地价理论
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第4讲：地租地价理论解读
划分了资本主义社会的三大阶级：工人阶级、资产阶级、地主阶级，并 研究了这三大阶级的各自不同的三种收入：工资、利润和地租。 指出；地租是因使用土地而支付给地主阶级的代价，利润和地租都是劳 动者创造的价值的一种扣除。 ——此论述肯定了绝对地租的存在。
大卫.李嘉图——资产阶级古典政治经济学的杰出代表和 理论完成者。运用劳动价值论分析地租，其地租理论的基本 观点有以下三点：
成本/收益
MVP
AVP
MFC=AFC
（二）马克思主义地租理论体系
3、地租的分类
资产阶级经济学回避地租所反映的社会经济 关系的本质，认为地租是土地在生产利用中自然 产生的或应该产生的经济报酬，是一种经济剩余， 即总产值或总收益扣除总要素成本或总成本后的 以下部分，按照这种定义，将地租分为： 契约地租：财物所有人将利用权转让给他人所得的定期报
詹姆斯.安德森——英国资产阶级经租理论包括三个方面：
同一的市场价格是形成地租的前提； 土地肥沃程度不同形成级差地租，即级差地租1； 分析了级差地租2，并指出“不是地租决定土地产品的价格，而 是土地产品的价格决定地租”；
杜能——德国农业经济学家，农业区位理论的创始人，致 力与阐明土地的地理位置和地租的关系。在他的《孤立国农 业和国民经济的关系》中首次系统地论证了土地位置与地租 的关系。论述对级差地租的理论形成具有开拓性的意义。
由于农业中存在的一种特殊的自然生产力，所以能使劳动者所生产出 来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需的数量还有剩余，这是自然 恩赐的“纯产品”，由农业劳动者生产，但却由土地所有者占有，这就是地 租。
亚当.斯密——英国古典政治经济学的杰出代表，其地租 理论在地租发展使上具有重要的贡献，在《国富论》中：
大卫.李嘉图——资产阶级古典政治经济学的杰出代表和 理论完成者。运用劳动价值论分析地租，其地租理论的基本 观点有以下三点：
成本/收益
MVP
AVP
MFC=AFC
（二）马克思主义地租理论体系
3、地租的分类
资产阶级经济学回避地租所反映的社会经济 关系的本质，认为地租是土地在生产利用中自然 产生的或应该产生的经济报酬，是一种经济剩余， 即总产值或总收益扣除总要素成本或总成本后的 以下部分，按照这种定义，将地租分为： 契约地租：财物所有人将利用权转让给他人所得的定期报
詹姆斯.安德森——英国资产阶级经租理论包括三个方面：
同一的市场价格是形成地租的前提； 土地肥沃程度不同形成级差地租，即级差地租1； 分析了级差地租2，并指出“不是地租决定土地产品的价格，而 是土地产品的价格决定地租”；
杜能——德国农业经济学家，农业区位理论的创始人，致 力与阐明土地的地理位置和地租的关系。在他的《孤立国农 业和国民经济的关系》中首次系统地论证了土地位置与地租 的关系。论述对级差地租的理论形成具有开拓性的意义。
由于农业中存在的一种特殊的自然生产力，所以能使劳动者所生产出 来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需的数量还有剩余，这是自然 恩赐的“纯产品”，由农业劳动者生产，但却由土地所有者占有，这就是地 租。
亚当.斯密——英国古典政治经济学的杰出代表，其地租 理论在地租发展使上具有重要的贡献，在《国富论》中：
地租地价理论--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第三节讲义
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第三节讲义
地租地价理论
1. 地租与地价的概念
■ 地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者 让渡土地使用权时索取的超额利润
■ 地价是土地所有者向土地需求者 让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格
■ 我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收取的若干年的地租
3.级差地租、绝对地租和垄断地租
3.1 级差地租
■ 级差地租Ｉ
◇ 肥沃程度
◇ 位置
■ 级差地租Ⅱ
◇ 同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态 ■ 古典地租理论
◇ 地租＝市场价格－生产成本－平均利润
【2011年真题】
◆ 在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态是（ ）。
A.级差地租I
B.级差地租II
C.绝对地租
D.垄断地租
[答疑编号2526010401]
『正确答案』B
『答案解析』本题考查级差地租II 的概念。
