心来自于专业
1、市场了解 2、客群了解 3、大环境正确判断 4、精确的产品力剖析 5、户型优劣了然于胸 6、外立面、园林之精髓沟通无疑 7、销售主题明确 8、推广主题明确 9、渠道正确 10、引爆点 11、业务体系执行完善 12、培训动作扎实 13、数字蕴藏的真实意义
合作 习惯
31
意志力自我强化法
•主动和那些能帮助你制定明确目标的人来往，组 织智囊团有助于创造诸 多可供习惯力量遵循的模式
56
运用你的归纳与演绎推理能力 客户必须具备的四大要素
购买欲望 购买能力 购买决策权 购买资格
57
学会正确的思考
正确思 考的两 大基础
正确思 考的两 大步骤
正确思 考的两 大误区
58
正确思考的两大基础 •以对未知事实的假设或假说为基础的归纳推理 •以已知事实或公认的事实为基础的演绎推理
住宅强调安全与科技防卫
2、怕老，怕疼痛；住宅强调健康养生的景观、环境等优化生活方式
3、怕没时间； 住宅强调地段便利性、建筑的智能性
4、怕无聊；
住宅强调休闲性与会所配套
5、怕孤单；
住宅强调空间的包容性与弹性
6、怕比较；
强调住宅的尊贵性与虚荣性
7、怕空虚；
强调住宅的人文性与艺术性
8、怕麻烦；
强调住宅物管的服务性与细腻性
月 目 标
周 目 标
日 目 标
25
基本素质3 满怀信心
销售人员十大基本素质
敏锐机智
数理能力
正 确
能力
有 效
思 影响他人 管
考
理
持之以恒
精神
雄心壮志
品性
诚实正直
满怀信心
26
满怀信心来自于专业
1、市场了解 2、客群了解 3、大环境正确判断 4、精确的产品力剖析 5、户型优劣了然于胸 6、外立面、园林之精髓沟通无疑 7、销售主题明确 8、推广主题明确 9、渠道正确 10、引爆点 11、业务体系执行完善 12、培训动作扎实 13、数字蕴藏的真实意义
合作 习惯
31
意志力自我强化法
•主动和那些能帮助你制定明确目标的人来往，组 织智囊团有助于创造诸 多可供习惯力量遵循的模式
外拓营销方案(共16张PPT)
外拓营销方案
1
何为中国第一大盘？
神马是神盘？
神盘外拓如何发挥？
大盘操作新方法？
神盘在哪里？ 谁是花果园？
首置首改盘也怎么实现持续旺销？
年度销售超过60亿元，如何做到？
花果园：业绩多项全国第一楼盘，创造了很多纪录。
花果园
11年单盘销售额突 破60亿元
全国第一
11年单盘销售面积107
万平米
全国第一
12年月度成交套数
➢ 大企业拜访（主要是企业法人方面） 全镇共有企业413家，已经完成拜访超过270
家；最大贡献是人脉拓展公关,以顺利接洽超过 160家大企业的法人完成推荐工作；
➢ 私营企业拜访（主要针对小型私营业主、商家等 等）
制作战略合作PPT、项目拓展PPT进行洽谈，洽 谈重点是发掘其拥有的自身客户资源， 项目介绍及展点植入的洽谈；已洽谈私营企 业868家，举办现场活动19场；
➢ 机关企事业拜访（主要针对公务员、银行、 医疗、教育、村委等）
通过项目部、财务部、采购部、下游合作单位搭
建拓展平台。金融机构71家，已完成66家； 医院10家，已完成8家；教育机构41家，已 完成29家；村委26个，已完成17个。
4
外拓方案的源起背景
5
外拓方案的利弊
年度销售超过60亿元，如何做到？ 内部的所有关系一个个的进行拜访 置业顾问（外拓人员）2000元/月 3 销售奖励：每售出1套，若房价低于100万，则奖励2000元； 亲属关系、自由客户资源等 年度销售超过60亿元，如何做到？ 12年月度成交套数1000套以上 外拓销售团队架构：1个营销经理（外拓），10个销售经理（外拓） 项目周边的所有单位都要一一拜访 销售经理直接对营销经理负责。 12年五一长假成交677套 销售提点为：按公司原定销售提点执行。 政府关系户、合作单位客户 内部的所有关系一个个的进行拜访 11年单盘销售额突破60亿元
1
何为中国第一大盘？
神马是神盘？
