2011年长沙华资置业芙蓉国里项目全程营销策划提案
XXXX年长沙南城某综合体营销策划提案209P
营销策划报告架构
市场透析
定位体系
1写字楼市场 2.公寓市场 3.长沙商业氛围
1.项目解析 2.市场定位 3.客户定位
物业发展建议
营销策略
销售策略
a.建筑外观 b.功能空间 c.硬件配套 d.物业服务
1.推广定位 2.推广宣传语 3.推广原则及思路 4.推广总纲 5. 媒体策略 6.阶段执行
1.销售策略
另一方面：考虑到本项目的局限性，应利用周边商务资源等附加值，从局部和特色 （商务配置、物业管理等方面）上打造专业、便捷、高效、超值的高档商务平台。
鲨鱼时代的开始
中产公司创富投资平台
红星商圈正被赋予许多新内涵 所有企业都想成为鲨鱼 只有少数站在了食物链的顶端 只因他们找到了更广阔的海洋
PART2 1、长沙公寓市场分析 市场透析 2、公寓客户预判
豪华商务会所、多功能会议中心、空中花园、室内泳池等）
PARTⅠ 市场透析
1、长沙写字楼发展趋势 2、长沙写字楼配置调查 3、长沙写字楼价格调查
4、长沙写字楼定位
长沙写字楼市场价格分析
新近写字楼项目多数以精装为主，结合了整层+零售两种销售模式； 顶级写字楼的售价在16000元/平左右； 中高端写字楼售价为10000-13000元/平； 低端或位置较偏的写字楼售价则在8000元/平左右。
供应量大＆去化库存为主＆价格稳中有升
2013年市场供应量的总压力依旧沉重，去化2011年及本年度新增库存量仍将 是2013年市场的主旋律； 2013年预计成交量将相对2012年基本持平，但针对价格预测提出谨慎保守态 度，当前回暖态势势必推动价格小幅攀升，但在中央整体调控基调及长沙庞大的 库存消化要求下预计价格将在波动中走稳，不会出现大幅飙升现象。
如何使烂尾裙楼的上层建筑在危情中热销
如何使烂尾裙楼的上层建筑在危情中热销——“和府”的精装修与小户型营销策划实录文/五洲半岛李柏在长沙提起“和府”，可谓无人不晓。
一个于三年前启动的楼盘，在于今还能有着相当高的知名度，是因为此项目的成功引领了长沙洒店式公寓开发的浪潮，催生了“小户型”和“精装修”两大概念，并成为目前许多城市房地产市场的一种开发趋势。
项目策划背景与市场研究“和府”不叫和府之前，已经初显一个雏形的框架，但开发前景一直不明朗，处于停滞不前阶段。
该项目位于长沙市五一大道与芙蓉大道交汇处的西北角，这是才规划提出来的长沙CBD的中心地段。
整栋楼由两个开发商分两个部分进行开发。
裙楼部分由一个开发商开发，本项目的开发商是裙楼以上的塔楼部分。
裙楼部分定位为“万国医药博览中心”，2000年前就进行了销售，并投入了大量的广告宣传，但是招商销售情况都不佳，还存在种种隐患，特别是广告宣传时的虚假承诺，可以说开发并不成功。
塔楼部分（本项目）还只是一个框架，原规划设计是准备做成大开间大面积的写字楼。
如何让楼盘焕发活力，开发商没有一点着儿，策划公司负责人也拿捏不准。
2001年初，我们提出了“两条腿跑路”的市场研究策略，一帮人由开发商和策划公司负责人组成，南下北上广泛考察、学习、借鉴发达城市的经济，收集最前沿的房地产市场动态；一帮人马则由策划公司的高级策划师李柏先生与调研人员组成，深入、广泛、细致地调查长沙房地产市场，研究一个区域经济与楼市的发展，寻找产品在本市场的突破口。
我们先后安排了两个市场调查小组，每组4人，对长沙市的市中心的住宅、商住楼、酒店和写字楼进行了详细的市场调查并对假设的目标客户群进行了问卷和抽样调查。
调查得到了如下情况：1、长沙地区新的房地产产品较受欢迎，但近年来在产品创新方面除了SOHO以外并无新品，市中心的传统产品尤其是超级豪华住宅连连受挫，一些边缘产品和组合式产品并没有出现。
2、创业型中小公司多选择居家办公一体化的新型物业为办公场所（如SOHO顺天城、华天新城等项目的销售状况良好），但这些物业类型初步暴露了一些问题，如物业管理不到位、停车位严重不足、在上下班高峰期电梯拥挤且等待时间过长等等。
长沙某项目项目前期营销策划建议案(DOC58页)
长沙某项目项目前期营销策划建议案（DOC58页）非常感谢贵司给予我司提供《项目前期营销策划建议案》的专业服务机会，亦感谢有关人员信息资料支持，**物业将集三十年之大成，充分利用特殊的专业视角、务实的操作手法，为贵司项目销售制造最为可观的销售业绩。
