国外房地产投资信托基金发展经验
APG房地产投资信托基金
APG房地产投资信托基金APG傲品国际房地产投资信托基金(REIT)简介作者：傲品国际APG傲品国际房地产投资信托基金(REIT)致力于经营，管理及开发不动产。
一些房地产投资信托基金从事融资房地产。
作为一家房地产投资信托基金，每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。
房地产投资信托基金(REITs)的国际经验与中国出路(演讲稿)来源：作者：日期：2011-05-19下面讲一下地产投资信托基金在美国发展的历史。
后面的图表显示的是地产信托基金总的市值的变化，我刚才讲信托基金有的上市，有的不上市，绝大多数是上市，这个图表可以显示地产信托基金总的变化的过程。
从1960年到1973年我不知道大家看不看清楚，有一个市值变化的总量，总之他是在不但的扩展。
前面有提到1960年美国有制定房地产投资信托基金法，有了这个法律之后，业界的投资者或者是开发商或者是管理公司，都会有很大的兴趣来提供这种产品，而且正好是在1960-1973年的过程，我刚才讲过，是美国城市化进程比较快的时候，汽车也有发明，有了汽车之后，大家可以住到很远的地方，住郊区。
所以，那时候的城市化进程是最快的，而且1945年以后，二战结束，美国是一片太平，特别繁荣，生孩子，城市人口不断的增加。
所以，为了满足住房的要求，美国开发商或者是政府，特别鼓励房地产投资开发，那时候大量的是建造和开发。
但是，银行的融资途径，从银行贷款，银行也会衡量自己的风险，或者是有各种各样的考虑，所以没有办法满足房地产的这种快速发展和对资金的需求。
在这个大的背景下，其实是发行地产信托基金最好的时刻。
(提示：本文已由信托法律网重新编辑)前面讲到1960-1973年是从开始成立到发展比较快的一个时期。
从1973-1975年开始情况有一些变化，那个时候，好多地产信托基金的模式是向房地产企业贷款，来收取高额的利息。
他怎么融资呢?他有一部分自有资金，还有一部分是他自己向银行贷款，利息会低一点，某种程度上来讲，他赚钱的方式就是利息差，向开发商贷款利息比较高，他自己向银行贷款利息比较低，利息差是他赚钱的来源，这个有点类似于银行的模式。
reits发展历程
reits发展历程
REITs（房地产投资信托）是一种投资工具，旨在使投资者能够以低成本、低风险的方式投资于房地产市场。
REITs最早出现于1960年代的美国，并在1980年代开始传入亚洲地区，如香港、日本和新加坡等地。
REITs的发展历程，可以概括为以下几个阶段。
第一阶段：探索期
1960年代至1980年代初期，REITs在美国逐渐成形，在房地产市场中占据重要位置。
随着REITs的发展，越来越多的投资者开始关注REITs作为一种投资工具的潜力。
在此期间，REITs还没有得到广泛认可，只有少数投资者尝试着投资REITs，并获得了不错的回报。
第二阶段：快速增长期
1980年代末期至2000年代初期，REITs在美国经历了快速增长期。
美国政府通过了一系列税收优惠政策，鼓励REITs的发展。
此时，越来越多的投资者开始投资于REITs，并获得了稳定的回报。
此外，REITs也开始涉足到其他领域，如医疗保健、办公楼、零售等领域。
第三阶段：国际化发展
2000年代中期至今，REITs开始迅速扩展至国际市场。
亚洲地区成为了REITs的热点地区，香港、日本、新加坡等地都已经建立了自己的REITs市场。
随着REITs的国际化发展，其产品种类也逐渐增加，投资者可以选择投资不同类型的REITs，如股票型REITs、债券型REITs、混合型REITs等。
总的来说，REITs的发展历程呈现出快速增长的趋势。
REITs不
仅为投资者提供了一个低成本、低风险的投资渠道，同时也为房地产市场带来了更多的投资机会。
未来，REITs有望继续发展壮大，并成为全球范围内的重要投资工具。