神盘外拓如何发挥？
大盘操作新方法？
神盘在哪里？ 谁是花果园？
首置首改盘也怎么实现持续旺销？
年度销售超过60亿元，如何做到？
花果园：业绩多项全国第一楼盘，创造了很多纪录。
花果园
11年单盘销售额突 破60亿元
全国第一
11年单盘销售面积107
万平米
全国第一
12年月度成交套数
➢ 大企业拜访（主要是企业法人方面） 全镇共有企业413家，已经完成拜访超过270
家；最大贡献是人脉拓展公关,以顺利接洽超过 160家大企业的法人完成推荐工作；
➢ 私营企业拜访（主要针对小型私营业主、商家等 等）
制作战略合作PPT、项目拓展PPT进行洽谈，洽 谈重点是发掘其拥有的自身客户资源， 项目介绍及展点植入的洽谈；已洽谈私营企 业868家，举办现场活动19场；
➢ 机关企事业拜访（主要针对公务员、银行、 医疗、教育、村委等）
通过项目部、财务部、采购部、下游合作单位搭
建拓展平台。金融机构71家，已完成66家； 医院10家，已完成8家；教育机构41家，已 完成29家；村委26个，已完成17个。
4
外拓方案的源起背景
5
外拓方案的利弊
年度销售超过60亿元，如何做到？ 内部的所有关系一个个的进行拜访 置业顾问（外拓人员）2000元/月 3 销售奖励：每售出1套，若房价低于100万，则奖励2000元； 亲属关系、自由客户资源等 年度销售超过60亿元，如何做到？ 12年月度成交套数1000套以上 外拓销售团队架构：1个营销经理（外拓），10个销售经理（外拓） 项目周边的所有单位都要一一拜访 销售经理直接对营销经理负责。 12年五一长假成交677套 销售提点为：按公司原定销售提点执行。 政府关系户、合作单位客户 内部的所有关系一个个的进行拜访 11年单盘销售额突破60亿元
大型房地产公司楼盘营销策划报告PPT教学讲座课件
XX市国民经济明显以第二产业作为经济龙头，尤其以XX、化工行业为主导的特色地方经济，是XX市经济持续快速增长的主要引擎。2013年，XX市第三产业比重只占到GDP总值的15%。随着城市化进程的加剧以及城市经济结构的不断调整，第三产业包括房地产业仍有巨大的发展空间。
城市经济：三大产业分布不合理，第三产业仅占比15%，服务行业发展相对滞后
配图
XX市XX区的发展未来：XX市政务中心！XX市新兴的政治、经济、文化中心！XX市最具影响力的商务中心！XX市高档的商业购物休闲区！亦是投资者趋之若鹜的楼市热点区！
XX区的城市地位，将为位于核心区的本项目带来前所未有的机遇！
主要商圈业态特征：XX市现有业态，以购物中心、大型超市、家电卖场发展较好，分布较密集
服务型行业
经营行为
采购 生产 消费 服务
采购 运输 销售 服务
市场分析 业务拓展 服务提供 客户维护
增值活动
下游的订单是其企业生存关键。 对于生产环节，尽可能选择低成本的厂房、廉价的劳动力，粗放式的进行生产，增值有限。
获得尽可能多的产品，成为高层级的经销商，以获取更多的话语权和定价权； 寻找大型加工制造厂家或分销商，建立长期供货渠道，形成稳定供销关系。
人均可支配收入
5000元
5000-12000元
13000-22500元
出现形态所处阶段
集市+沿街商业
百货市场+批发市场
大型综合超市+主力店
形成条件
商业发展起步晚，商贸交易信息不充分
市场需求多元化，大众产品面临激烈竞争
商业业态细分完全，总量饱和
形成过程
伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区
城市经济：三大产业分布不合理，第三产业仅占比15%，服务行业发展相对滞后
配图
XX市XX区的发展未来：XX市政务中心！XX市新兴的政治、经济、文化中心！XX市最具影响力的商务中心！XX市高档的商业购物休闲区！亦是投资者趋之若鹜的楼市热点区！
XX区的城市地位，将为位于核心区的本项目带来前所未有的机遇！
