上海市城市更新项目研究报告(长阳创谷、8号桥创意产业园)
创意产业集聚与城市更新的互动研究——以上海田子坊为例
一
、
研究缘起
然 而 ，在 城市 更新 过 程 中 ，相 当一部
分创意产业集聚区出现了租金急剧上涨的 作为未来知识经济社会的产业方向和 现象 ， 如上海 田子坊。原住民出于对高额 城市发展的重要动力 ， 创意产业正引起越 租金 的追 求 及对 繁杂 环境 的担忧 将原 住屋
来 越多 的关 注 。由于对 文化 和 创 意氛 围有 出租 ， 转住他地。尤其值得关注的是 ， 一
较高要求 ， 创意产业 常常聚集发展， 形成 些先期入驻的艺术家 ， 虽然 曾经为创意产 集 聚 区 ，其 中重 要 的一 类创 意 集 聚 区 ，是 业 集 聚起 过重 要作 用 ，也迫 于 租金压 力 开
程进行 了中外比较 。 针对田子坊 目 前存在的创意产业淡 出、原住居民安置等问题展开讨
论 ，提 出有利 于城 市更新 与创 意产 业协调 长期发展 的思路 ，以实现 两者 间的共 赢。 关键词 ：创 意产业 集聚 城 市更新 中产阶级 化 田子坊
【 中图分类号】Ｋ ９ ０ １ ． ８ ｄ ｏ ｉ ： ｌ ０ ． ３ ９ ６ ９ ￣ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ６ ７ ４ — ７ １ ７ ８ ． ２ ０ １ ３ ． ０ １ ． ０ １ ７
１ ５ ８ ｌ 《 城市观 察》２ ０ １ ３ ２ ｉ ｆ ￣１ 期
ｉ Ｕｌ 由ａ ｒ ） ＃ Ｔ ｓ ， ａ ｈ ｔ 、 Ｎｏ １ ， ２ （ ）Ｅ Ｓ Ｔ ＵＤＹ
的 ，西方 发达 国家 ２ Ｏ 世 纪６ ０ 年代 开始 的中 众 多 田子坊 周边 房屋 出租或 出售 都会 打 出 产 阶级 化过 程 与今天 上 海 的情 况 具有 很多 类似 特点 。 “ 临近 田子 坊 ，创 意 与生 活 的完美 结 合 ”
上海杨浦长阳谷项目汇报_经济策划
杨浦区长阳谷创意产业园改造项目策划方案Yangpu district CHangyanggu creative industy park Regeneration concept design2015年5月目录CONTENTS010203•经济新常态下新趋势 •上海城市发展新趋势 •创意经济发展新趋势区域经济与产业转型Background Analysis基地与周边分析Site Analysis城市旧厂房改造专题Reconstruction Topic Research•区位交通•首期5万平方米租户访谈 •周边条件概览 •发展评价04 05 06 上海重点创意园区案例分析 Creative Park Case Study 总体定位与项目策划Overall Positioning and programme Planning 投资财务分析Financial analysis •旧厂房改造典型模式分析 •旧厂房改造的上海主要政策 •旧厂房改造未来供需分析•案例遴选因子•创意园区评价指标体系 •对标案例分析 •案例启示•发展目标•目标市场 •功能定位 •物业定位•功能分区与重点项目策划•投资成本估算•经营收入估算 •经营成本估算 •现金流量投资测算 •盈亏平衡点附录：1.物业市场分析2.企业访谈纪要3.周边竞合园区分析011.经济新常态下新趋势2.上海城市发展新趋势3.