reits的发展历程
reits的发展历程
REITs是指房地产投资信托基金，是一种投资工具，提供了一种间接投资房地产的方式。
REITs最早起源于美国，起初是由大型物业管理公司设立的，以便更好地管理和运营物业。
REITs作为一种投资工具，被广泛应用于房地产投资领域，因其具有流动性、高收益、低风险等特点，受到了投资者的青睐。
REITs的发展历程可以追溯到1960年代末期，当时美国国会通过了一项法案，允许以类似于股票的方式投资房地产。
1971年，美国的第一只REITs诞生了，它是由David Lichtenstein创建的。
REITs的发展一开始比较缓慢，但是随着时间的推移，REITs的规模和数量逐渐增加。
目前，美国REITs市场已经成为全球最大的REITs市场。
除了美国，REITs在全球范围内也得到了广泛的推广和应用。
欧洲的REITs市场起步较晚，但是在过去十年间，欧洲的REITs市场经历了快速发展。
亚洲的REITs市场也在近年来快速发展，目前日本、澳大利亚、新加坡等国家的REITs市场规模已经超过了百亿美元。
总的来说，REITs的发展历程可以概括为起步阶段、发展阶段和成熟阶段。
在起步阶段，REITs的规模和数量都比较小，投资者对这种新型投资工具的认知度较低。
在发展阶段，REITs逐渐受到投资者的青睐，规模和数量逐渐增加。
在成熟阶段，REITs已经成为一种广泛应用的投资工具，不仅在实体经济领域，也在资本市场
中占据了重要地位。
国外房地产信托投资基金的成功经验及其借鉴
中图分类号 ： ８ ０３ Ｆ ３ ．１
一
所 （Ｇ ） Ｓ Ｘ 公开募集资金（ 即公开上市 ）如果 以信托形式设立 ， ； 则可以公开或私下募集资金 ； 如以私募资金方 式， 投资者必 须被允 许至少 一年 可 以赎 回信托单 位 。对 于 以信托 方式并 公 开募集 资金设立 的资产 ， 主办者 可 以要求 免 除投 资者赎 回单 位的要求 。二是投 资 限制 。所有 Ｒ Ｉｓ ７ ％必须 投资在 不动产 或是与 不动产相 ＥＴ 的 ０ 关的资产方面， 而这 ７ ％中的一半以上 ， ０ 必须是投资于不动产资产 ， 无论是透过直接拥有新加坡境内或境外 的不动 产 ， 或者 是通过 与非公 开上市 的房地 产投 资公 司共 拥有 的不动产 。可投 资 的不 动产及 相关 资产 包括 ： 房地产公 司 的股份 、 地产抵押 证券 、 他相 关房地产 基金 （ 房 其 甚至 包括 附属于房 地产 的流 动资产 ） 。而 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 剩余 的 ３％， ０ 则可 以投资政 府公债 及上 市公 司债券 、 非房 地产 资产公 司的公 司债券 或股 份 、 金或 其他近 似 现 的投 资标 的。 三是金 融准则 。 封闭型 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 在发 行数量 上必须 是 固定 数额 ， 因此无 法利用 发行股 票获得任 何 资 本。 而开放 型 Ｒ Ｉｓ 可借再次 发行股 票 以增 资 ， 可 以让 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 则 这 ＥＴ 投资新 的资产 。 无论 采取封 闭式或是 开 放式 ， ＥＴ 都 可 以抵 押其 资产 的方 式 ， Ｒ Ｉｓ 向外 界融 资 ， 已达 成其财 务杠杆 目的 ， 但是 Ｒ Ｉｓ ＥＴ 总借 款额 不得超 出 其总 资产 的 ２％。相关 准则亦 规定 只有 出于避险 目的 ，ＥＴ 才 可 以投 资金融 衍生 品。 ５ Ｒ Ｉｓ
境外房地产投资
潜在风险
潜在风险
由于经济水平、市场起伏、汇率变化、文化背景、地理环境等因素的差异，国人的海外置业之路暗藏着各种 风险。
