表3地租地价理论
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地租地价理论
二、级差地租的形式 划分标准： 划分标准：按照级差地租的形成条件不同 级差地租Ⅰ 级差地租Ⅰ：因土地的丰度不同或位置不同，用等 量资本投资在不同的等量土地上所产生的由超额利 润转化而成的级差地租。 1、土地级差生产力是级差地租Ⅰ形成的条件和基础， 决定地租的数量多少和变化； 2、土地自然生产力级差越大，级差地租Ⅰ越大 3、地租的市场价格与劣等土地的生产率成反比。 级差地租Ⅱ 级差地租Ⅱ：因在同一块地上连续投资而改变了土 地的经济丰度或相对位置，所造成不同的生产率产 生超额利润转化而成的地租。
现代西方地租理论
约翰B克拉克，运用边际分析数量分析以及报酬 递减的规律，马歇尔运用编辑和供求综合分析的 方法等分析地租地价。可以看出数学模型的引进 和空间分析的发展是地主地价的发展趋势。 当代西方地租理论 集中研究地租量的因素的因素及地租量决定问题。 代表人物：保罗A萨缪尔森认为，地主是土地要 素的相应的报酬。巴络维认为，各类土地上的地 租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。
詹姆斯安德森，研究了地租理论的基本特征。农产 农产 品具有统一的市场价格是地租形成的前提。由于土 品具有统一的市场价格 地条件的差异所带来的利润差异，是形成级差地租 的基础。缺点：否定了绝对地租的存在。 大卫李嘉图，“地租是为使用土地而付给土地所有 者的产品”，认为“土地的有限性和土地肥沃程度 及地理位置的差异，时产生级差地租的条件。”缺 点：否定了绝对地租的存在。
马克思的地租理论
地租是由绝对地租和级差地租组成的，其中土地 所有权的垄断是绝对地租产生的根本原因。土地 经营者垄断是极差地租产生的根本原因。 1、地租则是土地所有者凭借其土地所有权，分享 土地经营使用劳动所创造的剩余产品的一部分非 劳动收入。 2、租用最差的土地也要支付地租。 3、由于土地所有权的私人垄断。 极差地租由于经营优等土地和中等土地获得的超 过平均利润以上的超额利润，这部分超额利润通 常转化为地租。
地租地价理论课件
CHAPTER
地租地价理论的未来发展方向
深化理论研究
随着经济发展和城市化进程，地 租地价理论将进一步深化，研究 范围将更加广泛，研究内容将更
加深入。
跨学科融合
地租地价理论将与经济学、地理学 、社会学等学科进一步融合，形成 更加综合、系统的理论体系。
动态研究
未来地租地价理论研究将更加注重 动态变化，研究不同地区、不同时 间的地租地价变化趋势和规律。
土地权益与地租地价
地租地价理论涉及到土地权益问题。在土地资源管理中， 应保障各方土地权益的公平和合理，防止土地权益的滥用 和侵犯。
地租地价理论与房地产市场调控
房地产市场调控的地租地价视角
地租地价理论为房地产市场调控提供了重要的理论支撑和实践指导。通过调控地租地价， 可以稳定房地产市场，促进房地产市场的健康发展。
政策实施
政策效果评估
政府需要对政策效果进行评估，以便 及时调整和完善相关政策，提高政策 的针对性和有效性。
政府需要综合考虑各种因素，制定科 学合理的土地政策，并加强监管和执 行力度，以确保政策的实施效果。
04 地租地价理论的应用
CHAPTER
地租地价理论与城市规划
01
城市规划中的地租地价理论应用
地租地价理论在政策制定中的意义
提供决策依据
地租地价理论为政府制定土地政 策、城市规划和经济发展战略提
供了重要的决策依据。
促进土地制度改革
地租地价理论对于土地制度改革 具有重要的指导意义，有助于完 善土地管理制度和土地市场体系
。
推动可持续发展
