地租和地价理论
地租地价理论--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第三节讲义
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第一章第三节讲义
地租地价理论
1. 地租与地价的概念
■ 地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者 让渡土地使用权时索取的超额利润
■ 地价是土地所有者向土地需求者 让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格
■ 我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收取的若干年的地租
3.级差地租、绝对地租和垄断地租
3.1 级差地租
■ 级差地租Ｉ
◇ 肥沃程度
◇ 位置
■ 级差地租Ⅱ
◇ 同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态 ■ 古典地租理论
◇ 地租＝市场价格－生产成本－平均利润
【2011年真题】
◆ 在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态是（ ）。
A.级差地租I
B.级差地租II
C.绝对地租
D.垄断地租
[答疑编号2526010401]
『正确答案』B
『答案解析』本题考查级差地租II 的概念。
级差地租II 是指在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。
【2009年真题】
根据古典地租理论，地租是农产品市场价格扣除生产成本和（ ）后的余额。
A.平均税费
B.平均利润。
土地利用规划的基本理论
土地利用规划的基本理论土地利用规划的基本理论一、地租与地价理论地租是土地所有者凭借土地所有权所获得的不劳而获的收益。
根据马克思的地租理论，一切形态的地租都是土地所有权在经济上的实现，一切地租都是剩余劳动的产物，它是以土地所有权的存在为前提的。
马克思根据其产生的原因和条件，提出级差地租、绝对地租和垄断地租三种形态。
在合理组织土地利用中应遵循地租理论努力获得最大的地租收入。
所谓级差地租，就是利用较好生产条件土地的超额利润。
级差地租Ⅰ是由于土地的肥沃程度和土地位置的不同而产生的。
级差地租Ⅱ是由于在同一块土地上连续投入等量资本所产生的生产率差别而形成的。
马克思在批评地继承古典政治经济学的地价理论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地价理论，指出土地价格是虚幻形式的价格，称土地价格为“虚幻的价格”，没有价值的物品可以有价格，土地价格是没有价值的价格。
马克思把土地分为土地物质和土地资本，“土地价格无非是出租土地的资本化收入”，“土地价格是地租的资本化即土地价格=地租/利息率。
”为了获得土地利用的最大经济效益，合理配置土地资源，必须应用经济杠杆对其加以调节和控制。
地租和地价理论对于土地资源的综合评价和合理开发利用，制定土地利用政策具有重要的指导作用。
通过合理组织土地利用，不断提高土地肥力和改善土地质量状况，修筑交通运输网络，改变土地的经济地理位置和交通运输条件，追加物化劳动和活劳动的投入，实行土地集约化经营，必将导致土地级差地租地租条件的变化。
这就是常说的“规划即地价”，规划是影响地价的重要因素，应根据地价的空间分布规律合理规划（配置）各业用地。
在地租及地价理论的指导下，根据土地用途和地租之间的关系，应把位于和接近城市中心区的土地规划用作高价用地和商业用地、居住用地等。
把其他类型用地如工业用地、行政办公用地规划于远离城市中心的地段上。
对于农用地而言，应把集约经营用地如果品、蔬菜等产品生产用地规划在城市近郊区，而将粗放经营用地如大田作物生产用地等规划在远离城市的地段上。
公共基础经济知识：地租和土地价格
公共基础经济知识：地租和土地价格地租理论属于马克思主义政治经济学中相对比较难而且偏专业的一个知识点，在事业单位的考试中，地租理论虽然出题的概率不大，但是一般只要出题错误率就会很高，所以掌握好地租理论其实也就是掌握了一个得分点。
下面是小编整理的公共基础经济知识：地租和土地价格，欢迎阅读。
一、地租的含义地租是土地使用者为租用土地而向土地所有者支付的经济代价，是土地所有权在经济上的实现。
二、地租的两种形式1.级差地租级差地租是指由于耕种的土地优劣等级不同而形成的的地租。
它是农产品的个别生产价格低于社会生产价格所形成的。
级差地租产生的原因是因为土地的有限性引起的土地经营的资本主义垄断。
级差地租按形成条件不同划分为两种：①级差地租Ⅰ：因土地肥力和位置不同，用等量资本投在不同等量土地上产生的超额利润而转化而成的级差地租。
