十八届三中全会后--新视角望远房地产市场
谈三中全会出台调控房地产新政策
谈三中全会出台调控房地产新政策谈三中全会出台调控房地产新政策摘要：党的十八届三中全会之后，政府不再用行政手段强行干预房地产的价格，而是通过“三合一”的组合政策综合调控房地产业，政府对低、中、高三类人群分类指导，通过房产税打压房地产泡沫。
关键词：三中全会；房地产；新政策中图分类号：F150.1 文献标识码：A文章编号：1005-913X（2014）01-0001-02党的十八届三中全会推出市场化和政府责任二者相结合的房地产新政策，有分析称其为中国的“第三次房改”。
中国的“第一次房改”始于1998年，当年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。
其目的有两个：一是加快住房建设；二是促使住宅业成为新的经济增长点。
虽然住房的经济功能首次被国家层面强调，但同时也指出要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”、“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。
第一次房改的思路是要建立类似于新加坡的住房供应制度，即大部分人住房问题的解决还是要依靠政府支持，与此次提出的第三次房改的基本精神颇为一致。
回顾中国房改的十几年，呈现出的一个简单道理就是：住房问题不能只依靠市场解决。
1998-2003年，五年间的整体房价涨幅仅为12.8%，而第二次房改开始后的2004年，商品房房价一年涨幅就是18.7%，比前五年的累积涨幅还高出近6个百分点。
要是拿2013年与2003年房价比，那更是“一个在天上，一个在地下”，比无可比。
正是意识到了这点，新一届政府有意开启第三次房改之门。
新政策的要点首先是强调住房发展的社会功能，加快保障性住房的建设，尽快补上历史的欠账，明确的目标就是“十二五”期间（2011-2015年）建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右；其次是尊重市场规律，市场调控手段将逐渐取代行政调控手段，比如加大住宅土地供应、开征房产税等等；再次是推行综合配套改革，如公报中强调的建立城乡统一的建设用地市场、完善金融市场体系、深化财税体制改革等等。
十八届三中全会后二三线城市房地产市场趋势与前景展望
十八届三中全会后二三线城市房地产市场趋势与前景展望佚名
【期刊名称】《创新时代》
【年(卷),期】2014(000)001
【摘要】2013年12月27日，由中国房地产研究会、中国房地产业协会主办的“二三线城市房地产市场形势分析研讨会”在安徽省滁州市隆重举行。
中国房地产研究会、中国房地产业协会会长刘志峰，中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如，住房和城乡建设部政策研究中心原主任陈淮，中国房地产研究会人居环境委员会专家组组长开彦，中国社科院农村发展研究所研究员冯兴元，安徽省住建厅副厅长仲亚平以及各地房地产主管部门领导、房企负责人等近300人参加会议。
【总页数】2页(P6-7)
【正文语种】中文
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十八届三中全会后 大城市楼市调控加码
十八届三中全会后大城市楼市调控加码一线城市出齐新一轮的楼市调控政策后，部分房价上涨较快的二线城市也迎头跟进。
近日，厦门、南昌和沈阳同时出台新的楼市调控措施，进一步收紧调控，同时特别强调将加大供应力度。
三地新政出台近日，厦门市人民政府办公厅发文，出台了七条楼市调控意见。
在加大供应方面，厦门将加快推出商品住房用地，确保已具备出让条件的商品住房用地年内成交；加大征地拆迁工作力度，年内再推出一批商品住房用地。
2014年住房用地供应总量，比前五年年均实际供应量增加20%。
同时，加大对已出让商品住房项目的督促动工力度，督促开工建设，尽快上市销售。
严格查处闲置商品住房项目，对企业自身原因超过约定动工期限满一年未动工的，按地价款的20%收取土地闲置费，满两年未动工的，坚决无偿收回。
厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授对《第一财经日报》分析，今年以来，厦门房价上涨较快主要是由于供应问题所致，前两三年土地供应尤其是住宅用地供应方面明显不足的后果在今年显现出来，“今年厦门刚性需求很强劲，出现了不少"日光盘"和无房可买的局面。
”在限购方面，意见重申“继续实行严格的住房限购政策”，并特别强调“非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房”。
在信贷方面，意见提出提高第二套住房贷款的首付款比例。