地租地价理论在推动可持续发展 方面具有重要意义，有助于实现 经济、社会和环境的协调发展。
土地价格的决定因素
土地的供求关系是决定土地价格 的重要因素之一，当土地供应不
地租地价理论的未来发展方向
深化理论研究
随着经济发展和城市化进程，地 租地价理论将进一步深化，研究 范围将更加广泛，研究内容将更
加深入。
跨学科融合
地租地价理论将与经济学、地理学 、社会学等学科进一步融合，形成 更加综合、系统的理论体系。
动态研究
未来地租地价理论研究将更加注重 动态变化，研究不同地区、不同时 间的地租地价变化趋势和规律。
土地权益与地租地价
地租地价理论涉及到土地权益问题。在土地资源管理中， 应保障各方土地权益的公平和合理，防止土地权益的滥用 和侵犯。
地租地价理论与房地产市场调控
房地产市场调控的地租地价视角
地租地价理论为房地产市场调控提供了重要的理论支撑和实践指导。通过调控地租地价， 可以稳定房地产市场，促进房地产市场的健康发展。
政策实施
政策效果评估
政府需要对政策效果进行评估，以便 及时调整和完善相关政策，提高政策 的针对性和有效性。
政府需要综合考虑各种因素，制定科 学合理的土地政策，并加强监管和执 行力度，以确保政策的实施效果。
04 地租地价理论的应用
CHAPTER
地租地价理论与城市规划
01
城市规划中的地租地价理论应用
地租地价理论在政策制定中的意义
提供决策依据
地租地价理论为政府制定土地政 策、城市规划和经济发展战略提
供了重要的决策依据。
促进土地制度改革
地租地价理论对于土地制度改革 具有重要的指导意义，有助于完 善土地管理制度和土地市场体系
。
推动可持续发展
地租地价理论在推动可持续发展 方面具有重要意义，有助于实现 经济、社会和环境的协调发展。
土地价格的决定因素
土地的供求关系是决定土地价格 的重要因素之一，当土地供应不
地租地价理论
西方古典经济学、庸俗经济学和现代西方经济学地租地价理论的代表人物、主要著作、主要观点一、古典经济学（18世纪――19 世纪30年代）地租地价理论代表人物、主要著作及主要观点在西方古典经济学家中，威廉·配第为极差地租理论奠定了初步的基础；亚当·斯密已在实际上肯定绝对地租的存在，只是未明确提出绝对地租的概念；大卫·李嘉图运用劳动价值论研究地租，对极差地租理论做出了突出的贡献。
但他错误的否定绝对地租的存在。
1威廉•配第1.1威廉·配第(Willian Petty,1623～1687) 是英国古典政治经济学创始人,他对地租理论做出了开拓性贡献。
1.2主要著作有《赋税论》、《政治算术》、《献给英明人士》、《货币略论》等.1.3威廉·配第的地租地价观点概括而言：《赋税论》的地租概念，关于级差地租的最初概念，对土地使用权总价值的独到见解。
威廉·配第的地租地价理论具体而言：1.认为地租是使用农地生产农作物的一种剩余或净报酬，即收获的产品扣除生产费用以后的剩余部分，以公式表示即：地租＝市场价格—生产成本. 2.配第首先提出了地价可由土地获得的地租资本化后得出的观点，这一理论经历三百多年，从本质上未被动摇过。
3.关于级差地租，配第论述了其基本原理：即由于土地肥沃程度、距市场的距离以及耕作技术水平的差异，而造成了地租的差异。
马克思正是在此基础上提出了级差地租Ⅰ(包括两种形式)及级差地租Ⅱ的概念。
2 弗朗斯瓦·魁奈2.1弗朗斯瓦·魁奈（Francois Quesnay 1694—1774 ）是资产阶级古典政治经济学奠基人之一，法国重农学派的创始人和重要代表。
2.2主要经济著作有：《明证论》、《租地农场主论》、《谷物论》、《经济表》等。
2.3弗朗斯瓦·魁奈的地租地价观点概括而言：重农学派的地租观表现为“纯产品”学说，“纯产品”的概念及存在条件。
第三章 地租地价理论
努力程度的不同形成了级差地租Ⅱ .