本建议案旨在提供**物业对市场之初步熟悉及对项目进展的系列专业建议，基于对市场分析与项目进展前景的预测，**物业提出了项目前期进展规划的基本思路以供贵司参考。
有关项目进展规划与营销操作的具体步骤与方案，我们将根据贵司对本建议案的有关意见，作出更为完整、客观与深入的阐述并在下一步工作当中提交详尽的报告。
在此敬请贵司对本案提出专业之补充意见，更期望双方能为项目成功销售共同努力并建立良好合作关系！**物业将继续秉承一贯持之以恒的宗旨：第一章片区市场分析1．片区基础资料芙蓉北路、金霞大道与丽臣路在伍家岭立交桥交汇，芙蓉北路、金霞大道、东风路围合构成伍家岭片区，金霞大道接驳长沙市经济开发区，沿线要紧建筑群为企事业单位办公楼，如地税局办公楼、排水公司办公楼等；丽臣路西接湘江二桥，东连机场高速公路。
片区内拥有多家工厂，如湖南医药公司、湖南消防器材总厂、九芝堂制药厂等；开福区建材市场、伍家岭建材市场、湖湘文化艺术品市场等专业市场也集中在片区。
该片区居住群体大都为城市拆迁安置户或者工厂员工，如蒋家垄公寓、九芝堂宿舍楼神箭花苑与环保所宿舍楼等。
2．片区配套设施2-1 片区交通片区内有汽车北站、长沙市第四公交汽车公司，目前片区有多条公交线路纵横贯穿。
9路：汽车北站——火车站（7：00—19：00）115路：陈家湖——桔园小区（6：30—21：00）128路：伍家岭北——彭家巷（7：00—19：00）146路：赤岗冲——蒋家垄（6：30—21：00）302路：芙蓉路——市政府（7：00—19：00）112路：马王堆——陈家湖（6：30—20：00）131路：荷花园——四方坪（7：00—19：00）132路：世界之窗——潇湘中路（6：30—17：00）2-2生活配套通过实地熟悉，伍家岭片区目前的生活配套有：购物：华夏大市场、新一佳超市、麦德龙、泰阳商城、沙湖桥集贸市场、普尔托玛斯等酒店：华悦大酒店、康泰大酒店、金卫酒店、湘丰宾馆、康泰宾馆等金融：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行等医疗：同济医院、湘雅医院等邮局、电信营业厅、浏阳河加油站等2-3教育配套幼儿园：安安幼儿园、沙湖桥幼儿园等小学：国庆小学、建湘小学、浏阳河小学等中学：东风小学、第十八中等国防科技大学等3．片区进展前景预测通过对片区周边市场的细致熟悉，随着伍家岭立交桥的投入使用，片区交通流量急剧上升，丽臣路迅速成为舒缓机场人流的枢纽干道，近年，丽臣路作为形象工程改造初见成效，沿途绿化观光带与宽阔平整的道路使之在长沙市有限的几条枢纽中尤为突出，其接通长沙市世界之窗与海底世界，将是长沙市的一条新兴的旅游观光风景带。
长沙未来城项目营销思路提案
蓄客4：合富资源优势
——拥有湖南最庞大的客户储备平台 • 我们研究的“泛营销模式” 能在短时间成功积蓄大量的客户；我们花巨 资打造维护自己的客户平台—“合富辉煌置业会”；
• 在广州，我们合富辉煌集团十四年来积蓄的客户资源超过100万人资源， 仅湘籍客户就超过3000名； • 在长沙，在短短三年时间我们积蓄的客户资源超过50000名； • 我们目前掌握了长沙市月收入超过3000元的客户有五十万人的资源 • 我司三年来在长沙建立的“大客户资源库”，有超过100家收入稳定的大 中企业名录。 • 四、光大银行、中信银行、中国银行、招商银行等储存达三十万以上的 客户超过 50万人资源。 —— 我司长期合作单位
推 货： 主推5号栋靠东边的1/2以及7号栋东边的剩余单元。 推货理由：因东边户型无论是从朝向、景观等各方面都比西边户型价值高，故保留放在第二阶段推出。
第三阶段推货（66套）： 推货时间：08年9月份 推 货：主推6号栋。 推货理由： 6号栋为中心楼王，是产品中档次最高、景观资源最好的产品，比较稀缺，价值非常高，因 此保留，放到了第三阶段推，以实现价值最大化。
大河西的崛起
科 技 都 市 综 合 体
大河西核心位置 河西行政中心、麓谷科技 园区、生态新城的组合优 势 于项目 科技都市综合体的内涵 产品的智能化组合 园林的水韵 社区丰富多彩的生活方式 区域级的商业配套
都 市 综 合 体 的 科 技 革 命
推广提升四步曲
推 广 期
情景营销