创意经济发展新趋势区域经济与产业转型BACKGROUND ANALYSIS经济发展新趋势11.3%12.7%14.2%9.6%9.2%10.4%9.5%7.8%7.7%7.4%7.0%11.4%12.7%15.2%9.7%8.2%10.3%8.2%7.5%7.7%7.0%20052006200720082009201020112012201320142015E全国上海2005~2015年中国及上海GDP 增速变化经济新常态下改革和创新是核心主题，产业发展重点关注互联网经济和双创经济一带一路互联网+简政放权双创经济国企改革自贸区扩容传统秩序改革 新兴秩序创新存量时代1 2 3全球城市创新中心经济发展新趋势存量优化、全球视野和创新驱动是未来上海经济发展的三大议题•《上海2040年城市规划》目标建设用地零增长；今后土地利用管理理念：总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高•《上海市城市更新实施办法》上海已进入存量开发为主的内涵增长，创新发展阶段，城市更新将成为资源紧约束条件下上海城市可持续发展的主要方式。
上海城市更新案例集
上海城市更新案例集一、南京路步行街更新工程南京路步行街是上海的标志性步行街区之一，因为历史悠久、文化底蕴深厚而备受人们喜爱。
为了提升南京路的形象和功能，上海城市更新项目团队对其进行了一次大规模的更新工程。
首先，他们对南京路的道路进行了拓宽和改造，增加了更多的步行空间和绿化带，并且实施了地下化改造，使得南京路更为整洁美观。
其次，他们在南京路两侧增设了更多的商铺和餐饮店，为游客提供更多的购物和餐饮选择。
最后，他们引入了一系列的文化活动和商业展览，吸引了更多的游客和商家，使得南京路成为了一个繁华热闹的旅游和购物目的地。
二、静安寺商圈更新工程静安寺商圈是上海的一个传统商业区，因为其悠久的历史和丰富的文化内涵而广受人们喜欢。
为了提升静安寺商圈的吸引力和竞争力，上海城市更新项目团队对其进行了一次全面的更新工程。
首先，他们对静安寺的建筑进行了修缮和翻新，保护了其历史风貌的同时，提升了建筑的品质和形象。
其次，他们在商圈内设置了更多的休闲娱乐设施和文化展览，为游客提供更多的消遣和学习选择。
最后，他们注重了商圈的绿化和环境改善，增加了更多的公园和花坛，使得整个商圈更加宜人和舒适。
通过这一系列的改造，静安寺商圈焕发出新的生机和活力，吸引了更多的游客和商家。
三、外滩滨江更新工程外滩是上海的一个人气旅游景点，因为其独特的滨江风光和现代化的城市景观而深受游客的喜爱。
为了提升外滩的国际形象和旅游吸引力，上海城市更新项目团队对其进行了一次全面的更新工程。
首先，他们拓宽了外滩的游览步道，并且增加了更多的景观设施，如休息座椅、游玩器材等，方便游客的观光和休闲。
其次，他们对外滩的建筑进行了修缮和改造，保护了其独特的历史风貌，并且引入了更多的现代化建筑和艺术装置，使得外滩更加具有国际化的特色。
最后，他们加强了外滩的管理和安全保障，提供了更好的旅游服务和安全措施，为游客提供更好的游览体验。
通过这一系列的改造，外滩成为了上海的一个国际化旅游目的地，吸引了越来越多的国内外游客。
上海中心城区城市更新机制演进研究——以新天地、8号桥和田子坊为例
［ 金 勇． ５ ］ 增进建设环境公 共价 值的城市设计实效研 究—— 以上海卢 湾区太 平桥 地 区和深圳 中心区２ 、２－ ２ ３１ 街坊城市设计为例（】同济大学博士学位论文 ， ０６ Ｄ． ２０．
［ 范文兵著． ６ 】 上海里弄 的保护与更新［ ． Ｍ】上海 ：上海 科学技术 出版 社，２ ０ ． ０４
［ ＯＬ ．（ ０ ７ ０ — １ ［０１ －５ ｌ １ ｈｔ： ｎ ｗｓｓ ．ｏ ｆ ｎｃ ｍ／０ ７０ — ＥＢ／ ］ ２ ０ — ５３ ） ２ ０ 一ｏ ． ｔ ／ ｅ ．ｈｓ ｕｕ ．ｏ ２ ０ —５ １ ｐ／