2、资产阶级庸俗政治经济学 的地租理论
萨伊：价值是由劳动、资本、土地三个要 素“协同创造”的，因此工人得工资、资 本家得利润、土地所有者得地租是天经地 义的。
马尔萨斯：否认地租是土地所有权垄断的 结果，认为地租是自然对人类的赐予。
3、现代西方经济学的地租理论
0
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优
1000 2000 600 12000 20 1800 30 6000
0
0
（I）
优等地上追 1000 2000 700 12000 17.14 2100 30 3000 在优等地加上投追资加投资100000元，由于新投资的劳动生产率提高，每0单位产品的个（别II生）产价
格降为17.14元。如产品仍按社会生产价格每单位30元出售，全部产品可得21000元，其 中比劣等地全部产品12000元多出9000元，减去6000元（I）的3000元就是优等地追加投 资所得超额利润，它将转化为级差地租II。
4地价在房地产价格中所占比重越来越大在房地产价格构成中劳动力和建筑材料的价格会随着劳动生产率的提高而下降但土地价格会由于其稀缺性而呈总体上升趋势其在房地产中的比重愈来31地租理论32地价理论33城市土地区位与城市竞标地租理论34土地价格评估33331城市土地区位的内涵332城市土地区位的形成因素333城市竞标地租理论331城市区位的含义一般包括经济地理位置区位
第三章 地租地价理论
Theories of Rent and Price of Land
3 地租地价理论
3.1 地租理论 3.2 地价理论 3.3 城市土地区位与城市竞标地租理论 3.4 土地价格评估
3.1 地租理论
3.1.1 西方经济学地租理论体系 3.1.2 马克思主义地租理论体系
2、资产阶级庸俗政治经济学 的地租理论
萨伊：价值是由劳动、资本、土地三个要 素“协同创造”的，因此工人得工资、资 本家得利润、土地所有者得地租是天经地 义的。
马尔萨斯：否认地租是土地所有权垄断的 结果，认为地租是自然对人类的赐予。
3、现代西方经济学的地租理论
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优
1000 2000 600 12000 20 1800 30 6000
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（I）
优等地上追 1000 2000 700 12000 17.14 2100 30 3000 在优等地加上投追资加投资100000元，由于新投资的劳动生产率提高，每0单位产品的个（别II生）产价
格降为17.14元。如产品仍按社会生产价格每单位30元出售，全部产品可得21000元，其 中比劣等地全部产品12000元多出9000元，减去6000元（I）的3000元就是优等地追加投 资所得超额利润，它将转化为级差地租II。
4地价在房地产价格中所占比重越来越大在房地产价格构成中劳动力和建筑材料的价格会随着劳动生产率的提高而下降但土地价格会由于其稀缺性而呈总体上升趋势其在房地产中的比重愈来31地租理论32地价理论33城市土地区位与城市竞标地租理论34土地价格评估33331城市土地区位的内涵332城市土地区位的形成因素333城市竞标地租理论331城市区位的含义一般包括经济地理位置区位
第三章 地租地价理论
Theories of Rent and Price of Land
3 地租地价理论
3.1 地租理论 3.2 地价理论 3.3 城市土地区位与城市竞标地租理论 3.4 土地价格评估
3.1 地租理论
3.1.1 西方经济学地租理论体系 3.1.2 马克思主义地租理论体系
地租地价理论
地价
CBD
距离
胡佛的竞价曲线
地租(地价)
家庭收入=土地投资+通勤费用+其 他商品支出，Y=R(X)Q+T(X)+Z Umax (Z,Q,X) 其中： Y为家庭收 入； R(X)为地租（地价）； Q为 土地面积； T(X)为通勤费用； X 为距市中心的距离； Z为其他商品 费用支出；U为效用水平
E
试区别以下基本概念
绝对地租、级差地租、垄断地租和经济地租
试根据阿兰索的地租理论，分析住宅选址 与地租、家庭收入、通勤费用等的关系 试分析地租与地价的关系
产生的条件
来源
形式
级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系
级差地租Ⅰ的形成及地租量的计算
土地肥力的不同所致 土地位置的不同所致