主要商圈业态特征：XX市现有业态，以购物中心、大型超市、家电卖场发展较好，分布较密集
服务型行业
经营行为
采购 生产 消费 服务
采购 运输 销售 服务
市场分析 业务拓展 服务提供 客户维护
增值活动
下游的订单是其企业生存关键。 对于生产环节，尽可能选择低成本的厂房、廉价的劳动力，粗放式的进行生产，增值有限。
获得尽可能多的产品，成为高层级的经销商，以获取更多的话语权和定价权； 寻找大型加工制造厂家或分销商，建立长期供货渠道，形成稳定供销关系。
人均可支配收入
5000元
5000-12000元
13000-22500元
出现形态所处阶段
集市+沿街商业
百货市场+批发市场
大型综合超市+主力店
形成条件
商业发展起步晚，商贸交易信息不充分
市场需求多元化，大众产品面临激烈竞争
商业业态细分完全，总量饱和
形成过程
伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区
高端楼盘、豪宅的营销方法(PPT 75张)
经理人世界房地产频道
世联介入背景与操作结果
项目背景 项目形象模糊，未充分形成卖点认知，对客 户无法形成足够的购买冲动； 前期过份低价入市，无法体现楼盘的高档定 位，而且没有得到客户认同； 现场展示存在严重缺陷： • 售楼处与工地现场相距较远； • 多个项目的售楼处同居一处，相互影响； • 展示点杂乱，无章法； 世联操作结果
注册“湾区物业”
10米超高大门
定义产品
组织自驾游 梁志天设计样 板间 体现客户尊贵的细节服务
细节放大
酒会、GOLF活动
时尚感
稀缺感
身份感
经理人世界房地产频道
营销动作
豪宅成功营销案例3
经理人世界房地产频道
项目概况
• 位置：北京市海淀区西北三环苏州桥西800米 万柳中路； 位置：北京市海淀区西北三环苏州桥西800米 • 规模：总建筑面积约 8万平方米； 万柳中路； • 物业用途：住宅； 社区构成： 规模：总建筑面积约 8万平方米； • 4栋18层塔楼， 1栋8层和1栋9层板 楼； 物业用途：住宅； • 发展商：北京锦绣大地房地产开发有限公司。 社区构成：4栋18层塔楼，1栋8层和1栋9层板 楼； 发展商：北京锦绣大地房地产开发有限公司。
那里有广阔的高尔夫球场与蜿蜒流淌的昆玉河，但没有一样属于她……
她的成功之路只有一条，破茧化蝶，冲出重围，她做到了……
因为她决不因循守旧，决不人云亦云，她坚信“相同招数不能用第二次” ……
她就是——锋尚国际公寓。
2001年 12月 北京 万柳 经理人世界房地产频道
随着拍卖锤的应声落下，名噪一时的“九万三”归属亦尘埃落定…… 那里弥漫着CBD的国际气息，那里欣赏着珍贵的香蜜湖景，那里拥有纯粹的深 圳富人区气质…… 世间众人皆翘首企盼她揭开神秘的面纱……
新小区楼盘如何营销推广渠道拓客方案ppt
03
04
方案四
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企事业单 位
大客户 资源
Y社会团 体
•（二）社区、写字楼、娱乐服务场所、超市、百货商场等客户资源
社区客户
写字楼客户
商场客户
客户资源
娱乐服务场所 客户
超市客户
•（三）开发商自身的会员俱乐部客户资源以及其他关系资源 •（四）代理商的客户资源或者二三级市场联动的地铺网络及其积累的客户资源
代理商 的客户
小结：
因为房地产产品的特殊性，消费者的购买行为大多比较理性，一般来 说都需要经过收集信息、考察比较、详细询问、现场体验等一系列过 程后才会最终决定购买※因此，对开发商来说，与消费者进行项目初 步认知、建立初步感情基础的阶段就是消费者收集资料的阶段，二者 不谋而合※
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ用图标模板
标题
