【地产营销推广】-浦东嘉里城项目分享
上海豪宅案例分析
上海豪宅案例分析上海作为中国最具发展潜力的城市之一，一直以来都是豪宅项目的热门地。
在过去几年里，上海豪宅市场一直呈现出蓬勃发展的态势，吸引了众多国内外的高净值客户。
本文将以几个经典案例为例，对上海的豪宅市场进行深入分析。
第一案例：滨江房子滨江房子是上海豪宅市场中的经典案例之一、该项目位于黄浦江畔的陆家嘴金融中心附近，享有得天独厚的地理位置。
项目由一座高层住宅和一座公寓楼组成，其中高层住宅面积较大，每层只有一户业主，私密性极高。
该项目的设计采用了现代简约风格，充分利用了高层建筑的优势，拥有优美的江景和城市景观。
项目的配套设施完善，包括健身房、游泳池、花园等。
售价高昂，仅限高净值客户购买，成为上海豪宅市场的标志性建筑之一第二案例：望云台望云台是上海豪宅市场中的另一个典型案例。
该项目位于浦东新区的世纪大道上，拥有无敌的城市全景视野。
项目由一栋高层住宅和一栋多层公寓组成，住宅楼共有100多套，每层只有三套房屋，私密性较好。
该项目的设计非常注重居住品质，每套房产都有大面积的室外阳台和窗户，非常适合享受城市景观。
项目的配套设施包括儿童游乐区、商业中心、健身房等，满足了居民的各种需求。
虽然售价高昂，但该项目依然受到了许多高净值客户的追捧。
上述案例的成功，不仅仅是因为其地理位置和建筑设计，还得归功于上海作为国际化大都市的吸引力和豪华生活方式的需求。
作为一个全球金融和商业中心，上海吸引了大量的投资者和企业家，他们对高端住宅的需求也相应增加。
此外，随着中国经济的快速发展，越来越多的人具备了较好的经济实力，他们对高品质生活的追求也在不断增加，这也为上海豪宅市场提供了广阔的市场空间。
然而，上海豪宅市场也面临着一些挑战。
首先，由于上海的土地资源有限，土地供应不足是制约豪宅项目发展的主要问题之一、为了保持市中心地段的楼盘独特性，有些项目被限定为珍珠带区域，导致供应不足。
其次，政府对于豪宅市场的调控也会对市场产生一定的影响。
上海嘉里城典型商业项目市调商业定位考察报告
8
5
2F
8
生活品味
7
服务
1
浦东嘉里城
品牌店分析
城市地标综合购物空间
主力店：包括大型高端精品超市、中西餐饮美食、高端国际时尚 品牌、美容/个人护理、童装/玩具等各种类型的商户超过100家。
浦东嘉里城
品牌店分析
城市地标综合购物空间
主力店：家喻户晓的品牌如Ole’超市；俏江南、H&M、等100 多家商铺和餐厅已经入驻浦东嘉里城。
定位为25-50岁高薪上班族及高薪消费群体
项目位于“陆家嘴后花园”著称的浦东花木国际社区，毗邻陆家嘴、张江高科和多个知名国际社区， 地理位置优越，为高端人士聚集地。 浦东嘉里城是一座集商场、五星级酒店、服务式公寓和甲级写字楼为一体的现代商业中心。 吸引一流的商户以及来自世界各地的客人，成为商业休闲的新地标。
办公楼
酒店
酒店式公寓
浦东嘉里城
设计分析
城市地标综合购物空间
立面分析：整个建筑外墙以绿色玻璃帷幕覆面，主调色彩以白和 银灰为主，以营造现代高雅气氛。
浦东嘉里城
设计分析
城市地标综合购物空间
商业1层临街以围合形成内庭，解决商业进深过大的问题，利于设置外摆位、展位，是 开展室外活动的理想场所。 众多玻璃幕墙的设置不仅增加商场采光，也使得商场各个楼层与内庭院相互可视，提升 整体价值。