级差地租Ⅱ的形成及地租量的计算
级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系
共同点
超额利润的转化形式
区别
投资方式不同 转化为地租的时期不同 最低限度的投资额不同
联系
6.2.2 绝对地租
影响土地价格变动的因素
区域因素
地区土地供求状况 商业区、住宅区、工业区的不同影响因素
个别因素
物理因素：位置、地质、地形地势、宗地面积、土地 形状、日照、通风、温度湿度与降水量、建筑物外观、 建筑密度、容积率、建筑高度限制
环境因素：交通、临街状况、噪音、空气污染、视觉、 清洁
思考题
6.2.1 级差地租
形成过程
土地所有者 农业资本家 平均利润 农业雇佣工人
超过平均利润的剩余价值
精华版：地租地价理论
3）前资本主义地租 特点：土地占有者与生产者的直接对立，土地所有者占有 直接生产者的全部剩余生产物，以至部分必要生产物。 基本形式：货币地租 4）资本主义地租 反映：机关机关系与封建地租有所不同，体现的是土地所 有者与产业资本家共同剥削雇佣工人的经济关系。 超额利润有土地所有者占有，平均利润由产业资本家占有。 基本形式：货币资本 5）社会注意地租 反映：国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对 土地利益的分配关系。 基本形式：货币地租
酬，代表了因利用财物而发生的人与人之间的经济关系；
经济地租：土地总收益扣除总成本的余额；
马克思主义的地租理论根据地租产生的观音和条件的 不同，将地租分为以下几种：
（一）级差地租
⑴ 含义：级差地租指那些利用生产条件较优越的土地生产所 得到的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产 品个别生产价格与社会生产价格的差额。 ⑵产生原因 ——土地经营权的垄断以及土地面积的有限性。
（二）绝对地租
⑴ 含义：在私有制条件下，无论租种好地还是坏地都必须缴 纳地租，这种不管租种什么样的土地都必须缴纳的地租就是绝 对地租。绝对地租来源于产品的价值高于生产价格的差额形成 的超额利润。
⑵产生的原因： ——土地所有权的垄断和土地所有权与使用权的相互分离。
由于土地位臵的固定性和土地数量的有限性，土地的供给是有限 的，而需求是随着身会经济发展的，因此需求增加是绝对的。在土地 稀缺的情况下，土地所有者必定不愿意将土地在毫无报酬情况下被他 人使用，故土地若被他人使用，则土地所有这必要求其收入中有一部 分是报酬土地的地租。因此地租的产生是绝对的。
（五）城市地租
马克思在《资本论》中概括了建筑地段（相当于城市建设用地）地 租的三个特点，这三个特点在城市地租中更加强化了。
房地产经济学--地租、地价和区位理论(PPT)
• 马克思 ：地租是在农业或其他产业中的直接生产者所 创造的剩余价值被土地所有者占有的部分，是土地所 有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的体现和 反映。
地租的类型
1、按地租的物质形态划分 2、按经济学的观点划分 3、按其他方式划分 （1）按土地所有权性质标准划分：私有土地
地租 、公有土地地租 （2）按土地用途不同划分 ：农业地租、城
20 马歇尔
原始价值、私有价值、公有价值。创立均衡价格论
世
Байду номын сангаас
纪
初 到
克拉克
下
地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产 力 地租是土地生产要素对产品的生产所做的一种贡献。 地租是一种“经济盈余”
半
叶 胡佛
建立竞价曲线理论：同时处理不同类型土地使用的
侧
竞标
重 阿兰索
解决城市土地地租、地价的计算问题
研 究 丁伯根、康 土地的影子价格 地 托洛维奇
2、土地价格的特点
土地价格的特点
（1）地价格构成具有双源性：资源因素(纯地租因素)和 资产价值因素
（2）土地价格具有明显的地域性和个别性 （3）土地价格具有权益性 （4）价格形式具有双重性：既有交换代价的价格，也有
使用和收益代价的地租 （5）土地价格受供求影响的单向性 ：主要由土地需求
决定。 （6）土地价格具有增值性
（2）形成的原因：土地经营权的垄断
（3）级差地租的形式
级差地租的形式
（1）级差地租I 和级差地租Ⅱ • 级差地租I ：等量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土地