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房地产拓客十二式课件
-8-
08 动迁嫁接
01 模式简介
• 适用项目： 普通及中高档住宅项目 • 工作周期选择： 营销全程 • 拓客人员选择： 以市场部人员及销售员为
主 • 拓客范围选择： 项目同区域内拆迁小区，
其它区域内同品质拆迁小区 • 工作目的： 传递项目信息，锁定拆迁客户
02 工作安排
1、事先搜查项目周边刚拆迁和待拆迁的区域 2、了解拆迁区域的回迁规划，在拓客开始前先摸清 拆迁小区的回迁规划和回迁项目的基本情况，这样有 利于在拓客过程中抓住客户的主要诉求，做到对症下 药 3、在拆迁小区内设立项目分展区，组织专业销讲队 伍深入拆迁小区内，可行的话可以逐户上门介绍，抢 占先机
房地产拓客十二式
—客户“疯抢”售楼处—
拓展综述 拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受 众多项目青睐，其中拓客方式主要分为十二种，以下为拓客十二式在项目拓客工 作中的实际应用方法：
-2-
01 商圈派单
01 模式简介
• 适用项目： 中高端、中端及中端以下 • 工作周期选择： 基本贯穿整个项目营销过
审核标准： 工作审核标准依据派单量和有效留电量而 定，要求每人每日合理派发单页的量应达到200-300 张，有效留电量至少达到20-40组。根据项目体量、 档次和推广力度不同，派发量和有效留点量两项数据 可以根据项目自身情况做适当调整。
-3-
03 社区覆盖
01 模式简介
• 适用项目： 中端及中端以下，主要针对大 型普通住宅项目的首期和中小型项目的尾 房
• 联动范围选择： 与项目目标客源相吻合的 相关商家、机构或团体，如：车友会、教 育协会、奢侈品展览会等
工作目的： 通过与其它商家进行联动，达到资 源共享、互利互益的目的
08 动迁嫁接
01 模式简介
• 适用项目： 普通及中高档住宅项目 • 工作周期选择： 营销全程 • 拓客人员选择： 以市场部人员及销售员为
主 • 拓客范围选择： 项目同区域内拆迁小区，
其它区域内同品质拆迁小区 • 工作目的： 传递项目信息，锁定拆迁客户
02 工作安排
1、事先搜查项目周边刚拆迁和待拆迁的区域 2、了解拆迁区域的回迁规划，在拓客开始前先摸清 拆迁小区的回迁规划和回迁项目的基本情况，这样有 利于在拓客过程中抓住客户的主要诉求，做到对症下 药 3、在拆迁小区内设立项目分展区，组织专业销讲队 伍深入拆迁小区内，可行的话可以逐户上门介绍，抢 占先机
房地产拓客十二式
—客户“疯抢”售楼处—
拓展综述 拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受 众多项目青睐，其中拓客方式主要分为十二种，以下为拓客十二式在项目拓客工 作中的实际应用方法：
-2-
01 商圈派单
01 模式简介
• 适用项目： 中高端、中端及中端以下 • 工作周期选择： 基本贯穿整个项目营销过
审核标准： 工作审核标准依据派单量和有效留电量而 定，要求每人每日合理派发单页的量应达到200-300 张，有效留电量至少达到20-40组。根据项目体量、 档次和推广力度不同，派发量和有效留点量两项数据 可以根据项目自身情况做适当调整。
-3-
03 社区覆盖
01 模式简介
• 适用项目： 中端及中端以下，主要针对大 型普通住宅项目的首期和中小型项目的尾 房
• 联动范围选择： 与项目目标客源相吻合的 相关商家、机构或团体，如：车友会、教 育协会、奢侈品展览会等
工作目的： 通过与其它商家进行联动，达到资 源共享、互利互益的目的
房地产拓客营销方案ppt
住宅部分，总套数：80套、总体量：8000m2 商业部分，总体量：约6000m2
总销售额
约2.28亿元
指标分解
开盘实现销售 16000m2,汇款1.27亿
确保2017年第一次开盘销售汇款2亿元以上，
