眉山讯朱大良

曼课物业朱大良
眉山讯：眉山市曼课物业管理有限责任公司于2009年6月投资组建，公司注册资本50万元，主要经营范围为物业服务、物业管理咨询、酒店式公寓经营管理、营销代理、写字楼租赁代理、楼宇智能、房产置换、社区商务、文化经营策划等一体化综合性服务。

2009年—2011年，公司连续三年获得由中国房地产研究组颁发的综合实力“中国物业服务企业”称号，同时，凭借曼课酒店式物业服务特色，成为“2010-2011中国特色物业服务领先企业”。

专访曼课物业总经理朱大良的访谈实录：
曼课物业总经理朱大良
城市化管理进程，物业管理行业崛起在即
主持人：朱总您好，今天我们有幸请到您做为我们的嘉宾，也想跟您有一个进一步相关的访谈。

您是怎么看未来物业行业的发展趋势的？曼课物业会朝着哪个方向去发展？
朱大良：首先非常感谢中国指数研究院，通过近几年的中国房地产百强企业研究和中国物业百强研究的合作，你们对我们的帮助和支持很大，特别是你们对于行业标杆的一些研究，让我也从中获益良多。

关于物业行业的发展，我个人觉得要从城市化运营的角度去考虑。

早在三年前，我就认为随着房地产开发和国家城市化管理的进程，物业行业肯定会随着城市化进程逐渐趋于理性而不断崛起，如今也正是物业行业崛起的势头。

物业公司管理的范围是一个个相对独立的小区、大厦，城市管理的范围则是由这些单位组成的整个城市。

物业公司通过物业管理模式，将城市管理中分散的管理职能集中起来，既有效的管理了个小区的社会活动，也完善和发展了城市管理功能。

但是，随着城市化进程的深入和扩展，传统物业行业发展模式——住宅物业管理模式，会随着物业行业的发展出现两极分化，形成以高端社区（别墅等）和普通社区（高层等）的分割，随之带来的物业服务产品的分化。

高端社区的业主享受的是高端的、奢华型的物业服务，物业管理费用必然会随之处于较高水平；普通社区的居民追求的是安逸、安全，而不是享受型的物业服务，物业管理费用水平也将处于一般水平。

曼课物业在这个行业已经有几年的历程，处于行业的未来局势，我们直接就抛弃了一星二星级的服务水平，提供的是三、四、五星级的物业服务标准。

主持人：近年来，随着物业服务市场的快速发展，出现了一批大型物业服务企业（例如万科物业的管理面积已经超过5000万平米），同时企业之间的竞争也越发激烈，您怎样看待未来企业之间的竞争关系，这对于促进物业管理行业发展有什么样的意义？
朱大良：有发展就必然有竞争。

竞争是行业发展的根本推动力，尤其是良性的市场竞争。

我觉得如今的住宅小区续聘物业管理企业的方式存在缺陷，每次续聘与否业主只有一个选择，要么成功要么失败，成功了就选聘原物业管理公司，失败了再重新招投标，失败以后重新招标的过程错综复杂，时间长，准备撤离的物业公司也没有热情再去完善服务。

为什么不能让业主直接进行选择，合同到期，业主委员会应该马上公开向社会招募数家物业公司出具物业管理方案供全体业主选择，通过投票的方式让业主心甘情愿的选择自己想要的物业管理服务，这样在以后的物业管理服务中，业主与物业公司的矛盾冲突也必然会减少。

市场化运作。

前面我也提到，曼课物业的服务标准是三四五星级的服务标准，不同的服务标准有不同的服务内容。

高星级的服务内容，居民缴纳的物业费也会更高。

例如，普通住宅小区前期物业服务收费我们会实行政府指导价；别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业，以及业主大会成立后的普通住宅小区物业服务的价格，则实行市场定价，由双方商定。

我们物业公司的宗旨就是要让业主获得最好的服务，公司用服务换来最好的口碑以及提高的物业收费率，双方实现共赢。

应对成本上涨之策——未雨绸缪、乐观进取
主持人：成本是物业企业经营能否成功的关键，作为物业专业人士，能否谈一下您对物业企业成本的认识，同时对集团的成本运行情况做一个简单的介绍（主要是贵公司经营过程中各部分成本支出占比）。

朱大良：对于这个问题我个人觉得，加强物业管理企业自身建设，不管怎么样应对成本上涨，品质保障是前提，所以服务质量没有做好，所有的一切都是空的，得到广大物业管理消费群体即业主的认可，才是应对成本上涨不可或缺的条件。