３ ，０ ７ １ ．ｔ １ 】 ７ ６ ５ｈ ｍ．
［ 王 伟强 的博客． ４ ］ 信步 在 田子 坊［ＢＯ ］ ２０ ．２２ ）【０ １ ５ｌ］ｈｔ： Ｅ ／ Ｌ ．（０７１－５ ２ １— 一ｏ ｔ ／ ０ ｐ／
与开 发 商 保 持 沟 通 和 交流 才 能更 好 地 控 制 和 引 导 开 发 的 实 施 ： （）公 众 在城 市 更 新过 程 中往 往 处 于 弱势 ，但 随 着 民 ３ 主 制 度 推 进 和 公 众 参 与 技 术 的发 展 ，越 来 越 多 的 市 民 开始 关 心 身 边 的 城 市 变 化 并逐 渐 参 与 到 城 市 更 新过 程 中 。城 市 规 划 是 政府 公 共政 策和 有 效 调 节 手 段 ．有 利 于 在 宏观 上 制
约并平衡各方利益。在中心 区应结合具体实例 ，充分 利用
上海 中心城 区城市 更新机 制演进研究— —以新天地 ，８ 号桥和 田子坊 为仞
灏带鞲 空 ５ ９
权 不 变 、房 屋 结 构 不 变 、土 地性 质不 变 ）和 “ 个 变 化 ” 五 （ 厂 房 产 业 结 构 变 化 、就 业 结构 变化 、管 理 模 式 变 化 、 老
上海现代城市更新研究院 案例
上海现代城市更新研究院案例摘要：一、上海现代城市更新研究院简介1.研究院的成立背景2.研究院的主要研究方向二、研究院案例介绍1.案例一：上海老洋房改造项目1.项目背景及意义2.项目实施过程及成果2.案例二：上海城市公共空间优化项目1.项目背景及意义2.项目实施过程及成果三、研究院对我国城市更新的贡献1.推动城市更新理念的普及和发展2.为城市更新提供技术支持和实践经验3.培养专业人才，提升行业水平四、展望未来1.研究院在城市更新领域的发展规划2.研究院对我国城市更新事业的发展期待正文：上海现代城市更新研究院是一家专注于城市更新领域的研究机构，旨在推动我国城市更新的发展，提升城市品质和居民生活水平。
研究院自成立以来，积极参与各类城市更新项目，积累了丰富的实践经验和技术支持。
研究院的案例之一是上海老洋房改造项目。
该项目针对上海特有的老洋房建筑进行改造，以适应现代城市发展的需求。
在项目实施过程中，研究院充分考虑了老洋房的历史价值和文化底蕴，力求在保护原有建筑风格的基础上，提升居民的生活品质。
经过精心设计和施工，项目取得了良好的成果，为老洋房居民带来了舒适便捷的现代生活环境。
另一个案例是上海城市公共空间优化项目。
该项目旨在通过对城市公共空间进行整合和优化，提升城市公共服务的水平和居民的生活品质。
研究院在项目实施过程中，充分运用先进的城市规划理念和技术手段，对城市公共空间进行科学合理的设计和改造。
项目的成功实施，使得城市公共空间更加人性化、舒适，为市民提供了更好的休闲娱乐场所。
上海现代城市更新研究院通过对城市更新理念的推动、技术支持和实践经验的积累，为我国城市更新事业做出了重要贡献。
未来，研究院将继续发挥自身优势，积极参与城市更新项目，助力我国城市更新事业的发展。
城市更新型项目上生新所专题研究2018.08.29
备注
4.8万方 4.9万方 3.6万方 1.3万方
3栋历史建筑、3栋新建筑和15栋 工业改造建筑组成
文化创意时尚类企业入驻 万科
大都会建筑事务所
由上生所整体出租给万科20年使 用权
本体梳理
前世今生》历史背景下所沉淀的场所故事与建筑特色是城市更新类项目所独具的优势
1924 侨民休闲娱乐会所
孙科别墅
