2012年土地估价师估价理论方法第1部分第1章考点精讲
2012年土地估价师测试大纲
2012年土地估价师测试大纲2012年土地估价师考试新手指南考试简介考试科目收费标准报名条件报名时间报名流程考试教材考试试题合格标准考试大纲考试时间证书发放成绩管理考试培训 2012年土地估价师考试大纲第一部分土地基础知识一、土地的概念二、土地的分类三、土地实体及特征四、土地权利第二部分土地管理知识一、土地管理的概念二、地籍管理三、土地规划管理四、耕地保护与土地整理五、农用地转用与征地管理六、建设用地供应管理七、土地市场交易与监管八、地价管理九、土地执法监察第三部分地价理论一、土地价格的概念二、土地价格影响因素三、地租理论四、区位理论五、土地报酬递减规律六、土地市场理论第四部分土地估价方法一、土地估价的概念二、土地估价的原则三、收益还原法四、市场比较法五、成本逼近法六、剩余法七、基准地价系数修正法八、路线价法第五部分宗地估价实务一、土地估价程序二、土地估价业务受理三、土地估价事项确定的内容四、土地价格定义的界定五、土地估价对象资料收集六、土地估价现场勘察七、土地市场调查与分析八、土地估价案例的调查九、土地估价方法选择十、土地估价结果分析与确定十一、土地估价报告撰写十二、土地估价报告审核十三、常见目的下土地估价十四、常见用途土地估价十五、其他土地权利估价第六部分土地分等、定级与基准地价评估等实务一、土地分等二、土地定级三、基准地价评估四、路线价评估五、城市地价动态监测六、征地区片综合地价评估第七部分地上定着物及相关财产估价知识一、房屋建筑工程基础二、建筑物估价三、其他定着物估价四、相关机器设备评估第八部分土地相关税收知识一、税收基本理论二、土地税收三、房产税收四、其他相关税收第九部分金融知识一、金融基础二、保险基础三、证券基础第十部分会计与统计知识一、会计知识二、统计知识第十一部分土地与房屋测量知识一、测量的基本知识二、土地测量三、房屋测量第十二部分城市经济与城市规划知识一、经济学基础二、城市经济学三、城市规划第十三部分地产开发与工程造价知识一、土地开发二、房地产开发三、工程造价第十四部分土地估价行业管理要求。
全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义
全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义第一章：土地估价基础概念1.1 土地估价的定义土地估价是指对土地价值进行评估和测定的过程，以确定土地的合理市场价格或价值范围的专业活动。
1.2 土地估价的重要性土地是房地产的重要组成部分，土地估价直接影响到房地产的开发、交易和投资活动。
准确的土地估价有助于保障房地产市场的健康发展。
1.3 土地估价的目的土地估价的目的主要包括：为土地交易提供参考价格，为土地征收提供基准价格，为土地抵押和担保提供评估依据，为土地开发提供决策支持。
第二章：土地估价方法与技术2.1 直接比较法直接比较法是利用市场上已发生的类似土地交易作为参照，按照土地的位置、用途、面积等因素来确定估价对象的市场价格或价值范围。
2.2 收益法收益法是基于土地的收益能力来进行估价的方法。
根据土地适宜用途的不同，可以采用不同的收益法，如地租法、地价法等。
2.3 成本法成本法是根据土地开发的成本来进行估价的方法。
根据土地的适宜用途和开发难易程度，可以采用不同的成本法，如折旧法、替代成本法等。
2.4 综合法综合法是将多种土地估价方法进行综合考虑，得出综合结论的方法。
通过权衡不同方法的优劣，可以提高土地估价的准确性和可靠性。
第三章：土地估价实务3.1 土地估价数据的收集和整理土地估价需要收集和整理大量的数据，包括土地市场的交易数据、土地规划和用途数据、土地开发的成本数据等。
合理有效地收集和整理数据对于准确估价至关重要。
3.2 土地估价过程的核算和计算土地估价过程中需要进行核算和计算，包括土地市场价格的核算、土地收益能力的计算、土地开发成本的核算等。
准确的核算和计算能够提高估价的精度和可靠性。
3.3 土地估价报告的编制和呈报土地估价报告是土地估价师向委托人提供的估价结果。
土地估价报告的编制需要包括估价目的、估价方法、估价数据和核算过程等内容，并对估价结果进行说明和分析。
第四章：土地估价案例分析4.1 商业用地估价案例分析以某地商业用地估价为例，通过直接比较法、收益法和成本法等方法进行估价，并分析不同方法得出的估价结果的差异和原因。
2012年土地估价师考试估价方法之路线价估价法
⼆、路线价及其修正体系的建⽴(理解就可以了)1、路线价及其修正体系确定的基本程序2、路线价区段划分与标准深度设定设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗⼟地的深度的众数。