第一曲 形象传播 核心点：形象建立 展示建立 第三曲 情景传播 核心点：准决战阶段 分解卖点
合 计：一期小户型公寓：176套 二期住宅产品： 288套 分 析： 因1号栋、3号栋为小户型产品，且货量不多；而5、7、6栋多为大户型，数量不少， 共有288套，因此建议在推货的时候注意货量好、中、差的搭配以及户型大、小的合 理搭配，充分保证产品价值的利润最大化以及产品的快速消化。
未来城项目营销策划提案二次终稿
位于桐梓坡路和雷锋
东大道交汇处。 紧邻桐梓坡生活区和
项目地块
汽车西站。
桐梓坡 路 西二环 雷锋东大道
分析：项目处于生活片区边缘，交通便捷，适合建立居住型项目。
一、地块分析—地块指标
项目占地面积
33265平米
建筑面积 容积率 建筑密度 绿化率
83657平米 2.51 34.94% 30.02%
市场调研——商业
岳麓区消费者调研
受访者认为望城坡附近最缺乏的商业业态
综合以上所有 消费的购物中 心/商业步行街 41%
购物场所 17%
休闲娱乐场所 22% 餐饮场所 20%
分析：有41%的受访者认为，望城坡附近缺乏综合性的中大型购物休
闲场所或步行街。这说明，岳麓区的商业发展速度暂时落后住宅市场 的发展速度。
小户型、商业面积比重较大，是本项目营销的两个重点。
二、产品分析—商业面积比例
商场面积, 8881, 49%
临街商铺, 9303, 51%
分析：从商业面积来看，商场面积占到近一半，商场招商是本项
目的一个重点。
二、产品分析—住宅套数配比
户型套数配比
398 400 350 300 250 200 150 100 50 0
分析：项目占地不大，为中等规模。
一、地块分析—地块形状
项目地块
地块呈梯形，南北 长，东西短。
分析：地块三面临街，适合商业开发。
一、地块分析—自然资源
项目地块
地块内自然景观资
源较少。周边自然
环境缺乏。
分析：景观条件一般，只能通过项目本身提高景观档次。
一、地块分析—周边配套
分析：周边配套档次不高，缺乏高档次配套，影响项目形象。
【VIP专享】长沙市城市营销策划
长沙市城市营销策划作者：曾浩波来源：网易博客添加日期：11年07月26日一、现状分析1、长沙旅游经济指标数据表现2008年，长沙市旅游业实现：入境旅游者54.92万人次，同比增长9.62%，创汇4.24亿美元，同比增长9.71%；国内旅游者3242.3万人次，同比增长15.33%，实现国内旅游收入271.2亿元，同比增长17.93%；2008年，全市旅游总收入为300.15亿元，同比增长15.93%，相当于全市国民总收入（GDP）占比10%。
数据显示，长沙旅游投入不断加大：2007年全市共启动重点城建项目103个，投资总额达130多亿元;2008年全市投资千万元以上的重大旅游项目76个，总投入319.72亿元;2009年，在全市范围内规划了55个重点旅游项目，推进了岳麓山风景区、橘子洲风景区、靖港古镇旅游度假区、灰汤温泉国际度假区等一批重点旅游项目的开发建设，全市旅游项目总投资568.5亿元。
2009年全市估计共接待国内外游客3893.3万人次，同比增长18.1%;全市接待入境游客57.78万人次,实现入境旅游收入4.50亿美元，同比分别增长6.2%，居中部省会城市之首。
近年来，围绕“快乐之都”、“娱乐之都”的旅游城市形象，长沙以“山、水、洲、城”为资源依托，以厚重的湖湘文化为底蕴，深度挖掘，精心包装，大力实施城市营销战略，切实加强节会品牌打造，取得了一系列骄人战果。
长沙，正向着“中国最佳娱乐旅游城市”、“中国优秀旅游目的地城市”稳步迈进。
2009年，长沙推出了“快乐长沙快乐游”四大系列旅游活动，共计举办各类节庆活动40多个。
特别是2009年9月12日在橘子洲头成功举办的2009中国湖南国际旅游节开幕式，吸引境内外600余名嘉宾、5个世界名河名洲城市参加。
2010年，长沙市旅游业继续保持了良好发展的势头，各项工作稳步推进，已经取得了显著的成效。
2、网络搜索推广表现长沙百度搜索关键词长沙，上亿个答案，其中长沙市政府网站排在搜索结果页面第一页第二位，长沙旅游网排在搜索结果页面第三页第八位。
2011年6月8日长沙南城裕天项目策略提案132p