级差地租II 是指在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。
【2009年真题】
根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（ ）后的余额。
A.平均税费
B.平均利润。
地租地价理论
二、级差地租的形式 划分标准： 划分标准：按照级差地租的形成条件不同 级差地租Ⅰ 级差地租Ⅰ：因土地的丰度不同或位置不同，用等 量资本投资在不同的等量土地上所产生的由超额利 润转化而成的级差地租。 1、土地级差生产力是级差地租Ⅰ形成的条件和基础， 决定地租的数量多少和变化； 2、土地自然生产力级差越大，级差地租Ⅰ越大 3、地租的市场价格与劣等土地的生产率成反比。 级差地租Ⅱ 级差地租Ⅱ：因在同一块地上连续投资而改变了土 地的经济丰度或相对位置，所造成不同的生产率产 生超额利润转化而成的地租。
现代西方地租理论
约翰B克拉克，运用边际分析数量分析以及报酬 递减的规律，马歇尔运用编辑和供求综合分析的 方法等分析地租地价。可以看出数学模型的引进 和空间分析的发展是地主地价的发展趋势。 当代西方地租理论 集中研究地租量的因素的因素及地租量决定问题。 代表人物：保罗A萨缪尔森认为，地主是土地要 素的相应的报酬。巴络维认为，各类土地上的地 租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。
詹姆斯安德森，研究了地租理论的基本特征。农产 农产 品具有统一的市场价格是地租形成的前提。由于土 品具有统一的市场价格 地条件的差异所带来的利润差异，是形成级差地租 的基础。缺点：否定了绝对地租的存在。 大卫李嘉图，“地租是为使用土地而付给土地所有 者的产品”，认为“土地的有限性和土地肥沃程度 及地理位置的差异，时产生级差地租的条件。”缺 点：否定了绝对地租的存在。
马克思的地租理论
地租是由绝对地租和级差地租组成的，其中土地 所有权的垄断是绝对地租产生的根本原因。土地 经营者垄断是极差地租产生的根本原因。 1、地租则是土地所有者凭借其土地所有权，分享 土地经营使用劳动所创造的剩余产品的一部分非 劳动收入。 2、租用最差的土地也要支付地租。 3、由于土地所有权的私人垄断。 极差地租由于经营优等土地和中等土地获得的超 过平均利润以上的超额利润，这部分超额利润通 常转化为地租。
土地利用规划理论及运用
（一）地租和地价理论 1.马克思地租理论：
土地价格是地租的资本化，即土地价格=地租/利息率 地租是土地所有者借以实现的经济形式，其产生条件是土 地所有权和使用权的分离。
（1）级差地租：利用较好生产条件的土地产生的超额利润。 产生的条件：土地有限性和土地差别性
（2）绝对地租：凡租用土地者，无论土地好坏，都须向土地所有者 交纳一定数额地租，由所有权而产生，在各种形式的地租中，绝对地 租是土地所有权最典型的实现形式。
（二）地租地价与土地利用规划的ห้องสมุดไป่ตู้系
提高土地肥力
改善运输条件
追加投入
级差地租形成条件的变化
影响地租地价
地价高
地价低
规划为高价用地，如：
工业用地、行政办公用地、
商服用地和居住地
农业用地
（3）垄断地租：从特别有利的土地上产生的商品的垄断价格中获得 超额利润。
2.西方经济学地租理论 经济学者将地租分为契约地租和经济地租。
契约地租：土地承租人和土地出租人通过契约的形式，规定 佃户按期缴纳给物主的租金款额。
经济地租：是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成 本之后剩余的那一部分，影响因素为价格和成本。
土地价格是地租的资本化，即土地价格=地租/利息率 地租是土地所有者借以实现的经济形式，其产生条件是土 地所有权和使用权的分离。
（1）级差地租：利用较好生产条件的土地产生的超额利润。 产生的条件：土地有限性和土地差别性
（2）绝对地租：凡租用土地者，无论土地好坏，都须向土地所有者 交纳一定数额地租，由所有权而产生，在各种形式的地租中，绝对地 租是土地所有权最典型的实现形式。
（二）地租地价与土地利用规划的ห้องสมุดไป่ตู้系
提高土地肥力
改善运输条件
追加投入
级差地租形成条件的变化
影响地租地价
地价高
地价低
规划为高价用地，如：
工业用地、行政办公用地、
商服用地和居住地
农业用地
（3）垄断地租：从特别有利的土地上产生的商品的垄断价格中获得 超额利润。
2.西方经济学地租理论 经济学者将地租分为契约地租和经济地租。
契约地租：土地承租人和土地出租人通过契约的形式，规定 佃户按期缴纳给物主的租金款额。
经济地租：是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成 本之后剩余的那一部分，影响因素为价格和成本。
地租地价理论课件
CHAPTER
地租地价理论的未来发展方向
深化理论研究
随着经济发展和城市化进程，地 租地价理论将进一步深化，研究 范围将更加广泛，研究内容将更