3、路线价的评估确定样点宗地单位地价求取⽅法：收益还原法、市场⽐较法等平均这些标准宗地单位地价的⽅法：众数、中位数、简单算术平均、加权算术平均等路线价评估确定的具体步骤：地价实例调查-宗地地价计算-宗地数据检验-确定地价区段-计算区段地价-划分地价等级4、深度修正系数表的编制深度指数修正表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程度的表格。
(1)深度指数修正的原理(2)深度修正的各种⽅法欧美的慎格尔法则(四三⼆⼀法则)、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则路线价的表⽰⽅式不同，深度指数表的制作形式也有差异。
(3)深度修正表编制：单独深度百分率、平均深度百分率、累计深度百分率5、其他宗地条件修正系数表的编制宽度修正、宽深⽐率修正、容积率修正、出让转让年期修正、朝向修正、地价分配率修正三、利⽤路线价估价法评估宗地地价1、利⽤路线价估价法评估宗地地价的⼀般程序(1)确定待估宗地所处的路线价区段与路线价(2)确定待估宗地的临街深度和其他因素条件(3)确定待估宗地的深度修正系数和其他条件修正系数(4)估算宗地地价2、利⽤路线价估价法评估各类宗地地价的⽅法重点理解教材中的⼏个图和31个计算(台湾标准)(1)临街地：7种情况临街深度未达⾥地线者，按深度指数表和基本公式计算;平⾏四边形的宗地：以其⾼度为临街深度;梯形宗地分两种情况：平⾏的、垂直的;正三⾓形的宗地：以其⾼度的1/2为临街深度;逆三⾓形的宗地：⽐照袋地计算;街廓纵深在36M以下者：以中间线分前后两部分计算;宗地深度超过⾥地线者：以⾥地单价与临街单价按⾯积⽐例平均计算。
(2)路⾓地：⼏种加成减成情况(3)袋地：按起讫深度指数表，⽐照临街地⽅法计算(4)其他⼟地：主要是⾥地按路线价四成计算(5)实例计算。
2012年土地估价师考试《经济理论与方法练习及答案》
2012年土地估价师考试《经济理论与方法练习及答案》 1 2012 年土地估价经济理论与方法练习及答案(1)一、判断题1.市场经济是和一定的社会经济制度相结合面存在，不同的社会制度和历史条件下的市场经济具有不同的特征。
(V)2.价值规律、竞争规律和供求规律统称为市场经济运行的三大基本规律。
(V )3.如果甲、乙两商业路段样点地价的平均差异程度分别为150 元每平方米和300 元每平方米，标准样点地价的平均值分别为860 元每平方米和1650 元每平方米。
则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。
4.递延资产是指不能全部记入当期损益，应在以后年度内分摊的各种费用。
( V)5.在建设项目中，建设工程定额就是在正常施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。
(X)6.我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不记入产品成本，应直接列入当期损益。
( X )7.建筑工程定额是在正常的施工条件下，为完成一定计时单位的合格产品所必须的劳动力、资金我、材料和管理费用的数量标准。
(X)8.从统计分类看，城镇土地利用现状调查属于一次性调查。
(V )9.城市主要道路用地的地形坡度一般不宜大于6%。
( X )10.已知某市2001 年商品房价格的逐月增长率，可以采用几何平均数求取该年的月平均增长率。
(V)11.在物价持续上涨时期，企业发出存货采用后进先出法，体系了会计核算中的稳健原则。
( V)12.某市2001 年商品房价格平均每月递增0.5%，则全年总计上涨6%。
( X )13.在商品经济中，商品的价格取决于商品的价格，因此价格与价值始终是一致的。
( X )14.所有者权益包括资本公积金、盈余公积金和未分配利润。
( V)15.指标是说明总体单位特征的概念。
( X )16.我国目前建设工程费用主要包括直接费用、间接费用、税金、合法利润和利息。
( X )17.企业能否向投资者分配利润，关键取决于该企业当年是否盈利。
2012土地估价理论和方法地租理论辅导
2012土地估价理论和方法地租理论辅导地租理论级差地租理论级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者所占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。
因为这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
级差地租I：土地肥力的差异、土地位置(距离市场远近)差异是形成级差地租I的条件。
级差地租Ⅱ：由追加投资带来的超额利润，是级差地租Ⅱ的实体。
二者的关系：各有不同的表现形式，但二者在实质上是一致的，级差地租Ⅱ要以级差地租I为前提和基础。
从历看，级差地租I的产生先于级差地租Ⅱ。
