MK_114.基于圈层分析法的高校周边商业空间研究——以南京老城区四所高校为例

边商业空间进行研究。
以各校校园为主核，以围绕主核边界100米的范围构成
第一圈层（由于学生群体出行距离大致在校园周边500米范
围内，以100米间隔分解为五个圈层便于后文的研究），其后
以前一圈层边界为核心，依次向外扩张100米范围为下一圈
图 3 围绕校园的圈层划分方式
层。这样就将高校周边商业空间按距离分解为一个以高校为主核的多圈层模型，但考虑到高
基于圈层分析法的高校周边商业空间研究 ——以南京老城区四所高校为例
滕珊珊，吴晓
摘要:高校周边商业空间依附高校而存在，以服务高校师生为主。老城区高校周边的商业空间在长时间的演 化、建设、发展后，形成了自身一定的规律和特点。本文借助圈层分析方法，以南京老城区内四所毗邻的 高校为例，从空间格局、功能结构、商业业态三方面探索商业空间的特征与规律。 关键词:高校周边 商业空间 圈层分析法
该模式在空间形态上表现为两个特征：一是每个组团商业建筑的规模和用地面积都较 小，演化程度低；二是商业空间可能在某一象限缺失，其分布与道路交通结构及城市景观有 密切关联，商业空间内或是狭窄巷道，或是城市快速路，或是河流山体，这几种情况都难以 使大型商业进驻，只能沿主要道路形成“表皮式”的商业空间，继而逐渐聚集形成一个个组 团。
图 9 高校周边商业类型圈层构成情况
以上图表可以总结出高校周边商业类型分布的三种圈层特征模式，分别是“综合圈+住 宿圈+X”、“X+综合圈+缺失圈2”和“X+缺失圈”。其中综合圈代表该圈层内各种商业类型 都具备，且比例均衡；X代表该圈层内某一商业类型比例占主导地位，其他类型较少；缺失 圈则代表该圈层内某一种或几种商业类型缺失（表4）。
2.2 功能结构 2.2.1 用地构成
在研究范围内的城市环境中，高校周边的商业空间依附于高校而产生，因周边的某些用 地而发展，这些用地通过自身与高校师生的联系，为周边商业空间的形成和发展创造了一定 的有利条件(图 6)：
（a）高比例的公共设施用地为高校周边的商业空间提供了良好的区位条件。研究范围 内公共设施用地比例接近一半，商业金融用地占 9.3%，医疗卫生用地占 5%，文化娱乐用地 占 1.3%，齐备的公共服务设施为高校周边商业空间的生长创造了有利条件。
该模式中虽然每一环、每个象限也存在商业建筑形式、业种业态的变化“边界”，但由 于未能在某处形成核，导致各环、各象限之间的商业开发强度差距不大，少有大规模的街区 式商业形成，因此高校周边更容易形成线型形态的“学生商业街”空间。
（c）“组团分布”模式是指商业空间围绕校园聚集成几组团状，商业空间规模总体有限。 如河海大学周边的商业空间即属于此类。
东南大学 构 成 比 例
各 圈 层 构 成
南京大学 构 成 比 例
各
圈
层 构
成
南京师范大学
构
成
比
例
各 圈 层 构 成
河海大学 构 成 比 例
各 圈 层 构 成
通过对样本高校周边商业类型的圈层式分布分析，可以总结以下特征： ①东南大学周边零售业总量最多，休闲娱乐娱乐总量最少。在靠近高校的第二圈层范围 内住宿业显著，第四圈层则显示出以零售业为主导的特点。 ②南京大学周边住宿业总量最多，同样休闲娱乐业总量最少。在第二圈层中住宿业显著， 而外围的第五圈层表现为以餐饮业为主导的特征。 ③南京师范大学周边住宿业总量最多，生活服务业、休闲娱乐业和其他配套设施普遍都 较为匮乏。靠近高校的第一圈层住宿业的最多，第三圈层的商业类型较为综合。 ④河海大学周边餐饮业总量最多，生活服务业、休闲娱乐业和其他配套设施严重匮乏。 在校园外围的某些圈层，商业类型构成十分不合理，几乎没有满足刺激性需求的商业分布。 （b）空间模式 四所高校周边商业类型各圈层的构成情况如下图所示：
一级类型 住宿业 餐饮业
商业零售业
生活服务业 休闲娱乐业
表 2 高校周边商业类型划分 商业类型
二级类型 宾馆
住宿部、招待所 正餐 快餐
饮料、冷饮 中高档餐厅
便利店 日用杂货、食品
超市 服装、鞋、纺织
蔬果 文具、眼镜 报亭、书刊、音像制品 花店、饰品、精品、化妆品 体育用品及专业器材 烟酒、茶叶店 药店、五金 日用品维修（车、鞋、电脑） 旅行社、票务服务 照相扩印、图文 理发美容保健、干洗、浴室 驾驶培训、房产中介 网吧、彩票
图 1 四所高校周边商业空间与南京商业体系的关系 *图片来源：根据《南京市商业网点规划（2004-2010）》自绘
研究范围从四所高校教学区和生活区为出发点计算起，覆盖大致 500 米范围内的区域 （图 2）。
1.2 圈层分析方法
图 2 高校周边商业空间研究范围1
本文采用类似中心区圈层划分的空间分析法对高校周