大浦东CBD项目位于大浦东新展览馆核心区域位置，2、7号线地铁，磁悬浮列车8分钟可 到机场。与喜马拉雅中心相临，形成这个片区的核心商业区。 定位清晰准确浦东嘉里城满足主力消费人群 – 国际社区居住者需求，以国际化品牌、高品质 的商品与服务、宽敞舒适的环境、完善的配套设施为顾客提供最佳休闲生活体 验，提升购物中心档次和服务。 品类应有尽有浦东嘉里城要精要好不专贵，拥有大型高端精品超市、中西餐饮美食、高端 国际时尚品牌、美容、个人护理、童装、玩具等各种类型的商户超过100家。 家喻户晓的品牌如Ole’超市、新元素element fresh、诗碧阁西餐厅CPK、 俏江南SOUTHBEAUTY、H&M、GAP、、mother care、无印良品MUJI等。
上海浦东恒大锦之嘉项目定位
项目产品定位方向
产权属性 50年住宅产权
本案
定位方向 普通公寓
服务式公寓 产权酒店
产品属性 自用
投资兼自用 纯投资产品
普通住宅市场分析
市场现状
板块市场进入有序状态 成交价格“稳中有升” 销售状况普遍平平 调控后市场降温
调控影响市场表现
板块价格体系
三林：7500-8700 上南：8500-9200 昌里：9500-10500 六里：9500-10000 南浦：10000-11000
服务式公寓整体走势
长期稳定高回报 保值升值潜力 专业经营管理公司
服务式公寓不仅受到国内高端投资 的青睐，更成为海外基金公司的追 的宠儿
Tips：
2006年1月：徐汇盛捷高级服务式公寓（Somerset Grand）第三度易手于香港协和 集团（Concord）,（总价约1亿美元） 2006年3月：基汇基金（Gateway Capital）整幢收购新天地旁的翠湖天地18号公 。（总价约8000万美元） 2006年3月：高盛（Goldman Sachs）整幢收购虹桥花苑服务式公寓。（总价约70 万美元） 2006年4月：摩根士丹利则低调买下的整幢陆家嘴中央公寓，用以包装成服务式公 寓… …
酒店名称 恒山城宾馆
亨泰宾馆
地址 成山路578号 西营路成山路
星级 ** /
房间套数 100 138
上海樱枫酒店 东方路2891号
/
100
江天宾馆
浦东南路3456号 ***
266
产权酒店可行性判断
上海酒店业的巨大缺口； 世博辐射区的产权酒店空白； 可解决50年产权、临街嘈杂环境、商业的不利影响等销售抗性； 项目如作为酒店项目进行持有经营，则处在良好时机； 项目如作为产权酒店销售，应承诺一定年限的回报以及回购机制，目前
商业地产典范上海浦东嘉里城分析
2
B1F
3
【B1业态】单层商业使用面积约9160㎡，主要以休闲餐饮及生活超市为主
【B1业态比例】本层商家数量共44个，餐饮、超市及生活品味三大业态占比 82%
B1各商家数量占比
童装/玩具 2 服务 5% 2 4% 美容/个人护理 7 16%
B1各业态面积占比
餐饮 17 39%
超市 1 2%
超市 3854.67 42%
美容/个人护理 6 14%
服务 1 3%
L1各业态商家占比
超市 1 2% 时尚服饰 15 36%
L1各业态面积占比
美容/个人护理 1147.04 15%
生活品味 531.13 7% 服务 129.1 2% 超市 122.03 1%
时尚服饰 2868.06 38%
生活品味 6 14%
餐饮 13 31%
世纪公园及北 侧居住人流
3 1
主入口，承接地铁、展 会及周边居民人流导入
2
地铁人流
次入口，承接地铁人流 导入
2
3 4 1
周边居住人流
主入口，承接周边居民 人流导入
展会人流
4
次入口，承接展会人流 导入
【外部车流交通】车流主要沿花木路导入，沿芳甸路导出，共设有3个车库出 入口，1、3号口分别进、出，2号口为进出口
324.33 148.07 112.11 308.24 74.94 22.82
生活品味 生活品味 生活品味 生活品味 生活品味 生活品味