在资本主义发展初期，还存在大量未耕种土地，农业经营方式是粗放的，与此相适应的地租形式是级差地租I;随着资本主义的发展，城市和工业对农业的需求日益增加，土地使用向集约化方式发展，与集约化经营方式相对应的地租形式是级差地租Ⅱ。
从一定时期的运动看，级差地租I也是级差地租Ⅱ的出发点。
在级差地租I和级差地租Ⅱ并存的情况下，农产品的社会生产价格仍由劣等地的农产品的个别生产价格来决定。
这就是说，级差地租Ⅱ的形成，是以同一块土地连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。
地租与地价的关系地租是土地所有者凭借土地所有权而获得的一种收益。
由于土地空间位置的固定性、数量的有限性、土地利用的持久性等特点，地租是一种恒久的收益流。
随着土地权属的转移，这种收益流也将会发生转移。
因而，土地收益本身就是价格的一种表现。
地租的存在决定了土地价格存在的客观性。
然而，地价不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即：土地价格：地租/利率。
由此可见，地租与地价是密不可分的，是一个事物的两个方面。
地租是地价的基础和出发点;地价是地租的货币表现和结果，是地租的资本化。
地租理论在土地估价中的应用西方地租、地价理论侧重于对地租、地价量及其影响因素的分析，而忽视或避免从本质上分析地租、地价。
马克思的地价理论则阐明了其本质、来源及所反映的经济关系，两者存在根本的区别。
土地估价理论与方法各章详解
土地估价理论与方法各章详解第一章土地估价概述第一节地价的概念一、地价的定义土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)高低。
对于土地来讲，实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
二、地价的特点1．表示方式不同2．价格基础不同土地价格是土地权利和收益的购买价格。
例题：判断题：土地价格是土地权利和收益的购买价格。
[ r ]3．形成时间不同4．土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定.现实中土地的开发是有成本的，在土地价格中应该得到体现。
实质是地价的附加。
5．地价主要由地产需求决定一定条件下，需求是影响地价的主要方面。
6．地价具有明显的地区性和个别性7．地价呈明显上升趋势，地价上升的速度高于一般商品价格的上升速度。
主要是由两方面的原因造成的。
首先，土地具有稀缺性，且对土地的需求总是持续增加的；其次，由于整个社会的资本有机构成的提高，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
8．市场结构不同土地价格受主观因素影响很大。
9．折旧现象不同一般商品有折旧现象，其价值随使用年限增长而降低；但土地不仅没有折旧现象，而且还有增值现象，其价格常随社会经济发展而自然升高。
三、地价的分类从不同目的出发，可以将地价分成不同种类，各地价种类之间会有所交叉，同一块土地之上可能会有多种价格。
(1)按土地权利分类。
土地权利是多个权利的集合，包括土地的所有权及使用权、租赁权、抵押权等。
相应地，土地价格可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。
土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。
2012土地估价师测试理论方法之用正算法评估划拨土地价格
2012土地估价师测试理论方法之用正算法评估划拨土地价格土地估价师考试理论方法辅导：用正算法评估划拨土地价格自从“划拨土地使用权具有价格”的观念在我国土地市场上确立以来，划拨土地使用权价格评估便成为土地估价中的一项常见业务，特别是在国有企业改制中大量出现。
2001年，国土资源部发布《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，提出“可依据划拨土地的平均取得成本和开发成本，评定划拨土地使用权价格”。
2002实施的国家标准《城镇土地估价规程》明确规定：“划拨土地价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”。
这些规定成为确定划拨土地价格评估方法的重要参考。
事实上，时至今日，划拨土地价格评估实务中，仍存在不少模糊、有争议的问题。
划拨土地使用权价格的内涵界定地价内涵通常包括权利类型及权利期限、用途、利用限制条件(如容积率、建筑密度)等核心要素。
对划拨土地使用权而言，首先明确，它是一种用益物权，其拥有的权益是其价格存在和价格度量的本质所在。
关于划拨土地使用权年期的界定存在两种观点，一种为“无限年期”，另一种则通常按用途的法定年期设定。
笔者倾向于后一种观点：首先，《城镇土地估价规程》在“土地价格”的定义中，明确了我国的土地使用权价格是“一定年期”下的价格;其次，虽然以划拨形式取得的土地使用权没有明确的年期规定，但并不等同于使用者必然可以“无限年期”使用。