目标如何得以实现？
目标分解
项目首次开盘，为满足2亿的汇款目标，需达到120套房源去化，按照来人成交比例1:10计 算，需满足来访客户1200组。
方
案
阶段营销执行方案
点击此处输入企业待用名PPT
框架及文字内容完整，实用很强，适用于创业、融资、简介等
人是需要依赖不懈的努力来塑造自己的，永远沉浸在一
种没有必要的怀旧中，不如把那些感怀的回忆好好珍藏
01 在心底，静下心来想想自己的未来可能面对的事情，然
后投入到一种久违的热忱当中，让自己的实力像气球一
次回头看看你，给你一个灼灼的眼神，seeyounever。怀 旧，我的伤逝河南省新乡市第一中学高一：包银辉职业 乞丐_20王宝是个执勤城管人员，平时大手大脚花钱， 今天却为拾元钱而后悔，说来还真的有些不信我说的这 个乞丐，不是金庸大师笔下的陈友谅一类，她们一手拿 身份证标志的破碗，一手持打狗棍流浪四海，伸手要吃 喝，要不成则轮岗上阵的那种。却也有另一番豪情壮志 ，侠义云天，肝胆相照，身怀绝技的大侠称号！他，是 一
A计划
户外广告+节点报广+多渠道传播——全面提高认知度
B计划
联动区域内其他物业，升级老带新——利益驱动，实现全面营销
C计划
蜂蜜拓客+商超计划——大范围积累客户
A计划+B计划+C计划，整合资源，大范围蓄客，实现目标蓄客量！
活动线
频繁多活动提 高客户成交量
总销售额
约2.28亿元
指标分解
开盘实现销售 16000m2,汇款1.27亿
确保2017年第一次开盘销售汇款2亿元以上，
目标如何得以实现？
目标分解
项目首次开盘，为满足2亿的汇款目标，需达到120套房源去化，按照来人成交比例1:10计 算，需满足来访客户1200组。
方
案
阶段营销执行方案
点击此处输入企业待用名PPT
框架及文字内容完整，实用很强，适用于创业、融资、简介等
人是需要依赖不懈的努力来塑造自己的，永远沉浸在一
种没有必要的怀旧中，不如把那些感怀的回忆好好珍藏
01 在心底，静下心来想想自己的未来可能面对的事情，然
后投入到一种久违的热忱当中，让自己的实力像气球一
次回头看看你，给你一个灼灼的眼神，seeyounever。怀 旧，我的伤逝河南省新乡市第一中学高一：包银辉职业 乞丐_20王宝是个执勤城管人员，平时大手大脚花钱， 今天却为拾元钱而后悔，说来还真的有些不信我说的这 个乞丐，不是金庸大师笔下的陈友谅一类，她们一手拿 身份证标志的破碗，一手持打狗棍流浪四海，伸手要吃 喝，要不成则轮岗上阵的那种。却也有另一番豪情壮志 ，侠义云天，肝胆相照，身怀绝技的大侠称号！他，是 一
A计划
户外广告+节点报广+多渠道传播——全面提高认知度
B计划
联动区域内其他物业，升级老带新——利益驱动，实现全面营销
C计划
蜂蜜拓客+商超计划——大范围积累客户
A计划+B计划+C计划，整合资源，大范围蓄客，实现目标蓄客量！
活动线
频繁多活动提 高客户成交量
高端别墅推广活动策划方案.ppt-
高端别墅推广活动策划方案.ppt1、天湖邀约皇室抱负GoldenIdeal一件建筑上品。
自天湖倾泻人间，限量17。
一行望族名门。
举手投足之间，轻撩奢华尊贵。
一弯白金美月。
盛夏华尔兹相随，悄然挥洒。
一抹水岸小景。
亚艺园畔，正值繁星灿烂。
仅以此皇室礼赞，欧洲古老而优秀的文化艺术，在此环环相连成诗。
皇室邀约巡回索引思维旅程活动规划视觉设计ThinkingJourneyPerformancePlanningVisionDesignRoyalInvitati onCatalog思维旅程ThinkingJourneyRoyalInvitation对时尚经典精准定位和心情支配，将一场盛宴的核心应凝炼在2、情感点。
思维旅程邀约ThinkingJourney以顶级奢华大牌PRADA理念时尚的名义邀请上流圈层人士，于天湖17墅特殊小聚，借助贵重的土壤和温存的夜色，体验阶层的荣耀与贵族的辉煌。