加深入。
跨学科融合
地租地价理论将与经济学、地理学 、社会学等学科进一步融合，形成 更加综合、系统的理论体系。
动态研究
未来地租地价理论研究将更加注重 动态变化，研究不同地区、不同时 间的地租地价变化趋势和规律。
土地权益与地租地价
地租地价理论涉及到土地权益问题。在土地资源管理中， 应保障各方土地权益的公平和合理，防止土地权益的滥用 和侵犯。
地租地价理论与房地产市场调控
房地产市场调控的地租地价视角
地租地价理论为房地产市场调控提供了重要的理论支撑和实践指导。通过调控地租地价， 可以稳定房地产市场，促进房地产市场的健康发展。
政策实施
政策效果评估
政府需要对政策效果进行评估，以便 及时调整和完善相关政策，提高政策 的针对性和有效性。
政府需要综合考虑各种因素，制定科 学合理的土地政策，并加强监管和执 行力度，以确保政策的实施效果。
04 地租地价理论的应用
CHAPTER
地租地价理论与城市规划
01
城市规划中的地租地价理论应用
地租地价理论在政策制定中的意义
提供决策依据
地租地价理论为政府制定土地政 策、城市规划和经济发展战略提
供了重要的决策依据。
促进土地制度改革
地租地价理论对于土地制度改革 具有重要的指导意义，有助于完 善土地管理制度和土地市场体系
。
推动可持续发展
地租地价理论在推动可持续发展 方面具有重要意义，有助于实现 经济、社会和环境的协调发展。
土地价格的决定因素
土地的供求关系是决定土地价格 的重要因素之一，当土地供应不
地租地价理论的未来发展方向
深化理论研究
随着经济发展和城市化进程，地 租地价理论将进一步深化，研究 范围将更加广泛，研究内容将更
加深入。
跨学科融合
地租地价理论将与经济学、地理学 、社会学等学科进一步融合，形成 更加综合、系统的理论体系。
动态研究
未来地租地价理论研究将更加注重 动态变化，研究不同地区、不同时 间的地租地价变化趋势和规律。
土地权益与地租地价
地租地价理论涉及到土地权益问题。在土地资源管理中， 应保障各方土地权益的公平和合理，防止土地权益的滥用 和侵犯。
地租地价理论与房地产市场调控
房地产市场调控的地租地价视角
地租地价理论为房地产市场调控提供了重要的理论支撑和实践指导。通过调控地租地价， 可以稳定房地产市场，促进房地产市场的健康发展。
政策实施
政策效果评估
政府需要对政策效果进行评估，以便 及时调整和完善相关政策，提高政策 的针对性和有效性。
政府需要综合考虑各种因素，制定科 学合理的土地政策，并加强监管和执 行力度，以确保政策的实施效果。
04 地租地价理论的应用
CHAPTER
地租地价理论与城市规划
01
城市规划中的地租地价理论应用
地租地价理论在政策制定中的意义
提供决策依据
地租地价理论为政府制定土地政 策、城市规划和经济发展战略提
供了重要的决策依据。
促进土地制度改革
地租地价理论对于土地制度改革 具有重要的指导意义，有助于完 善土地管理制度和土地市场体系
。
推动可持续发展
地租地价理论在推动可持续发展 方面具有重要意义，有助于实现 经济、社会和环境的协调发展。
土地价格的决定因素
土地的供求关系是决定土地价格 的重要因素之一，当土地供应不
地租地价理论
（一）级差地租
在以下情况下，级差地租Ⅱ回反作用与级差地租Ⅰ 如果在最坏的土地上追加投资，使其劳动生产率发生变化， 从而市场价值发生变化。 由于社会对农产品需求增加，有更坏的土地投入使用，因 而原来最坏耕地的个别生产价格低于社会生产价格； 如果在较好的耕地上连续投资的劳动生产率降低，直至低 于最坏耕地的生产率时，而新追加投资所生产的产品又为社会 所需求，其个别生产价格就代替了原来最坏耕地上的个别生产 价格而成为社会生产价格。
由于土地面积的有限，土地的供给是有限的，当某些土地经营者占 用了优等地之后，别的土地经营者就不能再占用，但随着社会经济 的发展和人口的不断增长，这些优等土地的农副产品或土地产品已 经不能满足社会需求，这就要求中等地以至劣等地相继投入使用。 在市场上农产品的价格是以劣等地的农产品的生产价格为依据的。 因此，利用优等地和中等地的经营者就能得到超额利润。由于土地 所有权存在，使得这个超额利润转化为级差地租。
由于农业中存在的一种特殊的自然生产力，所以能使劳动者所生产出 来的产品数量，扣除为自己再生产劳动力所必需的数量还有剩余，这是自然 恩赐的“纯产品”，由农业劳动者生产，但却由土地所有者占有，这就是地 租。
亚当.斯密——英国古典政治经济学的杰出代表，其地租 理论在地租发展使上具有重要的贡献，在《国富论》中：
划分了资本主义社会的三大阶级：工人阶级、资产阶级、地主阶级，并 研究了这三大阶级的各自不同的三种收入：工资、利润和地租。 指出；地租是因使用土地而支付给地主阶级的代价，利润和地租都是劳 动者创造的价值的一种扣除。 政治经济学的杰出代表和 理论完成者。运用劳动价值论分析地租，其地租理论的基本 观点有以下三点：
4、地租理论的起源与发展
地租理论是一个庞大的体系，大体上可以分为 两种体系：
地租地价理论
