房地产物业公司内部控制与风险管理讲座.pptx
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企业内部控制及风险管理——公司内控风险管理培训(PPT 50页)
施工企业风险控制及管理
一、施工企业高风险点： 1、 投标决策阶段的风险 （1）信息缺失风险、( 2) 中介与代理商带来的风险、( 3) 报价 失误风险。 2、签约和履约阶段的风险 （1）合同条款的风险、（2）工程管理的风险、（3）合同管理的 风险、（4）物资供应的风险、（5）成本管理的风险、（6）业主 方履行合同能力的风险、（7）分包风险、 （8）不可抗力造成的风险。 3、工程验收与结算阶段的风险。 主工是竣工验收、工程结算、 债权债务处理的风险等。
事故处理结果
由司法机关处理24人。给予相应党纪、政纪处分33人。 其中： 1．谢绍华，凤大公路堤溪沱江大桥一号拱圈施工队包工头、片石供料包工头。涉嫌工 程重大安全事故罪。 2．贺杰，路桥公司道路七公司项目经理部材料采购部负责人。涉嫌工程重大安全事故 罪。 3．王政，路桥公司道路七公司项目经理部工程部负责人。涉嫌工程重大安全事故罪。 4．夏友佳，路桥公司道路七公司项目经理部经理兼安全部负责人。涉嫌工程重大安全 事故罪。 5．肖国强，路桥公司道路七公司经理。涉嫌工程重大安全事故罪。 6．陈昕，湘西自治州公路局工务科副科长兼凤大公司工程部部长。涉嫌玩忽职守罪。 7．吴志华，凤大公路建设有限公司副总经理兼总工程师。涉嫌滥用职权罪、受贿罪。 8．游兴富，湘西自治州公路局总工程师兼凤大公司总经理。涉嫌玩忽职守罪、受贿罪。 9．胡东升，湘西自治州公路局局长、党组书记兼凤大公路建设有限公司董事长，湘西 自治州人大代表。涉嫌玩忽职守罪、受贿罪。 10．余阳，湖南省金衢交通咨询监理有限公司派驻凤大公路现场监理处副处长兼现场 监理。涉嫌工程重大安全事故罪。
风险管理的概念与思路
什么是经营风险
经营风险的本义是指未来事项的不确定性
房地产物业内部控制与风险管理
重要性
内部控制是现代企业管理制度的重要组成部分，对于提高企业经营管理水平和风险防范能力具有重要 意义。对于房地产物业而言，内部控制更是关系到企业的稳定、健康发展以及资产保值增值。
内部控制的目标与原则
目标
内部控制的目标主要包括以下几个方面：保证企业经营活动的合法合规、资产 安全完整、财务信息真实可靠，提高经营效率和效果，促进企业发展战略目标 的实现。
、应对措 施及实施效果，以便及时调整风险管 理策略。
03
房地产物业内部控制措施
组织架构与职责分工
组织架构
建立健全内部控制的组织架构，明确各部门和岗位的职责权 限，形成科学有效的职责分工和制衡机制。
职责分工
对各项业务活动进行合理分工，明确各岗位的工作职责和工 作流程，确保各项业务活动的规范性和有效性。
内控与风险管理的人才培养与组织文化塑造
人才培养
加强内部控制与风险管理 专业人才的培养，提高从 业人员的专业素质和管理 水平。
组织文化塑造
将风险管理意识融入企业 文化中，强化全员参与和 责任意识。
知识普及
开展内部控制与风险管理 的知识普及活动，提高员 工对风险的认识和防范能 力。
感谢您的观看
THANKS
04
房地产物业风险应对策略
市场风险应对
总结词
关注市场动态，及时调整经营策略
VS
详细描述
房地产物业应密切关注市场动态，包括供 需关系、价格走势、消费者需求等，根据 市场变化及时调整经营策略，以降低市场 风险对项目的影响。
政策风险应对
总结词
深入研究政策法规，合理规避政策风险
详细描述
房地产物业应深入研究国家及地方政策法规， 了解政策走向和变化趋势，合理规避政策风 险，确保项目合规运营。
内部控制是现代企业管理制度的重要组成部分，对于提高企业经营管理水平和风险防范能力具有重要 意义。对于房地产物业而言，内部控制更是关系到企业的稳定、健康发展以及资产保值增值。
内部控制的目标与原则
目标
内部控制的目标主要包括以下几个方面：保证企业经营活动的合法合规、资产 安全完整、财务信息真实可靠，提高经营效率和效果，促进企业发展战略目标 的实现。
、应对措 施及实施效果，以便及时调整风险管 理策略。
03
房地产物业内部控制措施
组织架构与职责分工
组织架构