事实上，这种不加界定代表着一种不稳定的状态，国家可以随时因需要收回;第三，虽然在理论和方法上，可以测算出无限年期的土地使用权价格，但是在操作层面，难以对这种并不稳定的“无限年期”的权益状况进行预期。
划拨土地使用权价格评估的两种思路倒算法：长期以来，评估划拨土地使用权的传统思路是将其设定为出让，评估正常的出让土地使用权价格，再按地方政府规定的固定比例或金额扣减出让金。
这种从出让价格入手的方法可称之为“倒算法”。
该法可操作性强，成为广泛使用的传统方法。
土地估价师资料——第一、二部分详细整理资料
第一部分土地基础知识一、土地的概念（一）土地的定义土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。
这一定义把握以下几个要点：（1）土地是综合体。
土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独的要素。
（2）土地是自然的产物。
人类活动可以引起土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的性质和用途的变化。
（3）土地是地球表面具有固定位置的空间客体。
（4）土地是地球表面的陆地部分。
陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。
（5）土地包括人类过去和现在的活动结果。
（二）其他学科对土地的定义土地概念的区分1．从经济学角度从经济学角度看，土地是指大自然无偿资助人类的地上、水中、空中、光热等物质和能力。
2．从地理学角度从地理学角度看，土地是气候、土壤、植被和水文等自然要素与人类劳动所形成的一个立体的自然综合体，对土地的任何利用活动，都受土地生态系统某些构成要素的制约，并对土地的演变产生影响。
（二）土地的特性土地的特性，包括自然特性和经济特性。
土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则指人们在利用土地的过程中，在生产力和生产关系方面表现的特性。
1．土地的自然特性（1）土地面积的有限性。
人类不能创造土地，填海、围湖仅仅是改变土地用途，没有增加土地的面积。
（2）土地位置的固定性。
决定了土地的有用性和适用性随着土地位置的不同而有较大的变化，这就要求人们必须因地制宜地利用土地；同时也决定了土地市场是一种不完全市场，不是实物交易，而是土地产权流动的市场。
（3）土地质量的差异性。
（4）土地永续利用的相对性。
只有在利用过程中维持了土地的功能，才能实现永续利用。
2．土地的经济特性（1）土地经济供给的稀缺性。
（2）土地用途的多样性。
（3）土地用途变更的困难性。
（4）土地增值性。
（5）土地报酬递减的可能性。
（6）土地的产权特性（7）土地的不动产特性（三）土地的功能1．人类生存的物质基础2．人类生产生活的场所（四）我国土地资源的特点（1）土地面积绝对数量大，相对数量小。
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2012年土地估价师估价理论方法第1部分第1章考点精讲第一部分地价理论第一章土地价格的概念(和去年考试大纲比较，没有变化)【重点提示】掌握：土地价格的内涵，土地价格的特征熟悉：不同类型土地价格及特征第一章土地价格的概念考点1：土地价格概念(考试大纲定义为掌握部分)重点等级：☆☆☆☆☆1.土地价格的内涵与外延(1)土地价格的内涵(这句话经常考)土地价格实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。
换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益(地租)的高低。
案例说明：比如某块土地预期在未来每年的收益为50万元，土地收益年限为50年，资本化率为5%，则土地的价格就可以通过收益法计算出。
(2)土地价格的外延对于土地来讲，购买土地实际上是购买土地的权利，不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，如在实际中可以表现为所有权价格、使用权价格、抵押权价格等价格形式。
2.我国土地价格的形式目前，我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。
因此，我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家：它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
与土地所有权价格相比，不仅量不同，而且有质的差别。