这也意味着，与深圳、广州等城市一样，厦门二套房首付比例将从目前的六成提至七成。
“厦七条”的出台在某种程度上缘于当地房价不断上涨的压力。
10月，我国新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个，这21个城市完成年度调控任务已经基本无望。
在房价上涨方面，厦门紧追四个一线城市，也远超过了今年该市公布的房价调控目标。
无独有偶，昨日南昌市房管局网站也发布了关于房地产市场调控的六条举措，包括进一步提高第二套住房贷款的首付比例；在继续执行原有住房限购政策基础上，调整非本市户籍居民家庭购房的条件，即提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限，由连续1年调整为2年；严禁未成年人购买住房等内容。
谈三中全会出台调控房地产新政策
收稿日期:2013-09-05作者简介:陈永昌(1949-),男,黑龙江海林人,研究员,中央党校客座教授,硕士生导师,黑龙江省科顾委主任,从事宏观经济和高等教育研究。
谈三中全会出台调控房地产新政策陈永昌(黑龙江省科技经济顾问委员会,哈尔滨150001)摘要:党的十八届三中全会之后,政府不再用行政手段强行干预房地产的价格,而是通过“三合一”的组合政策综合调控房地产业,政府对低、中、高三类人群分类指导,通过房产税打压房地产泡沫。
关键词:三中全会;房地产;新政策中图分类号:F150.1文献标识码:A 文章编号:1005-913X (2014)01-0001-02党的十八届三中全会推出市场化和政府责任二者相结合的房地产新政策,有分析称其为中国的“第三次房改”。
中国的“第一次房改”始于1998年,当年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,宣布“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化”。
其目的有两个:一是加快住房建设;二是促使住宅业成为新的经济增长点。
虽然住房的经济功能首次被国家层面强调,但同时也指出要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”、“最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。
第一次房改的思路是要建立类似于新加坡的住房供应制度,即大部分人住房问题的解决还是要依靠政府支持,与此次提出的第三次房改的基本精神颇为一致。
回顾中国房改的十几年,呈现出的一个简单道理就是:住房问题不能只依靠市场解决。
1998-2003年,五年间的整体房价涨幅仅为12.8%,而第二次房改开始后的2004年,商品房房价一年涨幅就是18.7%,比前五年的累积涨幅还高出近6个百分点。
要是拿2013年与2003年房价比,那更是“一个在天上,一个在地下”,比无可比。
正是意识到了这点,新一届政府有意开启第三次房改之门。
新政策的要点首先是强调住房发展的社会功能,加快保障性住房的建设,尽快补上历史的欠账,明确的目标就是“十二五”期间(2011-2015年)建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套,到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右;其次是尊重市场规律,市场调控手段将逐渐取代行政调控手段,比如加大住宅土地供应、开征房产税等等;再次是推行综合配套改革,如公报中强调的建立城乡统一的建设用地市场、完善金融市场体系、深化财税体制改革等等。
房产税试点待扩围市场化法治化思路渐明
房产税试点待扩围市场化法治化思路渐明十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》涉及房地产行业的内容仅寥寥数语，不过，结合有关部门近期动作看，楼市调控政策的思路调整正逐步明朗。
分析人士认为，市场化与法治化将是未来楼市调控政策重要思路。
房产、信用等基础数据统一平台建设，正是在为楼市调控政策制度化打基础。
从短期看，房产税试点扩围可能成为楼市调控政策切入点。
当前多个城市已制定并上报房产税试点方案。
房产税试点可能最快在岁末年初扩围。
由房产税试点带动的房地产税收制度改革，将拉开房地产领域各项改革的序幕。
住建部政策研究中心研究员王珏林表示，实施上述改革的前提，在于房地产市场运行情况保持稳定。
因此，短期之内，现有房地产调控政策将不会发生重大变化。
将纳入法治化轨道王珏林表示，房地产调控政策的调整方向主要有两个：一是继续完善市场化调控的思路；二是在住房保障制度上寻求新的突破。
后者在《决定》提出的“健全符合国情的住房保障和供应体系”有所体现。