2007年11月16日，长沙、株洲、 湘潭城市群被批准为全国资源节约型 和环境友好型社会建设综合配套改革 试验区；2008年12月22日，长株潭城 市群综改方案获得国务院正式批复； 2009年长株潭通信升位并网于6月28日 零时开始实施；2010年，6月30日，长 株潭城际铁路正式动工建设，计划2014 年通车！
红星商圈目前结构及发展
本案
红星商圈将成为融城核心商业中心区 成为中国中部最亮点
红星商圈将成为长株潭的交通枢纽
九大新修路段
长沙南城红星片区的路网系统日臻完善：南北走向干道（芙蓉南路、韶山南路、 万家丽路），东西走向干道（木莲冲路、湘府路、时代阳光大道、南三环） 随着地铁1号线和地铁4号线的修建，三环线两厢的开发，长株潭三市城际交通 的开设，以及京株高速的助力，该板块的区位条件愈发显著。片区的开发将对 株洲、湘潭两市产生强大的拉力，推动三市一体化的进程，形成核心都市圈。
销售目标
实现利润的最大化，资金的安全化，成为长沙省府楼盘的销售 之冠。
6 融城CBD“掘金行动” 步曲
项目区域分析篇 项目SWOT分析篇 项目定位探索篇 项目产品规划篇 营销推广策划篇 项目经济测算篇
长沙某地产芙蓉项目年度营销总结
济南时报因为其自身发行量等原因，来电较少。
各渠道来电统计分析
66, 1% 337, 5% 292, 4%
270, 4%
109, 2% 46, 1% 1277, 20%
• 地下建筑面积：21658.77M2 • 地上容积率：2.4 • 建筑密度：27％ • 绿化率：35％ • 户数：546户 • 停车数：485辆 • 地下停车：321辆 • 地上停车：164辆
基础数据
3# 2# 1#
4#
户型 一房 两房 三房 顶复 合计
一房 两房
面积 66 75-95 120-160 140-200
图例显示：客户置业过程中项目本身对其的吸 引点，最多的集中在开发商品牌、项目区位方 面，比重分别占到了28.27%和20.92%。另外， 其他一些因素：例如靠近单位上下班方便和户 型本身优势也分别占到19.68%和12.33%的比 例。可见，品牌和地段成为本项目制胜关键。
4、 客户分析
图例显示，购房者对项目周边的配套情况较满意， 极大的提升了本项目的价值，首当其冲的是对交 通状况的满意，经统计，有40%以上的客户表示 对项目周边交通环境满意，另外对项目周边的学 校、医疗机构、银行等其他生活配套也较满意。
调研显示：78.28%的客户选择 按揭。
5、 08营销成果汇报
4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 09年
保利山东置业会会员招募， 截止开盘前期，共吸纳会员900余人， 从而最大程度上保障了客源的充足！
10月12日产品说明会， 摇出500会员卡号
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
18
2011年新国八条与长沙版限购令解读
新国八条要点：进一步落实地方政府责任；加大保障性安居工程建设力度；加强 税收征管；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于 基准利率的1．1倍；严格住房用地供应管理；落实住房保障和稳定房价工作的约谈问 责机制等。
解读一：观调控的出台肯定会对市场造成一定影响，但所有调控政策的周期有长有短，力度有 强有弱，执行有实有虚，效果有好有坏。 解读二：房贷的按揭贷款在比较长的时间内，在银行的资产结构当中还是风险相对可控的一个 产品，银行方面应该不会放弃，但在国家调控政策比较严的情况下，改变它们金融产品的位置 是不太可能的 。
国家持续出台相关政策，宏观调控进一步加紧，银行信贷政策更加严厉
本报告严格保密
17
2011年长沙版限购令
长沙市人民政府办公厅 关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知 长政办发[2011]10号文件 各区人民政府、各有关单位： 为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》（国办发[2011]1号）精神，促进我市房 地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：
本报告严格保密
10
2011长沙楼市现状分析
2011年1-4月长沙楼市状况分析
