2006年成都科恩威尼斯水城项目市场分析报告-32PPT
威尼斯水城产品说明会PPT[1]
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建筑篇
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建筑
• 博采欧美各时期建 筑之精华，将多种 建筑元素相互融合
• 运河四周，廊柱、 拱门、窗户及扶手 细节皆延续威尼斯 式典雅建筑风格。
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建筑立面
气息浓郁 富于动感 经久不衰
便于识别 动静得当 相互衬托
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浙江南都物业管理有限公司
成立于1994年4月，注册资金500万元，为浙江南都房 产集团有限公司的全资子公司
1994年12月正式介入南都花园的物业管理，是浙江省 杭州市最早引入物业管理概念的专业化管理公司之一
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华坤道威整合营销机构
华坤道威成立于1998年，由资深营销人士孟宪坤先生 创建，后由业界知名市场研究机构——华坤市场研究 有限公司和著名的整合推广机构D-WELL共同组建，是 一家综合性的房地产整合营销机构。
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水街
水两旁提供了 类型丰富的主 题商店和休闲 空间，如茶馆、 咖啡屋和亲水 广场等。家家 临水、户户观 景，勾画纯水 岸生活。
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圣·马可广场
圣·马可广场 是举办大型 活动特别是 以水为主题 活动的场所， 同时也是威 尼斯水城最 具地标性的 景观和公共 设施。
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组团规划
湘湖水将水城区 住宅部分划分成 六个生活组团。 之间利用各种风 格不同的桥和道 路进行连接。 居住组团由湘湖水互相穿 插交汇，每一幢房子均临 水而居。
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路网规划 ——小区路网
整个项目的路网为单 向环状路网，车辆在 小区干道内直接进入 地下车库，小区干道 宽6米，人行道宽1.5 米，并且只有单向行 驶的车辆，完全不影 响行人。
2006年成都商业地产发展报告(部分摘录)
2006年成都商业地产发展报告（部分摘录）成都商业地产从2003年至今持续升温、火爆异常，称之“商业地产第四城”实为不过。
2006年表现在商业用地供应创高和整体售价的攀升，主旋律仍是理性回归，整体持有、只租不售物业体量激增，但售后返租、商管运营等矛盾凸显。
2006年全市实现地区生产总值2750亿元，比上年增长13.8%，是1994年以来的最高增长速度,其中房地产业实现增加值148.1亿元，增长14.0%。
全年实现社会消费品零售总额1155.3亿元，增长14.9%，为1998年以来的最快速度。
分行业看，批发零售贸易业实现零售额939.8亿元，住宿和餐饮业实现零售额209.4亿元，增速分别为14.7%和15.7%。
2006年，城市居民人均可支配收入12789元，增长12.6%。
城市居民恩格尔系数由上年的35.3%下降到2006年的33.9%。
一、成都市区商业地产土地供应交易情况2006年成都实际土地供应成交6391.21亩，总成交额174.93亿元。
供不应求、大鳄云集是本年度土地市场的显著特征，诸如九龙仓、华人置地、嘉德置地、广州力讯、中信、万达等活跃异常，加剧整个成都房地产市场的竞争。
(2006年成都市区土地成交结构)全年商住规划用地成交3015亩，纯商业用地共计成交688.8172亩，据此测算，将为07—08年度带来超过300万㎡左右的开发量进入市场。
从土地交易情况来看，集商业Array和住宅开发功能与一身的商住用地是成都房地产市场主力军，商业板块土地供不应求，交易市场乏力。
二、成都市区商业地产发展概况2006年成都市区商业地产市场开发量为152.37万㎡，成交107.19万㎡，其中写字楼供应量为50.90万㎡，较上年增长2.1倍，但成交量较05年下降16.2%。
全年成都五城区商业地产交易均价为8687元/㎡，较上年增长9.5%，创历史新高。
全年在线租售交易商业项目212个，其中年度新增70个，余盘142个。
2006年上半年成都房地产市场分析报告