地价
CBD
距离
胡佛的竞价曲线
地租(地价)
家庭收入=土地投资+通勤费用+其 他商品支出，Y=R(X)Q+T(X)+Z Umax (Z,Q,X) 其中： Y为家庭收 入； R(X)为地租（地价）； Q为 土地面积； T(X)为通勤费用； X 为距市中心的距离； Z为其他商品 费用支出；U为效用水平
E
试区别以下基本概念
绝对地租、级差地租、垄断地租和经济地租
试根据阿兰索的地租理论，分析住宅选址 与地租、家庭收入、通勤费用等的关系 试分析地租与地价的关系
产生的条件
来源
形式
级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系
级差地租Ⅰ的形成及地租量的计算
土地肥力的不同所致 土地位置的不同所致
级差地租Ⅱ的形成及地租量的计算
级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系
共同点
超额利润的转化形式
区别
投资方式不同 转化为地租的时期不同 最低限度的投资额不同
联系
6.2.2 绝对地租
影响土地价格变动的因素
区域因素
地区土地供求状况 商业区、住宅区、工业区的不同影响因素
个别因素
物理因素：位置、地质、地形地势、宗地面积、土地 形状、日照、通风、温度湿度与降水量、建筑物外观、 建筑密度、容积率、建筑高度限制
环境因素：交通、临街状况、噪音、空气污染、视觉、 清洁
思考题
6.2.1 级差地租
形成过程
土地所有者 农业资本家 平均利润 农业雇佣工人
超过平均利润的剩余价值
地租理论地价理论与房地产价格的空间分布
马克思认为地租分为绝对地租和级差地租两种形式，绝对地 租是指土地使用者为获得土地使用权而支付给土地所有者的 费用，级差地租是指土地使用者因土地位置、肥沃程度等因 素而支付给土地所有者的额外费用。
现代西方地租理论
现代西方地租理论是在古典经济学和马克思地租理论的基 础上发展起来的，主要研究土地资源的价值评估、土地资 源配置和土地利用等问题。
房地产价格与地租地价的相互影响
房地产价格上涨会导致地租上涨，而地租上涨又会导致房地产价格上涨，两者相互影响。
06
结论与展望
研究结论
城市地租理论是研究土地价值 和地价形成机制的重要理论， 它揭示了土地价值随距离城市 中心距离的增加而递减的规律
。
地价理论认为，地价是由土地 的稀缺性和市场供需关系决定 的，同时受到经济、社会、政
02
03
成本法
通过估算取得土地使用权所需的各项 费用之和来确定地块的价格，通常适 用于新开发地块或特定用途的土地。
04
房地产价格的空间分布
房地产价格的区域差异
城市中心区域
城乡结合部
由于地理位置优越，商业、文化、教 育等设施齐全，城市中心区域的房地 产价格通常较高。
城乡结合部通常处于城市发展边缘， 房价介于城市中心与郊区之间，随着 城市化的推进，该区域的房价也有望 上涨。
郊区与卫星城
相对城市中心区域，郊区和卫星城的 房地产价格较低，但随着城市外扩和 基础设施的完善，这一区域的房价有 上涨趋势。
房地产价格心城区的房地产价格普遍高于外围城区，这是由于
中心城区的各种设施完备，土地资源稀缺所致。
02
交通便捷区域高，交通不便区域低
资源的供求关系。
土地价格与地租的关系
02
现代西方地租理论
现代西方地租理论是在古典经济学和马克思地租理论的基 础上发展起来的，主要研究土地资源的价值评估、土地资 源配置和土地利用等问题。
房地产价格与地租地价的相互影响
房地产价格上涨会导致地租上涨，而地租上涨又会导致房地产价格上涨，两者相互影响。
06
结论与展望
研究结论
城市地租理论是研究土地价值 和地价形成机制的重要理论， 它揭示了土地价值随距离城市 中心距离的增加而递减的规律
。
地价理论认为，地价是由土地 的稀缺性和市场供需关系决定 的，同时受到经济、社会、政
02
03
成本法
通过估算取得土地使用权所需的各项 费用之和来确定地块的价格，通常适 用于新开发地块或特定用途的土地。
04
房地产价格的空间分布
房地产价格的区域差异
城市中心区域
城乡结合部
由于地理位置优越，商业、文化、教 育等设施齐全，城市中心区域的房地 产价格通常较高。
城乡结合部通常处于城市发展边缘， 房价介于城市中心与郊区之间，随着 城市化的推进，该区域的房价也有望 上涨。
郊区与卫星城
相对城市中心区域，郊区和卫星城的 房地产价格较低，但随着城市外扩和 基础设施的完善，这一区域的房价有 上涨趋势。
房地产价格心城区的房地产价格普遍高于外围城区，这是由于
中心城区的各种设施完备，土地资源稀缺所致。
02
交通便捷区域高，交通不便区域低
资源的供求关系。
土地价格与地租的关系
02
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基本原理
收益还原法是将待估土地未来正常年
纯收入，以一定的土地还原利率还原，以 此估算待估土地价格的方法
收益还原法基本公式
V=a/r
Ｖ：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率
