万科工程管理--材料采购管理2
万科公司治理案例分析
在组织架构方面，万科现阶段采用的是区域中心制的组织架构形式 案例：万通实业
01
案例：华润置地
职能制单项目组织结构
02
案例：万科集团
矩阵制多项目组织结构
03
区域中心制跨区域组织结构
事业部制多项目组织结构
万科采用三级管理体系，从集团、区域中心到地区公司
长三角区域管理中心
成立项目筹备组推动 的策划 开展规划设计工作
进行地区公司经营计划管理 完善项目成本控制、质量控制流程 建立战略合作伙伴（建筑商、监理 材料供应等） 提供材料采购平台（a-housing）
组织营销小组在项目前期介入 对营销方案进行评价 完善物业管理流程和制度
建立职能职责体系，配套完善的制度及流程体系
假日风景
上海
城市花园
四季花城
南昌
四季花城
南京
金色家园
珠三角区域管理中心
四季花城
金色家园
深圳
沈阳
长春
金色家园
城市花园
四季花城
成都
武汉
城市花园
四季花城
天津
水晶城
美树丽舍
广州
中山
佛山
城市花园
四季花城
东海岸
温馨家园
花园新城
金色家园
东莞
青青家园
星园
西山庭院
北京
环渤海区域管理中心
金域蓝湾
大连
城市花园
鞍山
城市花园
经营目标：通过对项目开发全过程的经营管理活动获取开发利润 风险控制：项目定位、项目管理 运作方式：计划管理、成本管理、规划设计、营销及客服管理
经营目标：按工期保证工程质量、安全前提下以最小成本完成工程建设 风险控制：成本、进度、合同签订 运作方式：进度管理、质量管理、成本差异管理
万科岗位职责
万科岗位职责
万科职位的具体职责因具体岗位而异，以下是一些常见的万科岗位职责：
1. 项目经理：负责项目的策划、推进、实施以及监督，并确保项目在预算、时间和质量方面达到预期目标。
2. 销售经理：负责制定销售策略，组织销售团队，开拓新客户，维护现有客户关系，并完成销售目标。
3. 建筑设计师：负责参与项目的建筑设计工作，包括方案设计、施工图设计和效果图制作，并协调与其他相关设计人员的工作。
4. 市场推广经理：负责制定市场推广计划，策划各类市场活动、广告宣传，并负责市场调研和竞争分析。
5. 项目采购经理：负责项目的采购工作，包括招标、谈判、合同签订、供应商管理以及采购成本控制等。
6. 物业经理：负责物业日常管理工作，包括维修、保养、设备管理、安全管理、租赁管理以及与业主的沟通和协调等。
7. 人力资源经理：负责人力资源规划、招聘、员工培训、绩效管理、薪酬福利管理以及员工关系管理等。
这些只是万科职位的一部分，具体岗位职责会根据不同部门和职位级别的需求而有所不同。
万科项目保修期阶段工程管理程序
入住结束前入住结束到保修期1.目的规范工程项目保修阶段管理及维修的工作流程。
2.适用范围适合于宁波万科开发的所有工程项目在入住、保修期阶段的管理和控制。
3.术语和定义保修：对自身的产品移交时存在的及国家规定的期限内出现的质量缺陷应负的维修和保证责任。
4.职责4.1.工程及采购管理部（客服专员）4.1.1.工程竣工备案完成后负责组织移交物业公司并办理相关手续。
4.1.2.负责入住结束前工程维修工作的统一安排、协调及监督管理。
4.1.3.入住结束后，配合物业公司进行工程维修，如遇到严重、复杂的质量维修，应审核维修方案，对维修过程进行跟踪检查。
4.2.物业公司4.2.1.负责登记、收集、整理业主的投诉，及时反馈给客户服务中心及工程及采购管理部并跟踪（入住结束前）。
4.2.2.负责对承包商维修人员进行培训和交底。
4.2.3.负责保修期内（入住结束后）的工程维修工作的统一协调和监督管理。
4.3.客户服务中心4.3.1.负责收集、整理业主的投诉，协调落实到相关责任部门并对工程维修实施跟踪、检查。
4.3.2.负责每年向公司提交各项目维修情况汇总分析报告。
4.4.总承包商4.4.1.负责保修期内的工程维修。
5.工作程序5.1.项目竣工备案到开始入住三个月内公司任何部门接到有关工程方面的投诉，均应以书面形式汇总到客户服务中心，由客户服务中心统筹安排处理。
工程及采购管理部接到书面维修单后应立即组织承包商进行维修，并跟踪检查。
维修结束后，予以验收。
验收合格后，通知物业公司验收。
物业公司验收合格后，需经业主验收并在相应表单上签字。
5.2.入住结束到入住开始三个月后5.2.1.公司任何部门接到有关工程方面的投诉均应以书面形式转达物业公司，由物业公司统筹安排处理。
5.2.2.物业公司接到维修单和业主投诉后，应组织承包商到现场查看，由承包商提供维修方案，并确认审批。
方案中必须包含有维修工期，维修时间段，施工人数，维修方法等内容。
万科集团信息化整体介绍
报销管理
会议管理