②级差地租Ⅱ：在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的生产率水平，就会产生超额利润。
这种由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化为地租，即为级差地租Ⅱ。
2.绝对地租绝对地租是指由于土地私有权的存在，租种任何土地都必须缴纳的地租，其实质是农产品价值超过社会生产价格以上的那部分超额利润。
绝对地租是由于土地私有权的垄断而出现的，它来源于农业工人的剩余劳动所创造的剩余价值的一部分，即超额剩余价值，绝对地租就是这部分超额剩余价值的转化形式。
3.土地价格土地价格是指为购买获得土地预期收益的权利而支付的代价，土地价格的高低取决于可以获取的预期土地收益高低。
土地价格=地租/利息率。
三、真题再现1.(单选)级差地租产生的原因是( )。
A.不同土地所有者拥有土地的数量不同B.土地的有限性C.不同土地的肥沃程度不同和地理位置不同D.土地经营权的垄断四、参考答案1.【答案】D。
解析：级差地租是与土地的不同等级相联系的地租，它是由农产品的个别生产价格低于社会生产价格所形成的。
地租地价理论
二、级差地租的形式 划分标准： 划分标准：按照级差地租的形成条件不同 级差地租Ⅰ 级差地租Ⅰ：因土地的丰度不同或位置不同，用等 量资本投资在不同的等量土地上所产生的由超额利 润转化而成的级差地租。 1、土地级差生产力是级差地租Ⅰ形成的条件和基础， 决定地租的数量多少和变化； 2、土地自然生产力级差越大，级差地租Ⅰ越大 3、地租的市场价格与劣等土地的生产率成反比。 级差地租Ⅱ 级差地租Ⅱ：因在同一块地上连续投资而改变了土 地的经济丰度或相对位置，所造成不同的生产率产 生超额利润转化而成的地租。
现代西方地租理论
约翰B克拉克，运用边际分析数量分析以及报酬 递减的规律，马歇尔运用编辑和供求综合分析的 方法等分析地租地价。可以看出数学模型的引进 和空间分析的发展是地主地价的发展趋势。 当代西方地租理论 集中研究地租量的因素的因素及地租量决定问题。 代表人物：保罗A萨缪尔森认为，地主是土地要 素的相应的报酬。巴络维认为，各类土地上的地 租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。
詹姆斯安德森，研究了地租理论的基本特征。农产 农产 品具有统一的市场价格是地租形成的前提。由于土 品具有统一的市场价格 地条件的差异所带来的利润差异，是形成级差地租 的基础。缺点：否定了绝对地租的存在。 大卫李嘉图，“地租是为使用土地而付给土地所有 者的产品”，认为“土地的有限性和土地肥沃程度 及地理位置的差异，时产生级差地租的条件。”缺 点：否定了绝对地租的存在。
马克思的地租理论
地租是由绝对地租和级差地租组成的，其中土地 所有权的垄断是绝对地租产生的根本原因。土地 经营者垄断是极差地租产生的根本原因。 1、地租则是土地所有者凭借其土地所有权，分享 土地经营使用劳动所创造的剩余产品的一部分非 劳动收入。 2、租用最差的土地也要支付地租。 3、由于土地所有权的私人垄断。 极差地租由于经营优等土地和中等土地获得的超 过平均利润以上的超额利润，这部分超额利润通 常转化为地租。
土地利用规划理论及运用
土地价格是地租的资本化，即土地价格=地租/利息率 地租是土地所有者借以实现的经济形式，其产生条件是土 地所有权和使用权的分离。
（1）级差地租：利用较好生产条件的土地产生的超额利润。 产生的条件：土地有限性和土地差别性
（2）绝对地租：凡租用土地者，无论土地好坏，都须向土地所有者 交纳一定数额地租，由所有权而产生，在各种形式的地租中，绝对地 租是土地所有权最典型的实现形式。
（二）地租地价与土地利用规划的ห้องสมุดไป่ตู้系
提高土地肥力
改善运输条件
追加投入
级差地租形成条件的变化
影响地租地价
地价高
地价低
规划为高价用地，如：
工业用地、行政办公用地、
商服用地和居住地
农业用地
（3）垄断地租：从特别有利的土地上产生的商品的垄断价格中获得 超额利润。
2.西方经济学地租理论 经济学者将地租分为契约地租和经济地租。
契约地租：土地承租人和土地出租人通过契约的形式，规定 佃户按期缴纳给物主的租金款额。
经济地租：是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成 本之后剩余的那一部分，影响因素为价格和成本。
地租地价理论课件
地租地价理论的未来发展方向
深化理论研究
随着经济发展和城市化进程，地 租地价理论将进一步深化，研究 范围将更加广泛，研究内容将更
加深入。
跨学科融合
地租地价理论将与经济学、地理学 、社会学等学科进一步融合，形成 更加综合、系统的理论体系。
动态研究
未来地租地价理论研究将更加注重 动态变化，研究不同地区、不同时 间的地租地价变化趋势和规律。
土地权益与地租地价