的肥力和位置的差别所产生的超额利润转化而来的级差地租。教 材132页表6-1、6-2。 • 在同一块土地上连续追加投资，各个资本的生产效率不同。教材 133页表6-3 。 （2）二者关系： • 相同点：两者的实质都是超额利润的转化形式 • 不同点主要体现在三个方面：①投资方式不同 ②转化为地租的 时期不同 ③最低限度的投资额不同。 • 相互联系：级差地租I是级差地租Ⅱ的基础和出发点，级差地租 II的变化最终又必然要以级差地租I的形式体现。
地租的类型
1、按地租的物质形态划分 2、按经济学的观点划分 3、按其他方式划分 （1）按土地所有权性质标准划分：私有土地
地租 、公有土地地租 （2）按土地用途不同划分 ：农业地租、城
20 马歇尔
原始价值、私有价值、公有价值。创立均衡价格论
世
Байду номын сангаас
纪
初 到
克拉克
下
地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产 力 地租是土地生产要素对产品的生产所做的一种贡献。 地租是一种“经济盈余”
半
叶 胡佛
建立竞价曲线理论：同时处理不同类型土地使用的
侧
竞标
重 阿兰索
解决城市土地地租、地价的计算问题
研 究 丁伯根、康 土地的影子价格 地 托洛维奇
2、土地价格的特点
土地价格的特点
（1）地价格构成具有双源性：资源因素(纯地租因素)和 资产价值因素
（2）土地价格具有明显的地域性和个别性 （3）土地价格具有权益性 （4）价格形式具有双重性：既有交换代价的价格，也有
使用和收益代价的地租 （5）土地价格受供求影响的单向性 ：主要由土地需求
决定。 （6）土地价格具有增值性
（2）形成的原因：土地经营权的垄断
（3）级差地租的形式
级差地租的形式
（1）级差地租I 和级差地租Ⅱ • 级差地租I ：等量资本投在等面积的不同条件的土地上，因土地
的肥力和位置的差别所产生的超额利润转化而来的级差地租。教 材132页表6-1、6-2。 • 在同一块土地上连续追加投资，各个资本的生产效率不同。教材 133页表6-3 。 （2）二者关系： • 相同点：两者的实质都是超额利润的转化形式 • 不同点主要体现在三个方面：①投资方式不同 ②转化为地租的 时期不同 ③最低限度的投资额不同。 • 相互联系：级差地租I是级差地租Ⅱ的基础和出发点，级差地租 II的变化最终又必然要以级差地租I的形式体现。
经济师考试《房地产》地租地价理论
经济师考试《房地产》地租地价理论
第三节地租地价理论
1.地租与地价的概念
地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润
地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收取的若干年的地租
2.地租的产生和发展
3.级差地租、绝对地租和垄断地租
3.1 级差地租
级差地租I
肥沃程度
位置
级差地租Ⅱ
同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态
3.2 绝对地租
由于土地的所有权使耕种最劣等的地也需支付的租金
土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得
3.3 垄断地租
由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租
条件
土地私有权垄断
某些土地具有特殊的自然条件
4.地租与地价的关系
地租是地价的基础
地价是地租的资本化
地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格
永久租期土地，若每年的地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价的关系为。
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丁伯根
土地的影子价格
康托洛维奇
土地的影子价格
ห้องสมุดไป่ตู้萨缪尔森
地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度
哥德伯戈
钦洛依
用制度经济学的方法对城市地价进行研究
资料来源：曹振良等，《房地产经济学通论》，北京：北京大学出版社，2003版，244-245页
19世纪上半叶（古典经济学）
萨伊
提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是使用土地的补偿