2006年上半年成都房地产市场分析报告策划部：**前言本报告介绍了06年上半年成都市房地产市场情况，报告主要是对网络数据、网络观点进行分析整理后，由土地情况分析、住宅类物业情况分析、商业类物业情况分析及办公类物业情况分析四部分组成。
旨在通过该报告使读者较为清晰的了解成都市06年上半年房地产市场的发展情况。
由于大量数据信息来源于网络并不能保证其完全真实性，本报告仅供读者参考。
第一章06年上半年成都土地市场情况分析第一节06年上半年成都土地供应情况2006年上半年成都市土地市场共发布拍卖和挂牌宗地130宗，共计9082.44亩。
其中主城区（五城区和高新区）有40宗，共1385.61亩；其余90宗分布在各郊（区）县，共7696.83亩，约占上半年土地总供应量的85%。
一、上半年土地供应数据来源：成都市国土局●由于受到春节假期影响，2月份土地供应量明显下降，仅有782.95亩，是上半年供应面积唯一低于1000亩的月份；●进入3月以后，土地供应量逐月上升，到5月已恢复到了1月份的水平，土地月供应量接近1900亩，土地市场供应十分充足；●进入6月后，由于国六条的出台，土地市场受到影响，土地供应面积再度缩水，供应面积下降了约32%。
总体来看，除开节日因素和政策因素的影响，上半年成都土地市场的供应充足，走势平稳。
二、上半年土地供应用途数据来源：成都市国土局●06年上半年月拍卖和挂牌的土地中包括103宗约7595.29亩商住用地、12宗约1048.42亩居住用地和16宗438.73亩商业用地；●商住用地规模越来越大，所占比例也越来越高，可见为了增加土地开发利用强度，具有住宅和商业开发双重功能的商住用地已成为目前最主要的土地用途，其供应量占上半年土地供应总量的83%。
三、上半年土地供应区域分布数据来源：成都市国土局06年上半年的土地供应以靠近主城区的温江、龙泉和双流3个近郊区县的供应为主。
其中温江今年上半年已经累计供应了约2117亩土地，是目前供应土地最多的区域，占到了上半年成都土地供应总量的23%，充足的土地供应为温江房地产房地产业快速发展提供了条件，同时温江房地产市场高速发展的也大大刺激了土地市场的发展。
【精选】水城——威尼斯地理介绍PPT课件
（3）采用三个轴承的支撑方案，这是由于转子刚性不够好的缘故。这种 支撑虽能改善转子刚性，可以使压气机后几级的径向间隙减小，略能提 高压气机的效率，但是多了一个轴承将使机组的结构复杂化，特别是对 三个轴承的同心度要求很高，否则会因轴承之间同心度的偏差而影响转 子的临界转速。
雾化空气是从燃机压气机抽取，先进入空气预冷器，然后进入雾化空
气压缩机。主雾化空气压缩机是离心式的，由辅助齿轮箱驱动。辅助压 缩机由交流马达驱动，在燃机启、停过程中提供给机组雾化空气。
系统设备：
CA1：主雾化泵
CA2：辅助雾化泵
88AB-1：辅助雾化泵电机
15KW/2925R联合循环，蒸汽轮机转子与燃气轮机转子通过一刚性联轴器 联结，发电机转子也是通过联轴器与蒸汽轮机转子末端联结。整个驱动 端的轴向对中由位于燃气轮机中的推力轴承维持。燃气轮机与蒸汽轮机 气缸之间的拉杆用来保持定子部分的对中。
该机组也是整体式单轴结构形式，与9E型燃气轮机基本上相似，但 也有以下一些区别：
3、 雾化空气进口电动阀20AA-1
该电动阀位于压缩机上游，其旁路带有一截流孔板（42mm），根据 燃料选择由MKV控制全开或全关。烧气时该电动阀关闭，空气由旁路通过， 压缩机出口压力为CPD的1.15倍；燃油时，该电动阀全开，压缩机出口压 力为CPD的1.46倍。该电动阀设计运行温度为180℃，外部短时间可承受
随着燃气透平前温的进一步提高，燃烧室出口燃气过渡段的冷却必 须加强。为此，在FA型机组专门设计了一种有冲击冷却效果的燃气过渡 段结果。该燃气过渡段是双壳体型式的，内过渡段被一个形状相同的、 钻有许多小孔的外套包围着，从压气机流来的压缩空气可以通过这些小 孔，形成射流去冲击冷却内过渡段。并且内过渡段内表面喷涂有耐热涂 层，这样可以使金属的温度梯度减至最小。
威尼斯水城商业步行街招商方案
招商策划方案鑫业房地产顾问有限公司河南·郑州·威尼斯水城商业街项目组目录第一部分项目基本情况一、本项目地段概述♍地理位置：.........................................................................................................................♍商业氛围：.........................................................................................................................