成本逼近法
基本原理
成本逼近法是以开发土地所消耗的
各项客观费用之和为主要依据，再加上
一定的利润、利息、税金和土地增殖收
障价值，而只有农地纯收益
农地所有权价格
主要根据农地的现时农业技术水平和利用 状况、农业用途的未来纯收益及农地对农 民的保障作用来确定 在当前农民没有被纳入国家社会保障系统 的情况下，农地的社会保障价值在农地价 格中应得到较高的体现
农地所有权价格＝农地纯收益的资本化＋ 农地社会保障值
三、 土地价格的管理
地租由三部分构成：
–真正的地租
由土地所有权的存在决定 土地价格的主要构成部分
–土地资本折旧
–土地资本利息
土地价格的特点
土地价格是土地的权益价格 土地价格不仅是土地价值的货币表现，一 般不依生产成本定价 土地价格主要由土地需求决定
土地价格呈总体上升趋势
土地价格具有强烈的地域性和个别性
影响土地价格变动的因素
个别因素
宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响 的因素 例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、 宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、 土壤肥力、地质条件等
土地价格变动趋势及规律性
土地价格呈总体上升趋势 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的变动具有明显的地区差异性
地价在房地产价格中所占比重越来越大
地役权价格
中国土地价格管理制度
土地估价制度
估价机构和估价人员的资格认证制度 基准地价和标定地价定期公布制度 地价监测体系 土地供应计划制度和土地储备制度 土地交易最低限价制度 土地增值税制度
西方发达国家的土地价格管理
1、美国 建立土地估价制度 对地价进行控制 2、日本 建立地价公示制度 建立不动产估价制度 建立土地交易许可制度和申报劝告制度 制定《国土利用计划证》
第二节 土地价格理论及应用
一、 土地价格的形成与变动 二、 土地价格的评估
三、 土地价格的管理
一、 土地价格的形成与变动
（一） 土地价格的形成 （二） 土地价格的内涵及特点 （三） 影响土地价格变动的因素 （四） 土地价格变动趋势及规律性
（一） 土地价格的形成
1.马克思主义地价形成理论
2.西方经济学地价形成理论
马克思主义地价形成理论
土地资源价格和土地资本价格 土地价格 实质是地租的资本化 土地价格=地租/土地还原利率 4000 = 200 / 5%
土地资源价格和土地资本价格
土地资源价格：土地不是劳动产品，没有价值。
但土地有使用价值，并存在价格。
–其价格由真正的地租资本化决定 –土地权利在经济上的实现形式
估价对象 可比实例 可比实例 可比实例 A B C
10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 13 8 10 9 8 11 11 9 8 10 9 10 12 11 10 11 10 12 10 11 8 11 10 13 9 12 8 11 9 12
总分值
100
97
106
103
收益还原法
i＝1 n
农地宗地价格评估方法
农地价格的最低限应能保障农民的 基本生活 农地价格因其权利内涵不同，其价格 内涵也不同 农地估价要特别重视农地区位、国家 投资和公共投资的影响
农地使用权价格
可以是农民承包地在其承包期内的使用权
价格，也可以是非承包地的集体土地使用
权价格
农地使用权价格中不体现农地对农民的保
（一）中国土地价格体系 （二）中国土地价格管理制度
（三）西方发达国家的土地价格管理
（一） 中国土地价格体系
1、基准地价 2、标定地价 3划区范围内，对现状利用条件 下不同级别的土地或土地条件相当的地域， 按照商业、居住、工业等用途，分别评估确 定的某一时点上法定最高年期物权性质的土 地使用权区域平均价格
市场比较法基本公式 VD=VB×A×B×D×F
VD：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正
D： 待估宗地区域因素指数修正
F： 待估宗地个别因素指数修正
修正指数计算
A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数 ＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地
农地基准地价 农地基准地价是指在农村范围内，以 县域为单位对现状利用条件下不同级别的 土地，或者土地条件相当的地域，按照土 地所有权、土地使用权等不同权利分别评
估确定的某一时点的平均价格
标定地价
政府根据管理需要，评估的具体宗地 在公开市场和正常经营管理条件下某一期 日的土地使用权价格
交易地价
指土地买卖双方按市场交易规则，在 土地市场中实际成交的价格。主要有： 土地使用权出让价格 土地使用权转让价格 租赁价格