建立健全内部控制的组织架构，明确各部门和岗位的职责权 限，形成科学有效的职责分工和制衡机制。
职责分工
对各项业务活动进行合理分工，明确各岗位的工作职责和工 作流程，确保各项业务活动的规范性和有效性。
内控与风险管理的人才培养与组织文化塑造
人才培养
加强内部控制与风险管理 专业人才的培养，提高从 业人员的专业素质和管理 水平。
组织文化塑造
将风险管理意识融入企业 文化中，强化全员参与和 责任意识。
知识普及
开展内部控制与风险管理 的知识普及活动，提高员 工对风险的认识和防范能 力。
感谢您的观看
THANKS
04
房地产物业风险应对策略
市场风险应对
总结词
关注市场动态，及时调整经营策略
VS
详细描述
房地产物业应密切关注市场动态，包括供 需关系、价格走势、消费者需求等，根据 市场变化及时调整经营策略，以降低市场 风险对项目的影响。
政策风险应对
总结词
深入研究政策法规，合理规避政策风险
详细描述
房地产物业应深入研究国家及地方政策法规， 了解政策走向和变化趋势，合理规避政策风 险，确保项目合规运营。
内部控制与风险管理(PPT 53页)
把内部控制与风险管理要求嵌入流程，使其具有可执行性
目前
基本业务要求/ 过去的惯例
制定业务流程
将来
基本业务 要求/过去
的惯例
业
业务 风险 识别
务 风 险 评
估
业
务 风 险 应
业务 风险 控制
对
制定业 务流程
监 控 和 评 估
管 理 改 进
标准化不会取代创新，它只会节省你的精力，让你更加关注最有价值的事情。
注意： • 实际和预期的偏差 • 财务结果和状况：利润和现金流 • 风险的两面性：损失和收益
什么是企业风险管理
• 企业风险管理是企业应用一般的管理原理去管理一个组织的资源和 活动，通过辨别、评估风险及相应的风险管理策略，以合理的成本 尽可能的减少意外风险损失，放大风险收益的管理方法。
具体的管理思路： • 识别风险 • 度量风险 • 用策略去管理风险 • 减小风险损失，放大风险收益！
17
内部控制的设计形式
• 内部控制流程图 – 选定流程图符号 – 确定流程图主线 – 确定流程图重点 – 编制流程图说明
• 内部控制调查表 • 文字记录
18
内部控制方法
➢ 组织控制 ➢ 人事控制 ➢ 风险评估 ➢ 程序控制 ➢ 实物控制 ➢ 检查控制
19
组织控制 • 对不相容职务予以分离 • 明确岗位责任制 • 制定清晰的作业流程图 • 工作说明书
企业典型的财务内部控制手段
• 财务稽核制度 • 财务组织制度 • 全面预算管理制度 • 会计核算和财务控制制度 • 生产统计制度 • 生产成本核算制度 • 财务分析制度
企业的财务预警指标体系
6 大类 偿债能力
财 务
营运能力
房地产内控与风险管理PPT课件
涂料； 房屋竣工后交付仓促，项目部与物业公
司缺少预验收工序。
2021
LOGO
结束，谢谢。2021来自风险定义2021
风险三要素
Company2L0o2g1o
风险的分类
2021
风险识别
2021
风险清单
根据公司目前的实际情况，风险清单来 源于我们部门的审计月报。2012年1 月到目前为止总共产生47个问题。（其 中大地11个问题，绿城21个问题， MOCO项目15个问题）根据目前各项 目存在的问题可建立起风险清单，为日 后更好的进行风险防范打下基础。
logo2021赛普课程针对目前公司风险预控内容分享2021companylogo本次培训内容简要风险的含义房地产内控三大因素2021companylogo风控部属于公司内控部门2021companylogo内控部门的职责2021风险定义2021companylogo风险三要素2021风险的分类2021202110风险清单根据公司目前的实际情况风险清单来源于我们部门的审计月报
缺：制定质量检查指引
Company2L0o2g1o
缺：设置必要的工程停止点
2021
提问
2021
提问
问题提问及解答
2021
动态成本三类监控 1 2 3
2021
合同及变更签证统计表
2021
风险意识不足
根据公司现阶段销售超前施工滞后。 招标工作滞后； 施工工期滞后的意识； 标准化产品不成熟，过程反复变更； 各分包工程因赶工现场管理混乱； 产品保护不到位如：电线、电缆、外墙
2021
根据风险结果制定风险策略
2021
根据提出的风险产生的 结果采取应对策略的建议 及归档。