顺电· 脉 基本生活 朴坊 设乡味 雷诺瓦 乐淘工坊
位置 B127 B129a B131 B131c B112c B115 B123a B120a B118 B132 B133 B134 B135a B129b B130a B130b B120b B122 B130d B128 B135b B136 B137 B108
浦东嘉里城案例研究
周边人口居住密度不高 项目只有北面与西面有居住社区，东面和南面 为新国际博览中心以及西北侧的世纪公园导使 得周边居住社区数量有限 周边人流稳定性较弱 受博览中心会展安排的影响，造成有展期与无 展期人流差异较大
浦东嘉里城由四大功能组成，以商务带动商业，通过商业将各功能 部分窜联起来
办公
• 建筑体量9.3万平 • 方米，CBRE为其办 公顾问，2011年初 竣工，至2011年末 入住率已达93%， 其中近70%为世界 500强企业。 • 如：Cadence （7000㎡）、欧文 斯科宁（3200 ㎡）、摩根士丹利 （8000 ㎡）、劳 斯莱斯（2000 ㎡）
独特性 导向 生活 方式导向
专业化 （= 有限品种）
价值/生活 方式导向
一次性购足 （= 品种齐全）
价值导向
价格导向
功能诉求
目标人群以商务及家庭人群为主要目标客群
目标消费人群定位
独特性 导向 生活方式 导向 价值/生活 方式导向 价值导向
价格导向
女性
商务行政人群
家庭
年轻一族
旅游客群
在建筑形态总体为半开放式
人流方向主要以芳甸路、花木路及地铁7号线进入项目，西北方向 人流大于东南方向人流
项目交通图
内环
花木路与芳甸路为项目主要人流导入通 道；
受内环高架影响及目前社区分布来看，
芳甸路从北向南至项目的人流要大于从 南向北人流，花木路从西往东人流要大 于从东往西人流。
7号线花木路站人流直通购物中心底下一
购物中心 •零售：HM、MUJI、EMOI、OLE… 代表租户： •餐饮：THE COOK、百花亭、俏江南…
浦东嘉里城位于上海四大城市副中心之一的花木板块
浦东嘉里中心
浦东嘉里城外立面
交通道路
嘉里城交通四通八达，地铁7号线花木路站 直达商场B1层，步行至磁悬浮约15分钟
地铁七号线花木路站 地铁二号线龙阳路站 磁悬浮
1.3项目构成
浦东嘉里城
总规划
浦东嘉里城作为大型癿城市综合体，物业类型涵盖了商业裙房，办公楼，酒店式公寓及五星级酒店 项目癿主体部分为三幢高层楼，分别为超高层43F癿办公楼，31F癿酒店及28F癿酒店式公寓 嘉里城丰富癿物业类型，在客源上得到丰富性及共享性
花木板块交通便利，北有世纪大道与陆家嘴金融贸易中心区相连，南有磁浮列车线与浦东国际机场相连
碧于社区 花木行政文化区 张江园区
1.2区位提示
浦东嘉里城
商务商业环境及客源环境
辖区内已有证大大拇指广场、证大喜马拉雅中心、联洋广场、麦德龙、百安居、亚太盛汇等商业中心；企事业单位 1700余家，包括东昌汽车管理中心、伊顿发劢机零部件有限公司等著名企业。良好癿投资环境，吸引众多中外客商， 纷纷入驻花木
3.1特色业态
特色业态和品牌
The BREW·酿
为酒店配套，是现代而又劢感 十足癿酒吧
浦东嘉里城
The COOK·厨
为酒店配套，是一家全日制国 际美食零点餐厅，拥有11个开 放式操作厨房和1个西点展台
双妹
始亍1898年，双妹是以上海文 化为个性癿高端跨界时尚品牌
1F
悠庭保健会所
系沪上最顶尖癿会所之一，提供 专业保健服务及高质量癿产品
3.1特色业态
特色业态和品牌
顺电·脉
为家电零售企业，全新经营理 念及卖场布局癿概念数码店
MOTHERCARE
为全球最顶尖、最具代表 性癿专业婴童用品服饰连 锁癿英国品牌
嘉里建设广场二期项目