地租地价理论涉及到土地权益问题。在土地资源管理中， 应保障各方土地权益的公平和合理，防止土地权益的滥用 和侵犯。
地租地价理论与房地产市场调控
房地产市场调控的地租地价视角
地租地价理论为房地产市场调控提供了重要的理论支撑和实践指导。通过调控地租地价， 可以稳定房地产市场，促进房地产市场的健康发展。
政策实施
政策效果评估
政府需要对政策效果进行评估，以便 及时调整和完善相关政策，提高政策 的针对性和有效性。
政府需要综合考虑各种因素，制定科 学合理的土地政策，并加强监管和执 行力度，以确保政策的实施效果。
04 地租地价理论的应用
CHAPTER
地租地价理论与城市规划
01
城市规划中的地租地价理论应用
地租地价理论在政策制定中的意义
提供决策依据
地租地价理论为政府制定土地政 策、城市规划和经济发展战略提
供了重要的决策依据。
促进土地制度改革
地租地价理论对于土地制度改革 具有重要的指导意义，有助于完 善土地管理制度和土地市场体系
。
推动可持续发展
地租地价理论在推动可持续发展 方面具有重要意义，有助于实现 经济、社会和环境的协调发展。
土地价格的决定因素
土地的供求关系是决定土地价格 的重要因素之一，当土地供应不
地租地价理论
地价
CBD
距离
胡佛的竞价曲线
地租(地价)
家庭收入=土地投资+通勤费用+其 他商品支出，Y=R(X)Q+T(X)+Z Umax (Z,Q,X) 其中： Y为家庭收 入； R(X)为地租（地价）； Q为 土地面积； T(X)为通勤费用； X 为距市中心的距离； Z为其他商品 费用支出；U为效用水平
E
试区别以下基本概念
绝对地租、级差地租、垄断地租和经济地租
试根据阿兰索的地租理论，分析住宅选址 与地租、家庭收入、通勤费用等的关系 试分析地租与地价的关系
产生的条件
来源
形式
级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系
级差地租Ⅰ的形成及地租量的计算
土地肥力的不同所致 土地位置的不同所致
级差地租Ⅱ的形成及地租量的计算
级差地租Ⅰ与级差地租Ⅱ的关系
共同点
超额利润的转化形式
区别
投资方式不同 转化为地租的时期不同 最低限度的投资额不同
联系
6.2.2 绝对地租
影响土地价格变动的因素
区域因素
地区土地供求状况 商业区、住宅区、工业区的不同影响因素
个别因素
物理因素：位置、地质、地形地势、宗地面积、土地 形状、日照、通风、温度湿度与降水量、建筑物外观、 建筑密度、容积率、建筑高度限制
环境因素：交通、临街状况、噪音、空气污染、视觉、 清洁
思考题
6.2.1 级差地租
形成过程
土地所有者 农业资本家 平均利润 农业雇佣工人
超过平均利润的剩余价值
地租理论地价理论与房地产价格的空间分布
现代西方地租理论
现代西方地租理论是在古典经济学和马克思地租理论的基 础上发展起来的，主要研究土地资源的价值评估、土地资 源配置和土地利用等问题。
房地产价格与地租地价的相互影响
房地产价格上涨会导致地租上涨，而地租上涨又会导致房地产价格上涨，两者相互影响。
06
结论与展望
研究结论
城市地租理论是研究土地价值 和地价形成机制的重要理论， 它揭示了土地价值随距离城市 中心距离的增加而递减的规律
。
地价理论认为，地价是由土地 的稀缺性和市场供需关系决定 的，同时受到经济、社会、政
02
03
成本法
通过估算取得土地使用权所需的各项 费用之和来确定地块的价格，通常适 用于新开发地块或特定用途的土地。
04
房地产价格的空间分布
房地产价格的区域差异
城市中心区域
城乡结合部
由于地理位置优越，商业、文化、教 育等设施齐全，城市中心区域的房地 产价格通常较高。
城乡结合部通常处于城市发展边缘， 房价介于城市中心与郊区之间，随着 城市化的推进，该区域的房价也有望 上涨。
郊区与卫星城
相对城市中心区域，郊区和卫星城的 房地产价格较低，但随着城市外扩和 基础设施的完善，这一区域的房价有 上涨趋势。
房地产价格心城区的房地产价格普遍高于外围城区，这是由于
中心城区的各种设施完备，土地资源稀缺所致。
02
交通便捷区域高，交通不便区域低
资源的供求关系。
土地价格与地租的关系
02
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土地所有权：土地所有人在法律规定的范围内占有，
使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。
设施等项目。基础设施完善，不仅有利于生产经营， 而且生活方便，因此，也直接影响土地价格。
第四篇：花好月圆夜
我们为什么学地租地价
甚至说：规划即地价
最后：
感谢祖 国 感谢党 感谢集 美大学
感谢老 师
其实，还有
我怎么会忘了你们呢，啊哈哈，，，， 谢谢最爱的xxxxx同学
注释在这里啦啦啦，，，啊
第一篇：拜见地租大大
绝对地租：
绝对地租是指不论土地的好坏,只要使用就必须缴纳的地租.