Part1RoyalInvitation思维旅程ThinkingJourney两小时梦幻装饰般皇室礼遇全程，在建筑大师独特的作品诠释下，轻松愉悦的上流社会PARTY，这不仅仅是一次开放体验，更是时代贵族憧憬的生活情景典范。
尊倾Part2RoyalInvitation思维旅程ThinkingJourney上层建筑与国际服务是一种很微妙的平衡，在带给人身心的舒适之后必定留下3、对奇特的玄想与期盼，在奢华背后，更有奢想，天湖17皇家爵位，等您来施展，一场品质升华。
奢想Part3RoyalInvitation活动规划PerformancePlanning对流程的严格操控和细心支配，严谨与细化每一个值得关怀的角落。
RoyalInvitation项目基本信息活动时间：2021年8月9日活动地点：佛山·天湖17墅活动名称：天湖17墅皇室邀约参与人员：龙光地产高层领导嘉宾、高端客户群体活动描述：邀请世界顶级奢华品牌PARDA现身别墅一道了解现代欧洲时尚为契机的高端圈层生活体验酒会。
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三、项目定位
形象定位
6E花园式写字楼
在5A写字楼的硬件基础之上，凸显生态、环 保、健康的高效率办公新理念。使我们的项 目更具人性化。
6E含义：
1& Essential business location
重要的商务区
2& Elegant building 3& Excellent facility and service
顶级写字楼更强调其规模的伸展力及拓展性，顶级写字 楼的客户，更加看重知名企业的群聚效应，这是形成商 务气氛的基本条件。同时，规模伸展力及拓展性更表现 在其所在商务区域产业链条的完整性上。因此，容纳顶 级写字楼的商务区一定要足够大、足够成熟，这样才能 最大限度满足顶级写字楼的用户对于产业链的要求。
第二个 E
有品位的建筑 一流的硬件设施与服务
4& Extraordinary tenant
出众的客户
5& Exact place for business 6& Ecological、environmental protection and Health
纯商务 生态、环保、健康
第一个 E
Essential business location 重要的商务区
高档的写字楼不仅仅 是建筑的堆砌，
更多的考虑了人的感受
将原有的空中花园的卖点 更加突出和强化，
深化健康办公、高效办公的理念
营造一种人文气息浓郁、 亲近自然的氛围，
体现“关注人文关注健康” 的理念。
五、客户定位
大中型外埠及本地能源、 地产、金融、投资、高
新科技等企业。
投资者
这类企业需要办公场所更能体 现其身份和实力；对写字楼的 品质、价格、形象、硬件等方 面要求甚高。
越来越多的人要求纯粹的商务办公环境， 纯粹的办公氛围。
这也是正是我们商务办公和酒店公寓分别设 置的主因，也是我们区别于其他公寓写字楼 的特点。
第六个 E
Ecological、 environmental protection
and Health 生态、环保、健康
旨在提倡一种生态、环保、健康的高效率办公新理念。
SWOT
机会（O）
1&位于新商务区核心位置，后期 发展潜力巨大； 2&周边大量商业地产兴建，吸引 更多的目光在此； 3&沿海可投资性地块减少且不断 升值。
威胁（T）
1& 写 字 楼 市 场 处 于 高 速 发 展 阶 段 ， 增长迅速但明显供大于求； 2& 租 赁 市 场 不 够 成 熟 ， 客 户 投 资 的 操作空间有限； 3& 一 些 大 中 型 公 司 机 构 （ 金 融 保 险 等）已基本入住了其他写字楼项目。
优势（S）
1&现房销售，回报周期短； 2&紧靠风景区，周边环境优越； 3&地标性建筑，彰显企业形象； 4&商务综合体，集办公生活娱乐为 一体； 5&新商务区核心位置，前景优越。