（c）四校的商业空间贴边率同样呈现非线性变化规律。河海大学的贴边率最高，表现 为平稳小幅波动的特征。贴边率的高低变化与商业等级的高低相关，高等级商业的贴边率往 往较低，而低等级商业的贴边率则较高。
（d）各个圈层的贴边率波动规律和容积率波动规律大致呈现负相关的特征。波动规律 不一致的圈层有些是受到局部地块商业建筑的开发强度的影响，有些则是受周边山体、医疗 用地的影响。
层中，分别计算各圈层及各象限的平均容积率，计算结果及空间分布规律如下表：
东南大学
表 1 高校周边商业空间形态
容 积 率
抬升—衰减—抬升
环+核分布 南京大学
贴 边 率
衰减—抬升—衰减
容 积 率
抬升—衰减—抬升
环+核分布
贴 边 率
衰减—抬升—衰减
南京师范大学
环状分布 河海大学
容 积 率
衰减—抬升—衰减
1 研究对象与圈层分析法
1.1 研究对象与范围界定
位于南京市老城区的四所高校：东南大学、南京大学、南京师范大学和河海大学，历史 悠久，环境优美。改革后在大规模建设高等学府及市场经济刺激下，周边商业空间发展较为 成熟，逐渐形成了自身的特征与规律。
根据《南京市商业网点规划（2004-2010）》和《南京市城市总体规划（2007-2020）》， 四所高校位于老城中心、首位度最高的新街口和次之的湖南路商业中心之间，紧邻市级商业 街珠江路-广州路电子产品一条街，当属南京市商业活动最繁华地区的“腹地”。在《南京市 城市总体规划（2007-2020）》中，将提升主城内湖南路商业副中心的功能和珠江路-广州路 科技街的功能和特色品质放在了重要位置，这一规划对四所高校周边商业空间的发展起到一 定推动作用。
校周边商业实际分布的非均衡性，故某一圈层有可能出现不封闭的情况（图3、4）。
图 4 各高校周边商业空间圈层划分方式示意
2 商业空间的特征与规律
2.1 空间格局 2.1.1 分析方法
通过分项计算每个圈层内各个商业店铺的容积率和贴边率，绘制高校周边商业空间的圈 层分布情况。其中，每个圈层的容积率取该圈层内所有商业店铺自身容积率的平均值；每个
需求等级 刺激性 必备性 经常性 刺激性 必备性
经常性
刺激性
必备性 经常性 刺激性
KTV、酒吧、茶社 书吧、咖啡吧
交往性
银行
报名处、咨询中心
其他配套设施
人才市场、培训中心
必备性
邮政、速递
通讯服务、营业厅
*资料来源：根据《国民经济行业分类》（GB/T4754—2002）及实地调研结果归纳整理
图 7 高校周边商业需求等级分布图
通过以上图表可以看出：
图 8 四所高校周边商业需求等级构成
（a）四所高校周边的商业普遍以满足基本需求的中低档为主。南京大学的经常性需求
店铺面积占到 38%左右，而其余三所高校的经常性需求店铺面积则达到总数 50%或以上。各
校周边便利店、银行等满足必备性需求的商业店铺所占比例则较均衡。
（b）高档次的店铺多为满足刺激性和交往性需求，总体上比例均较低，尤其是满足交
（b）高比例的居住用地为高校周边的商业空间保证了充足的消费群体。研究范围内居 住用地比例高达 30.7%，周边广大居民的消费也为高校周边的商业空间提供了有力的保障。
（c）四所高校周边各类用地的分布特征各不相同。东南大学周边的居住用地比例最高， 达到 38.7%左右，而公共设施用地比例最少，只有 5%左右；南京大学周边的居住用地和商业 金融用地比例均较高，分别达到 9.5%、8.7%左右，其他类型的公共设施用地总量也较大， 用地类型相对均衡；而南京师范大学和河海大学周边的用地类型相对单一，分别以医疗卫生 用地、公共绿地为主。
（e）高校周边商业空间容积率的象限分布规律与校园出入口及周边道路有密切关联。 东南大学和南京大学周边的商业空间以三、四象限分布居多，南京师范大学以一、二象限分 布居多，而河海大学则在一、四象限表现较为明显。其差异主要源于各高校出入口和周边道 路的分布情况，一般来说位于生活型道路上的校园出入口更容易在周边集聚成规模的商业空 间。
体系地区才容易产生集聚效益。南京大学周边商业需求结构优于其他高校也正是得益于其依
临新街口——鼓楼商业商务中心的独特地理区位，其他三所高校距离则相对远一些。
2.2.3 商业类型圈层分布
（a）空间分析
采用同上节相似的圈层分析方法，统计高校周边商类型的空间分布情况如下表：
表 3 高校周边商业类型空间分布及构成
往性需求的店铺更加稀缺，比例最高的南京大学也只占 8%左右的比例，最低的河海大学仅
有 1%比例。
其原因可以概括为以下两点：
（a）由于学生群体的消费能力有限，竞争主要来自内部而非城市商业，因而商业业种
整体来看定位在以满足基本需求的中低档，并且保持稳定，升级动力不足。
（b）满足刺激性和交往性需求的商业一般对消费环境和商品要求较高，只有处于中心
贴 边 率
衰减—抬升
容 积 率
抬升—衰减
贴 边 率
组团分布
小幅波动