♍项目规模：......................................................................................................................... 第二部分：项目分析一、威尼斯水城周边居住消费人口状况二、威尼斯水城周边商业环境状况三、威尼斯水城商业街项目SWOT分析第三部分：水城步行街商业定位一、水城步行街经营定位：第四部分：水城商业步行街业态组合第五部分招商策略一、招商平面分割图(见附图)二、威尼斯水城商业租金调查及水城步行街租金确定♍威尼斯水城水城步行街租金调查：.................................................................................♍威尼斯水城中心城部分商业街商铺租金调查.................................................................♍水城步行街租金及租赁期：.............................................................................................♍租金策略.............................................................................................................................♍租赁期内实际租金收益：.................................................................................................三、招商目标客户第六部分招商整合推广策略一、水城步行街推广主题二、招商推广策略三、招商推广时间进度安排第七部分：水城商业物业管理（略）第一部分水城步行街基本情况一、本项目地段概述♍1、地理位置：威尼斯水城步行街项目位于西临冉屯东路，东靠桐柏北路，北倚五龙口南路。
《项目背景分析》课件
法律法规合规性பைடு நூலகம்
检查项目是否符合相关法律法规的要求，确保项目的合法性。
04
CATALOGUE
项目风险评估
市场风险
市场需求变化
01
市场需求的波动可能导致项目产品或服务的需求下降，影响项
目的盈利预期。
竞争环境
02
竞争对手的策略变化、新进入者等可能导致市场份额减少，影
响项目的盈利。
政策法规风险
03
政策法规的调整可能对项目产生负面影响，如增加成本、限制
项目背景分析
目 录
• 项目概述 • 项目背景 • 项目可行性分析 • 项目风险评估 • 项目实施计划 • 项目预期成果
01
CATALOGUE
项目概述
项目名称
项目名称
城市公园景观提升工程
命名原因
该项目旨在提升城市公园的景观质量，改善市民休闲环境，故命名为“城市公 园景观提升工程”。
项目位置
项目位于市中心区域，具体位于城市 主干道交汇处，交通便利，人流量大 。
提升社会形象
项目实施后，可以提高企业的社会形象和知名度，增强企业的社会 责任感。
技术创新
提升技术水平
项目实施后，企业可以 引进先进的生产技术和 设备，提高自身的技术 水平和创新能力。
优化产品结构
通过技术创新，企业可 以开发出更具市场竞争 力的新产品，优化产品 结构。
提高生产效率
通过技术创新，企业可 以提高生产效率，降低 生产成本，提高企业的 经济效益。
THANKS
感谢观看
软硬件购置费用
购买服务器、网络设备、软件许可等费用。
培训与外包费用
对项目相关人员进行培训或外包部分工作的 费用。
2006年成都华侨城项目启动期定位研究报告
成都市GDP保持13%的较快增幅
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S：情境（situation）
整体市场/成都近几年三产比重
——成都市场整体消费力
2 0 0 0 - 2 0 0 5 年成都三产业构成比重
50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0%
第一产业 第二产业 第三产业 2000年 9.8% 44.7% 45.5% 2001年 9.1% 45.3% 45.6% 2002年 8.6% 45.5% 45.9% 2003年 8.0% 45.9% 46.1% 2004年 7.6% 46.8% 45.6% 2005年 7.7% 42.5% 49.8%
树立“华侨城”在西南地区的品牌形象
4
报 告 内 容 纲 要
目
标
问题界定
项目整体发展战略
项目整体定位
项目首期定位
5