曼课物业目前在成本控制上也做了一些功课：
第一，规模化发展，充分利用资源整合，发展多项经营缓解成本上涨。

物业管理成本主要是人力成本、能耗费用、物料消耗以及管理成本四个方面，而人力成本和管理费用与规模有非常大的联系，主要是项目管理规模的扩大可使管理成本不断摊薄。

此外，物业在多项经营方面的成功经验也给了我们很多启发，装饰装修、案场服务、景观园林工程等等都有非常大的发展空间。

我们也在不断寻找和探索其他的经营方式，经过实践总结为“曼课酒店式居家服务”，我们称之为“微物业管理”。

我们引用了曼课酒店客房模式应用在业主家庭，把“家”作为一个物业管理单位提供有偿菜单式服务，包括业主家庭的所有设施设备、人文服务、健康、文化均按一个物业管理项目执行，建立所有档案，如业主信息档案包括了生日纪念日、性格喜好等等，提供家庭式全方位的服务。

比如说别墅管家式服务，我们会为他们提供开元酒店式居家服务，皮鞋、空调、冰箱、油烟机每日的维护保养，恒温泳池的打理等等，有偿服务成本，如今就算只有一户人家，我们也要做到尽善尽美，等我们的规模做起来了，就会有更多的别墅要求我们去做，一户别墅成本必然很高，但是规模上去了，做一家也是做，做100家也是做，成本必然控制住了。

第二，物业管理早期介入和高科技的现代化水平的应用。

很多开发商在谈价格的时候，总是要求我们的物业收费标准能否降一点？可是在早期介入投入一些不大的成本时候，又不是非常的重视和支持。

其实早期介入能从根本上降低物业管理成本，比如有时会在图纸上就会发现一些浪费现象。

所以我们在所接受的住宅物业管理小区必须经过物业早期介入，必须进行全面图纸审核提出合理化建议，譬如我们的出入口设置，500户以上方能设置两个常用出入口，环境保洁每三层设置一个取水点，再如大面积绿化建设自动灌溉系统，安全监控和车辆进出管理系统和门禁梯控等设置非常重要，充分考虑人防技防的混合使用，有效降低后期管理成本。

还有一些小区的广告资源的挖掘，包括会所的经营功能，给后期的物业经营管理带来收益，以补充物业管理支出。

高科技的现代化运作也是提高我们物业管理效率降低成本的一个非常重要的方面。

例如，万科的客户服务中心、客户服务中心、物业呼叫中心和高新项目管理软件技术，结合高科技的设施设备、运用先进的管理方法，储备现代化的人才队伍，在规模化运作的基础上，不仅可以减少基础人员的配备降低人工成本，也是提升管理服务效率的重要举措。

第三，精简组织机构。

组织成本也是影响物业管理成本的一个重要因素。

如今因为还没有实现规模化，一个物业管理处就设置在一个地方，但如果实现了规模化，就像KFC，我们可以通过远程管控，通过一定的程序和流程管理物业管理处，真正降低运行成本。

同时，组织机构的精简，也能充分提现管理人员的价值，给予管理人员一个更大的挑战平台。

第四，从现管项目创新运行着手，有效提高服务效率、降低成本。

所谓创新运行，一方面是大胆提出改造管理方案，降低管理成本。

比如我们对台州万家华庭住宅小区通过出入口的减少，增加设置铁门，实行夜间封闭等改造措施降低了管理成本；在地中海商业和杭州开元名都地下室实施了普通日光灯改造LED灯的照明，增加了一次性投入费用，但是降低了运行成本。

又如我们将地中海单身公寓的手开楼道灯开关改造成人体感应开关，实现了能耗的节约等等。

另一方面我们采取了现代化设备的应用，只要是形成一定规模的项目，我们就根据实际情况配置现代化服务工具，大大提高了工作效率，缓解了物业管理成本上涨的不利因素。

第五，员工一岗多能制。

对于服务行业来说，优秀的员工是公司最宝贵的资产。

曼课每两年都会设置培训班，今年已经是第五届了，只有通过培训班考试的人员，我们才有可能采用。

在培训中，我们会向他们灌输一岗多能制的理念。

比如说，保安在有客人来访时主要负责来客接待，但是在意识到这段时间没有来客，保安室周边的卫生要主动积极的清扫，而不
是一定要等到保洁人员来了，交由保洁人员清理。

当然我们给予优秀员工的奖励也会很高，这样既实现了员工保障，也提高了公司的服务水准。

主持人：目前企业已经进入了哪些城市，未来三五年在城市布局上还有什么新的发展布局规划吗？
朱大良：放眼未来，危险与机会并存，未雨绸缪，乐观进取，方是我们物业公司的出路。

我觉得，首先要坚守企业健康运作，诚信经营，理清企业发展战略，积极推动服务质量，品质品牌同步前进，确保客户满意是第一；资源整合，营造优质性价比是重中之重；创新机制和研发服务经营举措是动力；宏伟蓝图需要精心策划，美好愿望需要坚强和坚持，困难面前积极心态是最大保障。

相信在500万物业管理同胞共同图强奋发之下，中国的物业管理行业将一定前程似锦！。