2021
司缺少预验收工序。
2021
LOGO
结束，谢谢。2021来自风险定义2021
风险三要素
Company2L0o2g1o
风险的分类
2021
风险识别
2021
风险清单
根据公司目前的实际情况，风险清单来 源于我们部门的审计月报。2012年1 月到目前为止总共产生47个问题。（其 中大地11个问题，绿城21个问题， MOCO项目15个问题）根据目前各项 目存在的问题可建立起风险清单，为日 后更好的进行风险防范打下基础。
logo2021赛普课程针对目前公司风险预控内容分享2021companylogo本次培训内容简要风险的含义房地产内控三大因素2021companylogo风控部属于公司内控部门2021companylogo内控部门的职责2021风险定义2021companylogo风险三要素2021风险的分类2021202110风险清单根据公司目前的实际情况风险清单来源于我们部门的审计月报
缺：制定质量检查指引
Company2L0o2g1o
缺：设置必要的工程停止点
2021
提问
2021
提问
问题提问及解答
2021
动态成本三类监控 1 2 3
2021
合同及变更签证统计表
2021
风险意识不足
根据公司现阶段销售超前施工滞后。 招标工作滞后； 施工工期滞后的意识； 标准化产品不成熟，过程反复变更； 各分包工程因赶工现场管理混乱； 产品保护不到位如：电线、电缆、外墙
2021
根据风险结果制定风险策略
2021
根据提出的风险产生的 结果采取应对策略的建议 及归档。
2021
内部控制与全面风险管理培训课程(PPT63张)
采购方式
验收 结算付款
招标采购 非招标采购
29
二、采购管理
关注要点
物资采购由物资采购归口管理部门统一采购，其他部门不得自行采购， 对供应商进行资格评定，确定合格供应商名单。 招标委员会编制招标工作计划，报国电电力相关业务招标办公室及国 电电力招标监督办公室审批。 组织设计单位及相关部门编制招标文件，招标委会组织评审。主要标 的或技术较为复杂的招标项目的招标文件应上报国电电力公司相关招标 办公室组织评审。 招标活动建立事权、招标权、评标权、决标权“四权”分离的工作机 制，各环节相互监督、各负其责。 基建工程、生产技改工程单项合同估算价为200万元人民币以下招标项 目由公司招委会定标，并报国电电力公司各专业招标办公室备案。 合格供应商报价表要加盖供应商公章或以传真或以密封在同一时间报 价。询价必须有两人以上见证。
业务层面评价
• 业务活动层面控制评价通 过跟单评价和关键控制评价两
种方式对对业务层面所有重要
流程的设计有效性以及所有重 要流程和关键控制的执行有效
性进行检查。
•
6
二、内部控制评价内容
信息系统总体控制评价
信息系统总体控制评价是对信息系统总体控制规定和信息系统 总体控制实施办法规定的控制环境、信息安全、变更管理、项目建设管 理、日常运作、最终用户操作等六个方面的内容进行评价。 通过信息系统总体控制评价，检查是否根据集团公司信息系统总 体控制管理文件的要求，执行了信息系统管理的各项控制活动，从而提 高应用系统控制的有效性，确保信息系统支持的应用控制是可靠的、生 成的数据和报告是可信的。
通过
06.评价组向被评价 单位提交缺陷认定 底稿
08.评价组人员撤离 现场，编制评价小 结
09.评价人员根据反 馈意见修改缺陷认 定底稿
房地产企业的风险管理ppt精选课件
财务风险之一：
➢销售成本的预结算
完整编辑ppt
30
房地产企业管理中存在的风险
财务风险之二：
➢公建、配套成本的分摊
完整编辑ppt
31
房地产企业管理中存在的风险
财务风险之三：
➢关于税务返还
完整编辑ppt
32
房地产企业管理中存在的风险
财务风险之四：
➢销售收入的结转
外部审计关注焦点
➢国家财务制度的遵循
完整编辑ppt
41
房地产项目运作中存在的风险
▪ 土地获得中的风险之一 ➢ 招拍挂与抵押
完整编辑ppt
42
房地产项目运作中存在的风险
▪ 土地获得中的风险之二
➢拆迁问题 ➢高压线问题 ➢土地获得方式（公司收购与并购）
完整编辑ppt
43
房地产项目运作中存在的风险
▪ 项目定位与决策
➢ 市场调研的可靠度 ➢ 项目可研报告
49
房地产项目运作中存在的风险
合同管理中的风险之二