除市场风险外，中国人的“投资经验”或许会影响投资状况。很多购房者在过去的投资投机中积累了不少财 富，但大部分都借助了很高的信贷杠杆。这种模式在房价暴涨的过程中，会获利丰厚，但在经济比较均衡、买房 投资属性并不高的国外，很可能会出现回报率较低、房产出售变现难度大等问题。
(2)房地产涉外投资经营，是引进外资在本国投资开发房地产的必然结果。利用外资投资开发本国房地产业， 从而提高房地产经营的水准，对于低于此水平的一些国家就必然会发生“二级”转让管理技术经营经验。同时， 本国把有实力的经营效益高的房地产企业扩展到国外，也会进一步发挥经营优势，取得更大的经济效益。
(3)房地产境外投资开发是学习外国房地产经营技术的重要途径。在国外房地产经营中，有一整套房地产投 资运作规则，电脑的广泛应用也为信息的搜集、加工分析提供了方便的工具，从而能有效地提高经营决策的科学 性。通过境外投资，引进比较先进而又适合我国国情的房地产市场运行经验，也可以提高我国的房地产开发能 力。
中国的发展
中国的发展
随着我国的对外开放，沿海城市经济逐步由内向型向外向型转变。房地产涉外投资发展很快。到1988年底， 我国累计对外投资总额是18．98亿美元，在涉外合资、独资企业已发展到526个。近年来，我国海外投资企业的 增长幅度每年都在30%以上。已批准的涉外企业中，经济效益明显的占一半以上。这些企业分布在79个国家和地 区，其中港澳居多，其次是美国、澳大利亚、日本、加拿大，德国、新加坡。
境外房地产投资
国房地产经营者到他国投资的活动
01 的特点
03 最新动态
目录
英国德国reits的发展历史__概述说明以及解释
英国德国reits的发展历史概述说明以及解释1. 引言1.1 概述本文将探讨英国和德国REITs（不动产投资信托）的发展历史，并比较分析两国REITs模式之间的差异和特点。
REITs作为一种房地产投资工具，在全球范围内得到了广泛应用和普及。
英国和德国作为欧洲两大经济体，其对于REITs的发展路径、政策推动以及市场反应都具有重要意义。
本文旨在通过对两国REITs发展历程的研究，探讨其共同点和区别，并对未来发展进行展望。
1.2 文章结构本文将分为五个主要部分进行阐述：引言、英国REITs的发展历史、德国REITs 的发展历史、英国与德国REITs之间的比较分析以及结论与展望。
通过这样的结构安排，我们将深入了解英国和德国在REITs领域中所取得的进步以及面临的挑战。
1.3 目的本文旨在回顾英国和德国两个最重要的欧洲市场上，不动产投资信托（REIT）制度在过去几十年中是如何发展起来的。
我们将探讨REITs模式的引入、政策推动和市场反应在两国的具体情况，并通过对英国和德国REITs之间的比较分析，揭示其差异和共同点。
同时，本文还将对未来英国和德国REITs可能面临的挑战和发展机遇进行展望，为相关行业提供有益参考。
以上是“1. 引言”部分的详细内容，请根据需求自行调整表达方式和添加具体论述内容。
2. 英国REITs的发展历史:2.1 背景和起源:英国房地产投资信托基金（REITs）的发展可以追溯到2007年，在当时的英国财政大臣布朗（Gordon Brown）的领导下引入了REIT法案。
这项法案是为了给个人投资者提供更直接参与房地产市场的机会，并促进房地产市场的流动性。
在此之前，个人投资者往往难以获得直接投资于房地产所需的规模和灵活度。
2.2 初期阶段的发展和挑战:英国REITs最初面临着诸多挑战。
首先，由于全球金融危机的爆发，在2008年至2009年期间，市场对房地产行业丧失了信心，经济衰退减少了对投资者和开发商进行REIT转换的动力。
新加坡范本：以REITs为国策
新加坡范本：以REITs为国策随着全球金融市场的不断发展，房地产投资信托基金（REITs）作为一种创新的金融工具，已经在国际上得到了广泛认可。
REITs具有优化房地产市场流动性、提供投资机会以及促进经济发展的优势。