这类似于我国香港地区的情况，它是土地所有权价格的一部分但由于我国土地使用年期较长，一般都在70年左右(主要指居住用地使用年限，商业娱乐40年，工业和综合用地为50年)，而且在使用期间也同样拥有转让、出租、抵押等权利，又类似于土地所有权，因此，在估价程序与方法上与土地私有制国家又是相似的。
课后习题【经典试题】(单选题)1.我国土地价格是( )和收益的购买价格。
A.土地价值B.土地所有权C.土地使用价值D.土地权利答案：D (2008年考试真题)(多选题)2.土地价格是( )。
A.土地权利和收益的购买价格B.土地经济价值的反映C.地租的资本化D.土地自身价值的体现E.土地自然价值的反映答案：ABC(多选题)3.我国城镇国有土地价格实质上是( )。
A.无限年期的土地所有权价格B.有限年期的土地所有权价格C.有限年期的土地使用权价格D.完全的土地所有权价格E.土地所有权价格的一部分答案：CE (2009年考试真题)(判断题)4.土地价格是土地经济价值的反映，其价格高低取决于可以获取的预期土地枚益(地租)的高低。
( √ ) (2007年考试真题)(判断题)5.我国土地所有权价格与使用权价格是等价的。
( × )(判断题)6.土地价格是地租的资本化，是土地使用权的购买价格。
( × )(判断题)7.地价是土地权利的价格或价值，但是，土地估价结果中可以包括地上物和其他相关权利的价值。
( √ ) (2009年考试真题)(判断题)8.地价是指地上权利的价格，地下空间按照构筑物进行估价。
( × ) (2009年考试真题)(判断题)9.我国土地价格的含义与一般土地私有制国家相同。
( × )(判断题)10.在估价程序与方法上我国与土地私有制国家是相似的。
( √ )考点2:土地价格的特征(考试大纲定义为掌握部分)（略）考点3：不同类型土地价格及特征（略）考点4：我国土地价格的主要类型重点等级：☆☆☆☆☆1.按管理层次划分地价按管理层次划分为基准地价和宗地地价两大类。
根据《城镇土地估价规程》的规定，基准地价是“在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定年期土地使用权区域平均价格”。
因此，基准地价是分用途的土地使用权的出让年限的区域平均价格，具有有限期、全域性、平均性、时效性】(2002试题)的特点。
其作用主要是反映土地市场中的地价水平及其变动趋势，为地价管理提供依据，为国家征收土地使用税提供依据，引导土地合理利用和流转】(2002试题)。
作为宏观控制性地价，基准地价是整个地价体系的基础，为政府出让、租赁、划拨、收购土地等交易活动中确定宗地地价提供参考依据。
由于各城市地价构成的差异，利用基准地价评估宗地地价的方法各不相同，一般情况下，下列公式反映了基准地价与不同类型地价的内涵差异：土地出让金标准=基准地价-土地取得成本-城市市政配套费毛地价=基准地价修正的宗地地价-宗地内拆迁补偿费2.按土地产权性质划分按土地权属性质划分，土地价格可分为土地所有权价格和土地使用权价格。
我国城市土地属于国家所有，所有权主体是的，因此不存在城市土地所有权交易，也就不存土地所有权价格。
(2007试题)。
土地使用权价格是城市土地价格的主要形式，按产权权能构成可以分为出让土地使用权价格、划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格和转让土地使用权价格。
划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地使用权出让金承租土地使用权是指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地权利。
承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定可将承租土地使用权转租、转让、抵押(2002试题)。
根据《城镇土地估价规程》规定，“承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化”。
由此可见，承租土地使用权的价格主要由租金差额的多少来衡量。
3.按土地开发程度划分根据土地的“生熟”条件，可粗略地将土地分为生地、毛地、熟地三类，土地价格相应地有生地价格、毛地价格和熟地价格。
毛地是指政府出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地，生地是指未进行征地补偿的新区土地。
生地价格(2007试题)指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。
一般来说，毛地价和生地价由出让金和城市基础设施配套建设费两部分构成，不包括拆迁补偿费或征地费。
如果由开发商自己承担小区配套设施建设任务，毛地价就只包括出让金和城市建设配套费中的部分项目，如大市政费、四源费等。