马尔萨斯
地租是自然对人类的赐予
杜能
创建农业区位论。主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租
19世纪下半叶（马克思主义）
马克思
恩格斯
把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。资本主义的地租是剩余价值的转化形式之一。地租分为三种形式：绝对地租、级差地租、垄断地租。土地价格是地租的资本化
表3-1地租、地价理论主要观点
时期
代表人物
主要观点和贡献
17世纪中叶到19世纪初(古典政治经济学)
配第
提出级差地租的最初概念。土地价格=年租*21
魁奈
提出“纯产品学说”：农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有者所有
杜尔阁
“纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分纯产品归土地所有者所有
20世纪初到20世纪下半叶（新古典经济学、现代经济学）
马歇尔
创立均衡价格论。地租只受土地需求的影响，而决定于土地的边际生产力
克拉克
地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。地租是一种“经济盈余”
胡佛
建立了竞价曲线理论，这种理论能同时处理不同类型土地使用的竞标
阿隆索
解决了城市土地地租、地价的计算问题
斯密
系统地研究地租理论的古典经济学家。研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等
安德森
提出了土地相对肥沃的概念。地租来源于生产土地产品的劳动。土地产品的价格决定地租。
威斯特
级差地租以土地耕种的下降序列为前提。土地产品的边际收益是递减的。
李嘉图
在劳动价值论的基础上阐明地租理论。只承认级差地租，否认绝对地租的存在
土地的影子价格
康托洛维奇
土地的影子价格
ห้องสมุดไป่ตู้萨缪尔森
地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度
哥德伯戈
钦洛依
用制度经济学的方法对城市地价进行研究
资料来源：曹振良等，《房地产经济学通论》，北京：北京大学出版社，2003版，244-245页
19世纪上半叶（古典经济学）
萨伊
提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是使用土地的补偿
马尔萨斯
地租是自然对人类的赐予
杜能
创建农业区位论。主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租
19世纪下半叶（马克思主义）
马克思
恩格斯
把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。资本主义的地租是剩余价值的转化形式之一。地租分为三种形式：绝对地租、级差地租、垄断地租。土地价格是地租的资本化
表3-1地租、地价理论主要观点
时期
代表人物
主要观点和贡献
17世纪中叶到19世纪初(古典政治经济学)
配第
提出级差地租的最初概念。土地价格=年租*21
魁奈
提出“纯产品学说”：农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有者所有
杜尔阁
“纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分纯产品归土地所有者所有
20世纪初到20世纪下半叶（新古典经济学、现代经济学）
马歇尔
创立均衡价格论。地租只受土地需求的影响，而决定于土地的边际生产力
克拉克
地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。地租是一种“经济盈余”
胡佛
建立了竞价曲线理论，这种理论能同时处理不同类型土地使用的竞标
阿隆索
解决了城市土地地租、地价的计算问题
斯密
系统地研究地租理论的古典经济学家。研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等
安德森
提出了土地相对肥沃的概念。地租来源于生产土地产品的劳动。土地产品的价格决定地租。
威斯特
级差地租以土地耕种的下降序列为前提。土地产品的边际收益是递减的。
李嘉图
在劳动价值论的基础上阐明地租理论。只承认级差地租，否认绝对地租的存在