3土地使用权成本案例
《土地估价》实验指导书(新大纲)
《土地估价》实验指导书付梅臣付薇中国地质大学（北京）土地科学技术系2007年3月目录实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验二、收益还原法评估土地价格模拟评估实验 (6)实验三、成本法（成本逼近法）评估土地价格模拟评估实验 (11)实验四、假设开发法（剩余法）评估土地价格模拟评估实验 (15)实验五、路线价估价法评估土地价格模拟评估实验 (1)实验六、估价报告编写与应用综合实验 (5)附件1：房屋新旧程度评定标准 (9)附件2：土地估价报告规范格式 (18)附件3：房地产估价报告格式 (31)附件4：土地估价技术报告错误要点 (37)附录5：《土地估价》实验报告撰写格式与要求 (43)实验一、利用市场比较法评估土地价格模拟评估实验一、实验类型与学时实验类型：专业 项目类别：综合 计划学时：2 每组人数：2 二、实验目的与要求目的：学生通过市场比较法实验，能够运用市场比较法评估的程序、方法等理论，解决市场比较法案例的基本要求。
要求：预先掌握市场比较法评估土地的相关理论和方法，同时掌握WINDOWS 操作系统和OFFICE 中的EXCEL 的基本操作。
三、实验原理市场比较法的理论依据，就是替代原理。
市场比较法原理示意图1、直接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯=式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 区域因素修正的分子为100，表示以估价对象所在的区域因素为基准； 个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
比较交易实例1待估土地待估土地价格交易实例3交易实例2比较比较修正2、间接比较E D B A P P B D ⨯⨯⨯⨯= （1）区域因素间接比较式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准；标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分母是可比实例所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；区域因素修正的分母为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，分子是估价对象所在区域相对于标准不动产所在区域的得分；个别因素修正的分子为100，表示以估价对象的个别因素为基准。
土地使用权评估的成本法
1、基本思路 成本法是依据开发或建造待估不动产或类似不动产所需要的各项必要正常费⽤，包括正常的利润、利息和税费，⽽评估待估对象价格的⽅法。
利⽤成本法评估⼟地使⽤权的价格，就是以开发⼟地所耗费的各项费⽤之和为主要依据，再加上⼀定的利润、利息、应缴纳的税⾦和⼟地所有权收益来确定⼟地价格。
2、适⽤范围 成本法⼀般适⽤新开⼟地的估价，特别适⽤于⼟地市场不发育，⼟地成交实例不多，⽆法利⽤市场⽐较法等⽅法进⾏⼟地的估价。
同时，对于既⽆收益⼜很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的⼟地估价也⽐较适⽤。
3、⼟地评估的成本法操作步骤 公式：⼟地价格=⼟地取得费+⼟地开发费+税费+利息+利润+⼟地增值收益 （1）计算⼟地取得费⽤ ⼟地取得费是为取得⼟地⽽向原⼟地使⽤者⽀付的费⽤，分为两种情况： ①国家征⽤集体⼟地⽽⽀付给农村集体经济组织的费⽤，包括⼟地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费等。
关于征地费⽤各项标准，《中华⼈民共和国⼟地管理法》有明确规定：征⽤耕地的补偿费⽤包括⼟地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
征⽤耕地的⼟地补偿费，为该耕地被征⽤前3年平均产值的6－10倍；征⽤耕地的补助费，按照需要安置的农业⼈⼝数计算，需要安置的农业⼈⼝数，按照被征⽤的耕地数量除以征地前被征⽤单位平均每⼈占有耕地的数量计算。
每⼀个需要安置的农业⼈⼝的安置补偿费标准，为该耕地被征前3年平均年产值的4－6倍。
但是，每公顷被征⽤耕地的安置补助费，不得超过被征⽤前3年平均年产值的15倍。
征⽤其他⼟地的⼟地补偿费和安置补助费标准，由各省、⾃治区、直辖市参照征⽤耕地的⼟地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征⽤⼟地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、⾃治区、直辖市规定。
征⽤城市郊区的菜地，⽤地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基⾦。
按照以上规定⽀付⼟地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有⽣活⽔平的，经省、⾃治区、直辖市⼈民政府批准，可以增加安置补助费。
土增税清算土地成本分摊的七种方式(含10个案例)
土增税清算土地成本分摊的七种方式（含10个案例）在选择成本分摊方法中，我们计算成本分摊比例的重要依据是项目的面积数据指标，面积数据指标的变动导致分摊比例的变动，最终会导致整体项目土地增值税清算结果有所差异。
所以，正确选择面积数据来源对于我们的土地增值税预清算和清算工作也是极为重要的，是成本分摊不可忽视的条件。
针对这个主题，我们梳理了7大类成本分摊方法、10个实战案例分享给大家，由于篇幅有限，本文重点介绍成本分摊方法、成本分配及分摊步骤和适用范围等内容，实战案例将放在下期分享内容中，关注我们，第一时间获取最新内容。