——政策叠加下 新增供应持续同比下跌
利率上调、加息、限购、限价、限贷（部分停贷），在一系列楼市政 策压力下，一季度长沙楼市“高烧”日渐减退。 1-4月，长沙地区新建商品房累计批准预售563.94万㎡，同比减少 4.91%，其中，住宅新增批准预售513.95万㎡，同比减少6.12%。 1-4月，内五区新建商品房累计批准预售345.14万㎡，住宅317.72万㎡， 同比减少19.41%；内五区本月新建商品房累计批准预售109.75万㎡，其中， 住宅100.57万㎡。这是长沙楼市自开年以来连续4个月同比下跌。 市场上不断盛传的楼市调控政策将继续加码而产生的市场收紧预期或 多或少影响了开发商延迟推盘计划，此外，一系列实际调控政策限购令、 限价令落地，谨慎放盘也是对政策叠加效应的正常反应。
有益的参考。
本报告严格保密
2
报告行文思路
本案市 场背景
项目产 品特性
项目销 售策略
项目销 售执行
分析本案的整 体市场背景、 区域市场背景、 政策环境、区 域发展规划前 景，找出现行 市场背景条件 下的差异化市 场需求。
分析本案地块 位置、产品特 征、优劣势及 周边环境、配 套情况、深度 挖掘项目价值， 提出本案的项 目主题、客户 群定位。
紧凑自用产品炙手可热
本报告严格保密
13
2011年长沙房地产产品主要特征
别墅产品大爆发
2010年，别墅成交总量超过60万平方米。 但2011年的市场，已经存在供 应过量的危险。从区域分布上看，长沙别墅集中于金星北、含浦、芙蓉北、 星沙和暮云板块，尤其是暮云板块凭借其良好的区位优势和丰富的低容积率 土地资源成为别墅集中带。按照有关统计，目前长沙别墅市场规划量约有 6700套，上市量约5000套(08年至今)，未推房源约1700套，加上当前市场存 量约1000套。别墅市场尤其是联排的竞争加剧，已成现实。
2011年一季度土地供应结构
2
2
0 1 1
芙蓉区 开福区 雨花区 天心区 岳麓区
本报告严格保密
7
供应量分析 长沙商品房供应量总体呈现稳步增长态势，2010年再度回升
1200 1000 800 600 400 200 0 供应量 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20%
本报告严格保密
12
2011年长沙房地产产品主要特征
对于现行的市场政策环境，“限购、 限贷、限价”三限的影响，投资需 求被压抑，而不断上涨的房价对于 一直处于观望的刚需购房者需求在
上涨上被迫释放，60-80的二房，
90-100的三房成为市场热销产品； 如万科金域华府、米兰春天等。紧 凑小户低总价，功能齐全，给刚需 的释放提供了很好的平台。
本报告严格保密
8
长沙房地产市场年度成交均价分析
长沙房价呈现加速上涨态势， 2010年增速大幅提升 2002年是长沙市商品房成交
均价的低谷，成交均价为2149元/
平方米。从2003年开始，长沙房 价开始进入上涨通道，2006年之 前，长沙房价一直处于缓慢上涨
状态，从2006-2008年开始长沙房
价上涨加快，2007年上涨17.32%， 2008年均价上涨24.23%，2009年 房价继续保持增长，但增速出现
本报告严格保密
14
2011 年长沙房地产产品主要特征
大盘时代全面到来
目前在售的北辰三角洲、长沙开福万达国际广场、保利国际广场、运达国际新城等高端 项目，在下半年会相继推出还有达美D6区、中海项目、华远华中心项目、滨江新城的世 茂项目、德思勤城市广场等，且均成为区域标杆极力带动了整体市场价格。城市综合体 项目也加速发展，商业地产迎来发展新高潮。
本报告严格保密
11
2011长沙楼市现状分析
2011年1-4月长沙楼市状况分析
——成交市场稳定 小户型依旧受宠
数据显示，1-4月，长沙地区新建商品房累计销售备案705.32 万㎡，同比减少0.14%；其中，住宅累计销售备案633.80万㎡，同 比下跌3.55%。 1-4月，内五区新建商品房累计销售备案497.60万㎡，同比增 长3.76%，住宅累计销售备案450.43万㎡，同比增长2.36%；本月 住宅累计销售备案106.17万㎡。 从数据分析来看，长沙市郊区成交量受政策影响明显高于市 区，市区产品抗风险的优势在政策压力下得以显现。
160 140 120 100 80 60 40 20 0