我们首先需要对定位面临的问题进行界定
非期望结果—— 在特定情境下发 生的最坏结果 期望结果—— 期望得到的结果
R1
S：情境
R2
C：R1,R2
？
6
Q：实现目标必须回答的问题
S：情境（situation）——宏观市场综述
人均可支配收入：人均可支配收入增幅与商品房价增幅基本持平
成都市01-05年，人均可支配收入(不含隐性收入）11359元/年，平均增幅8.2%，人均消费支出9642元/年， 平均增幅8.8%，与近年来商品房增幅10%基本持平
7
S：情境（situation）——成都房地产市场综述
相关基础数据 均来自于当地 房管局、统计 局。
60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
C-市场分析
第三部分市场分析06年市场回顾1、市场特点总评A.供需缺口逐年加大2001-2006年期间，无锡市区商品房供应趋势是在变化中快速增长的，2002年相比2001年增长速度缓慢，2003年供应量开始大幅增加，销售量受SARS影响，增长缓慢。
2004年销售量增长，房屋需求量增加，房屋的供应量要比2003年翻了2倍。
2005年受到国家宏观调控政策的影响，全年经核准新增上市预售商品房比往年增长11.59%，销售面积与前年基本持平。
2006年虽然控制了批准预收量，但由于前期存量房的原因，和销售量的增长缓慢，供需缺口进一步扩大。
时2001年2002年2003年2004年2005年2006年间项总供应量243.30 285.50 463.37 641.07 780.22 904.48批准预售量119.40 162.30 239.55 445.44 497.10 485.32总销售量118.00 162.96 210.19 358.06 361.06 412.13数据来源：无锡市房管局（单位：万平方米）总供应量批准预售量总销售量10008006004002002001年2002年2003年2004年2005年2006年B.主力产品为120－150平米三房从05、06年的房屋成交数据表明，无锡市主力热销房源以120－150平米的三房为主，追求居住舒适成为，面积宽敞，成为无锡市民购房的主流认识。
0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%60㎡以下60㎡-80㎡80㎡-100㎡100㎡-120㎡120㎡-150㎡150㎡-180㎡180㎡以上2005年无锡市商品住宅房成交面积示意C.房价稳中有升，涨幅进一步回落2254228324062572279328802986308033223554362836633667365536713720381050010001500200025003000350040004500200220032003200320032004200420042004200520052005200520062006200620062002年以来，无锡房价持续上涨；但进入2005年，无锡商品房销售均价涨幅趋缓，到了2006年一季度甚至出现了下降趋势，总体房价趋于平稳，市场面临阶段性调整。
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科 恩 威 尼 斯 水 城 ” 项 目 高 层 调 研 报 告
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商品房供应量（万㎡）
商品房销售量（万㎡）
成都商品住宅市场总体形势（1）
——成都市商品住宅市场趋势分析
“ 科 恩 威 尼 斯 水 城 ” 项 目 高 层 调 研 报 告
4、居发住宅购买历程水平分析
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2005年成都住宅五城区4085元/㎡，全年城市居民人均可支配收入10394元，三口之
占比重日益增大，市场消费主流正在向更高层次产品演进。
成都商品住宅市场总体形势（2）
——成都市近郊区房地产开发形势
1、开发量：统计数据表明，成都市郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发量的 50%左右，而在2004年间郊区开发投资约占全市29.2%，在建规模占全市37.4%，其中
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小 结
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• 从以上区域属性的分析，我们可以看到：
温江是一个非常适合居家的区域，房地产开发潜力巨大，
项目所在地房地产市场发展现状分析
1. 温江区城市发展描述