土地价格呈总体上升趋势
社会经济发展水平提高 人口数量及家庭户数增加
土地投机
土地价格变动呈现周期性特征
土地价格的周期性变动受经济发展 周期的影响 土地价格变动受政府调节的影响
二、 土地价格的评估
（一）土地价格评估的目的与作用 （二）土地价格评估的原则 （三）土地价格评估的基本方法
（一）土地价格评估的目的与作用
土地资本价格：凝结在土地中的固定资本价值的 货币表现。
–其个别生产价格=土地开发成本+平均利润
–土地投资带来利息性地租的资本的收回
西方经济学地价形成理论
以土地收益理论和土地供求理论为代表 土地收益理论 土地价格是土地收益即地租的资本化。
土地价格公式：V=a/r
–土地收益指正常情况下的处于最佳利用方向的 土地纯收益
益来确定土地价格的方法
成本逼近法基本公式
地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地增值收益 ＝土地成本价格＋土地增值收益
剩余法
基本原理 剩余法是在预计开发完成后不动产正 常交易价格的基础上，扣除预计开发成本
及有关专业费用、利息、利润和税收等，
以价格余额来估算待估土地价格的方法
剩余法基本公式
Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）
Ｖ：待估土地的价格 Ａ：总开发价值 Ｂ：整个土地项目的开发成本 Ｃ：开发商合理利润
基准地价系数修正法
基准地价
基准地价是在宗地估价的基础上，评估出 的各个级别或各个区域土地的平均价格
特点：
基准地价是一种区域性的价格
基准地价是一种分用途的价格 基准地价是一种平均价格 基准地价具有时效性 基准地价是一种控制性的价格
3、德国
成立土地估价委员会
政府具有土地的征购权和优先购买权 建立农地转用控制制度
思考题
1、土地价格的内涵及特点 2、土地价格的影响因素 3、土地价格评估的原则和方法 4、中国的土地价格体系
5、中国的土地价格管理制度
土地估价有助于土地交易的顺利进行 土地估价有助于企业投资决策 土地估价有助于土地市场的完善
土地估价有助于土地市场管理
（二）土地价格评估的原则
公平原则
最有效利用原则
替代原则
预期收益原则
供需原则
保证农民基本生活原则
最有效利用的几种特殊情况
基准地价评估以估价对象的现状利用为 最有效利用 企业改制、资产清算、地税征收、公益 用地等估价，以估价对象的现状利用为 最有效利用
1、一般因素 2、区域因素 3、个别因素
一般因素
指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的 因素，它对土地价格的总体水平产生影响 包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏 观区位、土地利用计划土地相关政策、人口 状态、经济发展状况、社会安定状况
区域因素
对区域地价有总体影响的自然、社会、
经济因素
包括：位置、基础设施条件、规划限制、 环境质量
交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地
区域因素条件指数
F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地 个别因素条件
基本公式在具体运用中可表示为：
VD = VB× ） 100× ） （ × × （ （
100 （ ）
100
100 ）
区域因素
繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观 城市基础建设 社会公共设施 规划限制 治安状况
基准地价修正法基本原理
基准地价系数修正法是通过对待估宗地 地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同 类用途同级土地基准地价进行修正，估算待 估宗地客观价格的方法
基准地价修正法基本公式
n
土地价格＝基准地价×（１±∑Ｋi）× T
i＝1
Ｋi ：估价对象第i个影响因素的修正系数
T ：交易时间修正系数
∑Ｋi ：各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和
西方经济学地价形成理论
土地供求理论 张德粹：“土地价格的决定因素是土地的 供给与需求 ” 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等： 土地这一生产要素的价格完全由其需求决 定
P
S
P2 P1
E2
E1
D1
D2
S
L
P
S1
S2
P2 P1 P0
E2
E1 E0 D1 D2
L
土地价格的内涵
购买土地所支付的货币数额，地租的资本 化
农地估价中，未获得转用许可的农地以 现状利用为最有效利用；可转为建设用 地者，以实际最佳用途为最有效利用
（三）土地价格评估的基本方法
市场比较法
收益还原法
成本逼近法
剩余法
基准地价系数修正法