➢ 合同履行中的风险
货不对板 签证的索赔
完整编辑ppt
50
房地产项目运作中存在的风险
客户风险之一：
➢销售承诺带来的风险
惊心动魄的项目群诉 惊人相似的一幕
完整编辑ppt
51
房地产项目运作中存在的风险
客户风险之二：
➢ 红线外的风险？
1、武汉群诉 2、制胜之招：
4、各级合同变更管理控制流程 5、成本标杆管理及报警控制流程
完整编辑ppt
输 合同变更流程 出
完整的理论
87
剖析：
表现----
流程嵌套严重，重复走审批流 最终确认的权责不明确 工作流漫长----最长的达150天
➢销售成本的预结算
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30
房地产企业管理中存在的风险
财务风险之二：
➢公建、配套成本的分摊
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31
房地产企业管理中存在的风险
财务风险之三：
➢关于税务返还
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32
房地产企业管理中存在的风险
财务风险之四：
➢销售收入的结转
外部审计关注焦点
➢国家财务制度的遵循
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41
房地产项目运作中存在的风险
▪ 土地获得中的风险之一 ➢ 招拍挂与抵押
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42
房地产项目运作中存在的风险
▪ 土地获得中的风险之二
➢拆迁问题 ➢高压线问题 ➢土地获得方式（公司收购与并购）
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43
房地产项目运作中存在的风险
▪ 项目定位与决策
➢ 市场调研的可靠度 ➢ 项目可研报告
49
房地产项目运作中存在的风险
合同管理中的风险之二
➢ 合同履行中的风险
货不对板 签证的索赔
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50
房地产项目运作中存在的风险
客户风险之一：
➢销售承诺带来的风险
惊心动魄的项目群诉 惊人相似的一幕
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51
房地产项目运作中存在的风险
客户风险之二：
➢ 红线外的风险？
1、武汉群诉 2、制胜之招：
4、各级合同变更管理控制流程 5、成本标杆管理及报警控制流程
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输 合同变更流程 出
完整的理论
87
剖析：
表现----
流程嵌套严重，重复走审批流 最终确认的权责不明确 工作流漫长----最长的达150天
物业风险管控与防范培训教材PPT(44张)
第四章 装修管理风险防范
七 违规装修的工程管理
结构
改动
改变房 屋用途
线路改动 以及房屋 外观改变
破坏环 境卫生
在承重墙上开门、开孔、做壁橱。 改变室内楼梯位置。 在室内砌砖墙。 在天花板上安装很重的物品。 在室内安装阁楼。 拆除卧室窗下墙体。 在外墙上随意打孔开门开窗等。 注：坚决制定这一类违规装修，和要
六 物业服务收费风险防范 七 公共设施设备风险防范 八 公共环境风险防范 九 车辆管理风险防范 十 人力资源风险防范
第一章 物业管理项目承接风险
一、物业管理招投标过程中的风险防范
存在的风险
▪ 通货膨胀风险 ▪ 经营风险 ▪ 自然条件 ▪ 其它风险
防范措施
背景调查
了解项目开发进度、项目施工质量问题等。 了解项目所在地物业项目中的层次和地位、 同类物业的物业服务费标准和物业服务费的 收缴率情况。 了解项目所在地的地方性物业管理政策法 规、地方性财税政策、地方性劳动用工政策 等。 了解项目所在地的公共事业费结算处理方 法等其他物业服务相关的环境因素。
制定 消防 演习 方案
申请 批准
消防 演习 实施 通知
消防演 习前的 培训和 宣传
做防设材准tD好设施等备hseue消备器的bsccocr2moipn.tpito准作情检aennn备落况查ytos’sf工实的