1931
服务对象：住户
大社区
整个城市
专注于企业产品 尤其是物业服务
以客户为中心 建筑无限生活
社会责任意识觉醒 让建筑赞美生命
企业战略
•业务探索阶段 •做加法&多元化 •广泛布局
1984
•业务收缩阶段 •做减法&专业化 •收缩布局
1993
•快速扩张阶段 •做乘法&精细化 •3+X布局
2001
•追求卓越阶段 •房地产行业内的业务多元化
产业及功能
产业及功能》产业以新文化、新媒体、来聚焦活力和IP属性，以新金融提升附加值，形成区域价值高地， 同时营造标杆体验性商业，将时尚、艺术、历史和文化进行跨界混搭，形成复合型的商业模式； 功能上以文化创意产业为核心，融合工作、生活、娱乐及历史文化，形成国际化潮流生活方式的综合开放 活力社区理念
城市更新型项目“上生新所”定 位打造要点分析
项目介绍
项目介绍》总建面4.9万方，其中商业约1.3万方占比27%，由3栋历史建筑、4栋新建筑和11栋工业改造 建筑组成，由上海万科整体承租20年
上生新所
地址
上海市长宁区延安西路1262号
延安高架
1KM 内 环
占地
总建面
其中
办公 商业
建筑构成
澳门路660弄城市更新调研报告0815
地块现状
• 澳门路660弄由1条坐北朝南的主通道和13 条东西横向的支通道，组成总体平面。主 通道宽6米，可行驶汽车，南道口通澳门 路。
• 澳门路660弄建筑共分为公房和旧里两 种物业类型。
• 按物业提供数据，总户数976户，门牌 号总计165个，总建筑面积46580.55 平方米。
• 其中，旧里建筑面积约15796.92平方 米，门牌号总计140个，户数总计330 户。
01. 项目概况
• 澳门路日式住宅南临澳门路，北依宜昌 路和苏州河，西临西康路，东面是陕西 北路。
01. 项目概况
• 该住宅区当时总占地面积 4.9 万平方米，建筑面积 3.21万 平方米。
• 建筑为典型的和洋折衷日本近代集合式住宅，外观主要表 现形式为英国式，内部平面布局和装饰具有明显的日本传 统风格。
动迁安置 旧房征收 旧房征收
项目定位 改善型修缮 商业、住宅 酒店、商业、文化 办公、文化
04. 参考案例
① 步高里
——属于改善型修缮模式
04. 参考案例
• 项目历史： 建于1930年，占地面积6940平方米，建筑面积10069 平方米，属行列式旧式石库门里弄住宅，砖木结构， 二层，红砖外墙，共79幢，是上海保存较完整的罕见 整组建筑里弄宅。
04. 参考案例
③ 建业里
——属于推倒重来模式
位于上海市徐汇区，建国西路和岳阳路交界处， 是上海1930年代里弄住宅的代表。该里弄住宅规模大、 功能齐全，建筑风格以清水红砖、马头风火墙、半圆 拱券门洞为代表，融合吸收了中西文化各自独特的风 貌特征。
• 地址：徐汇区建国西路442号(岳阳路)
建筑风貌
03. 建筑风貌
• 建筑为典型的和洋折衷日本近代集合式住宅，外观主要表现形式为英国式，内部平面布局和装饰具有明显的日本传统风格。
上海现代城市更新研究院 案例
上海现代城市更新研究院案例
【最新版】
目录
一、上海现代城市更新研究院简介
二、研究院的成功案例
三、研究院的发展前景
正文
【一、上海现代城市更新研究院简介】
上海现代城市更新研究院是一家专注于城市更新研究的专业机构。
研究院汇聚了一批具有丰富经验和专业知识的城市规划、建筑设计、土地利用等领域的专家学者，致力于为城市更新提供综合性、创新性的解决方案。
研究院秉承可持续发展的理念，以提高城市品质、促进城市经济、社会和环境协调发展为目标，为我国城市更新事业贡献智慧和力量。