周 合作伙伴发展平台：ORACLE 客服管理系统：明源 边 辅 助 系 统 物业管理系统：思源 基础体系 集团工作流程平台：K2 集团文档平台：EMC 组织主数据管理 项目主数据管理 产品主数据管理 人员主数据管理 … 京华档案 内部论坛
• 异构系统导致维护和接口开发成本高
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文化变革：客户、流程、数据、持续改进
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P8
金蝶与万科集团的合作历程
工业化
2012年
精细化 2007年 2009年
化合同管理、 2007年，全 成本管理、招 面升级到EAS 评标管理等业 系统，包括集 务系统应用， 强化系统间关 团财务、资金、 协同、成本管 联和外部系统 集成应用。 理等 2009年，深 … 2012年，资 金集中支付， 移动工作流处 理，财务共享 中心，实现全 集团资金集中 管理，打通业 务系统与K2工 作流集成，通 过移动终端审 批工作流，把 共享服务提高 到战略层面。
基础管理
组织架构、统一科目、客户资料、单据转换、单据套打、 消息平台、系统设置等
统一管理
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P12
目
录
万科集团信息化历程 万科集团财务系统应用
万科集团成本系统应用
万科集团信息化成果
交流分享
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P11
金蝶EAS整体应用架构
EAS
集团财务
合并报表 资金管理 预算管理
万科地产项目成本管理工作流程指引(成本部)
工作行为规范系列万科地产项目成本管理工作流程指引（成本部）（标准、完整、实用、可修改）编号：FS-QG-72303万科地产项目成本管理工作流程指引（成本部）Vanke Real Estate Project Cost Management Workflow Guidelines CostDepartment说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
VK地产项目成本管理工作流程指引(成本部适用)一、主要职责:1.工程结算管理;2.现场签证管理;3.设计变更管理;4.产值、资金计划审核，付款台帐建立;5.投标报价，合同价格审核;6.成本动态管理;7.现场临时任务。
二、基本原则1.工程造价确定原则(顺序优先)■甲方限价■合同价■中标价(或三家比价最低价)■合同规定确定方式■市场询价2.造价工程师行为准则■成本责任优先3.现场签证、设计变更事前办理原则三、操作流程1.工程结算管理(1)工作内容■园区管网工程结算;■绿化造园工程结算;■装饰工程结算;■外委工程结算;■零星工程结算;■工程竣工结算;■工程结算定案单填写;(2)工作条件(前提)■经办人出具工程结算工作交接单，非包死工程附两份结算书，必要时应附竣工图;(3)工作流程(4)需注意检查事项■结算资料必须齐全--结算工作交接单、结算件2份、全部签证变更及洽商原件、竣工图(如需要);工程结算工作交接单需注意事项■工程结算工作交接单各项内容须填写完整;■工程结算工作交接单中工程质量必须达到合同规定内容;■存在合同外增减工程，需有项目部或设计部相关人员签字，并至少有相应部门经理签字，审批权限按现场签证和设计变更权限处理;■提供工程结算工作交接单同时宜由工程组提供承包方联系方式;■以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人;关于现场签证、设计变更、竣工图需注意事项■现场签证和设计变更单顺序号不连贯、公章及签字不全，验收栏中无施工后完成情况不得作为结算书附件参与结算;■竣工图须主办工程师及项目总经理或设计部经理签字、确认;结算工作注意事项■结算前必须认真阅读合同不少于一遍;■结算前必须向施工单位说明我公司的复审制度;■结算前原则上造价工程师应先核算工程量;■与施工单位审核结算前须共同约定简明工作计划，且双方签字确认后附在结算件上;填写结算定案单需注意事项■在结算定案后结算定案单经办人需留相关人员联系方式;■结算定案单公章必须与合同原件上的公章一致;■工程结算定案单中建筑规模、单位造价必须填写齐全;■上报结算定案单后需附两份按规定修改完毕的结算书，具体格式按后附表格规定;(5)权限10万元以下报项目总经理签字后送财务副总;10万元以上报项目总经理签字后报经成本管理部经理签字，然后送财务副总;(6)参考文件《预结算管理办法》《结算样表》2.