一、面积数据来源01 修建性详细规划图及相关规划文件修建性详细规划图是整体项目规划最完整最直观的数据来源，是整体项目的平面规划图，有整体项目各方面的面积数据，是未取得最终房产测绘报告前重要的预清算工作计算依据。
同时我们也可以从“修详规”中注意观察一些重要信息，例如是否存在红线外成本支出、红线内是否存在多个项目或多个分期项目，是否存在应分配的跨项目或跨期公共配套成本支出等等。
02 房屋建筑面积测绘报告房屋建筑面积测绘报告系由当地房管所出具的测绘报告，也是税局认定的土地增值税清算建筑面积数据来源，包含了清算单位内不同类型开发产品的面积数据，主要关注的是其中普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库及公共配套设施建筑面积数据。
房屋建筑面积测绘报告包含了清算单位内各类型房产或公共配套设施的建筑面积数据，系土地增值税清算面积数据来源；修建性详细规划图及相关规划文件则是针对整体项目从总体到局部各方面规划面积数据的直观数据来源，对于整体项目的开发情况了解和掌握十分重要，为土地增值税预清算面积数据来源。
在确定面积数据的同时，为保证最终使用的分摊方法对企业最合理、最有利，这些方法，在具体运用的时候不可偏颇，要综合使用，并采取全排列（有可能的话）的方式逐一排查，选择一种最适合本企业的分摊方法。
需要强调的是，分摊方法，不可以简单地复制，每个企业开发项目不同，具体的规划差异，不能套用一样的模式。
土地估价案例doc
土地估价实务案例分析小组人员：赵倩牟迪李松柄土地估价方法一、土地估价目的与适用原则的分析不同的估价目的对于估价参数选择有着重要影响，如还原利率的选择与确定、各种参数系数的确定等都与估价目的有关，不同的估价目的选择的参数类型及参数指标等都不相同。
（1）市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；（2）抵押、担保目的类，要根据保守原则确定；（3）税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；（4）政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。
二、估价对象状况与估价方法适用性分析1．市场比较法市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。
市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
2．收益还原法收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。
因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。
3．剩余法剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价；(1)待开发土地的估价；(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价；(3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。
4．成本逼近法成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。
同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。
5．路线价估价法路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合。
当然，这种方法仅适用于城市的估价。
(1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳；(2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；(3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；(4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产企业土地增值税的计算(附案例)土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。
笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。
一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。
（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。
二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。
三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。
其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。
实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。
其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。
四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。
其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。