本文以新加坡为例，探讨了REITs在新加坡金融市场中的发展历程、特点、投资策略、市场表现以及未来展望。
新加坡是一个位于东南亚的岛国，也是一个全球性的金融中心。
由于国土面积有限，新加坡政府一直致力于推动房地产市场的多元化和可持续发展。
自2002年以来，新加坡政府已经逐步放宽了对REITs的限制，推动了REITs市场的发展。
REITs是一种以房地产为投资对象的信托基金，它可以将房地产资产分割成小份额，吸引投资者购买。
与其他房地产投资工具相比，REITs 具有以下特点和优势：分散投资：REITs是一种集合投资工具，可以将资金投入到多个房地产项目中，降低投资风险。
高流动性：REITs可以在证券交易所上市交易，具有较高的流动性，便于投资者随时买卖。
税收优惠：新加坡政府为鼓励REITs发展，提供了税收优惠政策，降低投资者的税负。
专业管理：REITs通常由专业的房地产管理公司负责运营，为投资者提供专业的投资管理和风险控制。
正文2：REITs的投资策略、市场表现和潜在风险投资策略：新加坡REITs的投资策略多样化，既可以投资商业地产、住宅地产，也可以投资工业地产和酒店等。
同时，REITs也可以进行跨国投资，为投资者提供更多的投资选择。
市场表现：自2002年以来，新加坡REITs市场发展迅速，市场规模不断扩大。
根据新加坡交易所的数据，截至2022年，共有25支REITs 上市，总市值超过300亿新元。
潜在风险：尽管REITs具有诸多优势，但也存在一定的潜在风险。
房地产市场周期性波动可能导致REITs的收益波动；房地产市场中的流动性风险和信用风险也可能影响REITs的表现。
为降低潜在风险，新加坡政府采取了以下措施：（1）提供税收优惠政策：新加坡政府通过提供税收优惠政策，降低投资者的税负，提高REITs的吸引力。
借鉴国际经验发展我国房地产投资信托基金
（ ｓａｅｂ ｌｇ ｉｇ ｓ ｌｎ ） 制 度 ，从 而 成 为 欧 洲 最 ｉ ｆ ｃｌ ｅｅ ｇｎ ｓｉ ｔ ｌ ｇ ｎ ｅｉ
早 发 展 Ｒ Ｉｓ 国 家 。在 荷 兰 ，Ｂ 是 一 个 纯 粹 的税 ＥＴ 的 Ｉ
证 券 商 购 买 Ｒ Ｉ ｓ 券 ，投 资 收 益则 从 保 管 机 构 处 获 Ｅ Ｔ 证 得 。美 国 的 Ｒ Ｉｓ 有 以下 明显 特 点 ： ＥＴ 具
１ 税 收 优 惠 。 美 国 １６ ． ９ ０年 税 法 规 定 ， 如 果
Ｒ Ｉ ｓ 每 年 度 盈 利 的 大部 分 以 红 利 方 式 分 配 给 投 资 ＥＴ 将
发展我 国房 地产投 资信 托基 金的模 式设 想 ，以及 推进 我 国房地产 投资信 托基 金发 展 的政 策建议 。
关键词 ：房地 产投 资信托 基金 ；国 际经验 ；发展模 式
中 图 分 类 号 ：Ｆ ３ ． 文 献 标 识 码 ：Ｂ 文 章 编 号 ： １ ７ ．２ ５ （０ ９ １ ０ ８０ ８ ０８ ６ ４２ ６ ２ ０ ）０ ． ４ ．３ ０
美 国 的 Ｒ Ｉ ｓ 常 是 以基 金 形 式 出 现 的 。Ｒ Ｉｓ ＥＴ 通 ＥＴ
进行投资决策 ，或者雇佣专业 的管理 团队对房地产进
行 管 理 。投 资者 无须 亲 自管理 即可 获 得 比较 稳 定 的 收
益。
成立并在证券交易所挂牌交易后 ．便进入正式运作 阶 段 。值得注意的是 ，该类证 券一般需 经过信用评级机 构的评级。房地产投资信托公 司必须按成立 阶段所定 协议实施投资计划 。保管机构则依房地产投资信托公