消防 演习 实施
消防演 习相关 记录生 成与存 档保管
第四章 装修管理风险防范
安全 隐患
相邻关 系处理
第二章 治安风险
入室盗 窃
抢夺、抢劫
故意伤害
故意杀人等
治安风险
由于外界第三人的过错和违法行业，给物业服 务范围内的业主或非业主造成人身损害和财产 损失导致物业管理服务风险。
房地产物业内部控制与风险管理
•收入
•政府部门 •专项补贴
•收入
•上述款项收到时计入营业外收入，不交营业税。
房地产物业内部控制与风险管理
•第1步和第2步的总结
•企业层次： •找关键流程
•流程层次： •找关键环节
PPT文档演模板
•企业环境分析 •企业目标分析
•环境与目标分析
•企业重大风险 •分析
•确定 •关键流程
•流程环境分析
•流程目标分析
房地产物业内部控制与 风险管理
PPT文档演模板
2020/11/19
房地产物业内部控制与风险管理
讲座安排
o 讲座报告人：中国社会科学院 时杰博士
o 讲座内容：房地产物业公司内部控制与风险 管理，以案例分析贯穿讲座始终
o 讲座方式：演示与讨论相结合
o 讲座要求：准备铅笔和纸
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房地产物业内部控制与风险管理
PPT文档演模板
•内部环境
房地产物业内部控制与风险管理
•6.内部控制的基本逻辑
•内控环境
•目标设定
•信
•事项识别
•息
•与
•风险评估
•交
•流 •风险反映
•控制活动
PPT文档演模板
•显性内控 •隐性内控
•监督
•知其然与知其所以然
房地产物业内部控制与风险管理
•内容提纲
•内控的性质、范围、架构和逻辑 •内控的内容、手段和体系 •内控建设的步骤和程序 • 内控检查和评价体系的建设步骤 • 内控手册
•牵制是否引发成本？
PPT文档演模板
房地产物业内部控制与风险管理
•牵制---做的过程中如何来衔接?
•现金收支的授权和执行现金收支的职务应当分离 •执行现金业务和记录现金业务的职务应当分离 •现金保管与稽核职务应当分离 •登记现金日记帐与登记现金总帐的职务分离 •出纳人员不得兼任档案保管、收支和债权债务帐目登记 工作 •定期轮岗制度
•政府部门 •专项补贴
•收入
•上述款项收到时计入营业外收入，不交营业税。
房地产物业内部控制与风险管理
•第1步和第2步的总结
•企业层次： •找关键流程
•流程层次： •找关键环节
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•企业环境分析 •企业目标分析
•环境与目标分析
•企业重大风险 •分析
•确定 •关键流程
•流程环境分析
•流程目标分析
房地产物业内部控制与 风险管理
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2020/11/19
房地产物业内部控制与风险管理
讲座安排
o 讲座报告人：中国社会科学院 时杰博士
o 讲座内容：房地产物业公司内部控制与风险 管理，以案例分析贯穿讲座始终
o 讲座方式：演示与讨论相结合
o 讲座要求：准备铅笔和纸
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房地产物业内部控制与风险管理
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•内部环境
房地产物业内部控制与风险管理
•6.内部控制的基本逻辑
•内控环境
•目标设定
•信
•事项识别
•息
•与
•风险评估
•交
•流 •风险反映
•控制活动
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•显性内控 •隐性内控
•监督
•知其然与知其所以然
房地产物业内部控制与风险管理
•内容提纲
•内控的性质、范围、架构和逻辑 •内控的内容、手段和体系 •内控建设的步骤和程序 • 内控检查和评价体系的建设步骤 • 内控手册
•牵制是否引发成本？
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房地产物业内部控制与风险管理
•牵制---做的过程中如何来衔接?