土地估价方法及案例汇总
收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
城中村改造会计核算和税务处理案例
城中村改造会计核算和税务处理案例一、案例背景。
咱们就说有个典型的城中村，叫桃花村。
这桃花村啊，被一家房地产开发公司盯上了，要进行改造开发。
这个改造项目涉及到好多复杂的事儿，从会计核算到税务处理，就像一团乱麻，不过咱们今天就来把它捋顺咯。
二、会计核算部分。
1. 土地成本核算。
首先呢，房地产开发公司要拿到桃花村的土地。
这土地可能有多种获取方式。
如果是通过征收补偿的方式，也就是给村民各种补偿，然后取得土地使用权。
假设给村民的货币补偿一共是5000万元。
这5000万就得作为土地成本计入开发成本里。
在会计分录上呢，就是借记“开发成本土地征用及拆迁补偿费”5000万，贷记“银行存款”5000万。
要是还涉及到给村民回迁房作为补偿呢，这就有点复杂了。
比如说，回迁房的建造成本是3000万。
这时候呢，要把回迁房的成本也计入土地成本。
借记“开发成本土地征用及拆迁补偿费”3000万，贷记“开发产品”3000万。
这就相当于把回迁房当作是换取土地使用权的一种代价。
2. 开发成本核算。
在桃花村改造项目的开发过程中，会有各种各样的成本。
像建筑安装工程费，如果盖那些高楼大厦花了2个亿，那就借记“开发成本建筑安装工程费”2亿，贷记“应付账款”或者“银行存款”2亿，这取决于是否已经付款了。
还有基础设施建设费，比如说修小区里的道路、水电设施啥的花了3000万，那就再借记“开发成本基础设施建设费”3000万，贷记相应的科目。
对于开发间接费用，像项目管理人员的工资啊，办公费用啥的。
假设这部分费用一年总共是500万。
那就借记“开发成本开发间接费用”500万，贷记“应付职工薪酬”“银行存款”等科目。
到了期末呢，要把开发间接费用分摊到各个开发项目里。
如果这个桃花村改造项目占全部项目的比例是50%，那就分摊250万到桃花村改造项目的开发成本里。
3. 销售收入核算。
当房子盖好开始卖的时候，假设一套房子卖了100万。
如果是一次性收款，那就借记“银行存款”100万，贷记“主营业务收入”100万。
土地使用权评估
影响地价区域因素及个别因素修正系数之和(∑K)的确定
根据樟树市城区土地定级估价报告，确定区域因素 及个别因素修正系数的步骤如下: ①编制三级商业用地宗地地价修正系数说明表 3-2 ②编制三级商业用地地价修正系数表 3-3 ③编制待估宗地各因素修正系数表 3-4 ④编制基准地价系数修正法估价结果表 3-5
收益还原法
在估算待估土地在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础 上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算 为 评估时日收益总和（土地价格）的一种方法。 其基本公式为： 总地价=土地年纯收益÷r×[1－1/（1＋r）n] 其中: n——待估宗地土地剩余使用年期 r——土地还原率
（二）估价过程 基准地价系数修正法 樟树市基准地价介绍及内涵
（4）城市社会经济发展状况
2007 年樟树市国民经济保持快速增长。全市生产总值连续跃上 了 30亿、40 亿、50 亿、60 亿元四个台阶，达 63.96 亿元，是 2002 年 26 亿元的2.46 倍，年均增长 25.3%，提前两年完成了 50 亿元目标；财政收入从 2002 年的 2.7 亿元，连续攀上了 3 亿、4 亿、5 亿、6 亿元四个台阶，达 6.2 亿元，是 2002 年的 2.3 倍，年均增长 23.1％；全社会固定资产投资总 额达 26.5 亿 元，年均增长 42.6％；社会消费品零售总额达 15.6 亿元，年 均增长 7.35％；金融机构存、贷款余额达 68 亿元和 25.4 亿元， 分别是 2002 年的 2.1 倍、1.18 倍。工业主导地位更加突出， 三次产业结构由 2002 年的31.1:40.6:28.3 调整为 2006 年的 19.8:52.5:27.7 ，二产比重首次突 破 50%。
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成本法估价举例
(一) 待估土地基本数据资料
待估土地为征用农地,面积为500平方米.土地取得费用为230元/平方米,土地开发费为246元/平方米。
土地开发周期2年，第一年投资占总投资的3/4，第二年投资占总投资的1/4，银行贷款年利率8%，土地开发的平均利润率8%，土地增值收益率为20％。
(二)估价要求
计算待估土地开发后的价格
(三)评估过程
1．计算土地取得费
土地取得费：500×230=115 000(元)
2．计算土地开发费。
土地开发费：500×246=123 000（元)
3．计算投资利息
土地取得费的计息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：
土地取得费利息：115 000×[(1+8％)2-1]= 19 136(元)
土地开发费利息：123 000×3／4×[(1十8％)1.5-1]+123 000×1／4×[(1+8％)0.5-1]
=11 289十1 206=12495(元)
利息合计；19 136+12 495=31 631(元)
4．计算开发利润。
开发利润：(115 000+123 000) ×8％=19 040(元)
5．计算土地增值收益
土地增值收益=(115 000+123 000+31 631十19 040) ×20% =57 734.2(元)
6；计算土地价格。
土地价格=115 000十123 000十31 631十19 040+57 734.2 =346 405.2(元)
土地单价=346 405.2÷500=692.81(元)。