2. 温江区房地产市场发展简述 3. 区域内楼盘状况 4. 市场分析结论及未来1-2年区域市场走势预测
家购买一套70平方米住宅需要9.1年；2004年房价收入比7.3年，2003年为7.0，2002年 为7.3。 国际上定义房价收入比的合理空间为3~6倍，结合我国国情，成都市房价收入比略
微超出国际定义标准，属正常现象。
5、居民住宅消费趋势：
目前开发项目中，低密低层花园洋房、电梯公寓乃至高端别墅等中高档住宅产品所
商品房均价走势（元/㎡） 3964 3970 4042 4010 4197 4130 4062 114.6 99.44 4005 4313 4316 3930 150
4400 4200 3800 3600 3400 3200 3000
4150 117.6 4000
104 80.03 86.87 73.74 80.63 76.79 74.95 74.74 69.34 65.26 68.72 68.81 62.44 56.11 54.27 52.91 53.18 51.73 39.57 34.03
“ 科 恩 威 尼 斯 水 城 ” 项 目 高 层 调 研 报 告 ·
成都商品住宅市场总体形势（３）
——结论
• 1、虽然经历了2Байду номын сангаас05年宏观调控，但是成都市商品住宅房地产市场具有 “较为真实”的市场基础，“刚性需求”依然旺盛。 • 2、随着交通条件的不断的改善、城市化进程不断的加快，温江、新都、 华阳、双流、龙泉等近郊城市带入成都已经是不争的事实，郊区的开
尤以双流、龙泉、温江、新都等四大“卫星城”区域最为集中，达到郊区开发总量的
60%以上； 2、产品供应量：2005年成都市商品房成交量为1600.51万平方米，其中五城区以外
的郊区成交量达752.21万平方米，占47%；全年全市新增商品房供应1779.23万平方米，
其中五城区以外的郊区新增商品房供应量达818.05万平方米，占46%，主要开发片区集 中在华阳、温江、双泫、龙泉等热点区域。今年温江、新都等二级市将成为楼市竞争的 热点片区。
1、开发量：2005年全市（含郊区（市）县,以下同）商品房成交总量为1600.51万平米，
同比增长7.71%。其中成都市五城区商品房成交量为848.30万平方米，同比去年增 长2.25%；全市新增商品房供应量为1779.23万平方米，同比大幅增长33.94%。
2、供需结构：2003年、2004年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，呈现出明显供
2、都市水乡：成都是一座“因水而兴”的城市，温江城区密布金马河、江安河、杨 柳河、清水河四大河流，或穿城而过或绕城蜿蜒，水资源极为丰富，自古有“川西水乡” 的美称；
3、缤纷花城：作为“国家级生态示范区”、“全国花木生产示范基地”及国家级花 卉博览会主办地，温江全区花木种植总面积高达11万亩。四季多彩的缤纷花木为温江 平添更多浪漫情调。
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根据《2004温江统计年鉴》，2004年，温江区总人口31.37万，其中柳城镇 人口7.66万，另有外来常住人口约1.5万，合计9万人。
温江区城市发展描述（2）
——经济发展
经济状况统计表 年份 2002年 2003年 2004年 2005年1-10月 固定资产投资 （亿元） 18.71 31.87 49.82 65.94 同比增长 （%） 61.5% 98.4% 56.3% 106.28% 社会消费品零售总 额 （亿元） 12.36 14.15 16.49 15.9 同比增长（％） 16.6% 14.5% 14.8% 22%
应不足情况。2005年成都新增住宅692.94万平米，销售675.8万平米，新增商品住 宅供应面积与实际销售面积供销比达到1.025，供需总量基本平衡
成都商品住宅市场总体形势（1）
——成都市商品住宅市场趋势分析
“
3、单月供需及价格波动情况
2005年1-12月成都五城区商品房走势分析
170 150 130 110 90 70 50 30 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
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结 论
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• • • •