绝对地租形成的原因是土地的私有权垄断。由于农业中存在着 土地私有权的垄断，因而碍着其他部门的资本自由转入农业部 门，所以农业部门的剩余价值不参加利润的平均化过程。这样， 农产品就不能够按照社会生产价格出售，而是按照高于社会生 产价格的价值出售。于是，农产品价值高于生产价格的余额， 或者说剩余价值高于平均利润的余额而形成的超额利润，就有 可能保留在农业部门，转化为绝对地租，被土地所有者占有。
第一篇：拜见地租大大
级差地租：
级差地租Ⅰ：因土地丰 度不同和位置不同，用 等量资本投在不同的等 量土地上所产生的超额 利润转化而成的级差地 租
级差地租Ⅱ：在同一地 块上连续投资而改变了 土地的经济丰度或相对 位置，造成不同的生产 率所产生的超额利润转 化而成的地租。
就像玩大富翁，不同的地段地租不同，进行投资后就会涨价
经济地租：又称纯地租，是 指利用土地或其他生产资料 或因素所得报酬扣除所费成 本的余额即超过成本的纯收 入
第二篇：终见地价姐姐
灯火阑珊处：
马克思也说：
三百年前配弟曰： 地价是购买一定 年限的地租总和
土地价格无非是出租 土地的资本化的收 入，即土地的价格不 是土地的购买价格， 而是资本化的地租， 是土地所提供的地 租。
地租和地价理论
一 般 人 我 们 不 告 诉 他 ︐ 哈 哈
第 一 楼 出 品
UP
第一篇：拜见地租大大
第一拜：千呼万唤始出来
地租：地租，是指凭借土地所有权从 土地使用者那里获取的收入，租给别 人使用的权利，土地所有权在经济上 的实现形式。
第一篇：拜见地租大大
第二拜：犹抱琵琶半遮面
地租是作为使 用土地的代价， 是使用土地而 支付的价格。 ----亚当~斯
地租只是为了 使用土地而付 给地主的金额 ----大 卫~李嘉图
密
地租是超额利润 的转化形式，是 农业资本家获得 了平均利润后， 交给土地所有者 的超额利润，是 剩余劳动产物。
----马克思
第一篇：拜见地租大大
第三拜：别有幽愁暗恨生
马克思依据其 产生的原因 条件，提出 级差地租、 绝对地租、 垄断地租、 三种形态
第三篇：千里即： 地价=地租/利息率 资本化是指符合条件的相关费用支 出不计入当期损益，而是计入相关 资产成本，作为资产负债表的资产 类项目管理。简单地说，资本化就 是公司将支出归类为资产的方式。
影响土地价格的具体因素
土地使用限 制
1）土地位置。
2）土地使用限制。
主要指城市土地规划及使用要求，如土地用途、建筑
密度、高度、容积率、土地使用年限等，这些限制制 约了土地使用效果，因而对土地价格有重要影响。土 地规划与使用要求的不同，往往使地价出物业管理员 现很大差别。
3）基础设施完善程度。
主要指道路交通，上下水管线，邮电通讯，生活配套
第一篇：拜见地租大大
垄断地租：
垄断地租是级差地租和绝对地租以外的一种特殊的 资本主义地租形态，是由产品的垄断价格带来的超 额利润而转化成的地租，它只存在于少量自然条件 特别有利的土地上。
物依稀而贵
第一篇：拜见地租大大
地租分类连连看
当代西方经济学者把地租分为契约地租和经济地租
契约地租：指主佃双方通过 契约形式，规定佃户按期交 给物主的租金款额。