熟地是指政府出让的经过“三通一平”“五通一平”或“七通一平’，用地者可以直接进行开发利用的土地，关于熟地价的构成，目前通行的观点是：熟地价=出让金+城市建设配套费+征地拆迁开发费4.按地价构成划分5.按交易方式划分按交易方式(2007试题)划分，地价分为收购地价、划拨地价、出让地价、承租地价、转让价格、出租价格、抵押价格、入股价格。
划拨地价、出让地价和承租地价(国家——租户)是土地一级市场中的主要地价形式，其中出让土地价格按照交易方式的不同，可以细分为协议出让价格、招标出让价格、挂牌出让价格、拍卖出让价格出租价格(土地使用者——租户)，转让价格、抵押价格是土地二级市场形成后产生的主要地价形式。
6.按地价形式和目的划分按地价形成方式和目的的不同可分为评估地价、交易地价、政策性地价、征地区片综合价。
评估价格分为市场价格和公开市场价格。
市场价格是地产在市场上的一般、平均价格，是大量地价成交价格的抽象结果;公开市场价格是在公开市场上最可能形成的价格，也即估价师所得到的评估价格。
交易地价是指在土地市场上，交易双穷所要交易的土地所达成的共同认可的价格，是地价客观、合理水平的真实体现。
政策性地价是指出于政府宏观管理土地市场的需要，以市场地价为依据，采用一定的技术方法，按照管理目的的不同所确定的地价形式。
政策性地价对土地市场的发展起指导和控制作用。
我国目前的政策性地价主要有最低限价、标定地价和基准地价。
最低限价是为了防止和限制地方政府低价出让土地所确定的土地出让价格最低标准，在实际出让过程中，出让价格不能低于这一标准，否则属于违法，因此最低限价主要用来约束土地出让行为，有利于土地市场健康发展。
标定地价(2004试题)是政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常市场条件下，于某一估价期日的土地使用权价格，是该类土地在该区域的标准指导价格，可以依据标定地价编制地价指数，修正基准地价等。
其中基准地价、标定地价(2004试题)是我国地价体系的核心。
(重要考点) 另外，随着征地补偿制度的改革，征地价格也开始出现，其主要形式是征地区片综合地价。
征地区片综合地价是针对近年来征地补偿标准过低和征地过程中土地产权不清等问题，而实行按价征地的一种土地价格形式，为宏观调控征地价格水平，在县(市)级行政区范围内，按照区域内农用地的质量状况、人均耕地水平、区域位置状况和农村社会经济发展水平等，划分征地区片，并按照各征地区片的条件分别评估确定的区片农用地平均征地价格。
征地区片综合地价是实行按价征地、保证征地过程中同地同价的基础和依据，是确定具体地块征地价格的基准。
课后习题【经典试题】(单选题)1.《规范国有土地租赁若干意见》中明确规定：“地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按( )估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。
”A.市场租金及租期B.合同租金及租期C.合同租金与市场租金的差值及租期D.合同租金与市场租金的差值及相应的土地使用权还原率答案：C (2007试题)(单选题)2.在评估划拨土地使用权价格时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的( )对价格的影响。
A.用途差别B.区位差剔C.权利差别D.使用者差别答案：C (2002试题)(单选题)3.某公司2004年6月在划拨土地上刚建成一商业大楼，土地面积为4000 m2，建筑面积为6000m2，由于抵押贷款的需要拟进行土地使用权价格评估。
该大楼已全部出租，年租金总收益为300万元，出租总费用为90万元，建筑物收益120万元，土地还原率为6%。
按当地政策，该大楼所处土地级别的商业用地出让金标准为1200元/m2。
则该大楼的划拨土地使用权价格为( )万元。
A. 634B.874C.1020D.1354答案：B (2004试题)(单选题)4.基准地价是城镇土地市场的( )和公示性价格，通过定期公布，向社会提供土地市场的有关地价水平及其变动趋势。
A.宏观性B.微观性C.指导性D.控制性答案：C (2008试题)(判断题)5.在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成的，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。
( ) 5.×(2006年考试真题)(判断题)6.国家规定，协议出让地价最低不低于基准地价的70%，是指政府在出让土地过程中所获得的纯收益不能低于基准地价的70%。
( × ) (2004年考试真题) (判断题)7.在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。
( × )(2000年考试真题) (判断题)8.企业近日以国家出租方式取得某办公用地使用权，约定租期10年，期内租金不进行调整。