【二、研究院的成功案例】
上海现代城市更新研究院自成立以来，已完成多个成功案例，取得了显著的成效。
以下为几个典型案例：
1.上海某老旧小区改造项目：研究院针对该小区存在的基础设施老化、绿化覆盖不足等问题，提出了一套系统的改造方案。
经过改造，小区环境得到明显改善，居民生活质量得到提升。
2.上海某历史文化街区保护与更新项目：研究院在保护历史文化遗产的前提下，对街区进行了适度的更新与发展。
通过合理规划和设计，既保留了街区的历史风貌，又提升了街区的商业价值。
3.上海某工业园区转型升级项目：研究院针对工业园区产业结构单一、环境污染等问题，提出了一套转型升级方案。
经过实施，园区产业结构得到优化，环境质量得到改善，实现了可持续发展。
【三、研究院的发展前景】
随着我国城市化进程的不断推进，城市更新已成为新时代城市发展的重要任务。
上海现代城市更新研究院将以市场需求为导向，不断完善和拓展业务领域，为我国城市更新事业提供更加专业、高效的服务。
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2. 上海8号桥创意产业园
• 2004年开园，上海最早、最知名的创意产业地标之一
【区位】位于上海市黄埔区建国中路8-10号及局门路，临近淮海中路商圈，交通方便， 一大会址、复兴公园、周公馆、田子坊等文化设施分布周边。 【规模】总建筑面积6万多平，分四期建设。办公占比80%，商业配套占比20%。 【定位】以创意产业、休闲旅游为主要功能，打造上海创意产业集聚区。 【运营情况】办公楼入驻率90%，租金7-10元/平/天，园内集聚170多家创意设计公司， 4000多位国内外高端创意产业人才；商业基本已满租，根据不同业态租金10-20元/平/ 天不等，物业0.8元/平米/天。 【开发运营】 时尚生活中心集团以租赁20年的形式进行整体开发、改建、招商和管理。 【发展历程】
• 8号桥二期
位于局门路436号，占地面积约11亩，建筑面积8400平方 米，原为上海申贝办公机械有限公司厂房。2007年9月开业， 由于与一期工程建筑隔了一条建国中路，一条24米高的 “创意之桥”连接起“八号桥”的一期和二期。
二期承接一期成功方式，引进国内外创意、艺术及时尚企业 的佼佼者，且在业态上增添更多的功能，例如动漫设计公司， 包括由创始暴雪魔兽世界团队创办的RED5，以及中国游戏 软件开发行业的先行者WINKING动漫公司，此外还有新加 坡band公关公司、法国著名的NACO建筑设计公司、全球 著名的建筑师事务所AEDAS等。
上海城市更新项目考察报告
目录 contents
1、长阳创谷 2、8号桥创意产业园 3、联合谷·集社 4、绿地·智造界（原芙蓉江电脑城）
1. 上海长阳创谷
• 老厂房“凤凰涅槃”，成为杨浦区创业地标，目标打造世界级创谷
【区位】位于上海市杨浦区长阳路1687号，邻近内环，交通便利，离地铁12号线 车站（宁国路站）仅200米，周边有多个公交车站，距轨道交通4号线、8号线10 分钟车程。 【规模】占地面积约165亩，建筑面积约30万方。 【定位】上海中心城区最符合知识群体工作、学习、生活的Campus双创街区。 【入驻情况】园区办公人数约1.8万，现有约150家“双创”领军企业和极富“双 创”特征的中小企业。 【开发运营】杨浦科技创新集团和上海电气集团联手规划开发，现由长阳创谷企 业发展有限公司负责园区的运营管理。 【发展历史】
2004
2004
2005
2008
2010
2014
8号桥1期 施工启动
8号桥1期 正式运营