有关部门正在着手制定房地产调控长效机制，其思路主要遵循十八届三中全会就房地产领域所提出的相关阐述。
不过，上述进程需较长时间推进。
王珏林表示，由于多项基础信息系统尚未建立，目前明确改革具体方案还为时尚早。
按照王珏林的观点，去行政化将是楼市调控重要思路。
从实现方式上，在于待市场成熟时，通过不断完善法律和制度，以约束行政之手，实现市场自我调节，“这样的话，政府部门想管也管不了。
”之所以提出上述思路，在于未来房地产市场环境的新变化。
中信建投报告认为，在《决定》中，“启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策”以及“全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制”将对房地产领域产生中期影响。
前者将为市场需求带来可观增量，后者有助于中小城市人口合理配置、盘活存量。
在供给端，《决定》提出“建立城乡统一的建设用地市场”。
这意味着，国有建设用地缺口存在被弥补的可能，在中长期会对住宅土地供应领域产生影响。
十八届三中全会后房价下跌房市稳定众望所归
十八届三中全会后房价下跌房市稳定众望所归生活不管是真梦还是美梦，有梦就一定会有所盼，虽然有时盼来也是一场空，但还依旧喜欢盼望着！随着十八届三中全会会期临近，全社会对三中全会的关注日渐升温。
各界人士普遍认为，十八届三中全会将勾勒未来10年中国改革蓝图，议题或将触及行政体制改革、金融改革、城镇化发展、资源价格改革等内容。
老百姓盼星星、盼月亮，主要是盼物价稳定、房价不涨或下跌，但往往事与愿违！在中国房价高耸的同时，拥有几十甚至上百套住房的“房爷”、“房姐”和“房叔”不断浮出水面，使得曝光的“房字辈”权贵人物越来越由幕后推向公众。
我们可以肯定，这些不小心暴光的“权贵”，只是中国囤房族中的九牛一毛。
而投资投机性需求推高中国房价的问题，中国人比谁都清楚，而无需援引外媒观点。
不管是房产信息联网、涉税信息共享制度受阻，还是大量的官员都坚决反对财产公示的动议，以及落马官员几乎个个都是“房爷”，都不难帮助我们推测：中国目前的囤房数字深不可测。
房价寄予政治，也许是一种悲观的无奈。
在完全市场化的经济体系中，市场最大的力量就是供求关系、还有完备的监督监管体系，这两个方面房地产市场都不具备。
首先房地产的供应是彻头彻尾的垄断关系，这一方面在土地市场上表现的一览无余。
谁垄断了土地，谁在土地中获取了最大化的利益。
土地供应属于垄断，加上开发商的捂盘、囤地，供求关系从来就没有彻底扭转过来。
虽然有冠冕堂皇者每年都在高喊，叫加大土地供应，尤其是要加大保障住房的供应。
让的人享受到保障住房，但到了实际操作环节。
总是出现雷声大、雨点小，供应总是杯水车薪，少数保障住房还是被特权、权贵所占有，老百姓千军万马只能去挤商品房这条独木桥。
在供给处于垄断地位时，需求方是无力对价格进行反抗的，只能一味的服从，而对于垄断者来说，赚多少钱都是在正常不过的事情。
当然对于监管者来说，一旦和利益同盟勾结到一起，就会出现两种局面：一是起不到正常的监管作用，使监管失效，利益向既得利益集团极大倾斜；二是监管者从中获得巨大收益。
十八届三中全会与房地产
• １０、深化军队体制编制调整改革——要深化军队体制编 制调整改革，推进军队政策制度调整改革，推动军民融合 深度发展。
•
此次三中全会改革方案的重点可能围绕经济、行政体 制、反腐等三大核心进行，而优先改革的对象将是金融、 土地、税制、国有企业四大领域。
• ５、深化财税体制改革——完善立法、明确事权、改革税 制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度 ，发挥中央和地方两个积极性。要改进预算管理制度，完 善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。
• ６、确保依法独立公正行使审判权检察权——要维护宪法 法律权威，深化行政执法体制改革，确保依法独立公正行 使审判权检察权，健全司法权力运行机制，完善人权司法 保障制度。
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结语
中国未来几年将更加注重市场化的经济改革思路，有 利于房地产业在一定程度上从行政调控的高压中得以解脱 ，回归供需平衡的健康发展轨迹。未来房地产业在保障性 住房供给增加的大前提下，一定会有紧松不一的地区差异 化思路。但总体来说，房地产业在城镇化推进过程中的市 场机遇，无疑巨大。这一基调，起码未来十年不会有大的 改变。
• 2、房价涨跌交由市场