•现金收支的授权和执行现金收支的职务应当分离 •执行现金业务和记录现金业务的职务应当分离 •现金保管与稽核职务应当分离 •登记现金日记帐与登记现金总帐的职务分离 •出纳人员不得兼任档案保管、收支和债权债务帐目登记 工作 •定期轮岗制度
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风险防范
内控是贯穿了主线和逻辑 的风险防范体系，并以一 定的形式体现出来。
梳
整
理
合
贯穿主线 和逻辑
补修 充正
辅之一定 形式
内部控制
8
内部控制——整体框架（COSO1）
“为识别、分 析、管理与公 司各种活动相 关的风险而建 立的机制，包 括业务部门与 职能部门各方 面。”
监控 控制活动
风险评估
控制环境 风险评估 控制活动 信息与沟通 监控
3
1. 背景
安然事件引发对内部控制的高度关注 萨班斯奥克斯利法案提出明确要求 证监会、国资委、人民银行、财政部三令五申 附录：内部控制与风险管理的历史沿革.ppt
4
随着社会经济的发展，内部控制实践经历了不同的阶段
内控的范围和影响
趋势：全面风险管理
大
4.一体化控制阶
段：形成COSO
3.内部控制框架 框架，增加了遵
内控：风险防范体系
作用：
查错防弊 资产、资金安全 会计报表和统计报表的真实、完整
体系：
各项相关制度的统一体
6
3. 内部控制范围
行政 人力资源
公共关系 营销推广
研发
采购
生产
销售
融资
投资 成本费用
会计核算
物流体系
资金流体系 其他体系
7
4.和现有的管理制度的基本关系
战略规划
目标达成
原有风险防范 相关的各类制度
1.销售管理流程； 2.采购管理流程； 3.库存管理流程； 4.资产管理流程； 5流程； 8.投资管理流程； 9.融资管理流程； 10.期货管理流程； 11.合同管理流程。
15
1.内部控制涉及的内容
根据下面的组织结构图，指出哪些是物业公司关键流程？
总经理
阶段：融入了控
从性目标
2.内部控制阶段 制环境及控制程
：增加了管理控
序
1.内部牵制阶段 制以提高经营效
：保护现金和资
率
内控活动可以追 溯到人类社会发
产安全及账簿记 录的准确性
展早期，例如古
罗马采取的“双人
记帐制度”和我国
西周时的周礼审
计制度
小
– L.R.Dicksee提出内 – AICPA首次提出
部牵制概念，
辅助材料的最高控制价格权限，由分管经营的副总经理审批； 设备、机电、备品备件、低值易耗品，5000以下的由部门长制订最高限 价，5000—30000，主管副总，30000以上的总经理。
20
标准---如何来做?