现场签证管理(1)工作内容1.对以下内容确定造价;■施工过程中出现的各种技术措施处理;■在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况(土质、地下水、构筑物及管线等)变化，导致工程量增减，材料代换或其他变更事项;■发包单位在施工合同之外，委托承包单位施工的零星工程;■施工过程中出现的奖励和索赔问题;2.同施工单位共同确认签证单;3.确定签证原因及责任归属;(2)工作条件(前提)■工程组或设计部提供现场签证单;(3)工作流程不合格合格(4)现场签证单需注意检查事项■各项内容填写完整;■变更原因、内容明确:作法标识明确，可以清晰计算工程量，增减工程表示清晰，可以清楚分清签证最终变化结果是材料替代、建筑作法细化、设计缺陷弥补、增加零星工程。
万科企业股份有限公司内部控制制度
1111万科企业股份有限公司内部控制制度第一章总则第一条为有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据《加强上市公司内部控制工作指引》、《万科企业股份有限公司章程》、《万科企业股份有限公司员工行为手册》、各专业系统风险管理和控制制度等有关规则，制定本制度。
第二条职责：（一）董事会：全面负责公司内部控制制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估（二）总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定、实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况；（三）公司总部各职能部门：具体负责制定、完善和实施本专业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。
第二章主要内容第三条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和内部控制：环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等内容。
第四条环境控制包括授权管理和人力资源管理：（一）通过授权管理明确股东大会、董事会、监事会、总经理和公司管理层、总部各职能部门和各一线公司的具体职责范围；由集团董事会办公室和总经理办公室制定相关细则并负责具体实施和改善。
1、股东大会：《股东大会议事规则》明确“股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论：(1)决定公司经营方针和投资计划；(2)选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；(3)选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；(4)审议批准董事会的报告；(5)审议批准监事会的报告；(6)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；(7)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；(8)对公司增加或者减少注册资本作出决议；(9)对发行公司债券作出决议；(10)对公司合并、分立、解散和清算等事项作出决议；(11)修改公司章程；(12)对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；(13)审议代表公司发行在外有表决权股份总数的百分之五以上的股东的提案；(14)审议法律、法规和公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
万科房地产集团组织架构解析(集团-区域公司-城市公司-事业部)
案例研讨：万科集团的组织构架（集团-区域公司-城市公司-事业部）
城市公司组织构架
10个后台支持 部门及2个公司
上海公司
业务单位和 利润中心
总 经 理 办 公 室
人 力 资 源 部
财 务 管 理 部
项 目 发 展 部
设 计 管 理 部
采 购 管 理 部
成 本 管 理 部
工 程 管 理 中 心
客 户 关 系 中 心
浦东事业部2009年销售XXX平方米，签约金额XXX万元 事业部的工作人员由以下二部分组成：
•事业编制人员（事业部29人）：包括事业部经理、计划与绩效管理、施工现场管理、项目秘书、行政助理等 人员。