农地宗地价格评估方法
市场比较法
基本原理
收益还原法是将待估土地未来正常年
纯收入，以一定的土地还原利率还原，以 此估算待估土地价格的方法
收益还原法基本公式
V=a/r
Ｖ：土地收益价格 a：土地纯收益 r：土地还原利率
成本逼近法
基本原理
成本逼近法是以开发土地所消耗的
各项客观费用之和为主要依据，再加上
一定的利润、利息、税金和土地增殖收
障价值，而只有农地纯收益
农地所有权价格
主要根据农地的现时农业技术水平和利用 状况、农业用途的未来纯收益及农地对农 民的保障作用来确定 在当前农民没有被纳入国家社会保障系统 的情况下，农地的社会保障价值在农地价 格中应得到较高的体现
农地所有权价格＝农地纯收益的资本化＋ 农地社会保障值
三、 土地价格的管理
地租由三部分构成：
–真正的地租
由土地所有权的存在决定 土地价格的主要构成部分
–土地资本折旧
–土地资本利息
土地价格的特点
土地价格是土地的权益价格 土地价格不仅是土地价值的货币表现，一 般不依生产成本定价 土地价格主要由土地需求决定
土地价格呈总体上升趋势
土地价格具有强烈的地域性和个别性
影响土地价格变动的因素
个别因素
宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响 的因素 例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、 宗地开发程度、土地利用状况、规划条件、 土壤肥力、地质条件等
土地价格变动趋势及规律性
土地价格呈总体上升趋势 土地价格变动呈现周期性特征 土地价格的变动具有明显的地区差异性
地价在房地产价格中所占比重越来越大
地役权价格
中国土地价格管理制度
土地估价制度
估价机构和估价人员的资格认证制度 基准地价和标定地价定期公布制度 地价监测体系 土地供应计划制度和土地储备制度 土地交易最低限价制度 土地增值税制度
西方发达国家的土地价格管理
1、美国 建立土地估价制度 对地价进行控制 2、日本 建立地价公示制度 建立不动产估价制度 建立土地交易许可制度和申报劝告制度 制定《国土利用计划证》
第二节 土地价格理论及应用
一、 土地价格的形成与变动 二、 土地价格的评估
三、 土地价格的管理
一、 土地价格的形成与变动
（一） 土地价格的形成 （二） 土地价格的内涵及特点 （三） 影响土地价格变动的因素 （四） 土地价格变动趋势及规律性
（一） 土地价格的形成
1.马克思主义地价形成理论
2.西方经济学地价形成理论
马克思主义地价形成理论
土地资源价格和土地资本价格 土地价格 实质是地租的资本化 土地价格=地租/土地还原利率 4000 = 200 / 5%
土地资源价格和土地资本价格
土地资源价格：土地不是劳动产品，没有价值。
但土地有使用价值，并存在价格。
–其价格由真正的地租资本化决定 –土地权利在经济上的实现形式
估价对象 可比实例 可比实例 可比实例 A B C
10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 13 8 10 9 8 11 11 9 8 10 9 10 12 11 10 11 10 12 10 11 8 11 10 13 9 12 8 11 9 12
总分值
100
97
106
103
收益还原法
i＝1 n
农地宗地价格评估方法
农地价格的最低限应能保障农民的 基本生活 农地价格因其权利内涵不同，其价格 内涵也不同 农地估价要特别重视农地区位、国家 投资和公共投资的影响
农地使用权价格
可以是农民承包地在其承包期内的使用权
价格，也可以是非承包地的集体土地使用
权价格
农地使用权价格中不体现农地对农民的保
（一）中国土地价格体系 （二）中国土地价格管理制度
（三）西方发达国家的土地价格管理
（一） 中国土地价格体系
1、基准地价 2、标定地价 3划区范围内，对现状利用条件 下不同级别的土地或土地条件相当的地域， 按照商业、居住、工业等用途，分别评估确 定的某一时点上法定最高年期物权性质的土 地使用权区域平均价格
市场比较法基本公式 VD=VB×A×B×D×F
VD：待估宗地价格 VB ：比较实例宗地价格 A： 待估宗地情况指数修正 B： 待估宗地日期指数修正
D： 待估宗地区域因素指数修正
F： 待估宗地个别因素指数修正
修正指数计算
A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数 ＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数 B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地
农地基准地价 农地基准地价是指在农村范围内，以 县域为单位对现状利用条件下不同级别的 土地，或者土地条件相当的地域，按照土 地所有权、土地使用权等不同权利分别评
估确定的某一时点的平均价格
标定地价