采购中心总体业务流程
计划员 主管审批 采购业务员
1.请购单
2.审批
3.采购订单
质检员
4.审批
13
1.内部控制涉及的内容
在环境分析、目标分析 和风险评估的思路下，
规范同物流、资金流 直接相关的各项业 务流程
查错防弊、资金安全、 资产安全、信息准确
完整的基本目的
采购流程 销售流程 生产成本流程 费用管理流程 资产管理流程 投资流程 融资流程 会计核算流程
14
1.内部控制涉及的内容
公司关键流程
控制环境
风险管理是内部控制的组成部分
9
5.内部控制的基本架构
COSO的基本框架
3维COSO：
COSO的4大目标 COSO的8个要素 COSO的4种组织形式
战略 目标 实现
活动 效率 效果
报告 真实 准确
内部环境
目标设定
事项识别
风险评估
风险反应
控制活动
信息与沟通
监督
守法 合规
附属公司层 业务单位层 分支机构层 公司整体层
内部控制的定义
AICPA 接受
– AICPA颁布《审 计准则公告第 55号》提出内 部控制结构
– AICPA发布了《审 计准则公告第78号 》，全面接受 COSO报告的内容
早期
1905～1936 1949～1958
1988
1997
2005
每个阶段并不意味着对前一阶段的否定,而是在其基础上的提升
5
2. 内部控制性质
6.报检单
7.质检
5.到货单
库管员
结算员
质价科 （VRM中心）
财务中心
合同管理 价格管理 供应商管理 供应商评估
成本确认
9.发票 8.入库单 10.确认
结算单 11.应付单 12.付款单
21
牵制---做的过程中如何来衔接?
内部牵制：通过部门和岗位合理分工，对不相容职务进行 分离，以便对业务的处理形成一种牵制关系。 ➢ 授权进行某项业务的职务与执行该项业务的职务分离； ➢ 执行某项业务的职务与记录该项业务的职务分离； ➢ 执行某项业务的职务与审核该项业务的职务分离； ➢ 保管某项财产的职务与记录该项财产情况的职务分离。
房地产物业公司内部控制与风险管理 讲座
2010-04-04
1
讲座安排
讲座报告人：中国社会科学院 时杰博士
讲座内容：房地产物业公司内部控制与风险 管理，以案例分析贯穿讲座始终
讲座方式：演示与讨论相结合
讲座要求：准备铅笔和纸
2
内容提纲
内控的性质、范围、架构和逻辑 内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册
17
授权---能做什么？不能做什么？ 一般公司授权示意图
项目名称 定价 新产品定价 价格浮动
1元以内 1元---2元 2元以上 赊销 是否给予赊销 赊销额度确定 批准超限额赊销 退货 1万元以下 2万元以下 2万元以上
业务员 ●
●
销售经理 ● ● ●
总经理 ●
● ● ●
●
18
典型物业管理服务成本费用
办公与 财务部
物业日常 管理部
工程维 修部
文化经 营部
人事 行政 财务 公共关系
保安 清洁 园林 车辆
工程技术 维修 保养
会所 游泳池 网球场
写字楼经理 住宅小区经理 商业楼经理 工厂区经理
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2.内部控制实现的手段
授权 标准
能做什么，不能做什么？ 如何来做？
牵制
做的过程中如何衔接？
财务管理完善为核心： 保证资产安全、资金安全和会计信息完整可靠， 保证经营的效率和效果。
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6.内部控制的基本逻辑
内控风险管理8要素之间的相互关系：
监督
目标设定
事项识别
沟通 风险评估
信息
风险反应
控制活动
内部环境
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6.内部控制的基本逻辑
内控环境
目标设定
信
事项识别
息
与
风险评估
交
流 风险反映
控制活动
显性内控 隐性内控
监督
知其然与知其所以然
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内容提纲
内控的性质、范围、架构和逻辑 内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册
1 人员费用
6
共用部位共用设施及 公众责任保险费用
2
共用部位及共用设 施日常运行和维护费
7 办公费用
3 绿化养护费用
8 管理费分摊
4 清洁费用
9 固定资产折旧
5 秩序维护费用
10 经业主同意的其他费用
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授权---能做什么？不能做什么？
采购管理—比价管理
对于生产消耗性物资，物资采购部门应该于每月25日提出价格建议，并 在经营公司调度会上讨论，由经营经理在月末再提交总经理办公会研究决定， 经总经理批准后下达最高控制价表，印发给有关副总经理和供应、财务、审 计等部门，由采购部门执行。