劣势（W）
1&销售价格较高，高于其他楼盘平 均售价； 2&层高低，低于其他楼盘平均层高； 3&远离主市区，周边配套不齐全； 4&现有优惠活动少且力度小。
A栋地上52层，B栋地上56层
整层1460㎡，分户为80-126㎡
起价10000元/㎡，均价15000元/㎡
在售6-26层，已销售50%
商场：新玛特购物广场、凯德广场；医院：__市人民医院；公园：植物园、万平口生态公园；宾馆 酒店：君临天下大酒店、良友君豪大酒店
5A智能化、优越地段、配套齐全、环境优美、地标建筑
5A的硬件标准
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写字楼的软环境，也 就是物业管理水平
第四个 E
Extraordinary tenant 出众的客户
一流企业非常关心自己的邻居是谁，有 同质化的需求，希望同样重量级的企业 能够在一起，以此来互相衬托彼此的实 力和地位。
第五个 E
Exact place for business 纯商务
购买者是市场上投资型资金的 拥有者，他们所追求的是高额 投资回报，对价格十分敏感， 他们最关心的是物业的保值、 升值能力，要求物业预留有足 够的升值空间作为投资信心的 保证。
价格定位
鉴于目前__高档写字楼市场情况，综合分析喜来登广场，华 商国际，金融中心，兴业财富广场等写字楼现销售市场均价 为11000元/㎡，现我项目二期销售均价为16500元/㎡，高 出市场均价5500元/㎡，建议降低销售价格，根据市场反馈， 逐步调整售价。最终，实现本项目均价预计比市场均价高5% 左右即（11550元/㎡）。高出的价格可以利用优惠策略来完 成促销手段。
二、项目SWOT分析
占地面积
主要竞争写字楼对比
__房产
大象国际
蓝天 国贸中心
E尚筑
海曲国际
兴业 喜来登广场
25740&5㎡
9507㎡
7000 ㎡
8800㎡
6522&7㎡
102529&8㎡
建筑面积
218730㎡
78909㎡
41000 ㎡
30000㎡
50000㎡
461040㎡
容积率
6
3&9
5&85
3&4
7&6
3&2
状态
现房
期房
现房
现房
现房
期房
层高
3m
3&5-3&6m
3&6m
3&5m
3&6m
3&7m
商圈
新市区
新市区
石臼
新市区
新市区
新市区
均价 优惠
15000元/㎡
待定
8700元/㎡
8800元/㎡
无
新年礼包活动
单户即送奔驰 smart
按揭99折 全款98折
8500元/㎡
首付三成 免息贷款
9500元/㎡ 折扣优惠
一、项目介绍
开发商 物业公司
位置 规模 物业形态 户型面积 销售价格 销售情况 配套设施 项目卖点
项目介绍
__房地产开发有限公司
__
__ 项目总占地面积25740&5㎡；总建筑面积218730㎡；其中商业27250㎡，写字楼61010㎡，酒店 及公寓66200㎡；地下车库面积52000㎡；绿地率45%，地下车库可容纳2000多个停车位，容积 率6，层高3m。
6E的营销意义
1&在众多同质化写字楼中以崭新的理念脱颖而出
6E
2&弱化本案劣势，凸显出本案的优势 3&提升本案商务写字楼的价值 4&营造新的卖点吸引更多关注 5&全新包装本案，形成二次销售
四、营销卖点
开放式商务洽谈区 商务式物业
商务减压功能区
送氧系统
绿色办公
强化高效办公的理念 更多的考虑业主商务办公的需求
Elegant building 有品位的建筑
有品位，是顶级写字楼的建筑语言。
更多时候，顶级写字楼的有品位是其之所以成为标志性 建筑的有力支撑，能最大限度地彰显个性，彰显现代商 业精神，并保证了顶级写字楼在一定时期内不会被新建 筑潮流所淘汰。
第三个 E
Excellent facility and service 一流的硬件设施与服务