房 地 产 投 资 信 托 基 金 ｆ ｅｌＥ ｔｅ Ｉｖｓ ｎ Ｒ ａ ｓ ｔ ｎ ｅｔ ｔ ａ ｍｅ Ｔｕｔ，简 称 Ｒ Ｉｓ，是 指 通 过 发 行 基 金 受 益 凭 证 募 ｒｓ ｓ ＥＴ ） 集 资 金 ，通 过 合 同 约 定 投 资 政 策 ．由 专业 投 资 机 构作 出投 资 决 策 ，基 金 资 产 由专 业 受 托 机 构 管 理 ．主要 投 资于 房 地 产 资 产 ，或 从 房 地 产 的 采 购 、发 展 、管 理 维 护 、销 售 过 程 中 取 得 租 金 或 销 售 收 入 ，或 为个 人 和 机 构 提 供 房 地 产 抵 押 贷 款取 得 利 息 收入 ，并 将 投 资 收益 中 的绝 大 部 分 以 派息 形 式 按 比例 分 配 给投 资 者 的 一种 房 地 产 类 的 集 合投 资计 划 产 品 。 Ｒ ＩＳ 二十世 纪 ６ ＥＴ 在 ０年 代 产 生 在 美 国 ，二 十 世 纪 ８ 年 代 后 得 到 迅 猛 发 展 。根 据 标 准 普 尔公 司 的统 ０ 计 ．美 国 房 地 产 投 资 信 托 基 金 已 占全 球 同 类 产 品 的 ９ ％．其 运 行 模 式 对 全 球 房 地 产 证 券 化 产 生 了深 刻 的 ０ 影 响 。近 年 来 ，欧 洲 、亚 洲 、美 洲 等 １ 个 国 家 和地 ８ 区都 制 定 了专 门 的 立 法 ，加 入 到 发 展 Ｒ Ｉｓ的 行 列 ＥＴ 中 。 因此 ，应 借鉴 国 际 经验 ，发 展 我 国 的房 地 产 投 资
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国外房地产投资信托基金发展经验
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, REITs）实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划，可以采取投资公司、信托计划、投资基金等形式，将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以分红形式分配给股东。
REITs 的概念最初于1960年在美国出现。
目前美国是全球最大的市场，迄今已有300多家REITs，市值达三千多亿美元。
目前美国房地产投资基金已经在房地产金融体系中占有十分重要的地位，并且作为“具有流动性的房地产”，房地产投资基金对美国整个经济体系产生了深远的影响。
自2000 年起，REITs 在亚洲有了突破性的发展。
新加坡货币管理局在1999年5 月颁布了《财产基金要则》，并在2001年的《证券和期货法》对上市REITs作出相关规定，到2003年底已有2个REITs在新加坡交易所上市。
日本在2000年11月修改了投资信托法，修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业。
2001年3月东京证券交易所建立了REITs 上市系统。
2001 年11 月2 家REITs在东京证券交易所上市。
到2003 年底，已有6 家REITs 在东京证券交易所上市。
韩国在2001 年7 月颁布了《房地产投资公司法》，为REITs 发展提供相关的法律制度。
随后，韩国证券交易所修改了上市规则，制定了REITs上市的相关条例，现已有4 家REITs 在韩国交易所上市。
2003 年7 月30 日香港证券和期货事务监察委员会（“香港证监会”）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs 的设立条件、组织结构、从业人员资格、投资范围、利润分配等方面作出明确的规定。
近年来欧洲、南美洲的一些国家都针对REITs 制定专门的立法，推进REITs 的发展。
荷兰于80 年代将REITs 引入其市场后，欧洲市场也开始认识并发展REITs 产品，比利时在1995 年推出其REITs 产品。
澳大利亚在70 年代引入REITs 的概念，其产品被称为上市地产基金，目前有46 家上市地产基金，总资产超过450 亿澳元。
截止2003 年底，已有18 个国家和地区制定了REITs 的法规（表1）预计近期内会有更多的国家加入这个行列。