• 公报指出，建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资 源配置中起决定性作用的基础。必须加快形成企业自主经营、公平竞 争，消费者自由选择、自主消费，商品和要素自由流动、平等交换的 现代市场体系，着力清除市场壁垒，提高资源配置效率和公平性。 公报还指出，建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决 定价格的机制。 中国房地产学会副会长陈国强表示，在楼市调控长效机制建立方 面，逐步淡化行政手段，回归市场化是一个大方向。 业内人士表示，关于保障性住房问题，北京推行的自住型商品房 ，不但不会是短期的行为，有可能向全国推广。 北京的自住型商品房，代表了一部分人购房的需求。换而言之， 就是政府发力保障低端人群住房，剩下的人群去市场上买房，价格交 由市场去决定。
楼市调控或期望过大 房地产继续市场化推进
楼市调控或期望过大房地产继续市场化推进（上海丽仁行房地产经纪有限公司-经济研究院）周二晚间，十八届三中全会公报出炉，全文并没有直接涉及, 房地产的内容，会议前热炒的房地产调控长效机制，未在三中全会公报中体现。
住建部政策研究中心原主任陈淮周二晚间表示，党中央的会议自然不会专门就房地产行业展开研究和探讨，不存在三中全会涉及不涉及房地产的问题。
目前还没有发表最终的决议具体内容，仅凭公报透露的信息不能妄加推断相关改革内容的推进。
丽仁地产经济研究院分析认为，市场对于三中全会涉及房地产的期望过高了，公报是总纲领不会涉及地产行业，更不会直接具体到楼市调控、房产税、小产权房。
公报中与房地产间接相关的内容包括：建立城乡统一建设用地市场，基本公共服务的均等化以及推进城乡要素平等交换等有关新型城镇化的内容表述。
“建立城乡统一建设用地市场”并不意味着农村集体建设用地可流转入市，目前已经初步具备统一用地市场的结构框架，而土改的关键应该在土地制度体系的改革，但从公报来看并没有涉及。
综合业界的声音丽仁地产表示，公报相关内容的表述，表明房地产市场未来会更加注重市场化手段。
上海丽仁地产经济研究院表示，增加供应和征收房产税或成为新一轮楼市改革先锋。
**淡化调控，楼市继续看涨**丽仁地产认为，新一届政府上台以来，中央层面没有发过任何的正式文件去调控房地产，像这次的三中全会也没有直接的提到房地产市场的词汇，体现了政府楼市政策“说的少，做的多”的思路，以后可能会基本不提房价，不会频发调控政策，行政化手段的淡化和退出过程中，更加强调运用市场化的经济化的手段调节房地产市场。
丽仁地产还指出，三中全会后的城镇化建设会涉及到户籍制度改革，而中小城市户籍制度优先放开，人口的导入会增加三四线城市房地产市场需求，中小城市房地产市场、新农村建设将因户籍制度的放开受益，特别是核心城市周边的三四线城市。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫周二晚间在其个人微博表示，预计三中全会后房价将继续上涨。
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经济视野
20世纪80年代至今,我国的房地产事业发展极为迅速,它是国家的支柱产业,逐渐成为我国社会经济增长的动力。
在房地产市场迅速发展的同时,房价也在随之不断地大幅度攀升。
尤其是居民房价,我国的住房房价几乎已经达到了居民家庭年收入的10倍,对于一些一线城市甚至超过了10倍。
目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3-6倍。
当一个地方房价收入比超过7以后,就会被世界上公认为“国际房价难承受地区”。
目前我国房价虚高、泡沫积聚的情况严重,人们无形之中成为了所谓的“房奴”,房价问题日益成为人们亟待解决的问题。
1、十八届三中全会涉及到的房地产问题
中共中央总书记习近平主持了为期四天的十八届三中全会,房产界及各大相关行业人士和广大居民对此次大会寄予重望,投资商、房地产商以及居民都十分关注新的政策走向,进而决定其决策。
然而十八届三中全会几乎没有直接或者正面涉及到房地产方面的问题,认真研读之后才发现以下几个方面是涉及到房地产的。
1.1全会提出,建设统一开放、竞争有序的市场体系,是市场在资源配置中起决定性作用的基础。
必须加快形成企业自主经营、公平竞争,消费者自由选择、自主消费,商品和要素自由流动、平等交换的现代市场体系,着力清除市场壁垒,提高资源配置效率和公平性。
要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场,完善金融市场体系,深化科技体制改革。
这预示着以后政府可能会放松对房地产市场的管制,行政手段可能会逐步淡化,任市场发挥其主动作用,增加市场竞争,形成和完善以市场决定价格的机制,使市场更有效率,降低泡沫市场无效率和造成的无谓损失。
1.2全乎提出在城镇化和土地利用问题上,建立城乡统一的建设用地市场,赋予农民更多财产权利,让农民平等参与现代化进程、分享现代化成果。