1、从最近一年的政策、房地产运行情况看，2005年成都的房地产市场受政策 影响出来了一定的波动，但总体形势还是好的，”刚性需求“依然旺盛； 2、经济型住宅仍然是市场的主力（建筑面积小于144平方米），市场呈现供需 旺盛的局面； 3、随着土地市场的规范化，房地产销售价格还将进一步上杨，预计今年价格还 有10%左右的涨幅； 4、今年温江、城东将成为市场的主角，明年新都将加入主城区的竞争行列，预 计今年温江整体均价将超到2700元/平方米；
“科恩〃威尼斯水城”项目
市场分析报告（草案）
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谨呈：四川科恩房地产开发有限公司 提交：北京日新伟业（成都）房地产营销机构 时间：2006年3月1日
内容提示
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一、宏观市场分析 二、项目区域属性分析
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交通： 光华大道 成－温－邛高速公路 成都－黄田坝－永宁－温江 大石西路－机投镇－温江
温江区房地产市场发展简述
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1. 发展状况概述 2. 温江房地产开发现状剖析 3. 温江与其它成都近郊城市的成都房产业比较
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城市功能属性
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1、城市功能的质变：随着成-温-邛高速、光华大道相继通车，温江撤县建区对温江 城市功能定位带来了本质性的影响。尤其是光华大道，将温江与主城区的距离缩短在了 10分钟车程内。光华大道的贯通，使温江首次真正融入了成都市主城区。
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温江区城市发展描述（1）
——大概描述
根据新的大成都规划，成都市域内的城市规模将扩大，近期(2010年)总人 口将达1110万人；远期(2020年)总人口达1400万～1500万人。以城市人口计， 到2020年，成都的整体城市化水平将达到70%。 温江作为成都“城市后花园”在新的城市规划中，温江的定位：主城区西部 分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成 教育科研、休闲旅游为主的城市新区。 城市规模到2020年达到32.8平方公里， 33万人。
2、温江城市功能定位 （1）城市定位：在成都市新一轮城市规划中，温江的城市定位是：“主城区城西部 份区域中心，以食品、印刷、高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形 成教育科研、休闲旅游为主的城市新区”。 （2）国际级规划：着眼于温江新的城市功能定位，2002年温江区政府引入欧洲最 大规划咨询公司——“阿特金斯”为温江新城作战略性规划；根据该规划，光华大道温 江段两侧将成为占地面积19.8平方公里的未来“温江新城”。
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项目区域属性挖掘
1、自然属性 2、人文历史属性 3、城市功能属性 ４、小结
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区域自然属性
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1、优越生态：温江处于“温郫都”（温江、郫县、都江堰）国家级生态示范区腹心 地带。毗邻青城、西岭，森林覆盖率达30%以上，为大成都“上风上水”之地；气候温 和、空气清新、水质纯净、四季常绿，是成都市天然的生态屏障，其自然生态环境有着 得天独厚的优势。
成都商品住宅市场总体形势（2）
——成都市近郊区房地产开发形势
3、产品类型：多层是郊区住宅市场的绝对主力产品，占到了住宅市场的60%。主要原 因在于开发风险较低，消费者接受程度高。别墅产品的供应量也较大，比重接近20%；一 是由于郊区土地供应充足，二是郊区有着良好的自然、生态环境，特别是青城山区域， 开发项目的60%以上为别墅物业； 4、市场价格：随着城市化进程的加快，郊区已经带入到主城区，由于主城区价格的 带动，郊区物业价格在最宾2-3年也已经达到较高的水平； ——别墅的价格集中在3500元/㎡以上，主要华最、牧马山、青城山、龙泉等区域为 主； ——多层洋房价格集中在2500元/㎡左右，以温江、华阳、龙泉等区域的均价最高； ——普通公寓价格从高到低依次是华阳、温江、青城山、龙泉，目前清水房的均价也 达到2000元/㎡以上。