嘉里建设广场二期项目【摘要】嘉里建设广场二期项目通过BIM技术应用于该项目从而实现了全过程控制图纸质量，重点解决专业之间碰撞及管线综合设计，优化设计，提高工程设计的施工质量。
一、项目背景1、项目名称：嘉里建设广场二期项目2、项目设计单位：中建三局第一建设工程有限责任公司中建三局第一建设工程有限责任公司（简称“中建三局一公司”）始建于1952年，是中央直属大型建筑安装施工企业，具有建筑行业（建筑工程）设计甲级资质、房屋建筑工程施工总承包特级资质等级、机电安装工程施工总承包壹级、消防设施工程专业承包壹级等资质。
公司现有4000多名员工，2012年的年产值可达180亿元。
60年来，公司建造了以深圳国贸大厦、深圳地王、深圳T3航站楼、中央电视台新台址、上海环球金融中心等为代表的一大批“高、大、新、尖”工程。
3、相关软件应用：Autodesk Revit ArchitectureAutodesk Revit StructureAutodesk Revit MEPAutodesk NavisworksAutodesk Inventor4、BIM应用评价与反馈：Autodesk Revit软件的可视技术可以动态地观察三维模型，生成室内外透视图，模拟现实创建三维漫游动画，使工程师可以身临其境的体验建筑空间，自然减少各专业设计工程师之间的协调错误，简化人为的图纸综合审核。
——中建三局第一建设工程有限责任公司高级工程师尹奎Autodesk Revit作为BIM的重要技术支撑平台，体现了强大的“多任务”能力，对于国内建筑设计观念和方法的根本性改变发挥了不可替代的作用。
如果能够做到族库和国标图集相衔接，或者和相关工程建设产品生产制造企业联系建立族库，对于施工图制图的效率将会有很大的提高，而且具有实时性。
另外，要抢先占领市场，推广使用BIM技术是必需要掌握的。
BIM在质量管控上有非常多的好处，通过碰撞检查，能够很容易地检查到错误的地方，提高工程的质量和效率。
星浩资本浦东嘉里城项目介绍
客房情况
房間類別 豪華客房 園景客房 嘉里閣豪華客房 嘉里閣超豪華客房 嘉里閣超豪華園景客房 嘉里閣行政套房 浦東特色套房 上海總統套房 合计
房間数量 房间面積 总面积 面积占比
255
42 10710 41.0%
170
42 7140 27.3%
88
42 3696 14.1%
14
51 714
2.7%
14
环氧地坪（彩），墙面涂料（色彩分区），无吊顶 分区剩余车位指示牌
20（2部地下至大堂）+2 6-7 日立
地面、墙面石材
写字楼亮点：行政楼层
➢写字楼裙房共5层，1、2F除门厅、大堂外，基本为商场； ➢3F除与标准层投影重合部分以外，分为商场、会议中心两部分，会议中心供办公、 酒店共用； ➢4、5F为行政楼层，虽然和标准层相比，在配置上并无突出优势（净高高0.1米）， 确很好地解决了裙房高楼层的用途问题（不适宜做商业）。
嘉里健身共6000㎡； 占据3个楼层（2层室内， 1层露天）； 包含服务—— 24小时开放健身房 25米长室内游泳池 按摩浴缸、桑拿、蒸气房 露天篮球/网球场、跑道 攀登练习墙
高级水疗套房、有氧健身 动感单车馆、拳击房 瑜伽馆 (包括高温瑜伽) 专业教练服务 700㎡儿童冒险乐园—— 婴幼儿游乐区 儿童游乐滑梯 活力攀登区 主题派对房
服务式公寓指标
主要指标 总建面（平米）
层数 总高（米）
总套数 面积段
浦东嘉里城 34000 28 100 182
103-642
房型 建筑面积(㎡) 月租金
一房
103 - 134 21000-33000
两房
146 - 194 25000-40000