推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,完善城镇化健康发展体制机制。
可以发现统一的建设用地市场以后有可能会更加开阔、更加平等、更加市场化。
农民的利益在土地的流转中可以获得更大的保障,其收入有可能随之增加,进而增加其购买力,农民进城买房者会相应增加。
1.3全会提出,财政是国家治理的基础和重要支柱,科学的财税体制是优化资源配置、维护市场统一、促进社会公平、实现国家长治久安的制度保障。
必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率,建立现代财政制度,发挥中央和地方两个积极性。
要改进预算管理制度,完善税收制度,建立事权和支出责任相适应的制度。
这意味着中央和地方政府有望进行调整。
虽然业内一直炒得比较火的房产税在公文中并没有被提及到,但是也不避免以后随着问题的暴露,也不排除日后会征收房产税的可能,或者进行试点考察。
并且在《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中公布加快房地产税立法并适时推进改革,进行试点探索势在必行。
2、我国房地产市场目前存在的问题
我国房地产事业迅速发展推动经济增长的同时,其增长过于迅速,房地产“亚健康”扭曲了经济结构,也成为了制约社会经济健康持续发展的“瓶颈”。
房价逐渐成为社会的一件令人头疼而又不得不亟需解决的一大隐患。
需求增长相对于供给来说严重过剩,城镇化加速了商品房的需求,投资和投机性购房也在增加。
这种需求的爆发性增长,与经济的发展速度严重不匹配。
而且潜在总需求大于有效需求,实际供给大于有效供给,供给和需求不平衡,都有短缺和剩余同时存在的问题,有许多商品房空置现象。
人民币对美元汇率在06年5月份突破了8:1,吸引国际资本流入我国,投资房地产市场,进一步带动房价持续高温上涨。
而且随着我国经济发展,人们的收入水平在不断地增加,居民的消费结构升级会增加潜在需求,又会造成需求推动房价攀升。
房价虚高,远远超过了一般居民的承受能力。
尤其是对于中低阶层,房价的持续升温,是他们面临的生活压力更大。
买房成为了他们生活的头等大事,甚至一些底薪家庭可能被房贷问题困扰几十年。
3、十八届三中全会后房地产市场的挑战及前景
3.1挑战
（1）在现在经济全球化的时代,金融危机的影响波及范围更大、更广。
房地产市场与金融市场的联系也越来越紧密,其他地区的金融危机也会在很大程度上阻碍我国房界的发展。
而且金融危机一般会持续一段时间,房地产市场存在调节时滞,也要很长一段时间的恢复期。
（2）房价问题现在不只是居民问题,已经上升到一个社会问题,它直接关系到的社会稳定。
国家也越来越重视该问题,在一定程度上必定会采取相应的措施来遏制其迅速蔓延的负面影响。
例如13年3月份国务院发布的“国五条”细则。
（3）随着国家对房地产市场的干预,对银行金融机构的住房信贷、贷款加以限制,房产商开发会面临更大的资金压力。
土地、规划等部门也会加强开发商用地的管制,审核更加谨慎,条件更加复杂。
3.2前景
（1）房界。
从全会中可看出政府还是主张放手给市场,房价的波动尽最大程度有市场自发决定,发挥其资源配置的决定性作用。
政府的行政手段逐步淡化,发挥市场的自由化发展。
这有利于房地产从政府的高压中得到部分解脱,但是政府也不会完全放手给市场,不可能完全自由,房界仍不可掉以轻心,需谨慎处事。
随着我国经济的突飞猛进的发展,国际地位不断提高,越来越多的国外投资商看好我国国内市场,大量游资进入我国房界,资本的良好运行房地产企业带来良好的机遇,对其上市也是个难得的机会。
入世以来,房产建造所需的许多进口材料关税降低。
尤其是C AFTA的建立,进口的材料低关税甚至零关税,价格较低,进口品竞争力增强对国内同行企业造成压力,迫使国内企业不得不降低价格,进而降低了建筑成本,房介开发商有更大的利润空间。
（2）居民。
全会中提到“人民是是国家的主人,解决好人民最关心最直接最现实的利益问题,更好满足人民需求”。
房价暴露的问题越来越严重,成为党和人民都关系的话题。
所以居民也不要太担心,政府一定会采取相应的措施减缓房价增长的速度,尽其最大能力维持房价稳定。
但是要做好心理准备:随之我经济的飞速发展,收入水平的增加时房价持续增长的首要原因,房价不可能在很大程度上下降。
过低的房价与经济发展也不相匹配。
也不要对政府期盼太高,政府只能起引导、疏导作用,不可能遏制房地产市场的发展。
现在要做的是积极应对住房问题,买小户型房、经济适用房。
努力赚钱、适时出击,靠自己的努力争取属于自己的一席之地。
十八届三中全会后
——新视角望远房地产市场
楚克燕
东北财经大学研究生院辽宁大连116021
Ec on o mic Vis io n345
2014.1。