全市2010年土地供应成交相对去年均出现小幅上涨，供应 建筑面积同比上14.59%，成交建筑面积同比上升10.31% , 2011年一季度，供应6宗土地，面积达14.37万平米，同比 减少84.72%，其中住宅供应1宗，面积为0.76万平米，同比 减少99.05%。
减缓，2010年房价出现大幅增长，
增速高达34.46% 。
本报告严格保密
9
2011年一季度长沙房地产市开发情况
2011年一季度长沙（含四县市）完成房地产开发投 资161.27亿元，同比增长35.08%。商品房施工面积 5707.10万m2，其中新开工面积428.43万m2，同比 增长14.79%、-40.75%；竣工面积417.63万m2，同 比增长60.31%。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
销售推广计划
工作阶段执行
市场怎么样
是什么样的项目
项目怎么卖
什么价格 多久卖完
如何达成目标
本报告严格保密
4
第一章 市场分析
长沙楼市现状分析
1 2
星沙市场现状分析
本报告严格保密
5
2010年-2011年3月长沙土地市场分析
2010年4月-2011年3月土地供应情况 20 15 10 5 0
幅数 住宅幅数 面积 住宅面积 4月 5 2 23.08 21.38 5月 12 5 88.91 79.37 6月 8 1 21.94 6.75 7月 9 4 41.5 16.8 8月 5 4 7.32 6.48 9月 16 8 49.6 39.96 10月 2 1 19.98 11.49 11月 18 10 90.27 71.37 12月 18 8 141.29 33.95 11.1月 6 1 14.37 0.76 2月 0 0 0 0 3月 0 0 0 0
谨呈：湖南华资置业有限公司
华资置业芙蓉国里项目 —全程营销策划提案
长沙xxxx营销策划有限公司
本报告严格保密
1
前 言
感谢贵司对我司的信任，使我们有机会参与贵公司芙蓉国里项目 营销策划提案的深入沟通，并有机会搭建起双方合作的平台。
在正式撰写本方案之前，和盛公司做了以下功课： ——对本案开发的市场背景及所处的片区环境进行了深度分析； ——对本案产品进行了深度的分析； ——对本案营销进行了切实可行的方案讨论及思想交流； 本方案着力对本案的营销策划做了深入浅出、切实可行的探讨，提出 了适合项目的成熟见解，希望本方案能为贵公司芙蓉国里的营销提供
万达国际广场
北辰三角洲
达美D6区
绿地中央广场
本报告严格保密
15
【招标投标新规正施行】 【老房贷长沙仍享7折利率优惠】 【长沙房产契税新规元旦实行】 【长沙2011年第一拍:商业楼东牌楼起价27.5亿】 【绿地集团斥巨资抢驻市府核心区】 【长沙市12层以下新建住房应统一安装太阳能】
【2010年长沙市住房公积金覆盖率位于全国前列】
根据产品特征， 从现阶段市场 态势出发，制 定本案的合理 营销策略、销 售价格、整合 推广应用。
结合销售策略， 提出项目销售 操作过程中的 实施建议、制 定销售计划等。
本报告严格保密
3
报告目录
市场背景
项目分析
营销策略
销售执行
市场大背景 区域市场与条件 政策环境
项目特性 产品特性 项目定位
销售目标 销售攻略 整合推广应用
【长沙出台新规：控制性详细规划修改前置审查】 【长沙深入推进安居工程和棚户区改造成绩显著】 【长沙城北5年投20亿建安居房】 【委员：长沙商品房预售应明码标价“一房一价”】 【2011长沙至少15个精装项目面市】
本报告严格保密
16
《商品房销售明码标价规定》，5月1日起，商品房将实 行一套一标价，销售过程中不得超过备案价格。 从5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准 备金率0.5个百分点（至21%）。这是央行年内第五次上 调存款准备金率，也是去年以来第十一次上调。本次上 调可锁定商业银行3700亿元资金。 5月20日，湖南省政府公布了《关于加强房地产市场调控 工作的通知》，要求实行差别化的房地产税收与信贷， 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明 的非本地居民暂停发放个人住房贷款。