被评为上海首批 创意产业集聚区
8号桥2、3 期全面开工
被评为上海创意 8号桥4 产业示范集聚区 期竣工
2. 上海8号桥创意产业园
• 8号桥一期
原为上海汽车制动器厂老厂房，占地面积约11亩，建筑面积 12000平方米。整个园区由7栋建筑构成，在建筑的二层，设 计师以桥作为连接，连通了每一栋建筑，八号桥整个园区一 共有四座桥，每座桥的造型均不同。
交通便捷：环绕5条轨道交通线路，距陕西南站、淮海 中路站近400米，通达性高。
基本信息
占地面积5000m2，改造前为三栋独立式民国建筑； 改造后建筑面积约3000m2，商业与办公比例约为1：1； 2016年5月开业，由上海联合谷集社企业管理有限公司
2. 上海8号桥和8号线西藏南路站，临近世博园 区。总建筑面积约为13734平方米，分为主楼和附楼两部分。 曾经是上海色织三厂的厂房，先是被改造成了一座大型浴场。 是上海唯一一座获得美国绿色建筑协会LEED认证的工业厂房改 造建筑。也是黄浦区政府着力打造的“江南智造”创意产业集 群区内重点项目。
一期集聚了建筑设计、文化传媒、咨询服务、时装设计等70 余家创意行业，包括现代传播科技、优家画报、思邦建筑设 计等知名创意企业。
一期改造投入约4000万，到2005年初就已满租，按当时6元 ／天／平租金计算，年租金收益为1839万元，4000万元改 造费用三年内即可收回。
2. 上海8号桥创意产业园
2. 上海8号桥创意产业园
• 8号桥三期
位于局门路550号，原是上海白象天鹅电池厂区，靠近斜土 路，南北高架、内环高架环抱左右。占地面积8.6亩，建筑 面积约13500平方米。通过高水准建设改造，设置完备的公 共空间和配套设施，成为局门路上唯一定位于国际标准级生 态型的两栋办公楼之一。
现已有洛可可、尚集广告、披士迅商务咨询、大千影业等近 40家设计、广告、创意品牌入驻。
长阳创谷办公面积约29万方，占 比98%，租金为4.5元/平/天，主要 引进科技型企业和文创企业，99% 已租出。年租金收入约4.6亿元。
长阳创谷物业费0.45元/平/天， 年收入约4800万元。
长阳会堂有阶梯教室、多功能 会议厅、青春草坪及长阳果园 等产品，租赁费2万元/天，多 功能展厅为4千元/天。
+ 三期
以独栋出租为主，主要面向科创领军企业，成为“大象 起舞”之地，配有会议、会展功能的长阳会堂。目前已 有摩拜单车、流利说等多家企业入驻。
1. 上海长阳创谷
• 长阳创谷运营情况较好，基本已满租，年收入约达5亿元，以办公楼租金收入+物业收入为主
+
+
+
长阳创谷商业占比2%，约 6000方，租金为4-5元/平/天， 基本已满租。年租金收入约 600万。
2015年四期开园，主打“互联网+”、3D打印、可穿戴设备、 网络科技、互联网金融等业态纷纷呈现。
3 . 上 海 联 合 谷 ·集 社 （ 长 乐 路 4 6 2 号 ） 一、项目概况
静安寺 商圈
联合谷·集 社
淮海路 商圈
项目区位
核心地段：位于黄浦区长乐路462号，内环内核心地段， 紧邻静安寺商圈、淮海路商圈；
1920
1946
东华纱厂
中国纺织机 器制造公司
1952
中国纺织 机械厂
1992
中国纺织机械 股份有限公司
2016
长阳创谷
1. 上海长阳创谷
• 分三期开发建设
+ 一期
临近长阳路，是餐饮区、设计书店、创意街市等形式 多样的配套休闲生活空间。
+ 二期
为8栋办公楼，建筑面积共计5万方，以及占地7000方 的青春草坪。主要为入驻大众创业的“蚂蚁雄兵”们， 目前已集聚了启迪之星、优客工场等10家各具特色的众 创空间和孵化器。