政府根据管理需要，评估的具体宗地 在公开市场和正常经营管理条件下某一期 日的土地使用权价格
交易地价
指土地买卖双方按市场交易规则，在 土地市场中实际成交的价格。主要有： 土地使用权出让价格 土地使用权转让价格 租赁价格
土地价格呈总体上升趋势
社会经济发展水平提高 人口数量及家庭户数增加
土地投机
土地价格变动呈现周期性特征
土地价格的周期性变动受经济发展 周期的影响 土地价格变动受政府调节的影响
二、 土地价格的评估
（一）土地价格评估的目的与作用 （二）土地价格评估的原则 （三）土地价格评估的基本方法
（一）土地价格评估的目的与作用
土地资本价格：凝结在土地中的固定资本价值的 货币表现。
–其个别生产价格=土地开发成本+平均利润
–土地投资带来利息性地租的资本的收回
西方经济学地价形成理论
以土地收益理论和土地供求理论为代表 土地收益理论 土地价格是土地收益即地租的资本化。
土地价格公式：V=a/r
–土地收益指正常情况下的处于最佳利用方向的 土地纯收益
益来确定土地价格的方法
成本逼近法基本公式
地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费 ＋利息＋利润＋土地增值收益 ＝土地成本价格＋土地增值收益
剩余法
基本原理 剩余法是在预计开发完成后不动产正 常交易价格的基础上，扣除预计开发成本
及有关专业费用、利息、利润和税收等，
以价格余额来估算待估土地价格的方法
剩余法基本公式
Ｖ＝Ａ－（Ｂ+Ｃ）
Ｖ：待估土地的价格 Ａ：总开发价值 Ｂ：整个土地项目的开发成本 Ｃ：开发商合理利润
基准地价系数修正法
基准地价
基准地价是在宗地估价的基础上，评估出 的各个级别或各个区域土地的平均价格
特点：
基准地价是一种区域性的价格
基准地价是一种分用途的价格 基准地价是一种平均价格 基准地价具有时效性 基准地价是一种控制性的价格
3、德国
成立土地估价委员会
政府具有土地的征购权和优先购买权 建立农地转用控制制度
思考题
1、土地价格的内涵及特点 2、土地价格的影响因素 3、土地价格评估的原则和方法 4、中国的土地价格体系
5、中国的土地价格管理制度
土地估价有助于土地交易的顺利进行 土地估价有助于企业投资决策 土地估价有助于土地市场的完善
土地估价有助于土地市场管理
（二）土地价格评估的原则
公平原则
最有效利用原则
替代原则
预期收益原则
供需原则
保证农民基本生活原则
最有效利用的几种特殊情况
基准地价评估以估价对象的现状利用为 最有效利用 企业改制、资产清算、地税征收、公益 用地等估价，以估价对象的现状利用为 最有效利用
1、一般因素 2、区域因素 3、个别因素
一般因素
指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的 因素，它对土地价格的总体水平产生影响 包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏 观区位、土地利用计划土地相关政策、人口 状态、经济发展状况、社会安定状况
区域因素
对区域地价有总体影响的自然、社会、
经济因素
包括：位置、基础设施条件、规划限制、 环境质量
交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地
区域因素条件指数
F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地 个别因素条件
基本公式在具体运用中可表示为：
VD = VB× ） 100× ） （ × × （ （
100 （ ）
100
100 ）
区域因素
繁华程度 道路通达度 公交便捷度 对外交通 环境质量 景观 城市基础建设 社会公共设施 规划限制 治安状况
基准地价修正法基本原理
基准地价系数修正法是通过对待估宗地 地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同 类用途同级土地基准地价进行修正，估算待 估宗地客观价格的方法
基准地价修正法基本公式
n
土地价格＝基准地价×（１±∑Ｋi）× T
i＝1
Ｋi ：估价对象第i个影响因素的修正系数
T ：交易时间修正系数
∑Ｋi ：各影响因素的修正系数与其相应权重乘积之和
西方经济学地价形成理论
土地供求理论 张德粹：“土地价格的决定因素是土地的 供给与需求 ” 马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等： 土地这一生产要素的价格完全由其需求决 定
P
S
P2 P1
E2
E1
D1
D2
S
L
P
S1
S2
P2 P1 P0
E2
E1 E0 D1 D2
L
土地价格的内涵
购买土地所支付的货币数额，地租的资本 化
农地估价中，未获得转用许可的农地以 现状利用为最有效利用；可转为建设用 地者，以实际最佳用途为最有效利用
（三）土地价格评估的基本方法
市场比较法
收益还原法
成本逼近法
剩余法
基准地价系数修正法
农地宗地价格评估方法
市场比较法
基本原理