•各专业条线人员（PM ，22人）：设计PM 、成本PM 、营销PM、采购PM等专业条线的岗位，职能部门根据 各事业部工作量的大小，向各事业部派出1~2名专业PM，被派到事业部的专业条线PM负责事业部中本专业条 线的具体工作，并协调事业部与本专业部门的对接、沟通与配合，受本专业部门与事业部的双重领导与考核。
案例研讨：万科集团的组织构架（集团-区域公司-城市公司-事业部）
集团公司组织构架
董事会 集团公司
业务单位
战流
万
工
董 事 会 办 公 室
监 事 会 办 公 室
总 裁 办 公 室
财 务 管 理 部
人 力 资 源 部
略程 与与 投信 资息 管管 理理
品 牌 管 理 部
创 设 计 管 理 中
建程 筑采 研购 究与 中成 心本
营 销 管 理 中 心
柏 轩 装 修 公 司
嘉 明 绿 化 公 司
浦 东 事 业 部
闵 行 事 业 部
西 北 事 业 部
万科项目管理标准化指导手册
万科项目管理标准化指导手册一、项目组织管理在项目启动之初，明确项目的组织架构、职责分工及工作流程，确保项目团队的高效协作。
建立项目管理办公室，负责统筹协调项目资源，确保项目按计划推进。
二、规划与立项进行项目需求分析，明确项目目标、范围及预期成果。
进行可行性研究，评估项目的经济、技术及风险等方面的可行性。
完成项目立项报告，经公司审批后正式启动项目。
三、招标与合同按照公司招标管理规定组织招标工作，选定合格供应商。
与供应商签订明确的项目合同，明确双方的权利与义务。
确保合同内容与项目需求一致，防止因合同纠纷影响项目进度。
四、设计与技术根据项目需求进行详细设计，确保设计方案的合理性和可行性。
进行技术交流和方案评审，优化设计方案。
严格控制设计变更，确需变更时及时调整项目计划。
五、采购与物资根据项目需求制定采购计划，确保物资按时到货。
进行供应商评价与管理，保证物资质量。
规范物资领用程序，降低物资损耗。
加强物资库存管理，避免物资积压和浪费。
六、施工与进度制定详细的施工计划，确保项目按期完成。
加强施工现场管理，确保施工质量和安全。
定期检查进度执行情况，及时调整工作计划。
积极沟通协调内外部资源，解决施工中遇到的问题。
七、质量与安全制定项目质量标准和质量检查计划，严格把控质量关。
强化安全生产意识，确保施工现场符合安全规范要求。
建立质量安全事故报告和处理机制，及时处理质量安全问题。
八、验收与交付按照项目合同和公司验收标准进行验收工作，确保项目成果符合预期要求。
整理项目文档和资料，完成项目交付工作。
进行项目总结和评价，总结经验教训，提升项目管理水平。
九、后期维护管理制定项目维护计划，明确维护内容和周期。
建立客户回访机制，收集客户反馈意见，持续改进服务质量。
对项目运行情况进行监控和评估，及时发现并解决潜在问题。
加强与客户的沟通协作，建立长期合作关系。
十、风险与应急进行项目风险评估，识别潜在风险并制定应对措施。
建立应急预案，确保在突发事件发生时能够迅速响应并采取有效措施降低损失。
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资料范本
消防局指定产品采购工作程序
目的：维护公司利益，对消防局指定产品，包括灭火器、灭火器箱、消防
箱及其他相关设备在具备《上海市消防产品准用证》的前提下，以较低的价格
进行采购，并对采购过程进行有效控制，确保第一时间解决问题。
范围：适用于公司工程系统一切消防指定产品的采购工作。
职责：
3.1工程部是消防局指定的甲供材料采购的主管部门，负责采购全过程的
操作。
3.2设计部、预算部、财务部是材料设备采购的协办部门。
程序：
4.1设计部负责提供消防设计图纸给予工程部主管工程师。
4.2主管工程师接图后，送消防部门审图，并确定设备供货及安装单位。
4.3项目主管工程师按《关于工程发包、材料（设备）采购、设计任务委
托实行招标管理制度的实施办法》起草招标书，规定质量、数量、生产周期、
安装周期、保修期等要求，以招标形式选择三家单位（包括消防局指定单位）
进行招标询价。
4.4供方将投标书送达我公司后，主管工程师就各标书内容进行评估，确
定合理价格，希望消防部门指定单位接受。
4.5消防局指定产品合同签定。
4.6送货请安装单位共同验收并安装。
4.7工程竣工后，报消防部门申报验收。
相关文件：
5.1给水排水工程设计与施工规范。
5.2上海市建筑安装工程质量控制实用手册。
5.3上海市消防工程验收条例。
本程序文件应发放到下列人员：
陈平、童传友、吴健勇、毛永平、潘松、曹宇、蒋晓颖。
注：1、本人保证严格按此文件要求执行。
2、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。
编制： 校对： 审批： 发放号：